ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2531/1/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2531/1/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1729/9 v domě č.p. 1729, 1730, st.p. č. 1492,1493 v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov. Účel posudku: zjištění ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 467/2011-N. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Eva Chmelíková Kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Tel Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2

2 - 2 - vyhotoveních. V Karlových Varech

3 - 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č 1729/9 Adresa nemovitosti: Švabinského Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Ježkové, manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov ze dne List vlastnictví č Kopie katastrální mapy.. Digitální fotodokumentace pořízená objednatelem posudku Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. Dopis od společnosti EURODRAŽBY: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby 5. Celkový popis Město Sokolov významným městem regionu, ve městě jsou veškeré služby, úřady, nemocnice, zdravotní střediska, železniční stanice,,kino, střední školství, plná obchodní síť. Objekt je situovaný na sídlišti Michal v horní části ul. Švabinského, zástavba typovými obytnými domy, zástavba z let , z pohledu lokality bytového domu velmi dobrá lokalita dětské hřiště, areál zdraví, volný výhled do krajiny z oken bytu. V lokalitě základní a mateřská škola, obchodní centrum. MHD - zastávka 50 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Sokolova. Bytová jednotka č. 1729/9 situována v domě bytovém typovém typ T06B výškový panelový objekt ( krabicový montovaný systém ) plochá střecha, dům č.p. 1729, Infrastruktura :

4 - 4 - Pozemek je napojen na veřejný vodovodní řad, kanalizační řad, je veřejná přípojka el. energie, plynovodní řad. Přístup k domu z veřejné zpevněné městské komunikace. Technické provedení a vybavení : Objekt vysokopodlažní, podsklepený ( 2 PP), 8 nadzemní podlaží. Konstrukce domu montovaný objekt z prefabrikovaných dílců, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z ŽB a keramzitbetonových panelů, stropní konstrukce rovněž z ŽB prefabrikátů, základy z prefa dílů, schodiště kompletizované ŽB s povrchovou úpravou broušené teraco. Fasáda s kontaktní tepelnou izolací. Střecha plochá s vnitřním spádem pro dešťovou kanalizaci, krytina střechy z těžké svařované lepenky, klempířské konstrukce ( lemování, parapety ) z pozinkovaného plechu opatřená nátěrem.v domě je nainstalován osobní výtah, kabelová televize, požární hydranty. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu.objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Objekt byl dán do trvalého užívání v roce a 2.PP kočárkárna, sušárna, sklepy k jednotlivým bytům, garáže 1.-8 NP bytové jednotky Technický stav domu : Objekt v dobrém technickém stavu po opravě z roku Výměna rozvodů vody a kanalizace, oprava střechy, zateplení vnějšího pláště, zasklení všech lodžií. Hodnocení jednotky č. 1727/10: Jednotka : dispozičně 1+ 3 I.K. situována ve čtvrtém nadzemním podlaží, sklep drátěná kóje. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností parkety s textilními krytinami, v kuchyni a chodbě PVC, koupelna keramická dlažba.vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační buňce ze sádrokartonových desek, keramický obklad, rohová plastová vana, umyvadlo a WC combi. V kuchyni je osazena kuchyňská linka ( stáří cca 8 roků ), plynový sporák, digestoř. Jsou vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu. Technický stav : Jednotka po částečné modernizaci : byla provedena nová koupelna, provedeny nové keramické podlahy stáří z roku 2007, dále pak osazena nová kuchyňská linka, provedena výměna oken.v domě osazen nový osobní výtah. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. je vlastníkem nemovitosti: Ježek Martin Švabinského 1729, Sokolov. 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Jednotka č. 9 b) Pozemky b 1 ) Parcela č.1492,1493 c) Cena obvyklá B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí

5 - 5 - některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Jednotka č Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Sokolov Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 16,30 m 2 pokoj: = 13,60 m 2 pokoj: = 20,40 m 2 koupelna s WC: = 4,50 m 2 kuchyně: = 12,00 m 2 lodžie: = 4,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 70,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 3,7*2 = 7,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 7,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 70,80 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 7,40 m 2 * 0,10 = 0,74 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 71,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená - panelová zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - II 0,00 společčné prostory - kočárkárna, sušárna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem - 4.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem - výhled do ulice a do volné krajiny 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - III 0,00 koupelna po rekonstrukci s keram. obkladem a plastovou rohovou vanou 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - sklepní koje 2*, lodžie 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - plastová okna, nová koupelna III 0,85

6 - 6 - Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,734 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce - okraj - sídliště III 0,00 Michal 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu - okrajová lokalita II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků - IV 0,03 objekty bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení - MHD 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné - malé parkovací plochy, I -0,02 nedostatečné, parkování na veřejné komunikaci 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Za domem dětské hřiště, dále III 0,03 louka bez další zástavby, výborný výhled do volného prostoru 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,734 * 1,060 * 1,000 = 0,778 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,778 = ,91 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,91 Kč/m 2 * 71,54 m 2 = ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 827 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,17 Kč * 827 / = ,77 Kč Jednotka č. 9 - zjištěná cena = ,09 Kč

7 - 7 - b) Pozemky b 1 ) Parcela č.1492, Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 1492, ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,40 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,17 Parcela č.1492, zjištěná cena = ,17 Kč

8 - 8 - C)Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Porovnávací hodnota : 1.Prodej, byt 3+1, 82 m² Cena: ,- Kč 1m Kč rezervace ( původní stav) včetně provize Adresa:Švabinského, Sokolov Datum vložení: Stav:Rezervováno Slunný a prostorný byt s krásným výhledem na Areál zdraví, který se nachází v 7. patře panelového domu, v Sokolově - ulici Švabinského. Dům, v němž se tato bytová jednotka nachází, prošel v tomto roce rekonstrukcí, při níž bylo provedeno zateplení s novou fasádou. Byt jako takový je v původním stavu, je velmi slunný a prostorný. V bytě došlo k výměně plastových oken, stěny jsou vyštukované, v pokojích jsou položeny parkety, v kuchyni a na chodbě je pak dlažba a částečně linoleum. V bytě je přípojka na internet a kabelovou TV. Výhled z lodžie nabízí krásný pohled na jezírko a Areál zdraví. K bytu náleží dvě sklepní kóje, každá o výměře 2 m2. Jedná se o lokalitu s velmi pěkným okolím plným zeleně. V blízkosti je dostupná škola, školka, MHD a také nedaleko vzdálené obchodní centrum Michal. Cena je včetně provize realitní kanceláře, která zajistí kupní smlouvu, návrh na vklad do KN, advokátní úschovu peněz při převodu bytu, poplatky za ověření podpisů, poplatky spojené s převodem, vypracování znaleckého posudku pro daňové přiznání, kompletní finanční a právní servis. Rádi vám budeme nápomocni při zprostředkování hypotečního úvěru. 2.Prodej, byt 3+1, 68 m²

9 - 9 - Cena: ,- Kč 1m Kč * 0.85 ( koeficient reálné prodejnosti ) = 9 440, Kč/m2 ( částečná modernizace ) včetně provize Adresa:Švabinského, Sokolov Datum vložení: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví, který se nachází v Sokolově, ulici Švabinského v m2, ve velmi dobrém stavu, po rekonstrukci, plastová okna, plovoucí podlahy, kuchyňská linka, udělaná koupelna s obklady a se sprchovým koutem, nové umyvadlo se skříňkou. Odpady a voda v plastu. Možnost připojení kabelové televize a internetu. Společná digitální anténa. K bytu náleží dva sklepy. Na domě je střecha po rekonstrukci. S lodžie je pěkný výhled na Areál zdraví. V blízkosti je škola, školka, lékař, nákupní centrum Tesco, a v místě i ostatní občanská vybavenost včetně MHD. 3.Prodej, byt 3+1, 68 m² Cena: ,- Kč cena 1m Kč * 0.85 ( koeficient reálné prodejnosti ) = 9 300, Kč/m2 ( částečná modernizace ) Adresa:Švabinského, Sokolov Datum vložení: Nabízíme vám prostorný slunný byt 3+1 o vel.67 m2. ve Švabinské ul. v Sokolově. Byt je po částečné rekonstrukci: kuchyň. linka,plastová okna, koupelna se sprch.koutem, plovoucí podlahy.zasklená lodžie s hezkým výhledem. Nízké náklady na bydlení,dobré parkování. Porovnání : 71.54* 9 400,- Kč = ,- Kč Porovnávací hodnota : ,- Kč

10 D. Rekapitulace cen nemovitosti Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,- Slovy : čtyřistatisíckč. Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 8155, který je přílohou tohoto ocenění. Rizika : Dle LV č : zástavní právo smluvní Eva Chmelíková tel.: echmelik@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2531/1/2012 znaleckého deníku

11

12 pro EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: , zapsaná: MS v Praze, oddíl B, vložka Tel.: , info@eurodrazby.cz Ježek Martin Švabinského Sokolov Praha, Č. j: 467/2011-N Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1729/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 8155, v budově č.p. 1729, 1730, zapsané na LV č. 4057, stojící na parcele č. 1492/133, 1492/134, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 827/28022 na společných částech bytového domu č.p. 1729, 1730, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 827/28022 na parcele č. 1492/133 o výměře 204 m2 a parcele č. 1492/134 o výměře 204 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne ve 14:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)

13 - 13 -

14 - 14 -