ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 03321/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Určeno pro: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 03321/ ze dne Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 31 stran, z toho 12 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Obvyklá cena nemovitých věcí (ideální 1/4 ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitých věcí Podklady předané objednavatelem: - Usnesení soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, č.j.: 018 EX 03321/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Novosedly na Moravě, LV č. 242 vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Novosedly na Moravě vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti spolumajitelky paní Herkové Anežky. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Novosedly na Moravě, LV č. 242 jsou jako vlastníci oceňovaných nemovitých věcí zapsáni:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ, RIZIKA A OPRÁVNĚNÍ Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Novosedly na Moravě, LV č. 242 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Nemovité věci se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě se středním rizikem povodní a záplav (stupeň č. 3). Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Předmětem ocenění je: 4. NÁLEZ ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Novosedly leží přibližně 30 Km západně od města Břeclav, cca 10 km západně od města Mikulov. Obec má obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní je dostupní v Mikulově nebo Břeclavi. Obec je dostupná autobusovou a vlakovou dopravou. Oceňované rodinný dům je situován v jižní okrajové zastavěné části obce v rovinném terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného typu a stáří. Přístup je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci. Parkování je možné před RD. V místě je možnost napojení na veškeré IS kromě kanalizace, odkanalizování je svedeno do septiku Rodinný dům č.p. 97 na pozemku p.č.st. 229/3 Oceňovaný RD řadový vnitřní, zděný, nepodsklepený, přízemní. Je situován v jižní okrajové zastavěné části obce v rovinném terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného typu a stáří. Přístup je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci. Parkování je možné před RD. V místě je možnost napojení na veškeré IS kromě kanalizace, odkanalizování je svedeno do septiku. V RD je situována bytová jednotka o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením sestávající z chodby, kuchyně, koupelna s WC, tří pokojů, kotelny, komory, verandy. Za RD je situován dvůr, ve dvoře jsou situovány kolny ke skladování. Původní stáří oceňovaného RD je přibližně z roku V posledních letech neproběhla žádná zásadní rekonstrukce, pouze drobné udržovací práce. Technický stav je průměrný. S ohledem na celkový technický stav, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 %.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 7 Stavebnětechnický popis: Základy betonové bez izolace izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné smíšené, stropy trámové s rovným podhledem, střecha vaznicová sedlová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břízolitové a hrubé vápenné, vnější obklad chybí, vnitřní obklad keramický v koupelně, schody na půdu dřevěné, dveře dřevěné hladké a plné, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkna, PCV, koberce, ostatních místností betonová mazanina, keramická dlažba, vytápění ÚT plyn, elektroinstalace světelný a motorový rozvod, bleskosvod je instalován, rozvod teplé i studené vody s přípravou teplé vody v el. bojleru, kanalizace svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku, vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka, vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo a splachovací WC a ostatní prvky se nevyskytují. Dále je předmětem ocenění pozemek p.č ostatní plocha, ostatní komunikace, na tomto pozemku je situován malý vinný sklípek ve zhoršeném technickém stavu situovaný v okrajové části obce Novosedly. Sklípek není s ohledem na zhoršený technický stav oceňován samostatně, je zohledněn ve výsledné obvyklé ceně pozemku p.č Pozemek p.č orná půda, tento pozemek je situován v zemědělském honu nedaleko obce Novosedly, je využíván k zemědělské činnosti, nájemní smlouva nebyla předložena SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Oceňovaný RD je k datu místního šetření užíván k bydlení. Toto využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu. Vinný sklípek na p.č je vhodný ke skladování. Pozemek p.č je užíván k zemědělské činnosti.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ CENY Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění bytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m 2 ). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Rodinný dům č.p postavený na pozemku p.č.st Výpočet obestavěného prostoru Vrchní stavba: (10,59*5,30+5,20*4,45)*3,67 Vrchní stavba celkem: 496,89 m 3 Zastřešení: (10,59*5,30*3,91*0,50)+(5,20*4,45*2,40*0,50) Zastřešení celkem: 137,48 m 3 Obestavěný prostor celkem: 634,37 m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, předpokládané stáří, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 % Obestavěný prostor celkem m 3 634,37,-- Jednotková cena dle ÚRS 2014 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,9 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 70 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty pozemků p.č. st. 229/3, p.č. 2294/35 U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. V nejbližších lokalitách se stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí jednotkových cen od 250,- Kč/m 2 do 450,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím směrnou cenu pozemků mírně pod středem uvedeného rozpětí ve výši: 350,- Kč/m 2. p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří m 2 444,00 p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní m 2 87,00 komunikace Výměra pozemku celkem m 2 531,00 Výpočet ceny: Výměra pozemků m 2 531,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 350,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,-

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 10 Věcná hodnota oceňovaného pozemku p.č. 6983, k.ú. Novosedly na Moravě je stanovena ve výši průměrné ceny bonitovaných pozemků v k.ú. Novosedly na Moravě, platné od podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků (ve znění aktualizovaném vyhláškou 427/2009 Sb., vyhláškou 340/2010 Sb., vyhláškou 358/2011 Sb. a vyhláškou 412/2012 Sb. s účinností od ). Průměrná cena bonitovaných pozemků v k.ú. Novosedly na Moravě: 7,75,- Kč/m 2 Výpočet věcné hodnoty ( m 2 x 7,75,- Kč/m 2 ) = Kč Ideální ¼ = 6.394,- Kč Věcná hodnota pozemku p.č ostatní plocha, jiná plocha je stanovena ve výši 150,- Kč/m 2. Výpočet: 150,- Kč/m 2 * 150 m 2 = ,- Kč Ideální ¼ = 5.625,- Kč Rekapitulace, LV č. 242, k.ú. Novosedly na Moravě Reprodukční hodnota RD č.p. 97 Kč ,- Věcná hodnota RD č.p. 97 Kč ,- Věcná hodnota pozemků p.č.st. 229/3, p.č. Kč ,- 2294/35 Věcná hodnota pozemků p.č. 6614, 6983 Věcná hodnota celkem Kč , Věcná hodnota ideální 1/4 celkem Kč ,-

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ RD č.p. 98 na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3, p.č. 2274/35 V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. ideální 1/4 rodinného domu uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka minimální, okruh poptávajících je zúţen na spoluvlastníky oceňovaných nemovitých věcí. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že oceňovaný RD je velmi obtíţně obchodovatelný. Objekty k porovnání: RD 5+1 Novosedly Nabízíme ke koupi částečně podsklepený rodinný dům 5+1 s garáží, který je určen k rekonstrukci. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, garáž, prádelna a toaleta. V patře jsou čtyři obytné místnosti, z toho dvě s balkonem a koupelna s toaletou. V prosinci 2014 byla dána nová střecha. Za domem je dvůr se zděnou kůlnou a zahrádka se skleníkem, která je přístupná také z obecní komunikace. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 3+1 Drnholec Nabízíme k prodeji přízemní rodinný dům 3+1 se dvorem a zahradou v klidné části obce Drnholec. Na domě byla započata rekonstrukce: nová střecha, výměna oken v zadní části nemovitosti. Dům má tři pokoje, prostornou kuchyň, komoru, koupelnu s vanou i sprchovým koutem, a samostatné WC. Vytápění přes kotel na tuhá paliva, ohřev vody přes bojler. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě: voda, elektřina, plynová přípojka u domu, kanalizace. Za domem se nachází dvůr navazující na zahradu, pozemek pravidelného tvaru. Parkování na dvoře, i před domem. Dům je určen k rekonstrukci, je vhodný pro zájemce, kteří si dům chtějí opravit dle svých představ v obci s dobrou občanskou vybaveností. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 5+1 Jevišovka RD 5+1 Jevišovka Nabízíme Vám zprostředkování prodeje RD 5+1 v krásné vinařské oblasti v Jevišovce u Drnholce. Jedná se o zděnou nemovitost umístěnou v klidné ulici, určenou k rekonstrukci, s pěkným pozemkem - prostorným dvorem s technickým zázemím a zahradou. Celková plocha vlastního pozemku činí 264m2. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 12 Tabulka srovnávací ceny: Cena v Kč Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena v Kč Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní RD 5+1 Novosedly ,00 1,01 0,96 0,98 0,85 1, RD 3+1 Drnholec ,99 0,97 1,01 1,00 0,85 1, RD 5+1 Jevišovka ,01 1,05 0,98 1,02 0,85 1, Výsledná cena: S obdobnými nemovitými věcmi typu zděného rodinného domu se v nejbližších lokalitách běžně obchoduje. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy, po zohlednění hodnototvornými faktory, nabízí v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. Při stanovení srovnávací ceny, po zohlednění hodnototvornými faktory a dále s ohledem na výše uvedené skutečnosti, volím srovnávací cenu při středu uvedeného rozpětí přepočtených cen ve výši: ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 30 % za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu. Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/4 oceňovaných nemovitých věcí tedy činí: ,- Kč * 0,70 (srážka 30 %) * 0,25 (spoluvlastnický podíl 1/4) = ,- Kč. Po zaokrouhlení: ,- Kč. Výsledná srovnávací cena ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 2294/35 ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242, tedy činí: ,- Kč Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. ideální 1/4 zemědělských pozemků uvedené velikosti, tvaru, účelu využití, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka niţší neţ nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňované zemědělské pozemky jsou obtíţněji obchodovatelné. V současné době se tedy srovnatelné zemědělské pozemky v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen 15,- Kč/m2 do 35,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu při středu uvedeného rozpětí nabídkových cen: 25,- Kč. Dále uplatňuji srážku 10% za nedoložení nájemní smlouvy a srážku 20 % za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu. Výpočet: (3.300 m2 * 25,- Kč/m2 * 0,70 (srážka) * 0,25 = ,- Kč

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 13 Výsledná srovnávací hodnota pozemku p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242 tedy po zaokrouhlení činí: ,- Kč Obvyklá cena pozemku p.č ostatní plocha, jiná plocha je stanovena ve výši 150,- Kč/m 2. Dále uplatňuji sráţku 20% za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu. Výpočet: 150,- Kč/m 2 * 150 m 2 * 0,80 = ,- Kč Ideální ¼ = 4.500,- Kč Výsledná srovnávací hodnota pozemku p.č ostatní plocha, jiná plocha, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242 tedy po zaokrouhlení činí: 5.000,- Kč

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná cena 1/4 nemovitých věcí na LV č. 242 ( RD č.p. 97 včetně p.č.st. 229/3, p.č. 2294/35), k.ú. Novosedly na Moravě: ,- Kč Srovnávací cena 1/4 nemovitých věcí na LV č ( RD č.p. 97 včetně p.č.st. 229/3, p.č. 2294/35), k.ú. Novosedly na Moravě: ,- Kč Věcná cena 1/4 nemovitých věcí na LV č. 242 ( p.č. 6614, 6983), k.ú. Novosedly na Moravě: ,- Kč Srovnávací cena 1/4 nemovitých věcí na LV č ( p.č. 6614, 6983), k.ú. Novosedly na Moravě: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je stanovena ve výši srovnávací ceny, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitých věcí.

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledné obvyklé ceny Ideální 1/4 rodinného domu č.p. 97 postaveného na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 2294/35 ostatní plocha, ostatní komunikace, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č. 242 ideální 1/4 ostatní komunikace, p.č ostatní plocha, jiná plocha, p.č orná půda, k.ú. Novosedly na Moravě, obec Novosedly, okres Břeclav, LV č ,- Kč ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitých věcí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Usnesení o stanovení soudního znalce Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek

19 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Nález Popis nemovitých věcí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitých věcí Stanovení věcné ceny nemovitých věcí Stanovení věcné ceny Výpočet věcné hodnoty pozemků p.č. st. 229/3, p.č. 2294/ Stanovení srovnávací ceny nemovitých věcí RD č.p. 98 na pozemku p.č.st. 229/3, včetně pozemků p.č.st. 229/3, p.č. 2274/ Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah... 19