Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2013

Transkript

1 Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 o ceně nemovitosti - Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: bytové jednotky č. 545/10 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku, pozemek parc.č. St. 1232/1, LV č a pozemek p.č. 355/2, LV č dle LV č. 4543, v obci Olomouc, ulice Mozartova 30, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký Mgr. Radim Janoušek insolventní správce Jiřího Skřivánka Šantova 2 Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti pro insolvenční řízení Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, Tel., fax.: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 19 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 10.června 2013

2 NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovitosti Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, ve zděném bytovém domě v Olomouci, na ulici Mozartova 30. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v obytné zástavbě zděných bytových a rodinných domů, v městské části Nová Ulice. Poloha domu v lokalitě s velmi dopravní dostupností a dobrou dostupností do centra města MHD autobusy, tramvaje v dosahu a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě a dosahu MHD. Dům a prostory bytu jsou v průměrném původním stavebně technickém stavu standard vybavení bytu je dobrý, provedena rekonstrukce koupelny, balkonu, byt je udržovaný Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti zástupce vlastníka objektu a znalce 1.3. Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Nová Ulice obec : Olomouc okres : Olomouc kraj : Olomoucký vlastník : SJM Skřivánek Jiří a Skřivánková Jana, U cukrovaru 627/14a, Holice, , Olomouc číslo jednotky : 545/10 -byt list vlastnictví : 4543

3 POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Typ nemovitosti Účel ocenění Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013 Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Zjištění obvyklé ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 545/10, LV č. 4543, s podílem na společných částech domu a pozemku 676/16224 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1232/1, LV č další pozemky: pozemek parc.č. 355/2, LV č Adresa Kraj Olomoucký kraj Statutární OLOMOUC Počet obyvatel město Kat. území Nová Ulice Ulice Mozartova č.p. 545 Část obce dle LV Nová Ulice Objednatel Mgr. Radim Janoušek insolventní správce Jiřího Skřivánka Šantova 2 Olomouc Vlastnictví Bytová jednotka Skřivánek Jiří, Olomouc, U cukrovaru 627/14a Slřivánková Jana, Olomouc, U cukrovaru 627/14a Zpracováno pro insolvenčního správce Tel Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni Olomouc rkastra@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 73.6 m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Jedenmilionšestsettisíc Kč Silné stránky nemovitosti - výhodná místní poloha na vyhledávaném místě k bydlení v dosahu centru města v sousedství parku - byt ve zděném domě - napojení domu na kompletní inženýrské sítě - byt po částečné modernizaci, dobrý standard vybavení Slabé stránky nemovitosti - zhoršená možnost parkování u objektu

4 - 4 - Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Věcné břemeno užívání a přístupu na dobu určitou do OLTERM and TD, a.s., smlouva o zřízení ze dne , právní účinky ke dni Zástavní právo smluvní G8-RHESSI INVEST,a.,s. smlouva ze dne , právní účinky ke dni Předkupní právo G8-RHESSI INVEST, a.s. smlouva ze dne , právní účinky ke dni Nařízená exekuce usnesení OS v Olomouci, 48 EXE-5912/2012 ze dne Nařízená exekuce usnesení OS v Olomouci, 48EXE-5871/2012 ze dne Exekuční příkaz prodeji nemovitosti 103 Ex-39494/ ,32 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 103 Ex-40337/ ze dne Zástavní právo exekutorské Pamiro.cz spol. s r. o., Ex-39494/ ze dne Zástavní právo exekutorské Pamiro.cz spol. s r. o., Ex-40337/ ze dne Zástavní právo exekutorské Pamiro.cz spol s r. o. 103 Ex-40337/ ze dne Nařízená exekuce usnesení OS v Olomouci 50EXE-6669/2012 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103 Ex-50410/ ze dne Zástavní právo exekutorské Pamiro.cz spol. s r.o., -103 Ex-50410/ ze dne Rozhodnutí o úpadku usnesení insolvenčního soudu KS v Ostravě, 10INS-2868/2013-A11 ze dne Prohlášení konkursu- usnesení soudu KS v Ostravě 10INS-2868/2013-A11 ze dne ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Olomouc je významným střediskem regionu Haná, ležícím ve středu Moravy. Město má bohatou historii, datovanou od 10. století. Město je významným dopravním uzlem silničním a železničním, nemá letiště, pouze speciální. Ve městě je tramvajová a autobusová hromadná doprava. Ve městě je Univerzita Palackého a 40 škol středních a základních. Dále šest významných lékařských zařízení, jako jsou Fakultní nemocnice, Poliklinika, nemocnice železniční, vojenská a další. Pro Olomouc je charakteristický kovoprůmysl a široký sortiment potravinářského průmyslu a farmacie. Město je centrem výstavnictví květin zvaného Flora Olomouc. Ke dni ocenění má město 100 tis. obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Byt je umístěn v lokalitě vhodné k bydlení, v blízkosti centrální městské části a městského praku. Okolní zástavba je bytová, bytové a rodinné domy. V místě a v dosahu MHD je komplexní občanská vybavenost.dopravní dostupnost je velmi dobrá MHD.

5 - 5 - Informace o nemovitosti Oceňována je bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím, situovaná v 1.NP, ve zděném bytovém domě v Olomouci, na ulici Mozartova 30. Objekt je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešen plochou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Dům je situován v zástavbě zděných bytových a rodinných domů, v městské části Nová Ulice. Poloha domu v lokalitě s dobrou dostupností do centra města MHD autobusy, tramvaje v dosahu, a dobrou úrovní občanské vybavenosti v místě. Dům a prostory bytu jsou v průměrném původním stavebně technickém stavu s rekonstruovanou koupelnou a balkonem, dům a byt jsou udržované v dobrém stavebně technickém stavu. Pozitivním faktorem je místní poloha v lokalitě žádané pro trvalé bydlení. Jedná se o předmět zajištění v segmentu trhu, kde v současné době je trvá stagnace poptávky s dopadem na stagnaci a pokles obchodovaných cen u bytů ve všech typech výstavby, největší pokles u bytů větší velikostní kategorie v panelových bytových domech. Poznámka:Předmětem ocenění je rovněž spol. podíl na pozemku p.č. 355/2. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 355/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 1963 Technický stav jednotky dobrý Opotřebení odhadem % 40 Byt po kompletní rekonstrukci koupelny a balkonu Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Ostatní Kompletní rekonstrukce koupelny a balkonu 2003 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce cihelné zdivo práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech lepenková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody terasové dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna dřevěná zdvojená povrch podlah vlysové,koberce, ker. dlažba vytápění z centrální kotelny elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody průtokovým ohřívačem (karmou) ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) žaluzie

6 - 6 - Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 6.80 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně 6.80 m m 2 předsíň 6.20 m m 2 koupelna 2.80 m m 2 WC 0.90 m m 2 spíž 0.60 m m 2 sklep 3.50 m m 2 balkon 1.90 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka č. 634/1, obec Olomouc, ulice Štítného, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 12/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 80.2 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v blízké ulici, mírně horší místní poloha, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města. 2. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka č. 25/13, obec Olomouc, ulice Junácká, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 91.9 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v blízké lokalitě, mírně horší místní poloha v sídlištní zástavbě, výrazně horší stavebně technický stav a standard vybavení před rekonstrukcí.srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury. Srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města. 3. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka č. 750/4, obec Olomouc, ulice Praskova, k.ú. Olomouc-město, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2

7 - 7 - Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt ve zděném, bytovém domě, stejné velikosti, situovaný v lokalitě mezi centrem města a hlavním nádražím ČD, horší místní poloha, horší stavebně technický stav a standard vybavení. Srovnatelná úroveň občanské vybavenosti, srovnatelná úroveň technické infrastruktury.srovnatelná úroveň dopravní dostupnosti a dostupnosti do centra města. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí bytových jednotek ve srovnatelných lokalitách se v současném stavu pohybují v rozpětí cen ,-- Kč/m 2 sohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta na střední úrovni obchodovaných cen ve výši ,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Plochy bytové 73,6 m 2 x ,-- Kč/m ,--Kč Celkem zaokrouhl ,-- Kč

8 R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena bytové jednotky č. 545/10 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku parc.č. St. 1232/1 a podíl na pozemku p.č. 355/2, v obci Olomouc, ulice Mozartova 30, k.ú. Nová Ulice, okres Olomouc, kraj Olomoucký 1, ,--Kč Obvyklá tržní cena 1, Kč Slovy: =Jedenmiliónšestsettisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4543, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1711, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat. mapy pro k.ú. Nová Ulice, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce V Olomouci, dne 10.června 2013 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

9