Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Stavební spoření jako zdroj financování pro bydlení Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Martin Širůček Michal Staněk Brno 2011

2 Na tomto místě chci poděkovat panu Ing. Martinu Širůčkovi, vedoucímu bakalářské práce, za odborné vedení a spolupráci při zpracování této práce. Děkuji také Českomoravské stavební spořitelně a.s., Hypoteční bance, Komerční bance a Raiffesisen stavební spořitelně, které mi poskytly potřebné materiály k vytvoření praktické části mé práce.

3 Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci vyřešil samostatně s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brně dne 05. ledna 2011

4 Abstrakt Bakalářská práce Stavební spoření jako zdroj pro financování bydlení se zabývá stavebním spořením jako zdrojem financování bydlení. Teoretická část se zabývá vymezením stavebního spoření, jeho bližší specifikaci a zmapováním dalších produktů zaměřených na financování bydlení. Praktická část je zaměřena na jednotlivé nabídky vytvořené několika oslovenými bankovními institucemi. V práci budou také porovnány úvěry ze stavebního spoření s hypotečními úvěry a úvěry na bydlení poskytovanými bankovními ústavy. Klíčová slova Cílová částka, hypotéka, roční výnos (úrok v %), státní podpora, stavební spoření, tarif, vstupní náklad, zdanění výnosů. Abstrakt The thesis Saving as a source of funding of housing deals with the building savings as a source of funding of housing. The theoretical part deals with the definition of building savings, its detailed specification and description of other products aimed at the funding of housing. The practical part is focused on the offers made by some addressed banking institutions. The building savings will be also compared with a mortgage and a bank loan. Keywords Future sum, mortgage, annual yield (interest v %), state assistance, rating, building saving.

5 Obsah Seznam tabulek...7 Seznam grafů Úvod a cíl práce Metodika Základní terminologie Stavební spoření Historie a současnost Základní charakteristika produktu Fáze spoření Přidělení cílové částky Fáze úvěrová Rozhodování klienta Stavební spoření pro právnické osoby Legislativní úprava stavebního spoření v ČR Stavební spoření a státní podpora Funkce státní podpory Efektivita státní podpory Vyplácení státní podpory Překlenovací úvěr Další typy úvěrových produktů Vlastní práce Bankovní instituce Českomoravská stavební spořitelna, a.s Hypoteční banka Komerční banka, a.s Raiffeisen stavební spořitelna, a.s Žádost o finanční prostředky ve výši 1 mil. Kč Nabídka Českomoravské stavební spořitelny,a.s. stavební spoř Nabídka Hypoteční banky hypoteční úvěr Nabídka Raiffeisen stavební spořitelny stavební spoření...45

6 4.2.4 Vyhodnocení nabídek Žádost o finanční prostředky ve výši 2,5 mil. Kč Nabídka Českomoravské stavební spořitelny stavební spoření Nabídka Hypoteční banky Nabídka Komerční banky Vyhodnocení nabídek Závěr Použitá literatura a zdroje Přílohy...58

7 Seznam tabulek Tab. 1: Ukazatele Českomoravské stavební spořitelny.. 34 Tab. 2: Ukazatele Hypoteční banky 36 Tab. 3: Ukazatele Komerční banky 40 Tab. 4: Ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny 42 Tab. 5: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny 44 Tab. 6: Výsledné ukazatele Hypoteční banky 45 Tab. 7: Výsledné ukazatele Raiffeisen stavební spořitelny 45 Tab. 8: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů Tab. 9: Výsledné ukazatele Českomoravské stavební spořitelny 48 Tab. 10: Výsledné ukazatele Hypoteční banky.. 49 Tab. 11: Výsledné ukazatele Komerční banky 49 Tab. 12: Vyhodnocení nabídek jednotlivých bankovních domů 50

8 Seznam grafů Graf 1: Vývoj úvěrů v ČR v letech Graf 2: Reálně vyplacená státní podpora za období Graf 3: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech Graf 4: Uzavřené smlouvy hypotečních úvěrů v letech Graf 5: Smlouvy hypotečních úvěrů uzavřené v letech Graf 6: Smlouvy o stavebním spoření uzavřené v letech

9 1 Úvod a cíl práce Stavební spoření vzniklo jako produkt určený pro získání finančních prostředků potřebných pro financování bydlení. Dnes je situace na trhu finančních služeb od základu jiná než v době, kdy tento produkt vznikl. Důvody, proč stavební spoření i nadále zůstává oblíbeným produktem však trvají. Pro drtivou většinu obyvatel je největší investicí v jejich životě investice do bydlení. Proto je stavební spoření konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování bydlení pro co nejširší skupinu možných klientů. Typickým financováním bydlení je spojení alespoň dvou zdrojů - spoření a úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu, přičemž využívá všech výhod z tohoto spojení plynoucích. Účastník stavebního spoření (zájemce o stavbu nového domu, koupi bytu nebo rekonstrukci) nejprve určitou dobu spoří a teprve po vytvoření vlastních zdrojů využije nabídky úvěru k pokrytí chybějící části nákladů. Vklady účastníků stavebního spoření využívá spořitelna jako zdroje pro poskytnutí úvěru. Díky tomu je řízení zdrojů pro poskytování úvěrů u stavebních spořitelen odlišné od postupů ve standardních bankách. Právě díky existenci stabilních a dostatečně levných zdrojů mohou být úvěry poskytované stavebními spořitelnami úročeny úrokovou sazbou, která je nejen nízká, ale navíc pevná po celou dobu splatnosti. Právě při dlouhodobé splatnosti představují pevné úrokové sazby pro klienta důležitou jistotu, která garantuje, že se jeho splátka úvěru v budoucnu nebude zvyšovat. U překlenovacích úvěrů nejsou pevné úrokové sazby zákonem vyžadovány. Pokud však mají stavební spořitelny dostatek zdrojů, mohou poskytovat tyto výhody i u překlenovacích úvěrů. Stavební spoření je důležitým nástrojem státní bytové politiky. Motivuje občany ke spoření a investování do bydlení. Proto stát tento druh spoření podporuje speciální podporou, která přes stavební spořitelny plyne k účastníkům spoření, kteří na ni mají oprávněný nárok. Stát pak pouze kontroluje, zda stavební spořitelny tuto činnost vykonávají řádně. Jednou z důležitých ukazatelů životní úrovně je kvalita vlastního bydlení. Státem podporované stavební spoření, které vede k zajištění vlastního bydlení, předchází možnému poklesu životní úrovně u lidí odcházejících do důchodu. Zároveň, protože se jedná o významnou položku rozpočtu domácností, také eliminuje případné další výdaje státu na sociální podporu bydlení. Nejčastěji využívaným finančním produktem na realizaci bytových potřeb v České republice jsou právě úvěry poskytované stavebními spořitelnami. 9

10 Stavební spořitelny poskytují 2/3 z celkového počtu úvěrů na bydlení. Vezmeme-li jako kritérium objem poskytovaných úvěrů, je tento podíl menší než 1/3, protože průměrná výše úvěru poskytnutého stavební spořitelnou je podstatně menší než průměrná výše hypotéky. 1 Na rozdíl od hypotečních úvěrů mají však úvěry poskytované stavebními spořitelnami mnohem širší spektrum využití. Stavební spoření je využíváno nejen k financování nových bytů, ale i k jejich rekonstrukci a modernizaci. Díky stálým podmínkám, které stavební spořitelny nabízejí, se zvyšuje také ekonomická stabilita domácnosti. Zmenšuje se tak citlivost domácnosti na ekonomické výkyvy (například změny úrokových sazeb). Stavební spoření má také další ekonomický efekt. Směřováním finančních prostředků do bytové výstavby přichází významný impuls do stavebnictví. Vznikají nová pracovní místa, rozvíjí se podnikatelská činnost a tím rostou i daňové odvody, jejichž objem převyšuje vydanou státní podporu. V úvodu jsem tedy uvedl nastínění produktu stavebního spoření jako takového a výhody z něho vznikající. Cílem mé práce bude nejen posoudit výhody stavebního spoření, ale také srovnat stavebního spoření s jinými zdroji financování bydlení, jako je například hypotéční úvěr a další způsoby financování bydlení. Provedu také posouzení výhod stavebních spořitelen mezi sebou a ověřím tak hypotézu, že Stavební spoření není v současné době nejvýhodnějším prostředkem k financování bydlení. 1 Zdroj: Ducký F. a kol., Stavební spoření studijní materiál pro základní kurz, Praha, 2008, 1. vydání, str

11 2 Metodika Práce je rozdělena do dvou částí. V literární rešerši se budu věnovat jak historii poskytování úvěrů na bydlení, tak současné situaci na trhu. Dále vymezím pojem stavebního spoření, jeho jednotlivé etapy a fáze. Neopomenu také legislativní stránku dané problematiky a zmapuji významné právní předpisy. Při vyhodnocování těchto zjištěných zdrojů se soustředím na témata jakými jsou historie stavebního spoření a jeho vývoj v České republice a provedu základní charakteristiku tohoto produktu. Dále se podrobněji zaměřím na jednotlivé fáze stavebního spoření, jeho legislativní úpravu a funkci státní podpory ve spojení se stavebním spořením. Blížeji také přiblížím překlenovací úvěry, hypoteční úvěry a spotřebitelské úvěry, co by produkty využitelné k financování bydlení. V rámci praktické části budu spolupracovat s Českomoravskou stavební spořitelnou, a.s., Hypoteční bankou, Komerční bankou a Raiffeisen stavební spořitelnou, s kterými se budu zabývat vytvořením nabídek na dva druhy úvěrů. Úvěr s nižší cílovou částkou bude zaměřen na rekonstrukci domu a úvěr dosahující vyšší částky bude financovat stavbu nového domu. Pro posuzování výhodnosti předložených nabídek použiji ukazatele jako je úroková sazba, doba trvání úvěru, přeplatek úvěru, či výše měsíční splátky úvěru. 2.1 Základní terminologie Pro dobrou orientaci v problematice je nutné vysvětlit základní pojmy, které se objevují v této práci. Jelikož názvů, kterých se vyskytují v oblasti úvěrů a stavebního spoření je velké množství, uvádím zde pouze ty nejvýznamnější pojmy dle Lukáše a Kielara [4]. Zbývající pojmy budou obsahem přílohy č. 1. Cílová částka částka, která je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Její definice je stanovena zákonem, zahrnuje naspořenou částku (vklady klienta, státní podporu a úroky) a úvěr. Cílová částka je tedy objem prostředků, které může klient na základě smlouvy o stavebním spoření získat pro financování svých bytových potřeb. Toho se využívá při konstrukci tarifů, kdy jsou základní parametry klienta poměřovány právě cílovou částkou; Minimální částka potřebná pro přidělení jedna z podmínek pro přidělení cílové částky a následné poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. 11

12 Tato částka je stanovena v konkrétním tarifu stavební spořitelny, a to relativně vzhledem k výši cílové částky. Minimální částka potřebná pro přidělení se obvykle pohybuje okolo 40 % cílové částky; Minimální doba spoření jedna z podmínek pro přidělení cílové částky. Podle zákona o stavebním spoření může účastník stavebního spoření získat úvěr ze stavebního spoření nejdříve po dvou letech spoření ( 5 odst.4); Podmínky pro poskytnutí úvěru jsou dány zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami konkrétní stavební spořitelny; Překlenovací úvěr speciální typ úvěru, který banka poskytuje svým klientům, kteří potřebují získat prostředky pro financování bytových potřeb dříve, než splní podmínky pro přidělení cílové částky a získání úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry poskytujíc stavební spořitelny podle 5 odst. 5 Zákona o stavebním spoření; Přidělení cílové částky jejím přidělením získává klient nárok na úvěr ze stavebního spoření a vyplacení naspořené částky. Přidělení cílové částky je vázáno splněním podmínek daných zákonem a podmínek konkrétního tarifu stavební spořitelny. Přidělení cílové částky je naplněním vlastního smyslu stavebního spoření. Touto fází stavebního spoření se budu podrobněji zabývat v podkapitole 3.2.2; RPSN (roční procentní sazby nákladů) číslo, které má umožnit lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. Udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru; Tarif souhrn pravidel, za kterých stavební spořitelna nabízí klientovi spoření a poskytnutí úvěru. Tarif zahrnuje úrokovou sazbu z vkladů a úvěrů, podmínky pro poskytnutí úvěru, výši splátek poskytnutého úvěru, případně další parametry. Stavební spořitelny obvykle nabízejí několik různých tarifů; Účastník stavebního spoření osoba (fyzická nebo právnická), která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření ( 5 odst. 2), podle podmínek konkrétní stavební spořitelny. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přidělení cílové částky, ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. 12

13 3 Literární rešerše V této kapitole se budu zabývat historií a vývojem stavebního spoření a také jeho současné situaci na trhu. Dále provedu základní charakteristiku produktu a zaměřím se na jeho jednotlivé fáze. Kromě stavebního spoření se budu věnovat také překlenovacím úvěrům, hypotečním a spotřebitelským úvěrům, pomocí kterých je rovněž možné financovat bydlení. 3.1 Historie a současnost stavebního spoření Jedním z hlavních důvodů vzniku stavebních spořitelen, byla dle Lukáše a Kielara [4] nedostupnost bankovních služeb a produktů pro financování bydlení, tedy úvěrů pro drobné klienty. Za první průkopníky stavebního spoření jsou považovány buiding societes, které vznikaly v 18. století v Anglii. Zřejmě tento nejstarší spolek Kettley s Building Society vznikl roku 1775 v Birminghamu. Následovaly další země USA, Austrálie, Nový Zéland, Jižní Afrika a Brazílie. Oproti současnému stavu si tyto Stavební spořitelny kladly za cíl získání prostředků pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle opět zanikaly. Stavební spoření v podobě, v jaké je známe dnes, však vzniklo v Německu. V roce 1885 byla v Bielefeldu založena stavební spořitelna,,bausparkasse für Jederman (Stavební spořitelna pro každého), ale první stavební spořitelna na podnikatelském principu vznikla až po první světové válce. V roce 1921 založil Georg Kropp v německém městečku Wüstenrot,,Společenství přátel Wüstenrot nejprve jako sdružení, později, v roce 1926 jako společnost s ručením omezením. Silným impulzem, který podnítil bouřlivý rozvoj stavebního spoření, byla potřeba prostředků pro obnovu válkou zničeného bytového fondu. Ve 30.letech se v Německu vykrystalizoval dnes užívaný model stavebního spoření. Právě v této době přešly stavební spořitelny od původního losování úvěrů k principu přidělování tak, jak jej známe dnes. Druhá vlna bouřlivého rozvoje nastala v Německu po měnové reformě roku 1948, kdy se stavební spořitelny opět podílely na obnově Německa a vydobyly si pevné místo v systému financování bydlení. Přijetím zákona o stavebním spoření, který vstoupil v platnost v roce 1973, byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. Začátek osmdesátých let tak byl pro stavební spoření slabým období. Díky všeobecně dobré hospodářské situaci a růstu příjmů obyvatelstva se totiž uklidnila také situace na trhu s byty. S velkými změnami na přelomu devadesátých let se však situace výrazně zlepšila. 13

14 V první polovině devadesátých let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve Východní Evropě, zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Pozitivní zkušenosti s fungováním systému v těchto zemích vedly k zájmu dalších států o jeho zavedení. 2 V roce 1993 byl dle Lukáše a Kielara [4] zaveden systém stavebního spoření také v České republice, kdy vstoupil v platnost (Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření zákon 93/1993 Sb.). Jak uvádí Jirkůvová, Marak a Tomíčková [6] stavební spořitelny patří mezi banky se speciálními funkcemi, které není možné nebo účelné zařadit mezi běžné typy finančních institucí (obchodní banky, spořitelny, úvěrová a spořitelní družstva, investiční banky aj.). Jde o banky s přesně vymezenou užší náplní činnosti. Dle Lukáše a Kielara [4] jsou stavební spořitelny v České republice definovány jako speciální banky, které mají přesně vymezený rozsah činnosti a mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti, které s tím souvisejí. Hlavním důvodem pro toto omezení je minimalizace rizik, neboť stavební spořitelny spravují nezanedbatelný objem státních prostředků ve formě státní podpory, která je účastníkům stavebního spoření poskytována. Je tedy pochopitelné, že stát klade určité požadavky na společnosti, které nabízejí státem podporovaný produkt. Stavební spořitelny tak podléhají v plném rozsahu zákonu o bankách a navíc také speciálnímu zákonu o stavebním spoření. V České republice vzniklo po roce 1993 (tento rok byl přijat Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření) v průběhu následujících dvou let celkem šest stavebních spořitelen, jejichž akcionáři byly banky působící na českém trhu společně s německými a v jednom případě rakouskou stavební spořitelnou. V té době nový neznámý produkt zaujal velmi rychle významné místo na trhu. Stavební spoření si získalo popularitu u klientů nejen díky státní podpoře, ale i díky své spolehlivosti a bezpečnosti. V devadesátých letech poznamenaných problémy řady bank, byly stavební spořitelny stabilizujícím prvkem, jehož důvěryhodnosti nebyla nikdy zpochybněna. Je třeba říci, že zpočátku klienti chápali stavební spoření zejména jako výhodnou formu ukládání peněz. Teprve později se začíná prosazovat základní myšlenka stavebního spoření, kterou je financování bydlení - pořízení vlastního bytu, domu nebo také rekonstrukce a renovace stávajícího. 2 Zdroj: 14

15 Mezníkem v roce 2003 byla novela, kterou byla snížena státní podpora, která snížila výši státní podpory pro smlouvy uzavřené po Touto novelou byla také vázací doba prodloužena o jeden rok, tedy na šest let. Dle Duckého [2] to byla reakce státu na klesající úroveň tržních úrokových sazeb a rostoucí objem čerpané státní podpory (zhodnocení vkladů na účtech stavebního spoření se státní podporou bylo podstatně vyšší než jiné bankovní produkty). Tyto změny, které snižovaly výhodnost spořící fáze, se nevztahovaly na smlouvy o stavebním spoření uzavřené před vstoupením novely v platnost, ale pouze na smlouvy nové. Toto využila velká řada klientů, kteří uzavřeli smlouvu o stavebním spoření ještě před změnou zákona, a tím si zajistili výši státní podpory podle starších, a tedy výhodnějších pravidel. Důsledkem byl obrovský nárůst nových smluv v roce 2003 následovaný propadem v roce Dodnes působí na trhu pět stavebních spořitelen (v roce 2008 proběhla fúze dvou stavebních spořitelen a to Hypo stavební spořitelna a.s. a Raifaisen stavební spořitelny). Všechny tyto spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen. Jedná se o tyto instituce: 1. Českomoravské stavební spořitelna; 3. Raiffeisen stavební spořitelna; 2. Modrá pyramida, stavební spořitelna; 4. Stavební spořitelna České spořitelny; 5. Wüstenrot stavební spořitelna došlo ke schválení nových podmínek stavebního spoření. Jedná se o : snížení ročního státního příspěvku u všech smluv na 10 % z maximálně (tedy max. 2000); zdanění příspěvku za rok 2010, který bude vyplacen v roce 2011, daní se sazbou 50 %; zrušení daňového osvobození úrokových výnosů z vkladů (zavedení sazby 15 %), které se týká úroků připsaných po nabytí účinnosti novely zákona, tedy po Zdroj: 4 Zdroj: 15

16 Následující graf zobrazuje vývoj úvěrů poskytnutých na bydlení za období Graf 1: Vývoj úvěrů v ČR v letech Vývoj úvěrů v ČR v letech vývoj úvěrů stavební spoření překlenovací úvěry roky Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2010 Z výše uvedeného grafu je zřejmé, že počty smluv uzavíraných na stavební spoření od roku 2001 postupně rostly. Vrcholu dosáhly roku 2005 a tuto výši si udržely až do roku 2007, kdy začínají pomalu klesat. Také počty překlenovacích úvěrů se zvyšovaly, i když jejich výše nedosahovala výši smluv uzavíraných na stavební spoření. Tento růst je poměrně konstantní a kulminuje roku Základní charakteristika produktu Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] stavební spoření vzniklo jako produkt učený pro získání prostředků potřebných pro financování bydlení. Od doby, kdy tento produkt vznikl, se situace na trhu financování služeb sice změnila, ale důvody, proč stavební spoření sehrává i nadále významnou roli na trhu financování bydlení, stále trvají. Investice do bydlení je pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich životě. Stavební spoření je již ze svého principu konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu možných klientů. Díky své stabilitě se význam stavebního spoření zvyšuje v době, kdy je na trhu nedostatek dlouhodobého kapitálu nezbytného pro financování bydlení, a také v období vysokých úrokových sazeb. Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů tedy úspor klienta a poté získání úvěru. 16

17 Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory. Základní milníky tohoto procesu v rámci systému stavebního spoření jsou následující: a) fáze spoření klient spoří a jeho vklady jsou úročeny; ke vkladu je připisována státní podpora; klient získává nárok na přidělování cílové částky (nárok na úvěr ze stavebního spoření). b) přidělení cílové částky předěl mezi fází spoření a fází úvěrovou; klient přijímá přidělení cílové částky jsou mu vyplaceny uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a získává nárok na úvěr; c) fáze úvěrová klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření; úvěr je pravidelně splácen až do konečného splacení formou anuitních splátek Fáze spoření Dle Lukáše a Kielara začíná fáze spoření a tím i celý smluvní vztah uzavřením smlouvy o stavebním spoření. V této smlouvě si klient stanoví cílovou částku tedy částku, kterou chce pomocí stavebního spoření získat. Ve smlouvě je pevně sjednána úroková sazba, kterou se budou úspory klienta úročit, i úroková sazba úvěru, který mu bude poskytnut. Obě úrokové sazby jsou ze zákona stanoveny jako pevné a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. Výjimka je možná pouze v případě, kdy po šesti letech spoření a získání nároku na přidělení cílové částky klient toho přidělení nepřijme. Ve smlouvě o stavebním spoření je dále sjednána výše měsíčních úložek, které bude klient na účet stavebního spoření ukládat a prohlášení klienta, zda na tuto smlouvu o stavebním spoření žádá o státní podporu. Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou také VOP dané stavební spořitelny. 17

18 Každá stavební spořitelna obvykle nabízí několik variant stavebního spoření, takzvaných tarifů. Jednotlivé tarify se liší především tím, jak rychle může klient získat úvěr ze stavebního spoření, ale také výši úrokových sazeb. V průběhu fáze spoření klient měsíčně ukládá na svůj účet stavebního spoření dohodnutou částku, obvykle ve výši 0,3-0,7 % cílové částky dle tarifu. Pravidelné měsíční spoření je sice obvyklé, ale existují i jiné možnosti. Klient může například každoročně ukládat dvanáctinásobek měsíčního vkladu, nebo vkládat prostředky nad sjednaný rámec. Vklady jsou omezeny pouze tím, že naspořená částka stavebního spoření nesmí přesáhnout cílovou částku. Způsob spoření je důležitý pro klienty, kteří mají zájem o získání úvěru ze stavebního spoření. Intenzivnějším spořením, ukládáním vyšších částek, mohou docílit rychlejšího splnění podmínek potřebných pro přidělení cílové částky, a tím i získání úvěru. Stavební spořitelna vklady úročí a pokud klient ve smlouvě žádal o poskytnutí státní podpory, stavební spořitelna nárokuje na Ministerstvu financí ČR příslušnou částkou. Státní podporu připíše stavební spořitelna klientovi na jeho účet ve formě zálohy. Pokud klient splní podmínky dané zákonem, je mu státní podpora vyplacena po ukončení fáze spoření. Fáze spoření končí buď výpovědí smlouvy o stavebním spoření, nebo přidělením cílové částky. Délka fáze spoření je důležitá pro nárok klienta na státní podporu. Pokud fáze spoření skončí po uplynutí takzvané vázací lhůty (podle zákona šest let), stavební spořitelna klientovi vyplatí uspořenou částku i státní podporu a klient může tyto prostředky použít libovolným způsobem. Pokud však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty, je klientovi zachován nárok na státní podporu pouze v případě, že získá úvěr a tento úvěr i naspořenou částku použije na financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Pokud klient vypoví smlouvu před uplynutím vázací lhůty (tedy nečerpá úvěr), ztrácí na státní podporu nárok a stavební spořitelna vrátí zálohu státní podpory, která je na účtu klienta, zpět ministerstvu financí Přidělení cílové částky Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] přidělení je okamžik, kterým končí fáze spoření a začíná fáze úvěrová. Přidělením získává klient nárok na vyplacení celé cílové částky (tedy naspořené částky navýšené o získaný úvěr). Obvykle je okamžitě vyplacena naspořená částka, úvěr je čerpán v souladu s úvěrovou smlouvou. 18

19 K přidělení cílové částky dochází po splnění podmínek, které jsou stanoveny zákonem a stavební spořitelnou. Tyto podmínky jsou obvykle následující: dodržení minimální doby spoření (dle Zákona o stavebním spoření může účastník stavebního spoření získat spoření nejdříve po dvou letech spoření); naspoření minimální částky potřebné pro přidělení (stavební spořitelna stanovuje, jakou část z cílové částky má klient naspořit, aby mohlo dojít k přidělení. Obvykle je pro přidělení nutno naspořit 40 % cílové částky. To znamená, že klient pak získává nárok na úvěr ve výši 60 % cílové částky); dosažení stanoveného hodnotícího čísla; písemně potvrdit přijetí přidělení cílové částky nejpozději do konce měsíce předcházejícího oznámenému měsíci přidělené cílové částky. 5 Všechny tři podmínky slouží dle Lukáše a Kielara [4] k řízení stability stavební spořitelny. Přidělení samotné následuje až poté, kdy s ním klient vyjádří souhlas. Pokud chce klient čerpat prostředky později, nikoli bezprostředně po splnění podmínek po přidělení, může i nadále pokračovat ve spoření, a souhlas s přidělením dá později,ve vhodném termínu. Klienti, kteří nemají zájem o úvěr zájem pak nedávají souhlas s přidělením vůbec a smlouvu o stavebním spoření ukončí sami, dle vlastního uvážení Fáze úvěrová Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky může klient čerpat úvěr až do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Úvěr je úročen úrokovou sazbou, která je pevná a je sjednána již ve smlouvě o stavebním spoření. Protože je ve smlouvě o stavebním spoření sjednána i výše měsíční splátky úvěru, má klient s velkým předstihem jasné a pevné podmínky, za kterých bude úvěr splácet. Doba splatnosti poskytnutého úvěru sjednána není závisí na výši poskytnutého úvěru. Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové. Klient je smí použít pouze na bytové potřeby stanovené zákonem, a je povinen tuto skutečnost i prokázat. 5 Zdroj: 19

20 Kontrolní funkci zde plní Ministerstvo financí. Je to dáno tím, že státní podporou motivuje stát klienty ke spoření za daným účelem (podpora rozvoje bydlení). Tato účelovost se vztahuje na poskytované úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry a v případě přidělené cílové částky před uplynutím vázací lhůty i na naspořenou částku. Přátelského klienta se povinnost účelového dodržení využití naspořených prostředků netýká přátelský klient je pouze omezen dobou, po kterou nesmí s vkladem nakládat, aniž by ztratil nárok na definitivní získání státní podpory, a to po určitou, v zákoně stanovenou dobu (po tzv. vázací lhůtu). Je tomu tak proto, že poskytnutá státní podpora je považována za určitý druh odměny motivace k tomu, aby volné prostředky přátelského klienta byly k dispozici pro účely financování ostatních účastníků stavebního spoření a stavební spořitelna měla možnost relativně spolehlivě kalkulovat objem zdrojů, které může klientům půjčit. 3.3 Rozhodování klienta Dle Lukáše a Kielara [4] vyjadřuje cílová částka spojení vlastních a cizích zdrojů pro financování bydlení. Ne každý klient však musí využít nabídky na získání úvěru ze stavebního spoření, ale raději bude spořit a využívat možnosti zhodnocování svých úspor o státní podporu a úroky. Horní hranicí, po kterou může klient spořit, je však stanovená výše cílové částky. Obvyklý model chování klienta v rámci stavebního spoření je následující: 1. Klient uzavře smlouvu o stavebním spoření na stanovenou cílovou částku. Několik let pravidelně spoří a svůj vklad zhodnocuje o státní podporu a úroky. Po určité době má k dispozici naspořené prostředky a zároveň možnost požádat o vhodný úvěr. V okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření klient obvykle svou budoucí finanční potřebu přesně nezná. Toto rozhodnutí musí učinit až v okamžiku přidělení cílové částky. Naproti tomu stavební spořitelna musí mít přehled o tom, kolik prostředků bude mít pro svoje klienty v různém časovém období k dispozici. Proto se klient zavazuje, že svoje uspořené prostředky po určitou dobu nevybere. 2. Není-li však tuto dobu schopen dodržet (tzv. vázací lhůtu), má stavební spořitelna právo požadovat určitou sankci, jejíž výše je specifikována v obchodních podmínkách, které tvoří nedílnou součást smlouvy a klient s ní proto může kalkulovat. V systému stavebního spoření se rozlišuje mezi dvěma druhy klientů: 3. Klient, který chce úvěr pro účely financování, spoří pouze po určitou dobu, a to zpravidla pravidelnými částkami, které jsou specifikovány ve smlouvě. 20

21 Po splnění stanovených podmínek mu vzniká nárok na přidělení cílové částky. Bezprostředně po přidělení jsou klientovi vyplaceny jeho naspořené prostředky, a po uzavření úvěrové smlouvy je u vyplacen i úvěr. V praxi je běžné, že se úvěrová smlouva podepisuje ještě před vlastním přidělením, takže v okamžiku přidělení je klientovi k dispozici celá cílová částka (tj. naspořená částka i úvěr). Poskytnutý úvěr je pak splácen pravidelnými měsíčními splátkami. Výše úvěru vychází z rovnice Cílová částka = uspořená částka + úvěr ze stavebního spoření + státní podpora Z této rovnice vyplývá, že čím vyšší bude uspořená částka, tím vzniká nárok na nižší úvěr ze stavebního spoření a naopak (pro vznik nároku na úvěr ze stavebního spoření však klient musí naspořit minimálně stanovenou výši, zpravidla 40 % z cílové částky) 4. Klient, který chce pouze spořit je motivován získáním státní podpory a úroků od stavební spořitelny, která jeho vklady zhodnocují více, než by tomu bylo u klasického spořícího produktu. Tento klient pravidelně spoří, ale nevyužije možnost získat úvěr ze stavebního spoření. V terminologii stavebního spoření se tito klienti nazývají přátelskými klienty, protože jejich úspory jsou k dispozici jako zdroje pro poskytování úvěrů ostatním klientům. 5. V případě klienta, který chce pouze spořit, odpadá úvěrová fáze, a doba spoření nekončí přidělením cílové částky, ale výpovědí smlouvy klientem. Klient může smlouvu vypovědět kdykoli, v případě před uplynutím vázací lhůty však ztrácí nárok na státní podporu, a může být sankcionován i stavební spořitelnou. 3.4 Stavební spoření pro právnické osoby Dle Douchy [1] vychází stavební spoření pro právnické osoby ze stejných základních pravidel jako stavební spoření pro fyzické osoby, tj. ze zákona o stavebním spoření. Stát však v tomto případě střadatelům nepřispívá. Státní podpora, která je u varianty stavebního spoření fyzických osob hlavním výnosem střádání, zde chybí. Motivem pro právnické osoby je tedy možnost získání úvěru s nízkým a fixním úrokem (3-4,5 % úročení vkladu). První fáze střádání je mnohdy až pětiletá, jedná se vlastně o termínovaný vklad s pravidelnou úložkou. 21

22 Uvedený úrok je proto na nízké úrovni (termínované vklady dosahují podobného úročení již s velmi krátkými lhůtami výpovědi nebo s pravidelným přístupem k účtu jeden den v týdnu). Druhou fází v obou variantách stavebního spoření je úvěr poskytnutý na přesně vymezené bytové potřeby. Negativem u stavebního spoření pro právnické osoby je, že zatímco všechny výnosy u varianty pro fyzické osoby jsou oproštěny od daně, je již tak dosti nízký výnos zdaněn 25 % daní z výnosu z vkladu. 3.5 Legislativní úprava stavebního spoření v ČR Jak jsem se již zmínil v předchozích kapitolách, dle Lukáše a Kielera [4] jsou stavební spořitelny v České republice speciálními bankami, které mají přesně vymezený rozsah činnosti a mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti, které s tím souvisejí. Hlavním důvodem pro toto omezení je minimalizace rizik, neboť stavební spořitelny spravují nezanedbatelný objem státních prostředků ve formě státní podpory, která je účastníkům stavebního spoření poskytována. Stát, na společnosti, které nabízejí státem podporovaný produkt, klade určité požadavky. Stavební spořitelny tak podléhají v plném rozsahu zákonu o bankách a navíc speciálnímu zákonu o stavebním spoření. Zákon o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. upravuje jak činnost stavebních spořitelen, tak i podmínky pro poskytování státní podpory. Ta se připisuje na účty stavebního spoření zálohově a je klientovi vyplacena po ukončení fáze spoření pouze tehdy, pokud splní podmínky stanovené zákonem. V opačném případě se podpora nevyplácí a vrací se do státního rozpočtu. Podle Zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření měl každý klient právo získat státní podporu ve výši 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však 4500 Kč. Vázací lhůta (tj. doba, po kterou účastník nesmí nakládat s vkladem, aniž by přišel o státní podporu) byla stanovena na dobu pěti let. Státní podpora je účastníkovi připisována na účet každoročně ve formě záloh. Počet let, po které může klient čerpat na jednu smlouvu státní podporu, není nijak ze zákona omezen. Podstatné je však ustanovení o účelovosti využití naspořených prostředků včetně státní podpory čerpá-li účastník úvěr před vypršením vázací lhůty, musí být veškeré prostředky využity k řešení bytových potřeb. Dojde-li k poskytnutí úvěru až po skončení vázací lhůty, vztahuje se tato účelovost pouze na úvěrové zdroje. Uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky může po vázací lhůtě účastník použít k libovolným účelům. 22

23 S účinností od 1. července 1995 byl zákon novelizován (Zákonem č. 83/1995 Sb.) s dopady zejména do procesní oblasti, kdy nejvýznamnější bylo ustanovení o možnosti poskytovat překlenovací úvěry. Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] daleko podstatnější změny přinesla novelizace zákonem č. 423/2003 Sb., která nabyla účinnosti 1. ledna Kromě úprav souvisejících s členstvím České republiky v EU tato novela upravila zejména výši státní podpory. Výše státní podpory byla nově stanovena na 15 % z ročně uspořené částky, maximálně však z částky Kč. Maximální výše státní podpory, kterou může klient získat za jeden rok, tak byla snížena z na Kč. Zároveň byla prodloužena vázací lhůta na šest let. Poslední významnější novela zákona je novela č. 292/2005 Sb., která s účinností od stanovuje povinnost stavební spořitelny deklarovat při uzavření smlouvy budoucí vývoj poplatků, které jsou spojeny s vedením účtu klienta. Zároveň byla ustanovena povinnost stavebních spořitelen k připsání obdržených záloh státní podpory na účet účastníka do druhého dne po jejím obdržení. Zatím poslední úprava Zákona o stavebním spoření se týkala změny v definici účastníků, kteří nejsou občany ČR (Zákon č. 161/2006 Sb. s účinností od ), a úpravy poskytování informací Ministerstvem vnitra ČR pro výkon státní kontroly (Zákon č. 342/2006 Sb. s účinností od ). Nejdůležitější zákony, kterými se řídí stavební spoření v ČR: Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 S., o daních z příjmů, ve znění České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tj. změn provedených zákonem č. 83/1995 Sb., zákonem č. 423/2003 Sb., zákonem č. 292/2005 Sb., zákonem č. 161/2006 Sb. a zákonem č. 342/2006 Sb.; Vyhláška Ministerstva financí č. 236/2005 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů; 23

24 Zákon č. 61/1996 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a o změně a doplnění souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů; Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů. 3.6 Stavební spoření a státní podpora Stavební spoření podporované státem je důležitou součástí aktivní bytové politiky. Státní podpora je realizována státním příspěvkem, který získávají účastníci ve fázi spoření, a který zvyšuje atraktivitu spořící fáze. Pro představu o reálně vyplacené státní podpoře na stavební spoření uvádím následující graf. Graf 2: Reálně vyplacená státní podpora za období Reálně vyplacená státní podpora výše vyplacené státní podpory (mld. Kč) roky Zdroj: Ministerstvo financí ČR, 2010 Z grafu je zřejmé, že ke zvýšení objemu vyplacených státních podpor na stavební spoření došlo v letech Tento nárůst může být vysvětlován novelou zákona o stavebním spoření, která vešla v platnost v roce Velké množství lidí, kteří uvažovali o uzavření stavebního spoření, využilo výhodnějších podmínek a smlouvu podepsalo ještě za platnosti stávajícího zákona o stavebním spoření v roce Po roce 2007 naopak dochází k poklesu vyplacených státních podpor, který je způsoben snížením zájmu o stavební spoření. 24

25 3.6.1 Funkce státní podpory Dle Lukáše a Kielara [4] je cílem stavebního spoření poskytnout účastníkům co nejvýhodnější podmínky pro financování bydlení. Zásadní výhodou je pevná úroková sazba poskytovaných úvěrů. Stavební spoření může nabídnout ještě jednu výhodu: úroková sazba úvěrů může být nejen pevná, ale také nízká. Důležitou roli hraje v systému stavebního spoření státní podpora. Stavební spoření je totiž jednou z možností, jak může stát podporovat financování bydlení. V tomto ohledu existují v zásadě dvě cesty: podpora ve fázi úvěru; podpora ve fázi spoření. Podpora ve fázi úvěru v principu snižuje cenu poskytnutého úvěru. Může být realizována například příspěvkem státu ke splátce úvěru, nebo daňovým zvýhodněním. Výsledkem je nižší efektivní úrok poskytnutého úroku. Stavební spoření však umožňuje využít druhý způsob, kdy státní podpora je vyplácena ve fázi spoření. Poskytovaná státní podpora zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů na účtech stavebního spoření, a přispívá tak ke tvorbě vlastního kapitálu jednotlivých účastníků stavebního spoření. Pokud klient nemá žádné vlastní prostředky a nemovitost je pořizována pouze z úvěru, existuje zde vysoké riziko jak pro věřitele, tak pro samotného dlužníka. Státní podpora zvyšuje efektivní zhodnocení vkladů ve fázi spoření, tím dává stavební spořitelně možnost úročit vklady klientů ve fázi spoření s nízkou úrokovou sazbou. I při nízké nominální úrokové sazbě zůstává efektivní výnos pro klienta zajímavý. Vzniká tak levný zdroj prostředků, který mohou stavební spořitelny využít pro poskytování úvěrů. Aby nedocházelo ke zneužití této výhody, mají stavební spořitelny povinnost tyto úvěry poskytovat, a navíc je zákonem omezeno úrokové rozpětí mezi úrokovou sazbou úvěrů ze stavebního spoření a vkladů. Čím nižší úrokovou sazbu nabídne stavební spořitelna ve fázi spoření, tím nižší úrok může získat z poskytnutého úvěru. To je hlavní důvod, proč je státní podpora poskytována i těm klientům, kteří částku uspořenou stavebním spořením využijí jinak než na bydlení. Tito klienti totiž svými vklady spoluvytvářejí levné zdroje pro poskytování výhodných úvěrů. 25

26 3.6.2 Efektivita státní podpory Jak uvádí Lukáš a Kielar [4] slouží státní podpora v systému stavebního spoření k tomu, aby byly vytvořeny výhodné podmínky pro financování bytových potřeb, tedy aby úvěry poskytované stavebními spořitelnami mohly být úročeny nejen pevnou, ale i dostatečně nízkou úrokovou sazbou. Nejlepším ukazatelem efektivnosti státní podpory je poměr mezi výší státní podpory a objemem prostředků, které jsou prostřednictvím stavebního spoření investovány do bytových potřeb Vyplácení státní podpory Dle Douchy [1] je státní podpora poskytována ze státního rozpočtu formou ročních záloh. Tato záloha činí 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však z částky Kč. Částka úspor přesahujících Kč v jednom roce se z hlediska posuzování nároku účastníka na státní podporu převádí do následujícího roku spoření. Nárok na státní podporu uplatňuje stavební spořitelna formou žádosti za všechny své klienty souhrnně dvakrát ročně, a to v průběhu ledna a června. Definitivní přiznání státní podpory přichází v úvahu pouze v případě, že účastník stavebního spoření po dobu pěti let se svým vkladem nenakládal nebo přešel do tzv. fáze splácení poté, co obdržel úvěr. Vypoví-li účastník smlouvu uzavřenou se stavební spořitelnou před vypršením celého zákonem stanoveného pětiletého období, nebude mu žádná z připsaných záloh na státní podporu přiznána a obdrží pouze svůj vklad s příslušným úročením stavební spořitelny. Splní-li účastník všechny stanovené podmínky pro poskytnutí úvěru dříve než za pět let, požádá o úvěr a úvěr obdrží. Státní podpory mu budou státem přiznány za skutečnou dobu spoření. 26

27 3.7 Překlenovací úvěr Dle Jílka [3] zákon o stavebním spoření umožňuje stavebním spořitelnám poskytnout klientům úvěr na řešení bytových potřeb již předtím, než vznikne nárok na přidělení cílové částky. Vyřízením překlenovacích úvěrů je označováno za tzv.,,mimokolektivní obchod. Je také potřeba říci, že v praxi německých stavebních spořitelen je možné se setkat s pojmy předúvěr a meziúvěr - německy Vorausdarlehen a Zwischendarlehen, ale v České republice tyto názvy nejsou rozlišovány a oba druhy jsou zahrnovány pod pojem překlenovací úvěr. Za mimokolektivní obchod jsou překlenovací úvěry označovány z toho důvodu, že jejich poskytnutí nedochází k žádnému ovlivňování parametrů, které jsou rozhodné pro přidělení cílové částky. Na jejich refinancování nemusí stavební spořitelna použít ani zdroje z kolektivu. Nicméně při vysokém stavu přeúvěrovanosti a při existenci poptávky po překlenovacích úvěrech bude muset stavební spořitelna využít externí zdroje z mimobankovního trhu. Tedy lze předpokládat, že s určitou jistotou překlenovací úvěry budou poskytovány za variabilní úrokovou sazbu. V součastné době je v České republice poskytováno překlenovacích úvěrů několik druhů: s nulovým naspořením; s částečným naspořením; s naspořením ve výši procenta cílové částky stanoveného pro přidělení. Při poskytnutí překlenovacího úvěru není klient zbaven povinnosti dospořování. Pokud má klient vloženy prostředky dopředu, tak každým rokem je mu přiznána státní podpora do doby řádného úvěru. Další zvláštností je to, pokud má klient naspořenou částku na vkladovém účtu v maximální částce v daném tarifu, tak platí úrok z meziúvěrového účtu. Tento překlenovací úvěr se splácí jednorázově a to ve fázi přidělení cílové částky, je tedy splacen vkladem. Překlenovací meziúvěr může být poskytnut až do výše cílové částky. Klientovi je tedy poskytnut překlenovací úvěr a klient je zatížen placením úroků z něj. Požadavky klientů na financování komplexního zajištění bydlení prostřednictvím stavebního spoření narůstají, na základě toho přizpůsobují stavební spořitelny svoje tarify. Poskytované úvěry se přibližují podmínkám hypotečních úvěrů. Další fenoménem je i zavedení tzv. konstantních splátek, což v praxi znamená, že klient je jak ve fázi překlenovacího úvěru, tak ve fázi úvěru ze stavebního spoření zatížen neměnnou splátkovou platební povinností. 27

28 Klienti využívající překlenovacích úvěrů mají pevné úrokové sazby zajištěné na období po přidělení cílové částky tj. na období, kdy je překlenovací úvěr splacen přidělenou cílovou částkou a převeden na úvěr ze stavebního spoření. 28

29 3.8 Další typy úvěrových produktů Dle Jílka [3] mezi druhy úvěrů poskytovanými finančními institucemi patří: úvěry poskytované stavebními spořitelnami; typy hypoték a hypotéky na bydlení s podporou státu i bez podpory; spotřebitelské úvěry na bydlení. Dalšími z řady konkurenčních produktů, řadících se mezi spotřebitelské neúčelové úvěry jsou kreditní karty případně splátkové úvěry. Úvěry poskytovanými stavebními spořitelnami se zabývala předchozí kapitola, proto se nyní podrobněji zaměřím na další produkty. 1. Hypotéka na bydlení (s podporou státu, bez podpory) Koupi nemovitostí spojené s velkými investičními případy se pomáhá financovat z hypotečních úvěrů. Zajištění úvěru musí být vždy provedeno zástavou nemovitostí. Rozlišujeme dva typy hypoték: klasická hypotéka a klasický úvěr - úvěr je poskytnut na pořízení nemovitostí a současně je touto nebo jinou nemovitostí zajištěn. Některé typy hypoték jsou navíc podporovány ze strany státu úrokovou dotací, v případě zvýšení průměrné úrokové sazby nově poskytovaných hypoték nad určitou hranici; americká hypotéka - neúčelový úvěr, pro tento typ úvěru je typické, že prostředky jsou využity na jiný účel než na bydlení, nicméně zajištění úvěru nemovitosti je zachováno. Mezi hlavní charakteristické vlastnosti úvěru patří: existence tzv. fixačního období (např.1, 3, 5 let), po které je garantována úroková sazba úvěru; pevně stanovená doba splatnosti, zkrácení doby splatnosti je omezeno na možnost splacení části úvěru v okamžiku uplynutí fixačního období; dlouhá doba splatnosti, kdy možnost splácení je rozpočítána až na 40 let; úvěry od minimální částky Kč; odečet zaplacených úroků od základu daně, daňové zvýhodnění. 29

30 2. Spotřebitelské úvěry na bydlení Jak uvádí Jílek [3] další a druhý konkurenční produkt pro úvěry poskytované stavebními spořitelnami jsou spotřebitelské úvěry, přesněji spotřebitelské úvěry účelové, které poskytují výhodnější podmínky než neúčelové. Spotřebitelské úvěry jsou určeny domácnostem na pořízení spotřebního zboží. Tyto úvěry jsou poskytovány i nebankovními institucemi. Zákon č. 321/2001 Sb. o některých podmínkách sjednání spotřebitelského úvěru stanoví, jakým způsobem má být spotřebitel informován o výnosnosti do splatnosti, pro kterou se používá pojem roční procentní sazba nákladů (=RPSN). Cílem je občanovi zjednodušit porovnání výnosností do splatnosti úvěrů různých věřitelů. Zákon stanoví, že pokud je nabízen spotřební úvěr nebo zprostředkování smlouvy, ve které se sjednává spotřební úvěr, reklamou nebo nabídkou zboží nebo služby obsahující úrokovou sazbu nebo jakékoli údaje týkající se nákladů na úvěr, musí být jejich součástí RPSN na spotřební úvěr nebo příklad jejího výpočtu. Spotřebitelské úvěry jsou charakteristické: nižší výškou úvěru, většinou částkou do 1 mil.kč; splatnost má pevnou dobu bez fixační lhůty; pevná úroková sazba po celou dobu splatnosti; kratší doba splatnosti, která se pohybuje maximálně na 10 let. 30

31 4 Vlastní práce Pro vlastní část bakalářské práce jsem vytvořil příklad imaginární rodiny, která uvažuje o možnostech financování bydlení. Navázal jsem spolupráci s bankovními domy a spořitelnami, které mi vytvořily konkrétní nabídky úvěrů a hypoték dle mnou zadaných parametrů. Pomocí nadefinovaných kritérií potom zvolím tu nejvýhodnější nabídku. Mezi bankovní domy, které byly ochotny podílet se na obchodní modelaci patří Českomoravská stavební spořitelna a.s., Komerční banka, Hypoteční banka a Raiffeisen stavební spořitelna a.s Bankovní instituce a stavební spořitelny Obsahem následujících podkapitol bude bližší seznámení s institucemi, které se mnou při tvorbě této bakalářské práce spolupracovaly. Kromě přiblížení jejich historie a současné situace se podrobněji zabývám službami, které tyto společnosti svým klientům nabízí. Detailněji potom specifikuji ty produkty, které tematicky odpovídají zpracovávaným příkladům Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Byla založena dvěma finančními institucemi roku 1993 jako akciová společnost. Jejími akcionáři jsou: Československá obchodní banka, a.s. vlastnící 55 % akcií Československá obchodní banka působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V červnu roku 1999 byla privatizována jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí skupiny KBC. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční a poštovní banku (IPB). 6 Jediným vlastníkem skupiny KBC Bank je KBC Group NV, která vznikla počátkem roku 2005 jako výsledek fúze mezi společností KBC Bank and Instance Holding Company a její mateřskou společností Almanij. 6 Zdroj: 31

32 Skupina KBC je multikanálová bankopojišťovací skupina se silným postavením na trhu v Belgii a významným zastoupením zajišťovaným dceřinými společnostmi v oblasti finančních služeb ve střední a východní Evropě. Zaměřuje se především na klientelu v oblasti retailu, malých a středních podniků a privátního bankovnictví, ale je aktivní i v korporátním bankovnictví a v obchodování na finančních trzích. 7 Obchodní profil ČSOB zahrnuje tyto segmenty: fyzické osoby (retailová klientela), malé a střední podniky, korporátní klientela a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami ČSOB a Poštovní spořitelna, která využívá pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty. 8 Bausparkasse Schwäbisch Hall AG s 45 % akciemi Společnost byla založena již v roce 1931 v Kolíně jako stavební společnost zaměřená na poskytování úvěrů v oblasti stavebnictví a bydlení. První hypoteční úvěr společnost poskytuje již od roku Posléze se společnost stěhuje do Berlína. Během 2. světové války dochází k dalšímu přesunu, stavební společnost se přemístila do malého okresního města Schwäbisch Hall. Roku 1956 se společnost přejmenuje na Schwäbisch Hall AG. Od tohoto roku má instituce nové logo založené na 4 stavebních kamenech Na těchto základech můžete stavět. Čtyři stavební kameny vyjadřují bezpečnost, důvěru, kompetence a spolehlivost. Od roku 1975 pak společnost přichází s novým maskotem, kterým se stává postavička mazané lišky. Po pádu berlínské zdi a změnách v německé federaci vytváří Schwäbisch Hall holdingové společnosti v zahraničí. Roku 1993 je v České republice založena Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS). 9 7 Zdroj: 8 Zdroj: 9 Zdroj: ranslate&ct=result&resnum=3&ved=0cd0q7gewag&prev=/search%3fq%3dbausparkasse%2bschw%25c3% 25A4bisch%2Bhall%26hl%3Dcs%26rlz%3D1B3GGGL_csCZ352CZ352%26prmd%3Div 32