NOVÁ LEGISLATIVA. a její vliv na výkon správy. BD a SVJ. Jaké předpisy se ruší ve vztahu k BD a SVJ? NOVÉ PŘEDPISY po I.

Transkript

1 Jaké předpisy se ruší ve vztahu k BD a SVJ? NOVÁ LEGISLATIVA a její vliv na výkon správy bytového fondu BD a SVJ Od se ruší desítky právních předpisů, zde je jen základní přehled, který může mít vztah ke správě bytových domů Občanský zákoník 40/1964 Sb. Obchodní zákoník 513/1991 Sb. Zákon o vlastnictví bytů 72/1994 Sb. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb. Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vdávají vzorové stanovy SVJ NOVÉ PŘEDPISY po I. HLAVNÍ PŘEDPISY: Nový občanský zákoník (NOZ) 89/2012 Sb. bytové spoluvlastnictví jako zvláštní typ spoluvlastnictví ( 1158 a násl.): vznik jednotek (nový obsah pojmu jednotka), výstavba domu s jednotkami, práva a povinnosti vlastníků jednotky, převody nových jednotek, správa domu a pozemku (správa bez vzniku společenství, společenství vlastníků jeho vznik, orgány, rozhodování) obecná úprava osob, zastoupení, věcí, věcných práv, včetně bytového spoluvlastnictví, zajištění, závazky (včetně nájemní smlouvy, nájmu bytu, domu a nebytových prostorů) Zákon o obchodních korporacích 90/2012 Sb. družstva postavení družstev, jejich orgány, rozhodování, vznik a zánik členství, práva a povinnosti členů, NOVÉ PŘEDPISY po II. SPECIÁLNÍ ZÁKONY: Zákon o službách -67/2013Sb. vztahuje se na domy s byty (a v těchto domech se vztahuje na byty a přiměřeně i nebytové prostory) vymezení a rozsah služeb postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby Zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev - 311/2013 Sb. ponechává starým družstvům možnost(nikoli povinnost) převádět jednotky bezplatně do vlastnictví členů stanoví povinnost zakládat společenství vlastníků v domech, v nichž podíl starých družstev na společných částech klesl pod 50% (dosud 25%)

2 NOVÉ PŘEDPISY po III. PROVÁDĚCÍ PŘEDPISY: Nařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky 351/2013 Sb. Úroky z prodlení, které nastane po Minimální sazba nákladů spojená s uplatněním pohledávky mezi podnikateli - paušální částka 1.200,- Kč Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím 366/2013 Sb. Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce Které části nemovité věci jsou společné Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku PŘEDPISY SE RUŠÍ, ALE STÁLE ŽIJÍ PŘECHODNÁ USTANOVENÍ nového občanského zákoníku NOZ odst. 1: novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí práva a povinnosti vzniklé od odst. 3: právní poměry vzniklé do , i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených do , se řídí dosavadními předpisy = klec starého práva strany mají možnost dohodnout se na tom, že se i tak budou jejich práva povinnost řídit NOZ = opt-in 3063 NOZ vlastnické právo k jednotkám v domech se starými jednotkami bude vznikat i nadále podle zákona o vlastnictví bytů (ZVB), tj. i převody budou probíhat podle ZVB STAVBA, POZEMEK, JEDNOTKA JEDNOTKY DO Obnovení zásady superficiessolocedit stavba je součástí pozemku. Stavba nebude samostatnou věcí, pokud bude pozemek i stavba ve vlastnictví též osoby. Kde budou k různí vlastníci, zůstane stavba oddělená od pozemku. Vzájemné předkupní právo. Nový obsah pojmu jednotka (zahrnuje prostor bytu i podíly na společných částech domu a pozemku) Podlahová plocha jednotek: celá plocha jednotky včetně konstrukcí uvnitř jednotky (započítávají se i nosné a nenosné příčky a zabudované předměty) n.v. 366/2013 Sb. ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ( 2, písm. h) Jednotka byt/nebyt Společné části domu pozemek

3 STARÉ JEDNOTKY JEDNOTKY PO NOVÉ JEDNOTKY VÝLUČNÉ UŽÍVÁNÍ společných prostor ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ( 2, písm. h) JEDNOTKA byt/nebyt Společné části domu pozemek Stále se budou převádět podle ZVB! NOZ 1159 JEDNOTKA = nemovitá věc (byt není samostatná věc, je součástí jednotky) JEDNOTKA (byt / nebyt) Budou převádět podle NOZ pozemek Vymezení: v Prohlášení lze vymezit společné části, které bude užívat výlučně vlastník určité jednotky ( 1166 NOZ) Údržba: Tento vlastník je povinen udržovat tuto společnou část domu stejně jako svůj byt, tj. tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu ( 1175 odst. 2 NOZ) Příspěvky:vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku podle svého podílu, ale zohledňuje se i užívání společné části domu(povaha, rozměry, umístění této části domu a rozsah povinnosti vlastníka spravovat tuto část domu na vlastní náklad) SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU 1) 1160 odst. 2 NOZ: Společnou částí domu jevždy pozemek, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. 2) Prohlášení vlastníka:vymezuje podle uvedeného pravidla ostatní části domu podle své potřeby NOVINKA (širší možnost projevu vůle) 3) Prováděcí předpis nařízení vlády 366/2013 Sb. 5 a 6: pomůcka pro případy, o kterých je spor a které nejsou upraveny v prohlášení SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ DO ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a) Vznik automaticky přímo ze zákona ( 9 odst. 3 ZVB): Dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu v KN poslednímu ze tří vlastníků v domě s nejméně 5 byty b) Odložený vznik podle 9 odst. 4 ZVB: Pokud družstvo uvedené v 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo vzniklé vyčleněním z takového družstva, plnilo ke dni povinnosti správce podle 9 ZVB (alespoň 1 jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby), vzniká společenství prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil pod 25% do té doby společenství bez právní subjektivity PROHLÁŠENÍ MÁ PŘED NAŘÍZENÍM VLÁDY PŘEDNOST!

4 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PO POKRAČOVÁNÍ I. Regulernívznik SVJ podlenoz ( ) - Vznik už ne automaticky, ale (1)schválením stanov ( 1200 NOZ) ve formě veřejné listiny, nutný souhlas 100% vlastníků a (2)zápisem do rejstříku společenství (1204 NOZ) veřejná listina netřeba, pokud stanovy součástí prohlášení nebo smlouvy o výstavbě Odložený vznik SVJ podle zákona 311/2013 Sb. ( 24 odst. 1) - Odložený vznik SVJ Povinný vznik SVJ podle zákona 311/2013 Sb. ( 24 odst. 2) Sníží-li se po spoluvlastnický podíl družstva uvedeného v 24 odst. 1 zákona 311/2013 Sb. na společných částech domu na méně než 50%, svolá družstvo do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ ke schválení stanov se vyžaduje nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění (nevyžaduje se 100% jako u 1200 NOZ) Pokud družstvo uvedené v 24 odst. 1 a 2 ZVB, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo vzniklé vyčleněním z takového družstva, plnilo ke dni povinnosti správce podle 9 ZVB (alespoň 1 jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby), a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku pod 50%, je toto družstvo správcemdomu a pozemku. Dokud trvá tento stav Společenství bez právní subjektivity RIZIKA při nevzniklém SVJ BYTOVÁ DRUŽSTVA po V DOMECH, KDE NEVZNIKLO SVJ (nebylo založeno a zapsáno do rejstříku nebo nevzniklo ze zákona do ): BLOKACE ZÁPISŮ DALŠÍCH PŘEVODŮ JEDNOTEK V KATASTRU NEMOVITOSTÍ ( 1198 NOZ) SOLIDÁRNÍ ODPOVĚDNOST VŠECH VLASTNÍKŮ ( 1127 NOZ, 1194 odst. 2 NOZ) na rozdíl od odpovědnosti vlastníků v domech, kde SVJ vzniklo, podle velikosti podílu na společných částech pojem družstevní byt a družstevní nebytový prostor v zákoně o obchodních korporacích = byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstvo, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. pojem družstevní podíl nahrazuje pojem členský podíl a zahrnuje také veškerá majetková i nemajetková práva a povinnosti člena vůči družstvu včetně nájemního práva (přechází na nabyvatele dr. podílu automaticky) práva a povinnosti vyplývající z užívání družstevního bytu jsou upravena především ve stanovách. Na otázky neupravené ve stanovách družtev budou použita zvláštní ustanovení NOZ o nájmu bytů ( 2235 a násl.) vhodné upravit zejména, jaké opravy a údržbu provádí členové - nájemci

5 BYTOVÁ DRUŽSTVA po pokrač. ROZHODOVÁNÍ SVJ A BD DALŠÍ ČLENSKÉ VKLADY (financování pořízení domu, bytu nebo pozemku, technické zhodnocení domu nebo bytu, případně vklad při uzavření nájemní smlouvy na uvolněný družstevní byt) stanovy: - musí to připouštět -musí upravit výši dalšího členského vkladu nebo způsob určení písemná smlouva se členem (náležitosti uvedené v 572 ZOK) -jestliže se má vracet nebo jinak vypořádávat za trvání členství, musí být vypořádání ve smlouvě upraveno -schvaluje ji členská schůze/shromáždění delegátů, ale stanovy mohou určit, že se tato smlouva členskou schůzí neschvaluje MUSÍ BÝT SPLNĚNY OBĚ PODMÍNKY rozhodování zjednodušuje v BD i SVJ možnost korespondenčního rozhodování per rollam u všech orgánů SVJ: už ne kvalifikovaná většinavlastníků (až na výjimky) stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných (vlastníci, kteří mají většinu hlasů) shromáždění SVJ rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve spoluvlastnictví společenství, o úvěru včetně jeho výše a podmínek úvěr a zatížení jednotek může shromáždění odsouhlasit jen pro účely správy domu a pozemku (opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek ( 14 nař. vl. 366/2013 Sb.) výbor SVJ rozhoduje do ,-Kč o movitých věcech a o opravách nepřevyšujících 1.000,-Kč na jednotku (neplatí pro havárie) lze ve stanovách upravit i jinak ( 13 nař. vl. 366/2013 Sb.) členem výboru (předsedou SVJ) může být i osoba, která není vlastníkem SPRÁVA po (obsahově) NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK: 1189 obecné vymezení : vše, co nenáleží vlastníku jednotky (negativní vymezení) a je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (pozitivní vymezení) nově: zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. vztahuje se i na části domu, které slouží k výlučnému užívání jen některému ze spoluvlastníků Nař. vl. 366/2013 Sb.: příkladný výčet činností provozního a technického charakteru(provoz, údržba, revize, atd.), správních činností (správní, administrativní a operativně technické činnosti, vybírání finančních prostředků od vlastníků, vedení účetnictví, uplatňování a vymáhání pohledávek, atd.) přehled smluv,které se pro účely správy domu a pozemku sjednávají (dodávky služeb, pojištění, nájem společných částí domu NE SPOLEČNÝCH JEDNOTEK!.) SPRÁVA po (institucionálně) 1190 NOZ: kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku: SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK v domech, kde toto společenství vzniklo, správa neomezená SPRÁVCE v domech, kde SVJ nevzniklo vždy je jím vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech ( 1192 NOZ) prostá správa -omezena jen na zachování spravovaného majetku 10 nař. vl. 366/2013 oprávnění: sjednávat smlouvy se správcem, o zajištění dodávek služeb, pojištění, nájem společných částí, zajištění provozu tech. zařízení) smlouvu se správcem může osoba oprávněná za správu uzavřít nebo měnit, určí-li tak shromáždění vlastníků ( 11 nař. vl. 366/2013)

6 SMLOUVA o zajištění některých činností po shromáždění vlastníků -do jeho kompetence patří určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvyv důležitých částech (ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti) SVJ (správce v domech bez SVJ) uzavírá nebo mění smlouvu se osobou zajišťující některé činnosti správy na základě rozhodnutí shromáždění osobě zajišťující některé činnosti spojené se správou domu a pozemku nemohou být svěřeny činnosti, které spadají do kompetence shromáždění ( 1208 NOZ) nebo výboru společenství POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání ( 1175 odst. 2 NOZ) např. balkony v případě stavebních úprav umožnit přístup do bytu pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud k tomu byl předem vyzvánze strany SVJ ( 1182) řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu ( 1176 NOZ) domovní řád oznámit nabytí jednotky včetně adresy a počtu osobdo 1 měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To platí i pro změny těchto údajů ( 1177 odst. 1 NOZ) oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v 1 kalendářním roce a jméno a adresu případného nájemce POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po pokrač. umožnit přístup (po předchozí výzvě ze strany SVJ) a zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto, jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo společné části domu výlučně vlastníkem užívané (1183 NOZ) DŮSLEDKY PORUŠENÍ POVINNOSTÍ VLASTNÍKA: - Soudní žaloba - Vykonatelné rozhodnutí soudu pokud vlastník i nadále porušuje povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek - Soud může nařídit prodej jednotky ( 1184) PŘÍSPĚVKY VLASTNÍKŮ BYTŮ po ) NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU ( 1180 odst. 1 NOZ) podle podílu na společných částech PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH: - určený podle povahy, rozměrů a umístění bytu -stejný - odpovídající podlahové ploše zohledňuje se přitom i výlučné užívání spol. prostor v jiné výši se souhlasem 100% vlastníků 2) NA ODMĚŇOVÁNÍ členů volených orgánů SVJ nebo správce ( 1180 odst. 2 NOZ) na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti (režie) náklady se rozvrhnou na každou jednotku stejněa nelze se od tohoto způsobu odchýlit v prohlášení ani dohodou 3) ZÁLOHY NA SLUŽBY67/2013 Sb

7 OPRÁVNĚNÍ SVJ VŮČI VLASTNÍKŮM BYTŮ po v případě, že vlastník provádí stavební úpravy bytu, vstupovat do bytu a požadovat předložení stavební dokumentace v odůvodněných případech, pokud je předpisy vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu ( 7 písm. d) nař. vl. 366/2013 Sb.) činit opatření ke zjednání nápravy v případě, kdy vlastník neplní povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, a to tehdy, kdy nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku ( 9 nař. vl. 366/2013 Sb.) tj. SVJ je oprávněno provést údržbu samo. při převodu jednotky nevzniká povinnost vyúčtovávat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu (dluhy přechází na nabyvatele na základě potvrzení) SLUŽBY ZÁKON 67/2013 Sb. o službách: 3: definice služeb: zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor, úklid, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu 4: zálohy: - dohodou - rozhodnutím družstva (podle stanov) nebo SVJ (na shromáždění) - určí poskytovatel jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů 5: rozúčtování: - dohodou s 2/3 nájemců v domě, nebo - rozhodnutím družstva nebo SVJ - jinak platí pravidla v 5 odst. 2 zákona o službách SLUŽBY - pokračování (novinky) paušály: ( 9 zákona o službách) - lze sloučit částku nájemného i služeb do jedné konkrétní částky (ujednáním stran) - lze určit paušálně i jen platbu za služby v obou případech platí, že se služby nevyúčtovávají (nelze u nájmů na dobu neurčitou nebo delší než 2 r. ohledně tepla, teplé a studené vody a stočného) pokuty!! ( 13 zákona o službách) při nesplnění povinností pokuta 100,-Kč za každý den prodlení! platí i pro poskytovatele služeb, tj. družstvo nebo SVJ poplatek z prodlení prodlení s peněžitým plněním přesahujícím 5 dnů ode dne splatnosti: 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za započatý měsíc prodlení POZOR!Pokuty a poplatek z prodlení není stanoven jen pro příjemce služeb, ale i pro poskytovatel (SVJ, BD) SČMBD vzory dokumentů PŘIPRAVENY: - Stanovy družstev se shromážděním delegátů s komentářem - Stanovy malých družstev do 50 členů s komentářem - Stanovy středních družstev se středisky hospodaření ( ) - Stanovy středních družstev bez středisek hospodaření ( ) - Vzor smlouvy o výkonu funkce a směrnice pro odměňování s komentářem

8 SČMBD vzory dokumentů PŘIPRAVUJÍ SE: - Vzor smlouvy o převodu družstevního podílu (doplňují se připomínky) - Komentář pro stanovy středních družstev - Stanovy SVJ pro nově zakládaná SVJ (začátek prosince) - Stanovy SVJ pro změny stávajících SVJ - Vzor nájemní smlouvy k družstevnímu bytu - Vzor smlouvy o převzetí dalšího členského vkladu - Jednací a volební řád Legislativně-právní komise Děkuji za pozornost SČMBD Podolská 50 Praha 4 Podolí, tel.: Mgr. Kateřina Horáková katerina.horakova@scmbd.cz