ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 1 Č.j.: 018 EX 01993/ Značka: 137/09DP, 138/09PE ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 aktualizace ZP č /2010 ze dne o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, 275. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení, na základě usnesení Č.j.: 018 EX 01993/09-050, Značka: 137/09DP, 138/09PE ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 33 stran, z toho 17 stran příloh. V Prostějově, dne

2 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, 275. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (ideální 1/3 stavby bez čp/če garáž, postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, 275), byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Aktuální informace spojené se stavem a užíváním předmětné nemovitosti, zajištění prohlídky a zaměření předmětné nemovitosti. Při místním šetření byl přítomen spoluvlastník nemovitostí p. Michal Morávek Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 01993/09-050, Značka: 137/09DP, 138/09PE ze dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 585 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 275 vyhotovený dálkovým přístupem dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Vrbátky ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku. - Údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí 3.2. PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, 275.

5 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 585 je oceňovaná nemovitost (garáž) ve spoluvlastnictví: Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 275 je oceňovaná nemovitost (pozemek pod garáží) ve spoluvlastnictví: 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 585 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo exekutorské pro Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR - Zástavní právo exekutorské pro Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. - Zástavní právo exekutorské pro Statutární město Olomouc - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podíl 1/3) - Zahájení exekuce Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 275 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo exekutorské pro Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR - Zástavní právo exekutorské pro Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. - Zástavní právo exekutorské pro Statutární město Olomouc - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podíl 1/4) - Zahájení exekuce Jedná se o aktualizaci ZP č /2010 ze dne , na oceňované nemovitosti (garáž) nedošlo k žádným změnám. Při místním šetření bylo zjištěno, že spoluvlastníci oceňované nemovitosti (garáž na p.č.st. 315) užívají ve skutečnosti totožnou sousední garáž na p.č.st. 314 (vlastník p. Pospíšilová). Oceňovanou garáž na p.č.st. 315 užívá naproti tomu p. Pospíšilová. Tato záměna musela proběhnout již před lety, spoluvlastníci oceňované garáže ani p. Pospíšilová o této skutečnosti nevěděli, byli na ni upozorněni.

6 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou: - Ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří - Ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Vrbátky je situována přibližně 8 Km severovýchodně od Statutárního města Prostějova a má 1726 obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Prostějově. Vrbátky jsou dostupné autobusovou a vlakovou dopravou. Oceňovaná nemovitost je postavena v okrajové zastavěné části obce v mírně sklonitém terénu v blízkosti železniční tratě. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy, oceňovaná garáž je součástí řadových garáží Stavba bez čp/če (garáž) na pozemku p.č.st. 315 Jedná se o řadovou vnitřní, zděnou, přízemní garáž s plochou střechou se stáním pro jeden osobní automobil, která je součástí bloku 12 garáží. Garáž je postavena v okrajové zastavěné části obce Vrbátky v mírně sklonitém terénu. Garáž je napojena pouze na elektrickou energii (k datu ocenění nefunkční odpojeno). Přístup je zajištěn ze zpevněné a částečně zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce Vrbátky (p.č. 433/1). Původní stáří garáže je z roku 1985, stavba je v původním stavu bez rekonstrukcí, údržba prováděna pouze základní. Technický stav lze hodnotit jako průměrný. Svislé konstrukce zděné (tvárnice), strop železobetonový, střecha plochá, střešní krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké (poškozené), fasádní omítka vápenná hrubá, vrata plechová, okno luxfer, povrch podlahy tvoří beton, světelný rozvod k dispozici (k datu ocenění odpojeno). S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 % SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTI Dle sdělení spoluvlastníka je oceňovaná stavba bez čp/če (garáž) užívána nepravidelně spíše pro účely skladování.

7 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

8 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č Ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) na pozemku p.č.st. 315 Výpočet obestavěného prostoru: Vrchní stavba: 5,89*2,97*2,88 Vrchní stavba celkem: 50,38 m 3 obestavěný prostor celkem 50,38 m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 % Obestavěný prostor celkem m 3 50,38,-- Jednotková cena Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,8 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 45 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč ,-- Cena ideální 1/3 stavby Kč ,--

9 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č Výpočet věcné hodnoty ideální ¼ pozemku p.č.st. 315 U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří m 2 17,00 Výměra pozemku celkem m 2 17,00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 17,00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 500,00 Cena pozemku celkem Kč 8.500,00 Cena ideální ¼ pozemku Kč 2.125,00 Rekapitulace Reprodukční hodnota stavby Kč ,- Věcná hodnota ideální 1/3 stavby Kč ,- Věcná hodnota ideální ¼ pozemku Kč 2.125,- Věcná hodnota celkem Kč ,-

10 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 1/3 garáže včetně ideální ¼ pozemku pod touto garáží, uvedené velikosti, vybavení, resp. technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka prakticky nulová. Okruh případných poptávajících je zůžen prakticky pouze na ostatní spoluvlastníky nemovitostí. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná garáž je mimo zúžený okruh poptávajících velmi obtížně obchodovatelná. Objekty k porovnání: Garáž (19m 2 ), Prostějov Nabízíme k prodeji zděnou garáž v řadové zástavbě v lokalitě Močidýlka. Garáž o výměře 19 m2 je situována na okraji garážového komplexu (třetí řada od příjezdové komunikace). V garáži je proveden rozvod elektřiny - osvětlení, zásuvky. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Garáž (23m 2 ), Prostějov Nabízíme k prodeji zděnou garáž na ul. Říční v Prostějově. Garáž stojí na vlastním pozemku o zastavěné ploše 23 m2 a je přístupná po nezpevněné cestě na pozemku ve vlastnictví státu. Užitná plocha garáže je cca 18 m2. Vjezdová plechová vrata jsou uzamykatelné dvěma na sobě nezávislými zámky a závorou. Orientace vjezdu na východ. Před garáží je zpevněný dlážděný nájezd. Garáž má plochou mírně sklonitou oplechovanou střechu. Možnost zbudování elektrické přípojky, elektřina v dosahu cca m. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Garáž (22m 2 ), Prostějov Prodej zděné garáže o velikosti 22m2 v garážové zástavbě Prostějov- Močidýlka. V garáži je samostatný elektroměr, zásuvka na 220V a osvětlení. Volné ihned. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

11 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 11 Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena (Kč) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní garáž Prostějov ,- 0,92 1,00 1,00 1,00 0,90 1, ,- garáž Prostějov ,- 0,92 1,00 1,00 1,00 0,90 1, ,- garáž Prostějov ,- 0,92 1,00 1,00 1,05 0,90 1, ,- Výsledná cena (průměr): ,- Při srovnání realizovaných prodejů garáží z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s objektem oceňovaným, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení, v neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na objekty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné objekty garáží nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen od ,- do ,- Kč, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. Srovnávací hodnotu volím ve výši: ,- Kč (zaokrouhleno). Dále zohledňuji srážku 30 % vyjadřující obtížnější obchodovatelnost spoluvlastnických podílů. Výsledná srovnávací cena ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) včetně ideální ¼ pozemku p.č.st. 315, činí: ,- Kč Vyjádření spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3: ,- Kč / 3 = ,- Kč Vyjádření srážky 30 % vyjadřující obtížnější obchodovatelnost spoluvlastnických podílů: ,- Kč * 0,7 = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí (ideální 1/3 stavby bez čp/če - garáž postavená na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, 275, činí: ,- Kč

12 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí, k.ú. Vrbátky: ,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí, k.ú. Vrbátky: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisech z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbátky, LV č. 585, 275 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 9. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

13 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Z hlediska obchodovatelnosti lze ideální ½ oceňovaných nemovitostí považovat mimo zúžený okruh poptávajících za velmi obtížně obchodovatelné. Výsledná obvyklá cena ideální 1/3 stavby bez čp/če (garáž) postavené na pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální 1/4 pozemku p.č.st. 315 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov, LV č. 585, ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

14 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek Přemyslovka Prostějov

15 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 15 Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení 12. PŘÍLOHY

16 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitostí Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitosti Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty ideální ¼ pozemku p.č.st Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 16