ZNALECKÝ POSUDEK. č. 137/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 137/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 345/3 včetně příslušenství v obci Bohuslavice, k.ú. Bohuslavice u Hlučína, okres Opava. Objednatel posudku: Účel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/ Ostrava Pro potřeby DRAŽBY. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 345/3 včetně příslušenství v Bohuslavicích u Hlučína podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 345/3 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Opavská Bohuslavice Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Bohuslavice Katastrální území: Bohuslavice u Hlučína Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 39,7005 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Balarina. 4. Podklady pro vypracování posudku - infotmace o budově čp snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - nájemní smlouva ze dne smlouva o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu ze dne údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 840: Okresní stavební bytové družstvo, Vrchní 939/27, Kateřinka, Opava, Členství v bytovém družstvu na bytové jednotce č. 345/3: Stržínek Oto, Stará cesta 1782, Vsetín, Stržínková Petra, Stará cesta 1782, Vsetín,

3 Celkový popis nemovitosti Bohuslavice, obec s 1634 obyvateli, leží v hlučínské pahorkatině. Katastr obce patří k největším na Hlučínsku a měří 1536 ha.vesnice se rozkládá po obou stranách Bohuslavického potoka a je situována od východu na západ v délce asi 2,5 km. Na severu a východě je ve vzdálenosti do jednoho kilometru obklopena lesy, převážně smrkovými, borovými a smíšenými. Podle porostu má les na východě od obce název Bor. Potok protékající obcí pramení asi 0,5 km na východ od vesnice a odvádí všechny vody z polí, vody dešťové i splaškové vody z domácností. Asi 0,5 km za vesnicí na západě se vlévá do potoka Opusta, který teče z Bolatic do Dolního Benešova a vlévá se do řeky Opavy. Na východ od vesnice v lokalitě polesí Bor se na katastru naší obce nachází pískový lom. Těží se tu velmi kvalitní stavební písek již 50 let. V tomto lomu ve vytěžené části hnízdí v příkrých březích břehule říční. V okolních lesích žije mimo běžnou zvěř srnci, zajíci, koroptve, bažanti aj. i menší stádo daňků a poměrně hodně černé zvěře. Vesnice je vystavena na písčitém a jílovitém podloží. To vytváří podmínky pro vznik mnoha zřídel. Ta jsou četná uprostřed obce, kde dala vzniknout několika rybníkům. Dnes jsou uprostřed vesnice tři rybníky, jeden soukromý a dva obecní. Slouží k chovu ryb a vytvářejí v obci klidnou odpočinkovou zónu. V obecních rybnících pod kostelem je možno pozorovat vyvěrání spodních vod. Oceňovaný byt č. 345/3 se nachází v budově čp Budova se nachází v zastavěné části obci u hlavní komunikace. Okolí tvoří bytové domy a rodinné domky. Bytová jednotka je ve vlastnictví bytového družstva. Budova není prozatím rozdělena na bytové jednotky. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 345/3

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 345/3-25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 345/3 v bytovém domě čp Bytová jednotka se nachází v 2.NP. Byt se skládá z 3 místností a příslušenství o následující ploše: pokoj 15,87 m 2, pokoj 12,90 m 2, pokoj 9,40 m 2, kuchyň 12,83 m 2, chodba 16,50 m 2, koupelna 4,00 m 2, WC 1,00 m 2, sklep 12 m 2. Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je 72,50 m 2. Byt má vlastní plynový kotel a vodu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 12,83 m 2 pokoj: = 15,87 m 2 pokoj: = 12,90 m 2 pokoj: = 9,40 m 2 chodba: = 16,50 m 2 koupelna: = 4,00 m 2 WC: = 1,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 72,50 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 12,00 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 12,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,50 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 12,00 m 2 * 0,80 = 9,60 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 82,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00

5 Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 0,940 * 0,900 = 0,775 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,775 = ,63 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,63 Kč/m 2 * 82,10 m 2 = ,22 Kč Bytová jednotka č. 345/3 - zjištěná cena = ,22 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka č. 345/3 = ,22 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,22 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 345/3 = ,22 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,22 Kč ,- Kč slovy: Devětsetjedentisícdevětsetdvacet Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej bytu 3+1 v cihlovém domě o výměře 79 m 2 v klidné lokalitě v blízkosti Hlučína. Výborná dostupnost do města Hlučín a Petřkovic. Autobusová zastávka před domem. K bytu patří prostorný sklep 11 m 2 a zahrada s posezením v blízkosti rybníku. Cena: ,- Kč. 2) Prodej družstevního bytu 3+1 v Dolním Benešově o výměře 76 m 2. Dům po částečné revitalizaci (zateplení, nová plastová okna). Byt je po rekonstrukci nové podlahy, omítky, dveře, nový elektrický kotel na vytápění a ohřev vody. K bytové jednotce lze využívat zahradu za domem. Cena: ,- Kč. 3) Prodej bytu o velikosti 3+1 s balkónem, v družstevním vlastnictví, s garáží v os. vl v Stěbořicích. Nová plastová okna, jinak je byt v původním zachovalém stavu. Dům prošel revitalizací (zateplení, nová fasáda atd.) K bytu je možnost využívat velkou oplocenou zahradu, ideální pro letní grilování. Bezproblémové parkování na prostorném parkovišti u domu. Cena: ,- Kč. 4) Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Brumovicích. V bytě je nová kuchyňská linka s kombinovaným sporákem, plastová okna, v celém bytě nové dveře a podlahy, dále voda v plastu a elektřina v mědi. K bytu náleží garáž v osobním vlastnictví a zahrádka. Cena: ,- Kč. Průměrná porovnávací cena: ,- Kč Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází v obci Bohuslavice u Hlučína. V této obci prodej bytů téměř neprobíhá. Technický stav je dobrý. Administrativní cena vychází ,- Kč, porovnávací hodnota vychází ,- Kč. Porovnávací hodnota je malinko vyšší, některé porovnávané nemovitosti jsou ve větších městech, administrativní se mi jeví zase jako moc nízká. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem, bych cenu obvyklou navrhoval v rozpětí techto cen. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: ,- Kč.

7 - 7 - Ve Vsetíně, Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 137/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

8 E. Seznam příloh - fotodokumentace - 1x - informace o budově čp x - snímek katastrální mapy - 1x - mapa oblasti - 2x - 8 -