ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2014

Transkript

1 Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č / 2014 o ceně nemovité věci- Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: rodinného domu č. p. 686 s příslušenstvím a pozemky, pozemek p.č. 121/60 a pozemek p.č. 1212/61, dle LV č. 878, obec Ostrava, k.ú. Hrušov, okres Ostravaměsto, kraj Moravskoslezský JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníků -L. a A. Farkašovi Šantova 2 Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, Tel., fax.: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 16 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 30.července 2014

2 2 1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovité věci Jedná se o ocenění rodinného domu s příslušenstvím a přilehlým pozemkem. Dům tvoří levou polovinu dvojdomku, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k RD je z veřejné komunikace ve vlastnictví města Ostravy. Je situovaný v okrajové části zástavby obce v lokalitě starší zástavby malometrážních rodinných domů tzv. finské domky, dřevostavby. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 3+1, s příslušenstvím. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení, udržovaný. Za domem je udržovaná zahrada se zahradním domkem Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce ( S-reality) - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti vlastníka a znalce Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Hrušov obec : Ostrava okres : Ostrava-město kraj : Moravskoslezský vlastník : SJM Farkaš Ladislav a Farkašová Anna, K Důlkům 686/5a, Hrušov, Ostrava parcela číslo : 1212/60- zahrada 407 m /61 zastavěná plocha a nádvoří 60 m 2 list vlastnictví : 878

3 3 2. OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č / 2014 Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Zjištění obvyklé, tržní ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 686, LV č. 878 na pozemku parc.č. 1212/61 pozemek parc.č. 1212/60, LV č. 878 pozemek parc.č. 1212/61, LV č. 878 včetně příslušenství Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Statutární město OSTRAVA Počet obyvatel Kat. území Hrušov Ulice K důlkům č.p. 686 Část obce dle LV Hrušov Objednatel JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníků - L. a A. Farkašovi Šantova 2 Olomouc Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro Farkaš Ladislav, Ostrava, Hrušov, K Důlkům 686/5a Farkašová Anna, Ostrava, Hrušov, K Důlkům 686/5a insolvenčního správce Tel. Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni Olomouc rkastra@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti SJM Kč Pětsettisíc Kč

4 Kladné stránky nemovitosti - místní poloha mimo frekventované komunikace - solidní stavebně technický stav s prováděnou údržbou - možnost napojení na všechny IS Slabé stránky nemovitosti - místní poloha v málo vyhledávané lokalitě, část okolní zástavby typ sociálního bydlení, nepřizpůsobiví - průměrná dopravní dostupnost vzhledem k poloze, zastávka MHD cca 5 min - dům bez garáže Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí přístavba v uliční části RD není zapsána v KN (nesoulad mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v evidenci KN). Objekt zahradní chatky není zapsán v evidenci KN Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní- Wüstenrot stavební spořitelna smlouva ze dne , právní účinky ke dni Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území poloha v zóně 1 - se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Pro Wüstenrot - stavební spořitelnu a.s. dle smlouvy ze dne , právní účinky ke dni Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Rozhodnutí o úpadku- KSOS 37 INS-1653/2014-A4 ze dne ze dne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem 4

5 5 Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva kupní z roku není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce ( S-reality) Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce ( S-reality) Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Ostrava je významným střediskem regionu a krajským městem. Město je významným dopravním uzlem silničním a železničním, má letiště. Ve městě je tramvajová a autobusová hromadná doprava. Ve městě je vysoká škola a množství škol středních a základních. Dále nemocnice. Pro Ostravu je charakteristický kovoprůmysl a široký sortiment potravinářského průmyslu a farmacie. Ke dni ocenění má město obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn v okrajové části obce, její městské části Hrušov, v zástavbě malometrážními RD, u místní komunikace s minimální frekvencí dopravy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. V místě je pouze základní občanská vybavenost, komplexní je v dosahu MHD. Dopravní dostupnost do centra města je průměrná trolejbusy MHD. Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění rodinného domu s příslušenstvím a přilehlým pozemkem. Dům tvoří polovinu dvojdomku, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup k RD je z veřejné komunikace ve vlastnictví města Ostravy. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dům je situovaný v okrajové části zástavby obce, v lokalitě starší zástavby malometrážních rodinných domů tzv. finské domky, dřevostavby. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 3+1, s příslušenstvím. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení, udržovaný. Za domem je udržovaná zahrada se zahradním domkem. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 1212/48 ve vlastnictví obce města Ostrava. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti

6 Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 60 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne 6 Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] zahradní domek přízemní se sedlovou střechou, v dobrém stavu Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 64 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna platová 2001 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 467 m 2 Cena pozemků 250 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Zemní plyn je přiveden do domu, plynoměr je odpojen. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z prostého betonu svislé konstrukce dřevostavba, přístavba kuchyně Porotherm vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s mírným sklonem konstrukce, stropy krytina střech pozinkovaný plech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů omítky hladké úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém, obklad dřevem vnitřní obklady obklad keramický v koupelně a WC schody cihlové do sklepa dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem povrch podlah laminátové plovoucí, keramická vytápění ústřední plynové, kotel plynový dlažba elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) žaluzie vnitřní Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo ne Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne

7 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 4.98 m m 2 Součet ploch za podlaží 4.98 m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokojík 8.28 m m 2 kuchyně m m 2 předsíň 3.50 m m 2 koupelna s WC 5.70 m m 2 chodba 3.20 m m m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 7 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání byly vybrány objekty ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě, dopravní dostupnost. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Ostrava Hrabůvka, ulice Slezská, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou

8 Dvoubytový rodinný dům, větší velikostní kategorie, v okrajové části stejného města, srovnatelná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v místě, horší stavebně technický stav a standard vybavení. Samostatně stojící dům stejného konstrukčního provedení finský domek, dřevostavba, srovnatelný přilehlý pozemek. Dům s garáží a zahradním domkem. 2. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Ostrava Hrušov, ulice Na Vyhlídce, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná, zděná po stav. úpravách Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 84.0 m 2 Podlahová plocha 56.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, stejné velikostní kategorie, ve stejné městské části v blízkosti oceňované nemovitosti, zděný, zateplený po rekonstrukci, stejná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, stejná úroveň občanské vybavenosti v místě, lepší stavebně technický stav a standard vybavení. Menší přilehlý pozemek. Dům s garáží. 3. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Ostrava Petřkovice, okres Ostrava- město, kraj Moravskoslezský. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 93.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, mírně větší velikostní kategorie, v okrajové části stejného města, srovnatelná dopravní dostupnosti a dostupnost do centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v místě, horší stavebně technický stav a standard vybavení, dům nedokončený ve stadiu započaté rekonstrukce. Samostatně stojící dům, srovnatelný přilehlý pozemek. Dům bez garáže. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě polohy nemovitosti, materiálového řešení, stavebně technického stavu a standardu vybavení, dopravní dostupnosti a možnosti napojení na IS a velikosti pozemku stanovuji cenu za 1m 2 ve střední úrovni redukovaných (obchodovaných) cen. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí rodinný domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí cen 3.100, ,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení objektu, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných (redukovaných) cen ve výši 7.000,-- Kč/m 2 8 Orientační propočet: Podlahová plocha 68,41 m 2 x 7.000,-- Kč/m ,--Kč Celkem zaokrouhl Kč

9 16 R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena rodinného domu č. p. 686 s příslušenstvím a pozemky, dle LV č. 878, k.ú. Hrušov ,--Kč Slovy: =Pětsettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 878, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Hrušov, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce ( S-reality) - Fotodokumentace V Olomouci, dne 30.července 2014 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

10 19

11