ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3340/149/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3340/149/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemková parcela parc.č jejíž součástí je stavba č.p. 287 s příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Písek, k.ú. Písek Adresa nemovité věci: Burketova 287, Písek OBJEDNAVATEL: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9, IČ: , pan JUDr. Milan Usnul Adresa objednavatele: Bryksova 763/46, Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Miškovský Žateckých 1532/7, Praha 4 - Nusle Za účelem odhadu v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA CCA ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne

2 NÁLEZ Přehled podkladů a) Snímek z katastrální mapy. b) Výpis z katastru nemovitostí LV c) Skutečnosti zjištěné od objednavatele posudku a místním šetřením dne d) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a vyhláška č. 199/2014 Sb. e) Částečná výkresová dokumentace. f) Fotodokumentace. Místopis Oceňovaná nemovitost leží ve městě Písek, v k.ú. Písek, v ulici Burketova. Umístěním se jedná o okrajovou část obce. V obci Písek se nachází kompletní občanská vybavenost: v nejbližším okolí se nachází veškerá občanská vybavenost jako jsou školy, školky, úřady, banka, policie, nemocnice a obchody všeho druhu, parky aj. Dopravní obslužnost je zajištěna v rámci MHD autobusovou (cca 400 m zastávka Písek-Strakonická) a vlakovou (cca 400 m zastávka Písek-zastávka) dopravou. Okolní zástavbu tvoří především rodinné domy, jedná se o starší zástavbu. Přístup a příjezd je z veřejné, zpevněné komunikace. Jedná se o lokalitu pro rezidenční bydlení i pro komerční využití. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 857/2 Město Písek, Velké náměstí 114/3, Vnitřní Město, Písek Celkový popis Jedná se o budovu č.p stavba občanského vybavení-bývalá prodejna potravin, která je osazena v rovinatém terénu a navazuje na sousední bytový dům. Budova je pouze přízemní a je nepodsklepená. Obvodové konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s živičnou krytinou, okna zdvojená do ocelových rámů (značně poškozeno), dveře plné a prosklené-dřevěné a ocelové (poškozeno), podlaha keramická dlažba, vytápění chybí, zařizovací předměty chybí nebo jen částečně. Budova je řešena následovně: místnost prodejny, 13 skladových místností, 4 x chodba, šatna pro zaměstnance, 3 x předsíň, 2 x úklidová místnost, sprcha, 3 x WC, kancelář, rampa. Objekt je napojen na přípojky elektro, kanalizace a vody, přípojky elektro a vody jsou nyní odpojeny. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Nemovitost je užívána od roku cca 1970 a je ve špatném stavebně-technickém stavu určena k celkové rekonstrukci nebo k demolici

3 Silné stránky po stavebních úpravách možnost komerčního využití. Slabé stránky morálně zastaralá stavba, ne příliš vhodné umístění mezi bytovými a rodinnými domy, velice špatný stavebně-technický stav RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV. Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nemovitost nyní není užívána. K nemovitosti je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není situována v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Služebnosti se neuvažují. Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nemovitost je odpojena od sítí elektro a vody. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nemovitost není v současné době pronajímána, její stav ani pronajmutí neumožňuje. Stavba není již několik let neužívána

4 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím - administrativní metoda 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím - porovnávací metoda OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavní právo I -0,04 smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - odpojeno od sítí, I -0,30 nevyhovující stavebně-technický stav 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,630 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-4 -

5 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,572 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Písek: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 125,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška přízemí-prodejna 459,30 m 2 3,20 m 1 469,76 přízemí-sklad 35,00 m 2 2,90 m 101,50 přízemí-rampa 36,00 m 2 1,40 m 50,40 Součet 530,30 m ,66 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 621,66 / 530,30 = 3,06 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 530,30 / 3 = 176,77 m 2-5 -

6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor přízemí-prodejna (459,30)*(3,20) = 1 469,76 m 3 přízemí-sklad (35,00)*(2,90) = 101,50 m 3 přízemí-rampa (36,00)*(1,40) = 50,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor přízemí-prodejna NP 1 469,76 m 3 přízemí-sklad NP 101,50 m 3 přízemí-rampa NP 50,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 621,66 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů P 7, ,46 3,36 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické P 3, ,46 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře P 3, ,46 1, Vrata X 0, ,00 0, Okna P 5, ,46 2, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace P 5, ,46 2, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace P 3, ,46 1, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. P 4, ,46 1, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní P 4, ,46 2,02-6 -

7 26. Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,6578 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 9, ,00 4, Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 23, ,25 13, Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 12, ,25 6, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 9, ,00 7, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,00 4, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů P 7,30 100,00 0,46 3,36 5, ,00 5, Úprava vnějších povrchů P 3,30 100,00 0,46 1,52 2, ,00 2, Vnitřní obklady keramické P 3,20 100,00 0,46 1,47 2, ,00 2, Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 4, ,00 4, Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 2, ,00 2, Okna P 5,80 100,00 0,46 2,67 4, ,00 4, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 5, ,00 5, Elektroinstalace P 5,90 100,00 0,46 2,71 4, ,00 4, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3,20 100,00 0,46 1,47 2, ,00 2, Vnitřní kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 2, ,00 2, Vnitřní hygienické vyb. P 4,20 100,00 0,46 1,93 2, ,00 2, Ostatní P 4,40 100,00 0,46 2,02 3, ,00 3,0700 Opotřebení: 77,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9573 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9863 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6578 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 448,55 Plná cena: 1 621,66 m 3 * 3 448,55 Kč/m 3 = ,59 Kč Koeficient opotřebení: (1-77,0 % /100) * 0,230 Nákladová cena stavby CS N = ,39 Kč Koeficient pp * 0,360 Cena stavby CS = ,70 Kč Budova č.p. 287 s příslušenstvím - zjištěná cena = ,70 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,630 Index polohy pozemku I P = 0,572 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,630 * 1,000 * 0,572 = 0,360 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 405, ,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 531,00 m ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč - 8 -

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 403,30 m 2 Obestavěný prostor: 1 621,66 m 3 Zastavěná plocha: 530,30 m 2 Plocha pozemku: 531,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bývalá prodejna Objekt bývalé prodejny potravin sestává z prodejny, dvou skladů, kanceláře a WC. Voda je z vlastní studny, vyvážecí jímka, vytápění akumulačními kamny, elektřina 220/380 V. Objekt je uprostřed obce u velkého rybníka. Celková plocha pozemku činí 437 m2. Může být využit jako prodejna, klubovna, skladovací prostory, zámečnická dílna, různá podnikatelská činnost, ale i na bydlení. Lokalita Borovany, okr. Písek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - celkové prodejní ceny realizovány o cca -15%; Velikosti objektu - menší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - bez omezení práv; Celkový koef. K C 0,51 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Název: Objekt k podnikání Objekt k rekonstrukci vhodný ke komerčnímu využití. V přízemí prodejna + rozlehlé zázemí. Původní využití - výrobna masných výrobků (funkční chladící boxy). V patře několik samostatných místností, sociály a bytová jednotka v rekonstrukci. Objekt svou rozlohou a umístěním v obci skýtá velké možnosti k využití (např. obnovit výrobnu, velkosklad zeleniny - chladící boxy, prodejna sortimentu s nutností velkých skladových ploch např. nábytku, penzión, ubytovací služby, apod. ) K domu náleží zahrada směrem do vnitrobloku. Před domem parkoviště. Lokalita Masarykova, Milevsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - celkové prodejní ceny realizovány o cca -15%; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - bez omezení práv; Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 700,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Skladový/prodejní/výrobní objekt Prodej skladových prostor, zast. ploch 929 m2, manipulační plocha 1615 m2 v Písku, část obce, Smrkovice. Jedná se o samostatnou zděnou halu s možností využití jako skladovací, prodejní nebo výrobní prostor. Součástí budovy je garáž, kuchyňka i sociální zařízení. Vytápění je zajištěno el. přímotopy, ale vzhledem k orientaci budovy je možnost zhotovení fotovoltaických panelů nebo solárních kolektorů. K budově je velmi pohodlný přístup po obecní komunikaci. Po dohodě s majitelem je možné objekt rozdělit nosnou zdí a prodat nemovitost 2 různým zájemcům. Stavební úřad se nebrání jakékoliv rekonstrukci, takže ze strany příjezdové komunikace lze vytvořit nové vjezdy do objektu. Lokalita Za Humny, Písem-Smrkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,25 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Sreality.cz

11 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - celkové prodejní ceny realizovány o cca -15%; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - bez omezení práv; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 800,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 769 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 403,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím - administrativní metoda ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Budova č.p. 287 s příslušenstvím - porovnávací metoda ,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Obvyklá cena cca ,- Kč slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč

12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovaní hodnoty nemovitosti metodou porovnávací Výsledná tržní hodnota nemovitosti byla odhadnuta na základě výsledků zjištěné ceny dle vyhlášky a porovnávacího přístupu, který považuji vzhledem k charakteru nemovitosti za nejvíce vypovídající. Porovnávané vzorky byly vybírány ve stejné nebo obdobné lokalitě a poté upraveny korekčními koeficienty dle stavebně-technického stavu, polohy, provedení a vybavení nemovitostí, velikosti, vlivu pozemku a redukce pramene ceny. Všechny odlišnosti i v dalších cenotvorných faktorech a dalších aspektech souvisejících s posuzovanými nemovitostmi jsou v porovnávací hodnotě zohledněny. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, které by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šesti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. budova č.p. 287 na pozemku parc.č s příslušenstvím, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka a v lokalitě se s obdobnými nemovitostmi téměř neobchoduje. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je poměrně špatně obchodovatelná i vzhledem k zatížení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, špatným stavebně-technickým stavem a morálním zastaráním stavby. Pro určení obvyklé ceny předmětné nemovitosti proto bylo přihlédnuto k obou metodám použitých v ocenění. Jsem názoru, že v místě a čase obvyklá cena oceňované nemovitostí s příslušenstvím a pozemkem činí dle těchto kritérií cca ,- Kč

13 C. Rekapitulace Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu v místě a čase obvyklé ceny pozemkové parcely parc.č.st 3784 jejíž součástí je stavba č.p. 287 s příslušenstvím. Typ: Budova č.p. 287 s příslušenstvím na pozemku parc.č budova pro obchod a služby Katastrální území: Obec: Okres: Písek Písek Písek Obvyklá cena nemovitosti: ,0 Kč Závěr znalce: a) cena zjištěná dle platného cenového předpisu = ,- Kč. b) cena obecná, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné = cca ,- Kč. c) cena práv a závad a nájemních práv dle LV č = na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní v celkové výši ,- a zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V analýze rozvoje nemovitosti byla posouzena schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná jejich změna / např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby /, aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemku posouzení možnosti další zástavby

14 V Praze Pavel Miškovský Žateckých 1532/ Praha 4 - Nusle D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne pod č.j. 1189/89 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví - ceny a odhady se specializací - Nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3340/149/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3340/149/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 Pozemek p.č v k.ú. č

19 - 19 -

20 - 20 -