- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č / zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti

Transkript

1 - 1 - Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č / 2015 o ceně nemovité věci- Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: nebytového prostoru č. 1329/12, LV č. 4931, s podílem na společných částech domu a pozemku 210/5143 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1418, LV č. 1931, podíl 210/5143, v obci a k.ú. Blansko, okres Blansko, kraj Jihomoravský JUDr. Tamara Kropáčová Insolvenční správce dlužníka- GEODIS BRNO, spol. s r.o. Šantova 2 Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, Tel., fax.: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 14 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne

2 NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovitosti Oceňována je nebytová jednotka - garáž situovaná v 1.NP bytového domu č.p v obci Blansko. Dům je zděný, nepodsklepený, má 3 NP je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd do garáže je z veřejné komunikace. Příjezd a přístup k jednotce je z veřejné uliční komunikace, garáž jako uzavřený prostor je uzavřena vraty Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4931, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy, k.ú. Blansko, vypracovaná nahlížením do KN, ze den Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti objednavatele a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Blansko obec : Blansko okres : Blansko kraj : Jihomoravský vlastník : GEODIS BRNO, spol. s r.o., Lazaretní 4298/11a, Židenice, , Brno Nebyt. jednotka číslo : 1329/12- garáž ( podíl na spol. částech domu a pozemku 210/5143) list vlastnictví : 4931

3 OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č / 2015 Nebytový prostor ve vlastnictví bez garáže, garážového stání v současném stavu Zjištění obvyklé ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Nebytový prostor č. 1329/12, LV č. 4931, s podílem na společných částech domu a pozemku 210/5143 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1418, LV č. 1931, podíl 210/5143 Adresa Kraj Jihomoravský kraj Město Blansko Počet obyvatel Kat. území Blansko Ulice Sadová č.p Část obce dle LV Blansko Objednatel JUDr. Tamara Kropáčová Insolvenční správce dlužníka- GEODIS BRNO, spol. s r.o. Šantova 2 Olomouc Tel. Vlastnictví Nebytový prostor GEODIS BRNO, spol. s r.o. - Brno, Lazaretní 4298/11a Zpracováno pro insolvenčního správce Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni Olomouc rkastra@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 21 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné - samostatná garáž s dobrou místní polohou Kč Osmdesátpěttisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

4 - 4 - ANO ANO ANO ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní pro Česká republika Finanční úřad pro Jihomoravský kraj, / ze dne , právní účinky ke dni Závazek neumožnit zápis nového zást. Práva namísto starého ze dne , právní účinky ke dni Závazek nezajistit zást. pr. Ve výhodnějším pořadí nový dluh-ze dne , právní účinky ke dni Zástavní právo exekutroské Advokátní kancelář Jansta, Kostka spol. s.r.o EX-2952/ ze dne , právní účinky ke dni Pokračování exekuce správou podniku- 131 EX-1998/ ze dne Pokračování exekuce správou podniku- 131 EX 1999/ ze dne Zahájení exekuce- 067 EX-2952/ ze dne Exekuční příkaz k postižení podniku-75 EXE 1534/ ze dne Pokračování exekuce správou podniku- usnesení 067 EX-2952/ ze dne , právní účinkys ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne EXE 1534/ Exekuční příkaz k postižení podniku- 49 EXER/659/ ze den Exekuční příkaz k postižení podniku- 79 EXE 2333/ ze den Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Pokračování exekuce správou podniku- 131 EX-1998/ ze dne Pokračování exekuce správou podniku- 131 EX 1999/ ze dne Zahájení exekuce- 067 EX-2952/ ze dne Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě

5 - 5 - Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4931, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy, k.ú. Blansko, vypracovaná nahlížením do KN, ze den Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4931, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy, k.ú. Blansko, vypracovaná nahlížením do KN, ze den Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Blansko má obyvatel. Ve městě je úplná infrastruktura a občanská vybavenost. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba V dosahu centrální části obce, v lokalitě vhodné k bydlení. V místě je možnost napojení na všechny IS. Informace o nemovitosti Oceňována je nebytová jednotka - garáž situovaná v 1.NP bytového domu č.p v obci Blansko. Dům je zděný, nepodsklepený, má 3 NP je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd do garáže je z veřejné komunikace. Příjezd a přístup k jednotce je z veřejné uliční komunikace, garáž jako uzavřený prostor je uzavřena vraty. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 1327/4,778/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ne Orientace oken Nebytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 50 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá klempířské konstrukce pozinkované

6 - 6 - úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady v garáži není schody terasové dveře a vrata vrata plechová okna v garáži nejsou povrch podlah beton vytápění v garáži není elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod v garáži není bleskosvodu vnitřní kanalizace v garáži není vnitřní plynovod v garáži není ohřev teplé vody v garáži není ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) v garáži není Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP jednotky - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání byly vybrány objekty ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor domu a nebytového prostoru, technická infrastruktura, dopravní dostupnost. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s- reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 1 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ne Podlahová plocha 18.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou

7 - 7 - Garáž v obci Blansko Vnitřní řadová garáž, se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, ve stejném městě, v okrajové části města, srovnatelná místní poloha a dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 0 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Podlahová plocha 24.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garáž v obci Adamov, ulice Komenského Krajní řadová garáž se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, v nedalekém městě, v okrajové části města, srovnatelná místní poloha a dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 0 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Podlahová plocha 18.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garáž v obci Vyškov Vnitřní řadová garáž se srovnatelnou výměrou podlahových ploch, v jiné bývalém okresním městě, v okrajové části města, srovnatelná místní poloha a dopravní dostupnost, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybaven. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Vzhledem k poloze objektu ve středně vyhledávané lokalitě, stavebně technickému stavu a standardu vybavení a stavu poptávky stanovuji obvyklou tržní cenu za 1m2 pod střední úrovní redukovaných (obchodovaných) inzerovaných cen.

8 - 8 - Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí nebytových jednotek garáží ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí cen 3.300, ,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení bytových domů a bytů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta na dolní úrovni obchodovaných (redukovaných) cen ve výši 4.000,-- Kč/m 2. Orientační propočet: Započítatelná podl. pl. 21 m 2 x 4.000,-- Kč/m ,--Kč Celkem zaokrouhl ,-- Kč

9 - 9 -

10 R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena nebytového prostoru č. 1329/12, LV č. 4931, s podílem na společných částech domu a pozemku 210/5143 na pozemcích:pozemek parc.č. St. 1418, LV č. 1931, podíl 210/5143, v obci a k.ú. Blansko, okres Blansko, kraj Jihomoravský ,--Kč Slovy: =osmdesátpěttisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4931, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy, k.ú. Blansko, vypracovaná nahlížením do KN, ze den V Olomouci, dne Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

11 - 15 -