Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitostí: - budova bydlení č.p. 122 na pozemku p.č.st. 115 a pozemky p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, p.č.949/7 - zahrada a p.č. 949/13 - zahrada, evidovaných na listu vlastnictví č. 10 v katastrálním území Petrovice u Blanska, obci Petrovice, okr. Blansko. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo Účel znaleckého posudku: - exekuční řízení č.j. 113 EX 784/09-47 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého Znojmo Tel: , Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, dne

2 2 A. Nález 1. Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - budova bydlení - rodinný dům č.p. 122 na pozemku p.č.st. 115 a pozemky p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, p.č.949/7 - zahrada a p.č. 949/13 - zahrada, evidované na listu vlastnictví č. 10 v katastrálním území Petrovice u Blanska, obci Petrovice, okr. Blansko. Stavba rodinného domu č.p. 122 se nachází v jižní části zastavěného území obce. Jedná se o koncový řadový zděný RD, částečně podsklepený s jedním NP a střechou sedlového tvaru. Průčelí domu je orientováno západním směrem do ulice, před domem je malá oplocená předzahrádka; jižním směrem je přistavěn sousední rodinný dům, severním směrem je volný prostor umožňující přístup do RD, na dvůr a zahradu. Za RD východním směrem je dvorek s vedlejší stavbou, přistavěnou k sousední nemovitosti. Za dvorkem se nachází oplocený pozemek zahrady bez trvalých porostů. Rodinný dům postaven v jižní části obce vedle zpevněné místní komunikaci. Dům je kromě kanalizace napojen na veškeré inženýrské sítě, veřejná kanalizace v obci chybí. Obec Petrovice leží na okraji Drahanské vrchoviny asi 12 km severovýchodně od Blanska na výšině nad městem Rájec-Jestřebí, které se rozkládá v údolí řeky Svitavy. Část obce spadá pod správu CHKO Moravský kras a Petrovice patří spádově pod obec Sloup. Počet obyvatel k občanů. Oblast je z hlediska turistiky zajímavá. 2. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí ke dni vypracování znaleckého posudku, - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování odhadu - výpis z katastru nemovitostí LV č kopie katastrální mapy - Usnesení č. j. 133 EX 784/ částečná dokumentace stavby - znalecký posudek č /2001 vyhotovený znalcem Ing. Vlastimilem Filoušem - darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo 6. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Nemovitost nevytváří výnos, proto pro stanovení obvyklé hodnoty je použita kombinace metod: nákladové a porovnávací. 7. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům 2) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů 1) Objekty a) Rodinný dům Přízemní částečně podsklepený rodinný dům postavený jako řadový objekt. Obsahuje bytovou jednotku 3 + KK s příslušenstvím. Vstup do domu z nádvoří. V 1. NP jsou 3 pokoje a kuchyňský kout, koupelna, komunikační chodba, WC a komora. Konstrukce zděná bez izolace, střecha sedlová s klempířskými konstrukcemi, krytina tašková, omítky vápenné, stropy nespalné s rovným podhledem, okna dvojitá, dveře hladké plné anebo prosklené - náplňové, podlahy betonové a plovoucí, dlažby keramické. Koupelna s keramickým obkladem, vana obložená, vodoinstalace studená a teplá, záchod samostatný, vytápění centrální, ohřev vody pomocí elektrického ohřívače. V kuchyni je elektrický sporák s odsavačem par, dřez s teplou a studenou vodou. Stáří zjištěno místním šetřením a činí 78 roků. Podle vyjádření objednatele a zjištěného stavu byl RD zřízen v roce 1932, v roce 1948 byly provedeny některé stavební úpravy představující (na tehdejší dobu) jeho modernizaci a RD byl v průběhu doby v rámci možností přiměřeně udržován, částečně adaptován a modernizován, případně byly provedeny některé stavební úpravy nebo výměna některých konstrukcí nebo vybavení (např. v roce zřízení ústředního vytápění s kotlem na tuhá paliva, v letech 1969 až 1971 byla provedena výměna oken a zřízena jedna obytná místnost, v roce 1993 byla provedena instalace elektrického sporáku v kuchyni a elektrického kotle ústředního vytápění, v roce 1998 elektrický bojler pro ohřev vody, přičemž kotel ústředního vytápění na tuhá paliva byl vyměněn v roce 1993). Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 1.a.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví

5 5 Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,173 domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,30 m 5,40*4,80 = 25,92 m 2 1. NP 3,30 m 13,0*9,45+13,0*9,45+11,12*4,5 5,4*4,8 = 269,82 m 2 Součet: 5,60 m 295,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. PP 5,4*4,8*2,30 = 59,62 m 3 1.NP 13,0*9,45*0,64+13,0*9,45*3,3+11,12*4,5*1,68 5,4*4, 8*0,45 = 556,43 m 3 Zastřešení (13,0*9,45*2,6+11,12*4,5*2,32)/2+13,0*9,45*0,75 = 309,89 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 925,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Podstandardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se

6 6 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54* 8,20 % 0, Schody 0,54* 1,00 % 0, Bleskosvod 0,54* 1,852 * 0,60 % 0, Ostatní 0,54* 1,852 * 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9103 Ocenění: Základní jednotková cena: 2290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9103 Polohový koeficient K 5 : * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1730 Základní jednotková cena upravená: = 3850,34 Kč/m 3 Základní cena upravená: 925,94 m 3 * 3850,34 Kč/m 3 = ,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 78 roků Předpokládaná další životnost: 22 roků Opotřebení: 100 * 78 /( ) = 78,000 % Odpočet opotřebení: ,82 Kč * 78,000 % ,38 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,44 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,44 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, informací získaných od realitních kanceláří a sledováním aukcí a dražeb. K porovnání byly použity 4 nabídky realitních kanceláří (viz příloha), které se zdají být vhodným reprezentantem ke stanovení obvyklé ceny. Nemovitosti leží v okrese Blansko, vybavením a velikostí jsou podobné s oceňovanou nemovitostí. Realitní trh byl znatelně zasažen finanční krizí a nejvýraznějším trendem je nyní tlak na cenu. Kvůli nejistotě na realitním trhu je zjištěná porovnávací cena ošetřena koeficientem 0,9. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Ostrov u Macochy , Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1, , Kč 1,0

7 Žďár , Kč 1,00 Kč 1,00 1,10 1, , Kč 1,0 Doubravice nad Sv , Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1, , Kč 1,0 Knínice u Boskovic , Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 1, , Kč 1,0 kde JC = (VC/ M) *(K místa * K časový * K vybav. ) 7 Minimální jednotková cena za Kč: Průměrná jednotková cena za Kč ( (JC* V) / V): Maximální jednotková cena za Kč: , Kč , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Průměrná cena: , Kč Snížení o 10%: * 0,90 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Oceňovaný objekt se nachází v malebném prostředí Drahanské vrchoviny. Dopravní obslužnost obce je méně vyhovující, infrastruktura na nižší úrovni. V obci je pouze obecní úřad, jedna prodejna a školka. Škola je v sousední obci, vzdálené cca 3 km od Petrovic. Lesy a vodní plocha jsou v místě. Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Kladné aspekty: možnost dalšího rozšíření budovy dobrý přístup, možnost parkování vlastní pozemek klidná poloha Záporné aspekty: na nemovitostech vázne věcné břemeno, dojíždění do zaměstnání a školy, v obci chybí kanalizace, svažitý terén, nedostatečná dopravní obslužnost. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá hodnota nemovitostí je mírně vyšší než věcná hodnota, přesto je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Na základě provedených výpočtů a analýzy trhu činí obvyklá cena rodinného domu v daném místě a čase Kč. Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: osmsetpadesáttisíc Kč

9 9 D. Práva, závazky a závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Z oddílu C výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že oceňované nemovitosti jsou omezeny právy třetí osoby: - Věcné břemeno bytu v prospěch Stanislava Muchy a Vlasty Muchové - Věcné břemeno užívání v prospěch Stanislava Muchy a Vlasty Muchové - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč - Exekuční příkazy k prodeji 1) Věcné břemeno bydlení a užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. V darovací smlouvě a smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne je břemeno specifikováno takto: Touto smlouvou se dárcům bezplatně zřizuje věcné břemeno doživotního bydlení v rodinném domě č.p. 122 v Petrovicích a užívání všech místností a prostor rodinného domu včetně pozemků, jejich součástí a příslušenství, které jsou předmětem převodu podle této smlouvy, bez jakéhokoliv omezení. Náklady související se zachováním a opravami nemovitosti nese povinný z věcného břemene. Roční užitek je vypočten na základě obvyklého nájemného v obci. Podle sdělení tajemníka za pronajatý byt 1. kategorie bylo obecním úřadem vyměřeno nájemné ve výši 37,50 Kč/m 2 /měsíc. Roční užitek vyplývající z věcného břemene činí: Doba trvání věcného břemene: na doživotí 11589, Kč 10 = , Kč , Kč (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: = , Kč E. Živnostenské oprávnění Odhad tržní hodnoty nemovitostí jsem podal jako - koncesovaný odhadce majetku pro věci movité a nemovité na základě Koncesní listiny č.j. 1501/04KL1, ev.č vydané Obecním živnostenským úřadem ve Znojmě dne , - držitel certifikátu odhadce nemovitostí QON, CC-6, č. 1542/06, ze dne vydaný BIVŠ Praha.

10 10 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne , č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Ve Znojmě, G. Seznam příloh - list vlastnictví - katastrální mapy - mapy - 2x darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene - 2x nabídka realit - fotodokumentace

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20