Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 21 / 2015

Transkript

1 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 21 / 2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu nedobrovolná dražba Předmět ocenění Budova č.e. 695, LV č na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 6927, LV č pozemek parc.č. 2660/2, LV č pozemek parc.č. 2660/45, LV č včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Město Kroměříž Počet obyvatel Kat. území Kroměříž Ulice Šlajza č.e. 695 Část obce dle LV Kroměříž Objednatel DRAŽBY ČR a.s. Riegrovo náměstí č.p. 182 Kroměříž Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro DRAŽBY ČR a.s. Pavlík Jaromír - Kroměříž, Lutopecká 1410 Ne Tel. IČ DIČ Vypracoval Ing. Smetanová Vladimíra Dne Licence číslo J. Homoly 3739/5 Ke dni Kroměříž smetanovavladimira@iol.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 41 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Třistadevadesát tisíc Kč Komentář k ceně Odhadovaná cena je uvnitř intervalu porovnávaných cen. Negativní vliv má umístění zahrady podél komunikace, nová stavba zděné chaty na sousední parcele, umístění v záplavové oblasti, tvar pozemku, blízkost dálnice Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1 -

2 Dobrý stav chaty, nevýhodou je nepravidelný zužující se tvar pozemku, podél komunikace. Chata je mírně větší než zachycuje snímek katastru nemovitostí. Na sousední zahradě, u plotu s hodnocenou zahradou, stojí rozestavěná zděná přízemní chata. Stavba znehodnocuje hodnocenou nemovitou věc. Majitel hodnocené chaty nemá podíl na přístupovém pozemku p.č. 2660/1 a 3186/2. Podmínky platnosti ceny Nejsou stanoveny Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Pětsetosmdesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace přístup přes pozemky v podílovém spoluvlastnictví ANO Zástavní právo zapsané na LV dle LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví ANO Věc nemovitá situována v záplavovém území Q100 Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva - 2 -

3 Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Momentálně není nemovitá věc obchodovaná Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Darovací smlouva 2003 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7223, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž Snímek kat. mapy pro k.ú. Kroměříž, vyhotovil situace, vyhotovil Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7223, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž Snímek kat. mapy pro k.ú. Kroměříž, vyhotovil situace, vyhotovil Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kroměříž je významné město regionu, bývalé okresní město na střední Moravě, zemědělská oblast Hané, při dálnici D1 Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba jiná Doprava vlaková a autobusová, soulad s ÚPD, vybavenost odpovídající bývalému okresnímu městu, rozvinuté střední školství, Justiční akademie, zámek a zahrady zapsané na seznamu památek USCO. Město festivalů a kulturních akcí. Jedná se o zahrádkovou kolonii u rybníka Šlajza, na okraji města. směrem k dálnici D1. V lokalitě je zavedená elektřina. Některé zahrádky jsou se stavbami k trvalému bydlení. Informace o nemovitosti Zahradní chatka v zahrádkové kolonii, zděná, nepodsklepená, jedno nadzemní podlaží s obytným podkrovím. Sedlová střecha s vlnitým plechem. Zahrádka oplocená, zavedená elektřina, suché WC na konci pozemku, otevřený přístřešek s pultovou střechou, zděná udírna. Dispoziční řešení a vybavení: místnost v 1.NP s kamny na tuhá paliva a dřevěným schodištěm do podkroví, kde je pokoj a zastřešený balkon se stahovacími schůdky pro vstup na půdu. Další vybavení v chatě není. Nebyla umožněna prohlídka interieru. Objednatel doložil fotodokumentaci, zaměření bylo provedeno od ulice, bez přítomnosti majitele. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2660/1 podíloví spoluvlastníci bez Jaromíra Pavlíka st. orná půda parc.č. 3186/2 podíloví spoluvlastníci bez Jaromíra Pavlíka st. ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový, štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen získání podílu na p.č. 3186/2 a 2660/1 není řešeno vůbec. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 24 m 2 Počet bytových jednotek 0 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne - 3 -

4 Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek otevřený přístřešek podíl plotu kůlna dřevěné WC na konci pozemku Technický stav Budova Stav průměrný Stáří roků odhadem 30 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina vlnitý plech a plast 10 Krovy sedlový dřevěný 10 Stropy dřevěné 10 Vnější omítky zateplení 10 Vnitřní omítky vápenné štukové 10 Okna dřevěná 10 Dveře dřevěné 10 Podlahy PVC 10 Instalace elektro 10 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 131 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 367 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní betonové pasy svislé konstrukce zděné práce vodorovné dřevěné konstrukce střechy sedlová konstrukce, stropy krytina střech vlnitý plast a plech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém bez nátěru vnitřní obklady nejsou schody dřevěné dveře a vrata dřevěné okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC vytápění kamny na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod není bleskosvodu vnitřní kanalizace není vnitřní plynovod není ohřev teplé vody není ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne - 4 -

5 PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 lodžie 6.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 19.7 m 2 Podlahová plocha 47.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Spodní stavba zděná, horní stavba dřevěná, bez medií, topení kamny na tuhá paliva. Samostatná oplocená zahrada u lesa v Ratajích, v těsném sousedství města. Oproti hodnocené chatě obdobný stav, problematický příjezd po nezpevněné cestě, vzdálenější poloha, mimo záplavovou oblast. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje srpen 2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 15.0 m 2 Podlahová plocha 12.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Chatka v zahrádkové kolonii na okraji Přerova, okraj záplavové oblasti. Ideální spoluvlastnictví pozemků 1/12 ze 7 308m2. Každý majitel užívá svou reálnou část. U chaty dřevěná šopa. Oproti hodnocené chatě obdobná poloha na okraji bývalého okresního města, horší stav chaty, ideální spoluvlastnictví pozemků

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 40.5 m 2 Podlahová plocha 35.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Chata Horní zahrady Chropyňská, zděná, částečně podsklepená, plyn, el. voda, žumpa, objem 183m3, plochá střecha. Koupelna s vanou. V ÚPD jen k rekreaci, stavba v koridoru budoucího kanálu D-O-L. Oproti hodnocené chatě obdobná poloha na okraji města, obdobný stav, navíc zavedená media, udržovaná zahrada, záplavová oblast. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 33.0 m 2 Podlahová plocha 25.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Chatka Horní zahrady Chropyňská, malý sklep, suché WC, objem 139m3. Obdobný stav a poloha jako u hodnocené chaty, záplavová oblast, větší udržovaná zahrada. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-6 -

7 Odhadovaná jednotková cena ve výši 9 500,- Kč/m2 je uvnitř intervalu cen porovnávaných chat. Cena odpovídá stavu a poloze hodnocené chaty. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0428 Ing. Smetanová Vladimíra J. Homoly 3739/ Kroměříž podpis Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr. 3595/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15 podle připojené likvidace. Fotodokumentace Od p.č. 3186/2 Od p.č. 2660/1 Od p.č. 3186/2 Suché WC v křoví - 7 -

8 Venkovní pohled 1.NP - 8 -

9

10

11

12