VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

Transkript

1 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING ASPEKTY OCEŇOVÁNÍ PRÁVA STAVBY ASPECTS APPRAISEMENT LAW BUILDING. DIZERTAČNÍ PRÁCE DOCTORAL THESIS AUTOR PRÁCE AUTHOR Ig.arch. et Ig. Jiří Adámek VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR Ig. Lubomír Weigel, CSc. BRNO 2013

2 Abstrakt Nový občaský zákoík č. 89/2012 Sb.(NOZ), účiý od , zavádí mj. ový istitut právo stavby. Disertačí práce se zabývá ad problematikou práva stavby ve vztahu k ovému občaskému zákoíku č. 89/2012 Sb. (NOZ). Istitut práva stavby umožňuje stavět a pozemku jiého vlastíka. Práví úpravy jsou pro vše ové a jsou spíše v obecé roviě. Nahrazeí dosavadího, více ež 40 let starého občaského zákoíku ovým předpisem představuje revolučí změu v občaském právu. NOZ vychází z jiých ideologických, politických i termiologických východisek. S ovým občaským zákoíkem vyvstávají do popředí i další otázky, jako apř: Co bude emovitost a co ikoliv. Jaká práva lze ově k emovitostem zřizovat. Jak budou omezei vlastíci emovitostí. Důležité je uvědomit si, že ový občaský zákoík (NOZ) zrušil stávající občaský zákoík, i stávající obchodí zákoík. Nová práví úprava ruší více ež 238 právích předpisů. Jsou rušey zákoy, které upravovaly ebo ovlivňovaly práví vztahy k emovitostem. Nový občaský zákoík č. 89/2012 Sb.(NOZ). S účiostí od ově zavádí pojem práva stavby pro případy, kdy ivestor má v úmysl zřídit stavbu a pozemku jiého vlastíka. V této souvislosti vzikl pro zalce zcela ový problém oceěí tohoto práva. Úkolem disertačí práce je vyřešeí problémů a přehled případů, kdy a jak by se mělo oceěí práva stavby provádět. Výstupem disertačí práce je po provedeí rešerše české i zahraičí literatury k tomuto problému vymezeí možých případů požadavku oceěí práva stavby, staoveí metodik pro jedotlivé v úvahu přicházející případy oceěí práva stavby a systémové zpracováí ávrhu zaleckého stadardu pro postup a oceěí jedotlivých případů tohoto práva. Příosem je vyřešeí ově vziklých problémů, zpracováí algoritmu řešeí a přehled případů, kdy by se mělo oceěí práva stavby provádět. A) Specifikovat obsah práva stavby a jedotlivé fáze vziku stavby jako součásti tohoto práva. B) Staovit, kdy se právo stavby převádí, subjekty vztahu, pro který subjekt zalec provádí oceěí, kdy bude oceňovat pro orgáy veřejé moci. C) Staovit možé metodiky pro jedotlivé případy oceěí práva stavby, staoveí ejvýhodější metodiky pro oceěí jedotlivých případů, kdy by se mělo oceěí práva stavby provádět. D) Staovit případy, kde se jeví vhodou metoda výosová, tuto metodu ve vztahu k právu stavby propracovat. Zjištěí, zda ročí užitky budou kostatí ebo promělivé, ebo určitou dobu kostatí a určitou dobu promělivé. Diskuse jedotlivých položek, ze kterých se budou sčítat výosy a áklady vytvořeí metodiky pro všechy v úvahu přicházející případy. E) Staovit případy, kde eí vhodá metoda výosová, metody pro tyto případy rověž propracovat (jedá se o stavbu, jež evyáší formou ájemého). 2

3 F) Zpracovat ávrh zaleckého stadardu pro oceňováí práva stavby do textu i do tabulek, jako ávod k řešeí oceěí. G) Tabulkově zpracovat algoritmy postupu při oceěí. H) Algoritmus postupu při oceěí zpracovat do výpočetího programu Excel I) Příklady použití metodiky Abstract Dissertatio work deals problems Law Of Buildig i relatios to ew Civil Code No. 89/2012 Sb. (NOZ - ew Civil Code) Legal regulatios are for all ew ad rather are i commo level. Supplyig preset, more tha 40 years old Civil Code ew recipe, presets revolutioary chages i civil right. NCC startig from the aother ideological, political ad termiological bases. With ew Civil Code loom icommig ew questios: What will real property ad what will o. What kid of law is possible ewly to real property to establish. How will ew property owers limited. Importat is appreciate, that by the ew Civil Code was cacelled curret Civil Code, so ad curret Busiess Code too. New legal regulatios cacelles more tha 238 law regulatios. All the law, which affected law relatios to real property are cacelled. Cotributio is solvig the problems ad summaries the cases, where would had Buildig Law to do. Result of the dissertatio work is: A) Specify cotet law costructio ad idividual phase rise costructio as part of hereof law. B) Determie, whe Buildig Law relay out, subjects relatio, for which subject expert does evaluatio, whe will value for authorities public fuds ca. C) Give philosophy for appraisemet the cases, assesmet optimal methodists for evaluatio cases of Buildig Law, where would had evaluatio Buildig Law to do. D) Give cases, where shows fit method yield, this method cocerig Buildig Law elaborate. E) Give cases, where is't fit method yield, this method cocerig Buildig Law elaborate (acts about costructio, which yields). F) Processed proposal expert stadard for appraisemet of Buildig Law ito the text ad tables, like istructio to solvig the evaluatio. G) Tabular processed algorithm progress at evaluatio. H) Algorithm progress at evaluatio processed ito computer program Excel I) Istaces usig methodists. 3

4 Klíčová slova Zalec, zalecký posudek, soudí ižeýrství, právo stavby, stavba, emovitost, emovitá věc, katastr emovitostí, oceňováí emovitostí, občaský zákoík, ový občaský zákoík, pozemek. Keywords The expert, expert evidece,foresic egieerig, buildig right, buildig, realty, real thig, real estate register, appraisemet realty, civil code, ew civil code, lad. Studijí program 3917V001 Soudí ižeýrství Místo uložeí práce Ústav soudího ižeýrství VUT v Brě 4

5 OBSAH: 1 ÚVOD Obecě Historie práva stavby HISTORIE A SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY OCEŇOVACÍ METODY POUŽÍVANÉ V SOUČASNOSTI METODIKA OCEŇOVÁNÍ PRÁVA STAVBY V NĚKTERÝCH JINÝCH STÁTECH SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY, STAVBA NA CIZÍM POZEMKU OD /1997 Sb. ZÁKON ze de 17. červa Záko č. 303/2013 Sb Právo stavby v katastru emovitosti CÍL DISERTACE Defiice a rozbor problému k řešeí v disertačí práci Přehled případů, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět Dědictví Prodej stavby Darováí práva stavby: Prodej spoluvlastického podílu práva stavby: Prodej pozemku, a ěmž právo stavby váze: METODIKA ŘEŠENÍ PŘÍPADŮ, KDY BY SE MĚLO OCENĚNÍ PRÁVA STAVBY PROVÁDĚT Cea obvyklá Metodika oceňováí práva stavby Ročí užitky z práva stavby Diskuse jedotlivých položek, ze kterých se budou sčítat výosy a áklady Metodiky pro případy, které mohou při oceňováí práva stavby astat VÝSLEDKY DISERTACE KONKRÉTNÍ PŘÍNOS, VÝZNAM PRO PRAXI A ROZVOJ VĚDNÍHO OBORU, SPLNĚNÍ CÍLŮ DISERTACE Kdy se právo stavby převádí, subjekty vztahu, pro který subjekt zalec provádí oceěí, kdy bude oceňovat pro orgáy veřejé moci Kdy se právo stavby převádí

6 8.1.2 Subjekty vztahu Pro který subjekt zalec provádí oceěí Kdy bude zalec oceňovat pro orgáy veřejé moci Staovea metodiku pro oceňováí případů, staoveí ejvýhodější metodiky pro oceěí případů práva stavby, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět Staovey případy, kde se jeví vhodou metoda výosová, tuto metodu ve vztahu k právu stavby propracovat Staovey případy, kde eí vhodá metoda výosová, tuto metodu ve vztahu k právu stavby propracovat (jedá se o stavbu, jež evyáší) ávrh zaleckého stadardu pro oceňováí práva stavby do textu i do tabulky, jako ávod k řešeí oceěí Tabulkově zpracová algoritmus postupu při oceěí Algoritmus postupu při oceěí zpracovat do výpočetího programu Excel Využití metody Mote Carlo Využití vzorece pro přeášeí chyb pomocí parciálích derivací, přitom za (1+i) dosadit q pro jedodušší derivováí Výpočty, kdy budou dosazey průměré hodoty a je jeda bude proměá Zjištěí, zda ročí užitky budou kostatí ebo promělivé, ebo určitou dobu kostatí a určitou dobu promělivé Diskuse jedotlivých položek, ze kterých se budou sčítat výosy a áklady vytvořeí metodiky pro všechy případy Příos vědímu oboru PŘÍKLAD APLIKACE PRÁVA STAVBY NA BYTOVÉM DOMĚ ceová mapa daé lokality Fotodokumetace Fotodokumetaceaalýza, ávrh pozemků a bytového domu Výpočet práva stavby Vyhodoceí práva stavby PŘEHLED LITERATURY, PRÁVNÍ INFORMACE

7 1 ÚVOD 1.1 Obecě V České republice platí dosud Občaský zákoík z roku 1964, který umožňuje růzé vlastictví pozemku a stavby, a ěm postaveé. Pojem právo stavby teto občaský zákoík ezá. Stavbu považuje za samostatou emovitost. Od by měl abýt účiosti ový Občaský zákoík (dále je NOZ, vydá de pod č. 89/2012 Sb.). Teto Občaský zákoík ám ově přiáší pojem právo stavby. Dříve aši předkové právo stavby zali; toto pojetí právo stavby se v průběhu dalších let vytratilo, zovu se právo stavby objevuje v ovém Občaském zákoíku. Bohužel přerušeá kotiuita ve vývoji občaského práva způsobila, že pojem a fukčí mechaismy práva stavby byly zapomeuty, obdobě jako metody jeho oceňováí. Disertace se zabývá ad problematikou práva stavby ve vztahu k ovému občaskému zákoíku č. 89/2012 Sb. (NOZ). Istitut práva stavby umožňuje stavět a pozemku jiého vlastíka. Práví úpravy jsou pro všechy ové a jsou spíše v obecé roviě. Nahrazeím dosavadího, více ež 40 let starého občaského zákoíku ovým předpisem představuje revolučí změu v občaském právu. NOZ vychází z jiých ideologických, politických i termiologických východisek. S ovým občaským zákoíkem vyvstávají do popředí i další otázky, jako apř: Co bude emovitost a co ikoliv. - Jak se projeví ávrat zásady, vše co je a pozemku k pozemku vlasticky přirůstá? - Jaký bude osud staveb a cizím pozemku? - Bude možé postavit stavbu a cizím pozemku? - Dopad NOZ a katastr emovitostí? Co přiáší ový katastrálí záko? - Co se stae s bytovými a ebytovými jedotkami, ve vlastictví? Jaká práva lze ově k emovitostem zřizovat. - Návrat práva stavby. - Co jsou reálá břemea? - Co jsou služebosti? - Návrat výměku. - Návrat pachtu. - Spoluvlastictví a přídaté spoluvlastictví. - Vlastictví bytů dle NOZ. - Co je ového v zástavím právu? - Problém s hypotékami? Jak budou omezei vlastíci emovitostí - Co jsou rozhrady? - Co se sousedovým zvířetem a mém pozemku? A co se sousedovými stromy? - Může soused a můj pozemek? - Kdy musíme strpět ezbytou cestu a svém pozemku? Důležité je uvědomit si, že ový občaský zákoík zrušil jak stávající občaský zákoík, tak i stávající obchodí. 7

8 Nová práví úprava ruší více ež 238 právích předpisů. Jsou rušey zákoy, které upravovaly ebo ovlivňovaly práví vztahy k emovitostem, jako třeba: - záko č. 116/1990 Sb., o ájmu a podájmu ebytových prostor, - záko č. 72/1994 Sb., záko, kterým se upravují ěkteré spoluvlastické vztahy k budovám a ěkteré vlastické vztahy k bytům a ebytovým prostorům a doplňují ěkteré zákoy (záko o vlastictví bytů), - záko č. 265/1992 Sb., záko o zápisech vlastických a jiých věcých práv k emovitostem, - záko č. 344/1992 Sb., záko České árodí rady o katastru emovitostí České republiky (katastrálí záko). Ruší i ařízeí vlády č. 111/2001 o porováváí a přejímáí údajů katastru emovitostí České republiky a evidece obyvatel, vyhlášku č. 162/2001 Českého úřadu zeměměřického a katastrálího o poskytováí údajů z katastru emovitostí České republiky, vyhlášku č. 26/2007 Sb., (katastrálí vyhláška), kterou se prováděl záko č. 265/1992 a záko č. 344/1992 Sb. V České republice platí dosud Občaský zákoík z roku 1964, který umožňuje růzé vlastictví pozemku a stavby, a ěm postaveé. Pojem právo stavby teto občaský zákoík ezá. Stavbu považuje za samostatou emovitost. Jedá se o problematiku ového Občaského zákoíku (dále je NOZ, vydá de pod č. 89/2012 Sb.), s účiostí od Teto Občaský zákoík ám ově přiáší pojem právo stavby. Dříve aši předkové právo stavby zali; toto pojetí právo stavby se v průběhu dalších let vytratilo, zovu se právo stavby objevuje v ovém Občaském zákoíku. Bohužel přerušeá kotiuita ve vývoji občaského práva způsobila, že pojem a fukčí mechaismy práva stavby byly zapomeuty, obdobě jako metody jeho oceňováí. Je li vlastík pozemku odlišý od vlastíka uvažovaé stavby pak se použije právo stavby Právo provést stavbu a cizím pozemku bude založeo smlouvou. Návrat k pricipu, že stavba je součástí pozemku. NOZ ze stavby čií přímou a eoddělitelou součást pozemku. V NOZ je možé ajít výjimky z tohoto ového uspořádáí. Stavebík, který eí vlastíkem pozemku a chce provést stavbu, musí k ohlášeí, popř. k žádosti o stavebí povoleí prokázat právo založeé smlouvou provést stavbu ebo opatřeí aebo právo odpovídající věcému břemei k pozemku či stavbě, pokud stavebí úřad emůže existeci takového práva ověřit v katastru emovitostí. Toto ustaoveí vyplývá z ustaoveí 110 odst. 2 písm. a) zákoa č. 183/2006 Sb., o územím pláováí a stavebím řádu (stavebí záko), obdobě jako z ustaoveí 105 odst. 1 stavebího zákoa či apř. z ustaoveí 96 odst. 3 písm. a) stavebího zákoa. Smlouva zakládající právo provést stavbu eí žádým právím předpisem specifikováa, avšak ze smyslu stavebího zákoa vyplývá, že se jedá a rozdíl od jedostraého souhlasu s provedeím stavby, o dvoustraý práví akt. Motto: Chcete li lidi mravější a lepší, umožěte jim, aby krásě a zdravě bydleli. (Presidet T.G. MASARYK) 1.2 Historie práva stavby Právo stavby platilo v ašich zemích ještě z dob Rakousko Uherska, ejméě od roku 1912 (Záko ze de 26. duba 1912, č. 86 ř. z., o právu stavby). Podle Nařízeí miistra práv v dohodě s miistrem veřejých prací, miistrem vitra a miistrem fiací ze de 11. červa 1912, č. 114 ř.z., byl provede záko o stavebím právu. 8

9 V ašem právím prostředí bylo právo stavby upraveo zákoem č. 86/1912 ř.z., o právu stavby, ásledě pak zákoem. č. 88/1947 Sb., o právu stavby, který však platil je krátkou dobu. V roce 1950 byl ahraze deformovaou a zestručělou úpravou občaského zákoíku č. 141/1950 Sb. ( 160 až 165). Od r již právo stavby v ašem právu eí. Nový ávrh práva stavby vychází z úpravy provedeé zákoem z r. 1947, z věcých práv z roku 1924 a reaguje k aktuálím zákoým úpravám v ěkterých evropských státech. Nový občaský zákoík se vrací k tradičí úpravě věcých práv. Kategorie věcých práv je v ovém zákoíku uvedea obecými ustaoveími. Tato část je pro celou úpravu věcých práv velmi důležitá, eboť obsahuje ěkteré obecé zásady. Stěžejí výzam má v tomto směru práví orma 979, z íž plye, že Ustaoveí této hlavy se použijí a věci hmoté i ehmoté, a práva však je potud, připouští-li to jejich povaha a eplye-li ze zákoa ěco jiého (k tomu srov. další výklad). Novikou oproti současé úpravě je zovuzavedeí práva stavby do českého práva, istitut přídatého spoluvlastictví a podrobá úprava správy cizího majetku (včetě svěřeského fodu). V rámci věcých břeme rozlišuje NOZ mezi služebostmi a reálými břemey. Důležitou změou je také přesu úpravy bytového spoluvlastictví ze zákoa č. 72/1994 Sb., o vlastictví bytů, přímo do občaského zákoíku. 2 HISTORIE A SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY Nařízeí miistrů č. 114/1912 zákoíku ze de 26. duba 1912, o stavebím právu (86/1912 ř.z.). Záko č. 141/1950 Sb. (občaský zákoík, vydá de 23. listopadu 1950) Záko č. 89/2012 Sb. (ový občaský zákoík) Příklad staršího oceěí práva stavby (1935) K oceěí práva stavby Příkladem může být oceěí, publikovaé v KOVAŘOVIČ J., POPPER B.: Rukověť pro odhady emovitostí. Nákladem vlastím, Praha, 1935., str : 3. Protokol o odhadu stavebího práva (viz též úř. sb. č. 218/78 C). P r o t o k o l o o d h a d u sepsaý de 1. červece 1933 okresím soudem exekučím v Praze a místě samém v Žižkově, Karlově třídě. Přítomi od soudu: Výkoý orgá: s. kac. rev. N. N. Zalec: Ig. X. Y., stavitel. E x e k u č í v ě c vymáhající stray: B. K. za vymáhající strau: Dr. R. S., kocipiet dra A. V., advokáta v Praze. (plá moc ve spisech). proti povié straě: za strau poviou: ikdo Karel a Marie M. pro Kč. O d h a d s t a v e b í h o p r á v a. 9

10 Že byly zpravey obě stray, jest vykázáo. Počátek o 10. hodiě dopol. Zalec ahlédl do veřejých kih a vyžádal si revers o stavebím právu. Nemovitost byla prohléduta. I. P o d s t a t a s t a v e b í h o p r á v a. Dlužík předložil revers Ředitelství státích drah v Praze ze de... č. j.... podle ěhož 1. bylo mu povoleo postaviti a pozemku dráhy čp. 75, zapsaém ve vl. č. 145 pozemkové kihy katastrálího území Král. Viohrad 2 z děé krámy, a provozovati v ich katiu v mezích svého živosteského oprávěí a dobu 40 let, počíaje 1. ledem Revers je dolože stavebími pláy, schváleými příslušým úřadem. 2. Za uděleé povoleí jest platiti ročí poplatek Kč 4000., splatých vždy čtvrtletě pozadu, počíajíc 1. duba Celé zařízeí a pozemku dráhy zřídil dlužík a své vlastí útraty, má poviost je udržovati v dobrém stavu, pojistiti proti požáru a poviému ručeí a pečovati o čistotu v okolí a chodík před krámem zametati a v zimě sypati pod ásledky poviého ručeí. 4. Po uplyutí 401eté lhůty, t.j. do 31. prosice 1972, má dlužík poviost odevzdati zbudovaou budovu do vlastictví železičí správy. 5. Za každou škodu, vziklou železičí správě ze zřízeí a užíváí stavby ručí dlužík, avšak aproti tomu vzdává se všech ároků a úhradu škody dráhou. 6. Dlužík jest povie zapraviti veškeré výlohy, které vzejdou správě dráhy z příčiy provedeí stavby a zapraví ze svého veškeré daě a veřejé dávky, jakož i výlohy, spojeé s vyhotoveím reversu. I I. P o p i s s t a v b y, (který z důvodu zjedodušeí se euvádí). I I I. O c e ě í. a) Stavba se oceňuje částkou Kč 100. za 1 m 3 obestavěého prostoru, ebo částkou Kč 400. za 1 m 2 zastavěé plochy, tedy celkově: m 2 á Kč Kč zařízeí záchodu paušálě zařizovací práce, spojeé s výpravou krámu podle účtu firmy truhlářského mistra A. Z. ze de 28. prosice výlohy reversu Úhrem stavebí výlohy... Kč b) U d r ž o v á í s t a v b y. Náklad se staoví částkou 0.5% ze stavebího ákladu ročě... Kč 110. c) U d r ž o v á í o k o l í, t. j. zametáí a čištěí chodíku v době áledí se oceňuje částkou ca. 3% d) P o ž á r í p o j i s t k a baky Slavie čís. poj.... z Kč , 0.96% e) P o v i é r u č e í u baky Slavie č. poj

11 I V. V ý p o č e t s t a v e b é h o. Stavebé jest oa ročí částka, které je ročě třeba, aby se zaplatily áklady stavebí v době 40 let reversem zajištěých, a rozdíl od amortisačí částky, která je vzhledem a skutečé delší trváí stavby omezea, a kterou se stavebí kapitál umořuje. Výlohy, uvedeé pod a), jsou výlohami vyaložeými jedou provždy (K) a podle ich se vypočítá stavebé podle vzorce: k tedy 6%. ( q 1) = K q ( q 1) Podle 26, odst. 3 odhad. ř. volí se vyšší úroková míra vzhledem a 40leté trváí, Pro q q t. j K k =_Kč V. V y š e t ř e í č i s t é h o d o t y u ž í v á í s t a v e b í h o p r á v a. Hodota užívací... Kč Od toho se odečítá: Pachtové... Kč Stavebé... Kč Požárí pojištěí... Kč Povié ručeí... Kč 30. Udržováí stavby... Kč 110. Udržováí okolí... Kč 660. Komiík... Kč Čistá hodota ročí... Kč Při 6 % zúrokováí a době trváí 39 % roků čií hodotu stavebího práva jistia, která byvši uložea úročě se vyčerpá tím, že poskytuje po dobu stavebího práva ročí důchod, odpovídající čisté hodotě užíváí práva pro 1 rok. Výpočet se provede podle vzorce: r c = q ( q 1) ( q 1) q = % q = = r = , t. j. 1 / 4 letí čistá hodota c = Kč jest hodota stavebího práva. Skočeo o 13. hod. odpoledí. Podpisy: Protokol o odhadu stavebího práva (viz též úř. Sb. č. 218/78 C). 11

12 Výše uvedeý příklad staršího oceěí práva stavby (1935) uvádí oceěí výosovým způsobem. Výosová hodota reprezetuje pohled vlastictví emovitosti jako a věc, která přiáší výos. V oddíle V posudku zalec defiuje čistou hodotu užíváí stavebího práva. 3 OCEŇOVACÍ METODY POUŽÍVANÉ V SOUČASNOSTI Jak je uvedeo v [7], v současé době se v ČR cea staoví dohodou ebo oceěím podle zvláštího předpisu, jak plye z ustaoveí zákoa č. 526/1990 Sb., o ceách, ve zěí zákoa č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., 1, odst. 2: (2) Cea je peěží částka a) sjedaá při ákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 ebo b) zjištěá podle zvláštího předpisu 1 ) k jiým účelům ež k prodeji. 1 ) Záko č. 151/1997 Sb., o oceňováí majetku a o změě ěkterých zákoů (záko o oceňováí majetku). Systém ce v České republice podle ceového práva A: Cey smluví volé - záko č. 526/1990 Sb., o ceách regulovaé - úředě ( 5) (sezam regulovaých - věcě ( 6) ce se zveřejňuje - časově ( 8, zrušeo) v Ceovém věstíku) - ce. moratoriem ( 9) B: Cey zjištěé podle zvláštího předpisu - cey majetku - emovitosti - záko č. 151/1997 Sb., o oceňováí majetku - věci movité v aktuálím zěí - majetek fiačí - prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. - majetek ostatí ( oceňovací vyhláška ) v aktuálím zěí - cey služeb Obr.č.1 Pro oceěí se v ČR užívají (záko č. 151/1997 Sb., o oceňováí majetku, 2 odst. 3): a) ákladový způsob, který vychází z ákladů, které by bylo uto vyaložit a pořízeí předmětu oceěí v místě oceěí a podle jeho stavu ke di oceěí. b) výosový způsob, který vychází z výosu z předmětu oceěí skutečě dosahovaého ebo z výosu, který lze z předmětu oceěí za daých podmíek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výosu (úrokové míry). c) porovávací způsob, který vychází z porováí předmětu oceěí se stejým ebo obdobým předmětem a ceou sjedaou při jeho prodeji; je jím též oceěí věci odvozeím z cey jié fukčě související věci. d) oceňováí podle jmeovité hodoty, které vychází z částky, a kterou předmět oceěí zí ebo která je jiak zřejmá. e) oceňováí podle účetí hodoty, které vychází ze způsobů oceňováí staoveých a základě předpisů účetictví. f) oceňováí podle kurzové hodoty, které vychází z cey předmětu oceěí zazameaé ve staoveém. g) oceňováí sjedaou ceou, kterou je cea předmětu oceěí sjedaá při jeho prodeji, popřípadě cea odvozeá ze sjedaých ce. Pro oceěí staveb se užívají převážě metody ákladová, výosová ebo porovávací, případě jejich kombiace. 12

13 4 METODIKA OCEŇOVÁNÍ PRÁVA STAVBY V NĚKTERÝCH JINÝCH STÁTECH Obecě je možo kostatovat, že pro odhady emovitostí jsou používáy tři základí metody: - metoda ákladová (reprodukčí cea, věcá hodota), - metoda výosová v růzých podobách, včetě diskotovaých peěžích toků, - metoda porovávací. Používá se podle druhu emovitostí a okolostí jeda, dvě ebo všechy tři, případě jejich kombiace. V íže uvedeých zemích je epřerušeá kotiuita oceňováí práva stavby. V jedotlivých zemích působí růzý počet profesích orgaizací odhadců, jež se více či méě saží o stadardizaci zaleckých postupů. Sahy státu o doporučeou, ebo předepsaou metodiku jsou a růzé úrovi, růzým způsobem jsou publikováa doporučeí, jichž je třeba při odhadu dbát. Převážě pak úroveň odhadu je závislá a úrovi vzděláí odhadce, jeho praxi, osobí odpovědosti, aktivím dalším vzděláváí a zejméa pak a jeho morálích vlastostech. S moderí úpravou práva stavby přišel ejprve ěmecký BGB v 1018 a ásl. (tato úprava byla později ahrazea ařízeím z r. 1919); ukázalo se, že možosti využití práva stavby jsou mohem širší a že může být praktické jeho využití eje k bytovým účelům, ale i pro jiá stavebí díla. Nový občaský zákoík České republiky shodě s právem ěmeckým, rakouským a izozemským epojímá právo stavby jako služebost, ale jako zvláští věcé právo. Právo stavby ve Švýcarsku je rozdílé. Nový Občaský zákoík ČR echápe právo stavby jako emovitou věc stavbu, ýbrž považuje samo právo stavby, jako právo věcé, za emovitou věc (zákoá ustaoveí o emovitých věcech se sice aplikují i a stavbu, ta však eí samostatou věcí). Právo stavby je tedy pojato jako speciálí věcé právo stavebíka mít stavbu a pozemku jiého vlastíka. Kokrétí hodoty (apř. jedotkové cey, koeficiety úpravy ce atd.) ejsou úředě vydáváy, odhadci musejí spoléhat a odborou literaturu, která se v tomto směru ěkdy růzí. Výjimku tvoří v SRN statistická řada idexů ce staveb, sledovaá a vydávaá Spolkovým statistickým úřadem ve Wiesbadeu (tzv. Bauidexy). Meziárodí orgaizací, sažící se v Evropě o sjedoceí čiosti odhadců, je Evropské seskupeí Asociacíodhadců {TEGOVA The Europea Group of Valuers Associatios). Spolková republika Německo Téměř totožou metodiku jako Německo má i Rakousko. (Právo stavby - der Rechtaufbau, Erbbauerecht) V Německu slouží právo stavby i jako ástroj bytové výstavby. Obce poskytují stavebí pozemky s tím, že poskytou stavebíkům právo stavby k obecím pozemkům. Stavebíkům ušetří emalé fiačí prostředky, které by byly ezbyté pro ákup stavebích pozemků. Tím se sižuje možost spekulací se stavebími pozemky, stavebík je smluvě zavázá k provedeí stavby. Jedá se o zhodoceí pozemků v budoucosti. V Německu se právo stavby hojě využívá v komercializaci velkých železičích pozemků, zejméa v cetrech měst. Používáy jsou: - Nákladová (das Sachwertverfahre), 13

14 - Výosová (das Ertragswertverfahre), - Porovávací (das Vergleichswertverfahre), doporučovaá jako předostí s tím, že pro tuto metodu musí být porovávací hodoty k dispozici. Rakouský záko staovil původě miimálí hraici 30 let, maximálí pak v trváí 80 let, po úpravě z r zvolil miimálí hraici desetiletou a maximálí vymezil délkou 100 let.německý záko omezeí trváí práva stavby estaovil. 5 SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY, STAVBA NA CIZÍM POZEMKU OD Práví vztah ke stavbě je ikoliv ový, ale začě odlišý od současé úpravy. Stavba a pozemku ebude samostatou věcí emovitou. Namísto ové stavby jiého vlastíka bude ově existovat tzv. právo stavby, tedy právo osoby odlišé od vlastíka pozemku (stavebíka) mít a povrchu pozemku ebo pod povrchem pozemku stavbu, stavba pak bude součástí tohoto práva. Právo stavby je věcým právem k věci cizí, upraveým v 1240 a ásledujících NOZ, a toto věcé právo k pozemku je považováo za emovitou věc.s účiostí Od je aktualizová záko č. 151/1997 Sb. o oceňováí majetku a o změě ěkterých zákoů (záko o oceňováí majetku), a to zákoem č. 303/2013 Sb /1997 Sb. ZÁKON ze de 17. červa

15 5.2 Záko č. 303/2013 Sb Stavebík se realizací stavby a základě práva stavby estává přímo vlastíkem stavby, ale vlastíkem zmíěého práva stavby. Samotá stavba je pak součástí práva stavby. Vlastíkovi pozemku může být vyhrazeo schváleí určitého právího ebo faktického jedáí stavebíka. Toto vyhrazeí souhlasu je však omezeé pouze a jedáí stavebíka, které by bylo k újmě vlastíka pozemku. Dále může smlouva o právu stavby stavebíkovi uložit, aby stavbu provedl do určité doby, či mu uložit poviost stavbu pojistit. Poviost stavebíka je udržovat stavbu v dobrém stavu. S právem stavby bude možé akládat stejým způsobem jako v současé době se stavbou samotou. Bude ho tedy možé zatížit, převést, vydržet. Právo stavby přiáší stavebíkovi přímo ze zákoa vyplývající omezeí. 5.3 Právo stavby v katastru emovitosti NOZ ahlíží a právo stavby jako a emovitou věc, bude se zapisovat do katastru emovitostí jako samostatá věc vkladem a to a základě: - rozhodutí orgáu veřejé moci (rozsudek), - smlouvy (soukromá vkladová listia), - souhlasého prohlášeí o abytí práva stavby vydržeím v případě shody mezi vlastíkem pozemku a tím, kdo uplatňuje vzik práva vydržeím. Nový Záko o katastru emovitostí (katastrálí záko) byl publiková ve Sbírce zákoů de pod č. 256/2013 Sb. Evidece emovitostí je dosud platě regulováa zákoy č. 344/1992 Sb., o katastru emovitostí České republiky a zákoem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastických a jiých věcých práv k emovitostem. S ovým občaským zákoíkem má abýt účiost od CÍL DISERTACE 6.1 Defiice a rozbor problému k řešeí v disertačí práci V současé době eí staovea metodika oceěí práva stavby pro jedotlivé případy. Cílem disertace je: J) kdy se právo stavby převádí, subjekty vztahu, pro který subjekt zalec provádí oceěí, kdy bude oceňovat pro orgáy veřejé moci. K) Staovit možé metodiky pro jedotlivé případy oceěí práva stavby, staoveí ejvýhodější metodiky pro oceěí jedotlivých případů, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět. L) Staovit případy, kde se jeví vhodou metoda výosová, tuto metodu ve vztahu k právu stavby propracovat. Zjištěí, zda ročí užitky budou kostatí ebo promělivé, ebo určitou dobu kostatí a určitou dobu promělivé. Diskuse jedotlivých položek, ze kterých se budou sčítat výosy a áklady vytvořeí metodiky pro všechy v úvahu přicházející případy. M) Staovit případy, kde eí vhodá metoda výosová, metody pro tyto případy rověž propracovat (jedá se o stavbu, jež evyáší formou ájemého). N) Zpracovat ávrh zaleckého stadardu pro oceňováí práva stavby do textu i do tabulek, jako ávod k řešeí oceěí. O) Tabulkově zpracovat algoritmy postupu při oceěí. P) Algoritmus postupu při oceěí zpracovat do výpočetího programu Excel Q) Příklady použití metodiky 15

16 Jako výhodou metodou se jeví převážě metoda výosová, kterou detailěji propracuji ve vztahu k jedotlivým případům práva stavby. Nemovitostí je právo stavby jako právo věcé, stavba sama je příslušestvím této emovitosti. Návrh vychází ze zák. č. 88/1947 Sb., o právu stavby, který je vhodý jako základí práví ástroj pro ovou úpravu v ovém Občaském zákoíku. U ás prakticky ebyl ikdy apliková a tak ejsou žádé odezvy z praktického života. Výše úplaty, kterou má stavebík vlastíkovi pozemku za právo stavby zaplatit, eí v právích předpisech staovea. 6.2 Přehled případů, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět Oceěí práva stavby bude zřejmě připadat v úvahu v ásledujících případech: Dědictví Prodej stavby Darováí práva stavby: Prodej spoluvlastického podílu práva stavby: Prodej pozemku, a ěmž právo stavby váze: Vlastík tohoto pozemku (pokud má vyřeše práví vztah s vlastíkem stavby a tomto pozemku) by měl abídout teto pozemek prioritě vlastíku stavby, v jehož vlastím zájmu by mělo být pozemek odkoupit. Pokud vlastík pozemku eabíde vlastíku stavby pozemek k odkoupeí a do KN bude zapsá jiý vlastík pozemku, potom buď: a) Oba vlastíci (ový vlastík pozemku i původí vlastík stavby) upraví práví vztah (podobě jako v již dříve zmíěých případech výše), tj. věcým břemeem, ájemí smlouvou apod. b) Pokud vlastíci eprovedou úkoy uvedeé ad a) a vyskyte se ějaký problém (apř. zaplaveí, epovoleí údržby přípojek, epovoleí vjezdu či chůze a cestě či pěšiě) bude spor řešit soud. c) Parcela je ve smyslu katastrálího zákoa část zemského povrchu existující v přírodě, která je zobrazea v katastrálí mapě s geometrickým a polohovým určeím, jíž je přiděleo katastrálí číslo. Klasickým děleím emovitosti je děleí vertikálí. 7 METODIKA ŘEŠENÍ PŘÍPADŮ, KDY BY SE MĚLO OCENĚNÍ PRÁVA STAVBY PROVÁDĚT Návrh postupu zpracováí disertačí práce Řešeí práva stavby musí avazovat a problémy, které se současě platými oceňovacími předpisy a ovým Občaským zákoíkem souvisejí. 7.1 Cea obvyklá Podle NOZ bude přicházet v úvahu oceěí ceou obvyklou. Obvyklá cea je defiováa v zákou č. 526/1990 Sb., o ceách, v aktuálím zěí zejméa zákoa č. 403/2009 Sb. Platost jeho použití pro teto případ a defiice obvyklé cey zí takto: Podle uvedeých ustaoveí by mělo přicházet v úvahu zejméa oceěí metodou porovávací (komparativí). V případě práva stavby však zřejmě ebude k dispozici dostatečě velký soubor dat o ceě práva obdobé stavby, takže bude třeba ve smyslu 16

17 Meziárodích oceňovacích stadardů IVS použít metodiky áhradí. Nejpoužívaější zřejmě bude metoda výosová. 7.2 Metodika oceňováí práva stavby Nejvhodější metodika pro řešeí oceňováí práva stavby je metoda výosová, a základě užitku oprávěého. Naši předkové řešili právo stavby tzv. úplatou, pachtovým, stavebí čiží, které byly kihově zapsáy jako břemeo pozemku. Pozemek byl zatíže věcým, zcizitelým a děditelým právem mít stavbu a povrchu, ebo pod povrchem pozemku (ve smlouvách se ozačovalo jako pod povrchem půdy ). Výosová metoda byla používáa již v exekučím řádu ze de č. 78 ř.z. zisk( čistý výos) z ájmu emovitosti / Kč / rok Cv / Kč / = x 100 % vzorec úroková míra / % / rok Úrokovou míru v procetech pro příslušý kaledáří rok staovily příslušé vrchí soudy (Praha pro zemi Českou, Bro pro zemi Moravskoslezskou, Bratislava pro zemi Sloveskou a Košice pro zemi Podkarpatoruskou). 7.3 Ročí užitky z práva stavby Užitky se zpravidla defiují ve smlouvě. Mohou být straami dohoduty jako kostatí (což eí vhodé zejméa v ČR, kde cey emovitostí ejsou ještě srovatelé se sousedími státy, jako je Rakousko, Německo), ebo promělivé právě s ohledem a vývoj ce emovitostí (staveb i pozemků), podobě i cey ájmů a vývoj iflace. Stray se mohou s ohledem a výše uvedeé důvody rozhodout pro smluví dohodu, v íž budou po určité časové období ročí užitky kostatí a další časové období promělivé, což bývá v zahraičí časté. Zpravidla pro začátečí období se volí užitky jako promělivé (do doby, kdy se stray přesvědčí o reálosti předpokládaých hodot) a posléze se zvolí užitky kostatí. 7.4 Diskuse jedotlivých položek, ze kterých se budou sčítat výosy a áklady Ročí ájemé bude použito v ceě obvyklé v daém místě a čase Ročí áklady a provoz budou položkou, odečitatelou od ročího ájemého. Budou to veškeré prokazatelé áklady, doložeé kotrolovatelými doklady, s provozem souvisejícími, jako: Odpisy, užívá se též termíu amortizace. Odpisy pro výpočet výosové hodoty je třeba uvažovat pro stav, kdy vlastík každoročě ukládá určitou částku tak velikou, aby a koci životosti stavby zde byla částka a její ovou realizaci (buď zovu postaveím, ebo koupí obdobé (obdobě provedeé i opotřebeé) emovitosti, ebo celkovou opravou, jejíž áklady jsou zpravidla s ceou stavby srovatelé. Počítá se přitom se složeým úrokováím, tedy s tím, že úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádá částka se z tohoto fiktivího účtu evybírá. Pro výpočet amortizace, kdy příslušé částky se ukládají kocem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složeé úrokováí) platí pro výši uté ročí úložky X vztah pro střadatele: kde C i X = Q 1 vzorec 17

18 X = částka, kterou je uto každoročě uložit a složeé úrokováí s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka a její opětové pořízeí, C = časová cea stavby (ákladová reprodukčí cea ke di odhadu, po odpočtu přiměřeého opotřebeí), při zkoumáí podikatelského záměru a koupi emovitosti můžeme uvažovat předpokládaou kupí ceu apod., i = úroková míra setiá (setia úrokové míry v procetech); vzhledem k tomu, že se jedá o kapitál postupě vkládaý do baky, je zde třeba uvažovat ikoliv s omiálí, ale s reálou úrokovou mírou, q = úročitel { q = 1 + i } = doba dalšího trváí stavby (roků) do zchátráí ebo geerálí opravy, ejvýše 30 roků. Průměré ročí áklady a opravy a ročí údržbu Jedá se o ročí výdaje a opravy a údržbu staveb (ikoliv a geerálí opravy). Zpravidla používáme výdaje průměré z doložeých ákladů za více let. Náklady průměré, které podle provedeých výzkumů čií zpravidla u budov ročě cca 0,5 až 1,5 % z reprodukčí cey stavby (cey bez odpočtu opotřebeí). Jedá se o áklady budoucí (výosová hodota je součet diskotovaých budoucích čistých příjmů), takže pro jejich odhad bude třeba výrazě přihlédout k současému stavu údržby a objektu. U velmi dobře udržovaého objektu, kdy v ejbližších letech ebude uté výrazější údržbu provádět, se použije podle zkušeostí ižší hodota uvedeého rozmezí a aopak u objektu s údržbou podprůměrou hodota vyšší. Správa emovitosti Náklady jsou apříklad: sjedáváí ájemích smluv resp. jejich výpovědi, jedáí s ájemci, vybíráí a vymáháí ájemého, včetě výdajů a práví zastoupeí a soudí poplatky, prohlídky emovitostí, zajišťováí řemeslíků resp. firem pro údržbu a opravy, jedáí s úřady, pojišťovou apod., vyplňováí daňových přizáí, pravidelé zajišťováí úhrady daě. Pokud tuto čiost provádí vlastík, je třeba jeho áklady vyčíslit, apříklad jako mzdu pracovíka přiměřeé kvalifikace včetě ákladů souvisejících (sociálí a zdravotí pojištěí, režijí áklady); u emovitostí podiku může takovou čiost zabezpečovat převážě referet správy základích fodů, smlouvy sjedává práví odděleí apod., ebo procetem z vybraého ájemého příp. fixími částkami, které si obvykle za takovou čiost v místě účtují orgaizace provádějící správu emovitostí. Daň z emovitosti Výše daě z emovitostí se určí z daňového přizáí; pokud se emovitost epřevádí, je možo převzít beze změy. V ostatích případech bude uto zkoumat, zda evet. úlevy a dai resp. osvobozeí od daě budou platit i vlastíka - prodejce. Neí-li záma, je třeba ji vypočítat. Pojištěí Jedá se o pojištěí živelí a o pojištěí odpovědosti vlastíka emovitosti za případé škody, které by z tohoto titulu mohly vzikout jiým osobám. Pokud je pojisté ve výše uvedeém rozsahu sjedáo a doložeo smlouvou, je možo výši pojistého převzít do výpočtu. Pokud stavba eí pojištěa, ze stejých důvodů je třeba výši pojistého odhadout; v současosti se cea za pojištěí pohybuje od cca 2,3 % do cca 5,0 % z reprodukčí cey staveb, 18

19 Osvětleí, vytápěí a úklid společých prostor Dalším ákladem mohou ěkdy být výdaje spojeé s osvětlováím, vytápěím a úklidem společých prostor, skladu materiálu pro údržbu apod. Rezervy Některé metodiky uvažují jako odpočitatelou částku rezervy, které si vlastík odkládá a budoucí opravy. Je však třeba zvážit, zda v kokrétím případě eí již zahruta duplicita s áklady a opravy a údržbu, zejméa pokud je počítáme průměrým procetem, a dále s odpisy. Pro ěkteré případy budou smluvě zřizováa věcá břemea 7.5 Metodiky pro případy, které mohou při oceňováí práva stavby astat a) Vlastík pozemku je odlišý od vlastíka adzemí stavby. Nadzemí stavbou může být rodiý dům, garáž, podikatelský areál, vedlejší stavby, zemědělská stavba, bytový dům. Nejvhodějším řešeím bude prodej pozemku vlastíkovi adzemí stavby. V případě edosažeí dohody o převodu, je uto vztah řešit dočasě věcým břemeem, resp. proájmem. b) Vlastík pozemku je odlišý od vlastíka trvalých porostů Jako řešeí se abízí: buď prodej pozemku vlastíkovi porostů, ebo spíše aopak. V případě edosažeí dohody o převodu, je uto vztah řešit dočasě věcým břemeem, resp. proájmem. c) Vlastík pozemku je odlišý od vlastíka vekovích úprav Podobě: buď prodej pozemku vlastíku vekovích úprav, ebo aopak, prodej vekovích úprav vlastíku pozemku avšak pozor je v případě, kdy vekoví úpravy ejsou pro provoz souvisejících emovitostí ezbytostí, apř.: přípojky ižeýrských sítí, ebo zpevěá plocha příjezdové cesty (viz také souvislost podle ad b), pro stejého vlastíka vekovích úprav i staveb. V případě edosažeí dohody o převodu, je uto vztah řešit dočasě věcým břemeem, resp. proájmem. d) Vlastík pozemku je odlišý od vlastíka podzemí stavby. - Podzemí stavbou mohou být apř. jímka a dešťovou vodu (včetě potrubí z dešťových svodů ze sousedího domu, a sousedím pozemku vlastíka podzemí stavby), ebo - Studa s odběrým potrubím a kabeláží k ovládáí čerpadla do sousedího domu, jehož vlastík je současě i vlastíkem study a zařízeí. Metodika: Ve smlouvě, podepsaé oběma vlastík by měly být uvedey podmíky provozováí jímky či study se vstupy a pozemek za účelem oprav, údržby. Pokud by byly jímka ebo studa užíváy pro původí účely, bude se oceňovat: - V případě poecháí vlastictví vlastíků pozemku i stavby to bude: ájemé za pozemek, pro případ jakýchkoliv oprav áklady za poškozeí povrchu pozemku v místě oprav. - V případě prodeje pozemku vlastíku jímky či study (pokud to bude z hlediska akceptováí ového geometrického pláu katastrálím úřadem) se bude oceňovat je teto vyčleěý pozemek. 19

20 - V případě prodeje jímky či study i jejich vybaveí vlastíku pozemku se bude oceňovat jímka vlastí studa, obvyklou ceou. Vybaveí jímky i study (které se stae pro vlastíka jímky i study epotřebým a původí vlastík si je může demotovat apř. pooré čerpadlo) se oceňovat v tomto případě ebude. e) Vlastík pozemku je odlišý od vlastíka oploceí. Jako součást oploceí se bude oceňovat vlastí plot a obvodu pozemku v růzém provedeí (zděý, z pletiva, dřevěý apod.), případě vstupí vrátka, vjezdová vrata. Jako řešeí se abízí: buď prodej pozemku vlastíkovi oploceí, ebo spíše aopak. Podobě: buď prodej pozemku vlastíku vekovích úprav, ebo aopak, prodej vekovích úprav vlastíku pozemku, avšak pozor je v případě, kdy vekoví úpravy ejsou pro provoz souvisejících emovitostí ezbytostí, apř.: přípojky ižeýrských sítí, ebo zpevěá plocha příjezdové cesty (viz také souvislost podle ad b) pro stejého vlastíka vekovích úprav i staveb. V případě edosažeí dohody o převodu, je uto vztah řešit dočasě věcým břemeem, resp. proájmem. V případě edosažeí dohody o převodu, je uto vztah řešit dočasě věcým břemeem, resp. proájmem. Avšak je logické, že trvat a vlastictví oploceí a pozemku jiého vlastíka by bylo elogické. f) Vhodá metoda pro případy, kdy výosová metoda eí vhodá, protože se jedá o stavbu, jež evyáší. 8 Výsledky disertace kokrétí příos, výzam pro praxi a rozvoj vědího oboru, splěí cílů disertace Protože v současé době eexistuje metodika oceěí práva stavby, úkolem disertačí práce je vyřešeí problémů a přehled případů, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět. Výstupem disertačí práce je vymezeí možých případů pro oceěí práva stavby, staoveí metodik pro jedotlivé v úvahu přicházející případy oceěí práva stavby a zpracováí ávrhu zaleckého stadardu pro postup a oceěí jedotlivých případů tohoto práva. Příosem je vyřešeí problémů, algoritmu řešeí a přehled případů, kde by se mělo oceěí práva stavby provádět. 8.1 KDY SE PRÁVO STAVBY PŘEVÁDÍ, SUBJEKTY VZTAHU, PRO KTERÝ SUBJEKT ZNALEC PROVÁDÍ OCENĚNÍ, KDY BUDE OCEŇOVAT PRO ORGÁNY VEŘEJNÉ MOCI Kdy se právo stavby převádí Právo stavby se převádí při právím jedáí: 1. Dědictví 2. Prodej stavby 3. Darováí práva stavby 4. Prodej spoluvlastického podílu práva stavby 5. Darováí spoluvlastického podílu práva stavby 6. Prodej pozemku a ěmž právo stavby váze 7. Daň z abytí emovitosti Subjekty vztahu Stavba i pozemek jsou ve vlastictví jedé osoby 20

21 Stavba se stae součástí pozemku. To zameá, že dem účiosti NOZ se ejedá o dvě samostaté věci. Nebude tedy možé, aby vlastík prodal pouze stavbu a pozemek si echal (vyjímka bude platit pro tzv. dočasé stavby) Stavba i pozemek mají rozdílého vlastíka Stavba automaticky epřechází do vlastictví vlastíka pozemku. Ustaoveí 3056 zakládá vlastíkovi stavby předkupí právo k pozemku, a ěmž stavba stojí. Bude li kterýkoliv vlastík chtít svou věc ( pozemek, stavbu) prodat bude mít poviost abídout ji ejprve druhému vlastíkovi k odkoupeí. Stavba se stae součástí pozemku až v okamžiku, kdy bude předkupí právo použito a vlastík pozemku a stavby bude jediý. Navrací se pravidlo do českého občaského práva provo stavby ( 1240 a ásl.). Důvodem je pravidlo, že stavba emá svého vlastíka, eboť je součástí pozemku, a ěmž stojí. Pokud vlastík pozemku emá v úmyslu a svém pozemku stavět, může pozemek dočasě přeechat jié osobě, které vlastík pozemku jié osobě umoží stavět. K tomu slouží istitut práva stavby. Osoba, která bude mít právo stavby, může a dotčeém pozemku stavět (popřípadě pod ím) zejméa vybudovat ovou stavbu. Právo stavby ale může spočívat i v oprávěí převzít již existující stavbu, apř. za účelem její moderizace, opravy. Práví vztah mezi majitelem pozemku a majitelem stavby: Majitel pozemku majitel stavby fyzická osoba x fyzická osoba fyzická osoba x právická osoba právická osoba x fyzická osoba právická osoba x právická osoba Pro který subjekt zalec provádí oceěí Hlavím předmětem zalce a jeho ejdůležitějším úkolem je podáí zaleckého posudku. Zalci je zalecký posudek ejčastěji zadá v písemé podobě. Pokud důvody podjatosti ejsou zámy, zalec vypracuje zalecký posudek. Zalec provádí zalecký posudek pro soud, ebo jiý orgá veřejé moci, fyzickým osobám, právickým osobám Kdy bude zalec oceňovat pro orgáy veřejé moci Orgá veřejé moci je orgá, který reprezetuje veřejou moc. Zalec provádí oceěí pro orgáy veřejé moci v případě, že je ze zákoa Orgá veřejé moci oprávě autoritativě rozhodovat o právech a poviostech fyzických či právických osob ebo jiak zasahovat do jejich práví sféry, a to buď přímo, zejméa v případě orgáů moci soudí ebo výkoé, ebo zprostředkovaě, pokud jde o orgáy moci zákoodáré. Subjekt, o jehož právech a poviostech je takto rozhodováo, eí s orgáem veřejé moci v rovoprávém postaveí a obsah rozhodutí ezávisí a jeho vůli, byť obecě platí, že takový subjekt může užívat procesích práv (může apř. podávat ávrhy, vyjádřeí, avrhovat důkazy, má právo být slyše atd.) a obsah rozhodutí tím v růzé míře též determiovat. Teto pojem Ústava ČR sice užívá v čl. 87 odst. 1 písm. d), ale závazě edefiuje. Výše uvedeá defiice byla vytvořea za pomoci soudího výkladu a doktríy. Proti pravomocým rozhodutím i jiým zásahům orgáů veřejé moci se lze, zpravidla po vyčerpáí všech procesích prostředků, které záko k ochraě práva poskytuje, bráit cestou ústaví stížosti k Ústavímu soudu, pokud došlo k zásahu do ústavě zaručeého základího práva či svobody. Právě možost subjektu práva či uložeé poviosti podat ústaví stížost, zatímco orgá veřejé moci takové oprávěí emá (pokud apř. Česká advokátí komora u 21

22 NSS prohraje, musí výsledek sporu respektovat), je jistou procesí výhodou, která částečě kompezuje erovoprávé postaveí vůči veřejé moci. 8.2 STANOVENA METODIKU PRO OCEŇOVÁNÍ PŘÍPADŮ, STANOVENÍ NEJVÝHODNĚJŠÍ METODIKY PRO OCENĚNÍ PŘÍPADŮ PRÁVA STAVBY, KDE BY SE MĚLO OCENĚNÍ PRÁVA STAVBY PROVÁDĚT. Právo stavby se oceňuje pro ezřízeou a zřízeou stavbou. Oceňováí se provádí výosovým způsobem a to a základě ročího užitku. V případě cey práva stavby s ezřízeou stavbou se ročí užitek ásobí počtem let dalšího užíváí do záiku práva stavby, ejvýše však 5 let. Jestliže se jedá o ceu práva se zřízeou stavbou, určí se jako současá hodota áhrady při záiku práva stavby. Pro oceěí staveb se užívají převážě metody: Oceěí výosovým způsobem Oceěí porovávací metodou Oceěí obvyklou ceou (obecá, trží) cea emovitosti Oceňováí emovitostí v ěkterých jiých státech Oceňováí pozemků - předpokládaá doba těchto příjmů je dlouhá (vztah se azývá věčá reta) - příjmy jsou po celou dobu kostatí V jiých případech vzorec emůžeme použít V případě vyšší iflace a v období regulovaého ájemého u bytů eí možé považovat za věrohodé vyjádřeí hodoty emovitostí pomocí úrokové míry. Věcá hodota staveb bude závislá a vývoji ce stavebích dodávek. Úroková míra závisí a úrokové míře, kterou vyhlašuje ČNB. ČNB vyhlašuje tři sazby - Diskotí sazbu - 2T repo sazbu - Lombardí sazbu Většiou platí, že diskotí sazba je o jede procetí bod ižší ež 2T repo sazba a 2T sazba je zase o jede procetí bod ižší ež lombardí sazba Aktuálí repo tedry lze aléz a ČNB Repo tredy. 22

23 Obr.č.8 Vývoj sazeb od roku 1990 Obr.č.10 Nové základí cey BPEJ avýšeé o iflaci za roky

24 8.3 STANOVENY PŘÍPADY, KDE SE JEVÍ VHODNOU METODA VÝNOSOVÁ, TUTO METODU VE VZTAHU K PRÁVU STAVBY PROPRACOVAT. Obr.č.11. Jedotlivé fáze cyklu stavby Kdy je efektiví právo stavby používat časová hodota peěz - Nulová ebo kladá hodota realizovat právo stavby - Záporá hodota zamítout právo stavby Časová hodota peěz -peěží toky po 20 letech životosti staveb jsou zaedbatelé Idex retability Doba ávratosti Riziko ávratosti Staoveí ivestičích a provozích ákladů Náklady související s techickými parametry budovy - Fáze realizačí (ivestičí áklady) - Fáze provozí (áklady a rekostrukci, áklady a opravy a udržováí budovy, áklady a moderizaci) - Fáze likvidačí (áklady a likvidaci budovy) Náklady provozí (fáze provozí) - provoz budovy, dodávky vody, tepla, plyu a elektrické eergie, úklid budovy, revize Náklady admiistrativí (fáze provozí) Ukazatele ekoomické efektivosti ivestic - Čistá současá hodota - Náklady životího cyklu - Vitří výosové proceto - Idex retability - Doba ávratosti - Diskotovaá doba ávratosti 24

25 8.4 STANOVENY PŘÍPADY, KDE NENÍ VHODNÁ METODA VÝNOSOVÁ, TUTO METODU VE VZTAHU K PRÁVU STAVBY PROPRACOVAT (JEDNÁ SE O STAVBU, JEŽ NEVYNÁŠÍ) Oceňováí metodou výosovou je evhodá v případě skutečosti, že výosy jsou rovo, více ostatím ákladům stavby. Ivestičí a provozí áklady stavby jsou větší ež výosy ze stavby. 8.5 NÁVRH ZNALECKÉHO STANDARDU PRO OCEŇOVÁNÍ PRÁVA STAVBY DO TEXTU I DO TABULKY, JAKO NÁVOD K ŘEŠENÍ OCENĚNÍ Zalecký posudek má ustáleou formu a áležitosti staoveé zákoem č.36/1967 Sb. o zalcích a tlumočících, v platém zěí a vyhláškou č. 37/1967 Sb.,Miisterstva spravedlosti, ze de 17. duba 1967, k provedeí zákoa o zalcích a tlumočících, v platém zěí. Předpis č. 432/2002 Sb. Vyhláška Miisterstva spravedlosti, kterou se měí vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedeí zákoa o zalcích a tlumočících, ve zěí pozdějších předpisů, a vyhláška č. 312/1995 Sb., kterou se staoví paušálí částka ákladů trestího řízeí Z formálího hlediska má posudek určité čleěí a zákoé áležitosti. Z hlediska obsahu musí být posudek přezkoumatelý. Z posudku musí být zjevý postup zalce, zvoleá metoda. Posudek obsahuje úvodí část Zde je uvedeo ozačeí osoby, případě orgáu, pro který je posudek zpracovává, ozačeí zalce, jeho oboru, odvětví, ebo specializace, zadáí posudku a datum Nález Zde je uvede účel zpracováí posudku, případě uvedeí zaleckého úkolu., popis, přehled podkladů, idetifikace zdrojů podkladů, zjištěí, která učiil. Posudek V této části se zalec zabývá posuzováím, hodoceím, výpočty. Zalec určí jakým způsobem bude oceňovat právo stavby. Oceěí práva stavby se určí podle vzorce kde CPS N = ru t, - CPS N.cea práva stavby s ezřízeou stavbou, ru...ročí užitek z práva stavby v Kč, t počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, ejvýše však 5 let. Cea práva stavby se zřízeou stavbou, která právu stavby vyhovuje, se určí jako současá hodota užitku plyoucího z práva stavby, podle vzorce CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N + i, 1 i kde - CPS Z cea práva stavby se zřízeou stavbou v Kč, ru ročí užitek z práva stavby v Kč, 25

26 i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 k této vyhlášce, v setiém vyjádřeí,..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. Ročí užitek práva stavby se určí ve výši 5 % ze součtu ce pozemku zatížeého právem stavby a stavby vyhovující právu stavby. Bylo-li právo stavby zřízeo za úplatu a ujedala-li se úplata v opětujících dávkách jako stavebí plat, zatěžuje právo stavby jako reálé břemeo. Úplata se zohledí ve výši ročího užitku. Pokud úplata převyšuje ročí užitek staoveý podle odstavce 4, pak ročí užitek je ulový. Počet let dalšího užíváí práva se určí z veřejého sezamu. Výše áhrady se určí podle ujedáí ve smlouvě, eí-li ve smlouvě ic jiého ujedáo, čií výše áhrady poloviu cey stavby. Závěr Zalec shruje své zjištěí, zde jsou uvedeé odpovědi a otázky, které byly zalci zadáy. Odpovědi by měly být stručé a jedozačé. Pod posudkem je umístěa zalecká doložka, pečeť zalce, podpis. Přílohy Zpravidla obsahují fotodokumetaci, grafy. Vzorový zalecký posudek Z N A L E C K Ý P O S U D E K týkající se oceěí emovitostí podle LV č. XX v k.ú. XXX, městská část XX okres XXX Č.d. XX Oceňovací předpis: záko č.151/1997 Sb., a vyhl. č. 3/2008 Sb. ve zěí vyhl. č. 456/2008 Sb. a vyhl. č. 460/2009, Sb. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. XXXX Posudek objedal: XXX Datum místího šetřeí: X. X. 201X Účastíci místího šetřeí: objedatel a zalec Posudek obsahuje: X stra textu včetě příloh a předává se ve čtyřech vyhotoveích Posudek vypracoval: XX XX tel.: mobil: V XXX de X. X. 201X 1. N á l e z 1.1 Výpis z katastru emovitostí, listu vlastictví č. XX, jehož kopie je součástí tohoto zaleckého posudku. 1.2 Símek katastrálí mapy s vyzačeím oceňovaých. 1.3 Projektová dokumetace rodiého domu, XX. 1.4 Místí šetřeí zalce, v jehož průběhu bylo zjištěo: 26

27 Poloha a popis emovitosti Zalec určí o jaký typ práva stavby se bude jedat právo stavby s ezřízeou stavbou, ebo právo stavby se zřízeou stavbou 2. P o s u d e k Popis: Vekoví úpravy: plot uličí s podezdívkou, vstupí vrátka, vjezdová vrátka, zahradí plot bez podezdívky, zpevěé plochy, přípojky: vodovodí, kaalizačí, elektrovod. Trvalé porosty Zalecký posudek je zpracová pro RD a vedlejší stavbu + pozemky. V době zpracováí zaleckého posudku byl a listu vlastictví už uvede ový majitel a e prodávající XX. Oceěí práva stavby se určí podle vzorce právo stavby s ezřízeou stavbou, ebo právo stavby se zřízeou stavbou CPS N = ru t CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i t počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, ejvýše však 5 let ru...ročí užitek z práva stavby v Kč, ru.se určí ve výši 5 % ze součtu ce RD č.p.xx - XX,XX Kč Garáž - XX,XX Kč Stavby celkem: XX,XX Kč Pozemek stavebí p.č.xx - XX,XX Kč Pozemek p.č.xx - XX,XX Kč Pozemky celkem: XX,XX Kč pozemku zatížeého právem stavby a stavby vyhovující právu stavby i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 vyhlášky..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. R e k a p i t u l a c e: 27

28 Součet: XX,XX Kč Cea uvedeých emovitostí čií po zaokrouhleí celkem XX,XX Kč, slovy : XX,XX Kč koru českých. Zalecká doložka: Zalecký posudek jsem podal jako zalec jmeovaý rozhodutím Krajského soudu v Brě ze de X. X č.j. X pro základí obory: - stavebictví - stavby ižeýrské, obyté, vodí, zemědělské a stavebí odvětví růzá, - ekoomika - cey a odhady emovitostí, - projektováí pro stavebictví Zalecký úko je zapsá pod pořadovým číslem X zaleckého deíku. Zalečé a áhradu účtuji a základě dokladů stejého pořadového čísla. Podpis zalce: V B r ě de X. X. 201X 8.6 TABULKOVĚ ZPRACOVÁN ALGORITMUS POSTUPU PŘI OCENĚNÍ. Případ oceěí práva stavby Druh stavby Stavba přiáší resp. může přiášet výosy- jaké? Náklady vlastíka stavby Náklady vlastíka pozemku Navržeá metoda oceěí Pozámky 1.Pro sjedáí dohody o zřízeí PS Rodiý dům Nájemé Daň z emovitostí, pojisté živelí a odpovědostí, správa emovitostí, údržba a opravy, odpisy staveb, odpis cey PS? Jako áhrada a yí užívaé ájemé z cizího pozemku Daň z emovitosti Výosová vztahem pro věčou retu Obr.č.12. Příklad možosti ávrhu tabulky, sloužící pro oceňováí práva stavby 28

29 8.7 ALGORITMUS POSTUPU PŘI OCENĚNÍ ZPRACOVAT DO VÝPOČETNÍHO PROGRAMU EXCEL Využití metody Mote Carlo Jedá se o je třídu algoritmů pro simulaci systémů, pro řešeí parciálích rovic. Touto metodou určujeme středí hodotu veličiy, která je výsledkem áhodého děje. Vytvoří se počítačový model toho děje a po proběhutí dostatečého možství simulací se mohou data zpracovat klasickými statistickými metodami, třeba určit směrodatou odchylku a průměr. Z praktického hlediska je použitelost metody Mote Carlo kvůli velkému možství zjedodušeých předpokladů modelů začě omezeá Využití vzorece pro přeášeí chyb pomocí parciálích derivací, přitom za (1+i) dosadit q pro jedodušší derivováí. CPS Kde CPS Z cea práva stavby se zřízeou stavbou v Kč, ru ročí užitek z práva stavby v Kč, i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 k této vyhlášce, v setiém vyjádřeí,..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. 1. Určeí parciálí derivace při proměé ru ročí užitek z práva stavby v Kč Kostatí, průměré hodoty i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 k této vyhlášce, v setiém vyjádřeí,..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. CPS ( CPS Z Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i dále při parciálí derivaci vzhledem k proměé (ru) dále Z / ) ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i ( 1+ i) 1 / 1 = ( ) ru i i ( CPS Z / ) = ( 1+ i) i ( 1+ i) 1 29

30 2. Určeí parciálí derivace při proměé i míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 Kostatí, průměré hodoty ru ročí užitek z práva stavby v Kč,..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i dále při parciálí derivaci vzhledem k proměé (i) CPS ( 1+ i) ( 1+ i) CPS Z = ru + N i dále ( 1+ i) Z ( 1+ i) = ru + i N dále dále CPS CPS ( 1+ i) Z ( 1+ i) ru = ( 1+ i) ru( + i) Z = i 1 i i N N i se pomocí parciálích derivací edá jedoduše vyjádřit. 3. Určeí parciálí derivace při proměé..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, Kostatí, průměré hodoty ru ročí užitek z práva stavby v Kč, i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 k této vyhlášce, v setiém vyjádřeí, N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i 30

31 dále při parciálí derivaci vzhledem k proměé () dále ( 1 + i) ( 1 + i) CPS Z = ru + i log CPS Z N / zlog. ( 1 + i) + log( 1 + i) = log + N i proměé () jde pomocí parciálí derivace složitě vyjádřit 4. Určeí parciálí derivace při proměé N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. Kostatí, průměré hodoty ru ročí užitek z práva stavby v Kč, i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 k této vyhlášce, v setiém vyjádřeí,..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby. CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i dále při parciálí derivaci vzhledem k proměé (N) dále ( 1+ i) ( 1+ i) CPS Z = ru + N i N = CPS Z ( 1+ i) ru ( 1+ i) S ohledem a složitost výpočtů pomocí parciálích derivací a vzhledem k výpočetí techice se jeví jako ejefektivější metoda výpočtu provedeím řady výpočtů, kdy budou dosazey průměré hodoty a je jeda bude proměá. i 31

32 8.7.3 Výpočty, kdy budou dosazey průměré hodoty a je jeda bude proměá CPS Z ( 1+ i) 1 1 = ( ) ru + N 1+ i i PROMĚNNÁ KONSTANTA POČET VARIACÍ Při 1 proměé 3 kostata 4 Při 2 proměých 2 kostata 6 Při 3 proměých 1 kostata 4 Při 4 proměých 0 kostata 1 Výpočet vzorce budu provádět pomocí Microsoft Exel Chci počítat CPS Z cea práva stavby se zřízeou stavbou v Kč, proměá..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby, kostatí průměrá hodota ru ročí užitek z práva stavby v Kč, kostatí průměrá hodota i.míra kapitalizace, uvedeá v příloze č. 22 vyhlášky, kostatí průměrá hodota N.áhrada při záiku práva stavby v Kč. Spočítaý výsledek bud ásledě graficky uvede v tabulce. Z grafu vyplye vztah mezi CPS Z cea práva stavby se zřízeou stavbou v Kč, a..počet let dalšího užíváí do záiku práva stavby 8.8 ZJIŠTĚNÍ, ZDA ROČNÍ UŽITKY BUDOU KONSTANTNÍ NEBO PROMĚNLIVÉ, NEBO URČITOU DOBU KONSTANTNÍ A URČITOU DOBU PROMĚNLIVÉ Ročí užitek je zjišťová v úrovi obvyklé cey. Obvyklá cea je zákoem o oceňováí majetku defiováa v 2 jako cea, která by byla dosažea při prodejích stejého, popřípadě obdobého majetku ebo při poskytováí stejé ebo obdobé služby v obvyklém obchodím styku ke di oceěí. Přitom se zvažují všechy okolosti, které mají a ceu vliv, avšak do její výše se epromítají vlivy mimořádých okolostí trhu, osobích poměrů prodávajícího ebo kupujícího ai vliv zvláští obliby. Užitky se zpravidla defiují ve smlouvě. Zůčastěé stray se mohou dohodout jako kostatí (což eí zejméa v ČR, kde cey emovitostí ejsou ještě srovatelé se sousedími státy, jako je Rakousko, Německo), ebo Promělivé s ohledem a vývoj ce emovitostí (staveb i pozemků), podobě i cey ájmů a vývoj iflace. Stray se mohou s ohledem a výše uvedeé důvody rozhodout a smluví dohodu, v íž budou po určité časové období Ročí užitky kostatí a další časové období promělivé, což bývá v zahraičí časté. Zpravidla pro začátečí období se volí užitky jako promělivé (do doby, kdy se stray přesvědčí o reálosti předpokládaých hodot) a posléze se zvolí užitky kostatí. 32

33 8.9 DISKUSE JEDNOTLIVÝCH POLOŽEK, ZE KTERÝCH SE BUDOU SČÍTAT VÝNOSY A NÁKLADY VYTVOŘENÍ METODIKY PRO VŠECHNY PŘÍPADY Vzik každého objektu je podmíě vstupy, a to jak materiálovými, tak eergetickými. V průběhu života stavby je spotřebovávaá eergie a materiály potřebé a provoz a údržbu. V každém období životího cyklu je vyakládaé ejeom velké možství eergií, ale vziká i emalé možství odpadů a emisí. Všechy tyto skutečosti, které ovlivňují dopad stavby a životí prostředí, se dají ovlivit již před realizací stavby Z praxe je všeobecě zámo, že volba levějších řešeí při stavbě a realizaci projektu v období užíváí ezaedbatelě zvýší áklady v období užíváí stavby. Z ekoomického hlediska je období užíváí stavby tím ejáročějším a tvoří ¾ celkových ákladů v období životosti stavby a z toho jeda třetia tvoří áklady a správu a údržbu Obr.č.13. Procetuálí vyjádřeí ákladů životího cyklu stavebích objektů U stavebích objektů rozezáváme obecě tyto druhy životostí: - techická životost doba, kterou počítáme od vziku stavby do jejího zchátráí a techického záiku za předpokladu běžé údržby. Obvykle převyšuje ekoomickou životost; - ekoomická životost doba, kterou počítáme od vziku stavby do okamžiku ztráty ekoomické užitečosti a smysluplosti, tz. okamžik trvalé ztráty výosů ebo ztráta využitelosti změou vějších podmíek bez možosti jiého využití; 33