ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2017

Transkript

1 -Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitých věcí ZNALECKÝ POSUDEK č / 207 o ceně nemovitosti - pozemek p.č. 595, součástí je stavba č. p. 483, rod.dům, pozemek p.č. 596, p.č. 597, dle LV č. 583, v obci Konice, k.ú. Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký Objednavatel posudku: Mgr. Roman Pešek dražebník Šantova 2 Olomouc Účel posudku: zjištění obvyklé, tržní ceny nemovité věci Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 7, Olomouc, Tel: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 20 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne

2 -2-. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovitosti Rodinný dům menší velikostní kategorie, situovaný v okrajové části obytné zástavby obce v zástavbě převážně rodinnými domy podél uliční komunikace. Dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup z veřejné, uliční komunikace, vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemek, za domem je situován dvůr s hospodářskou stavbou (letní kuchyně, sklad), skleníkem a garáží, dále navazuje zahrada. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, zemní plyn a kanalizaci. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 4+ s příslušenstvím. Dům v průměrném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Dle zjištění je užíván od roku 953. Prvky dlouhodobé životnosti, které mají zásadní vliv na dobu dalšího trvání stavby jsou původní ve stavu odpovídajícím stáří, rovněž tak převážná část prvků krátkodobé životnosti. V posledním období byla provedena výměna oken, výměna střešní krytiny, část vnitřních instalací vč. ústředního vytápění..2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 583, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Konice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti znalce a vlastníka..3. Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Konice obec : Konice okres : Prostějov kraj : Olomoucký vlastník : SJM Kutý František a Kutá Dagmar, Na Příhonech 483, , Konice Číslo parcely : 595- zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada -72 list vlastnictví : 583

3 -3-2. POSUDEK OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité všci (obvyklé ceny) č / 207 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Předmět ocenění Budova RD č.p. 483, LV č. 583 na pozemku parc.č. 595 pozemek parc.č. 595, LV č. 583 (342, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 596, LV č. 583 (56, zahrada) pozemek parc.č. 597, LV č. 583 (72, zahrada) včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Kat. území Konice Část obce dle LV Konice Město Ulice Konice Na Příhonech Počet obyvatel 2793 č.p. 483 Objednatel odhadu Mgr. Roman Pešek dražebník Šantova 2 Olomouc Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Tel. Kutý František, Konice, Na Příhonech 483 Kutá Dagmar, Konice, Na Příhonech 483 Zpracováno pro dražebníka Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova Olomouc rkastra@volny.cz Počet stran textu Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně SJM Dne Ke dni Prohlídka dne tel: Počet stran příloh x Kč/ Kč Kč Kč Jeden miliondevětsetosmdesáttisíc Kč

4 -4Obvyklá cena je stanovena porovnáním s realizovanými převody či inzerovanými, nabídkovými cenami srovnatelných nemovitostí, rodinných domů srovnatelné velikostní kategorie ve stejné obci či blízkých obcích srovnatelné polohy, velikosti a významu. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení objektů, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě, dopravní dostupnost. Vybrané rodinné domy pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. U srovnání s nemovitostmi inzerovanými je použita korekce nabídkové ceny. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Silné stránky nemovitosti místní poloha přilehlý pozemek možnost napojení na kompletní technickou infrastrukturu Slabé stránky nemovitosti průměrný standard vybavení Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní - Nepožitek Petr smlouva ze dne Zástavní právo exekutorské - First Investment s r.o. - smlouva ze dne Zástavní právo exekutorské - Generali Pojišťovna a.s. smlouva ze dne Zástavní právo exekutorské PROFI CREDIT Czech, a.s. smlouva ze dne Zástavní právo exekutorské Maturkanič Milan- ze dne Zástavní právo exekutorské Nepožitek Petr- smlouva ze dne Ocenění je provedeno bez vlivu tohoto zástavního práva. ANO Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 2- s nízkým nebezpečím výskytu povodně - nemovitost nebyla zasažena povodní. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena

5 -5 ANO Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Nařízená exekuce ze Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne Nařízená exekuce ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne Nařízená exekuce ze , , , , , , , , , , , Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 583, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Konice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Projetová dokumentace z 03/952 Vlastní databáze odhadce Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením na místě samém za účasti znalce a vlastníka Fotodokumentace pořízená při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 583, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Konice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Fotodokumentace Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Konice má obyvatel. Město se základními správními funkcemi správními funkcemi, centrum mikroregionu. V obci jsou obchody, lékárna, penzion, pohostinství, knihovna, MŠ, ZŠ, Gymnázium, zdravotní středisko, hasiči, pošta a sportoviště. Do obce zajíždí autobusová doprava Studený a Arrivea.

6 -6Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V sousedství centrální části obce, na ulici Na příhonech, která vede souběžně se železniční tratí a říčkou Romže. V místě je možnost napojení na všechny IS. V blízkosti oceňované nemovitosti je MÚ Konice a škola. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ne 30 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům menší velikostní kategorie situovaný v okrajové části obytné zástavby obce v zástavbě převážně rodinnými domy podél uliční komunikace. Dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví, je zastřešen sedlovou střechou. Příjezd a přístup z veřejné, uliční komunikace, vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemek, za domem je situován dvůr s hospodářskou stavbou (letní kuchyně, sklad), skleníkem a garáží, dále navazuje zahrada. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, zemní plyn a kanalizaci. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 4+ s příslušenstvím. Dům v průměrném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Dle zjištění je užíván od roku 953. Prvky dlouhodobé životnosti, které mají zásadní vliv na dobu dalšího trvání stavby jsou původní ve stavu odpovídajícím stáří, rovněž tak převážná část prvků krátkodobé životnosti. V posledním období byla provedena výměna oken, výměna střešní krytiny, část vnitřních instalací vč. ústředního vytápění. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 572/ ve vlastnictví Olomouckého kraje Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP Počet NP Počet bytových jednotek Počet podkroví RD je rozdělen dle zákona 72/994 SB. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna skleník 46 Zastavěná plocha.np Ne Ano Výměra [] Stáří [roků] Popis navazující vlevo na letní kuchyň Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby % nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina pálená taška Okna plastová Instalace voda, část elektro, radiátory ostatní plynový kotel, rozvody Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována Ne Počet garážových stání Datum kolaudace Rok provedení , Plocha 8.0

7 -7Popis garáže Jednopodlažní nepodsklepený objekt zastřešený plochou střechou situovaný v pravé části dvora. Objekt v průměrném stavebně technickém stavu. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 847 m3 Cena Kč/m3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 9 Cena pozemků 300 Kč/ Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku napojeno není není není není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění zděné z cihel konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným pozinkované úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah vápenná omítka v koupelně dřevěné koberce, teraso, keramická dlažba elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod svislé a vodorovné potrubí bojlerem vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Konstrukce svislé konstrukce klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo napojeno napojeno není napojeno Provedení omítka ze škrábaného břizolitu terasové plastová s dvojsklem ústřední s kotlem na pevná paliva+plynový kotel rozvod studené a teplé rozvod plynu žaluzie Počet kuchyní Vybavení kuchyně sporák plynový, kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 2 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne.PP - výčet místností WC prádelna kotelna sklep Součet ploch za podlaží.np - výčet místností zádveří chodba kuchyně s jídel. koutem plocha koeficient KZp započit. plocha plocha koeficient KZp započit. plocha

8 -8obývací pokoj ložnice WC koupelna schodiště samostatné vnitřní spíž letní kuchyň Součet ploch za podlaží.podkroví - výčet místností pokoj pokoj chodba Součet ploch za podlaží plocha koeficient KZp započit. plocha m m Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání byly vybrány objekty ve srovnatelném stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení bytových prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti, dopravní dostupnost. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce i-dnes reality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP Počet NP Počet podkroví 0 Zastavěná plocha.np Podlahová plocha 55.0 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kč 0 % Kč Kč/ Kč/

9 -9Rodinný dům, obec Konice, k.ú. Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o zděný, samostatně stojící dům, jednopodlažní, částečně podsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez využitého podkroví, stáří domu cca 0 roků, dům v horším stavebně technickém stavu a podprůměrném standardu vybavení vyžadující rekonstrukci, dispozice domu: velká místnost, síň, komora a kuchyň s kachlovými kamny v první části, velká místnost, předsíň, komora a udírna ve druhé části. Dům bez funkčního hyg. zázemí. Zdrojem vody je vlastní studna, dále napojeno na veřejný vodovod a elektro. Topení na tuhá paliva. Jednobytový, samostatně stojící rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s výrazně menší užitnou podlahovou plochou situovaný ve stejné obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se stejnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, stejná úroveň občanské vybavenosti v místě, výrazně horší stavebně technický stav a výrazně horší standard vybavení, menší přilehlý pozemek. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP Počet podkroví Zastavěná plocha.np Podlahová plocha 90.0 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Kč 5 % Kč Kč/ Kč/ Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Konice, k.ú. Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký. Jedná se o zděný, samostatně stojící dům, jednopodlažní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s využitým podkrovím, dům v dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení, dispozičně je dům řešen jako jednobytový s bytem 5+ s příslušenstvím. Dům je napojen na síť elektro, vodovod, kanalizaci a plynovod, vytápění ústřední s kotlem na plyn a lokální elektrické. Poloha v okrajové části obytné zástavby obce. Jednobytový, samostatně stojící rodinný dům, střední velikostní kategorie, situovaný ve stejném městě, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, stejná úroveň občanské vybavenosti v místě, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek.

10 srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 04/207 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha.np Podlahová plocha 2.5 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Kč 0 % Kč Kč/ Kč/ Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům č. p. 37, obec Lešany, k.ú. Lešany, okres Prostějov, kraj Olomoucký. Popis: Jedná se o řadový, koncový RD, dvoupodlažní, bez podsklepení, zastřešený sedlovou střechou bez využitého podkroví, dům z roku 97, po provedené celkové přestavbě a rekonstrukci v roce 206 ve velmi dobrém stavebně technickém stavu a standardu vybavení. Vytápění elektrické podlahové a el. přímotopy. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 4+ s příslušenstvím, dvougaráž, napojení na elektro, vodovod, kanalizaci a plyn, klidná lokalita k bydlení. Jednobytový, krajní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie, v malé nedaleké obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, horší úroveň občanské vybavenosti v místě, lepší stavebně technický stav a výrazně lepší standard vybavení, menší, minimální přilehlý pozemek. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za v oceňované nemovitosti Kč/ Kč Kč/ Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen ,-- Kč/ s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta ve střední úrovni obchodovaných cen ve výši 2.500,-- Kč/ Orientační propočet: Plochy bytové Garáže v domě 55,77 x 2.500,-- Kč/..,947.00,--Kč x ,--Kč Celkem zaokrouhl.., ,-- Kč

11

12 REKAPITULACE Obvyklá tržní cena pozemek p.č. 595, součástí je stavba č. p. 483, rod.dům, pozemek p.č. 596, p.č. 597, dle LV č. 583, v obci Konice, k.ú. Konice, okres Olomouc, kraj Olomoucký, ,--Kč Slovy: =Milióndevětsetosmdesáttisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 583, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Konice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Fotodokumentace V Olomouci, dne Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 7 Olomouc

13

14

15

16

17