Systém garantovaného bydlení

Transkript

1 Martina Mikeszová Sociologický ústav AV ČR, v.v.i Jilská Praha 1

2 Hlavní východiska koncepce sociálního bydlení bytová politika vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení, coţ samo o sobě sniţuje její efektivnost (zacílení na příjmově slabší domácnosti omezené); relativně razantní sníţení podílu nájemního bydlení; vnímání nájemního bydlení jako pouze přechodné a reziduální formy bydlení (přitom se ukazuje, ţe vyrovnanější bytový systém s větší rolí nájemního bydlení je více imunní vůči cenovým bublinám, hypotečním krizím); systém sociálního bydlení není definován na centrální úrovni a je pouze v některých případech definován na úrovni obcí; obce privatizují svůj bytový fond; počet uvolněných bytů je nízký a část uvolněných bytů je obcemi zpětně pronajata za trţních podmínek; dosavadní praxe programů reintegrace domácností neřeší dostatečně problém sociálního a prostorového vyloučení, neboť se nedaří završit reintegrační proces získáním samostatného bydlení mimo sociálně vyloučené lokality (úspěšnost je kriticky nízká); hledání přístupů, které nepovedou k velké finanční zátěţi veřejných rozpočtů. 2

3 Hlavní cíl koncepce sociálního bydlení Zajištění dlouhodobého nájemního bydlení pro domácnosti, které nemohou za tržních podmínek získat přiměřené, kvalitativně standardní a prostorově nevyloučené dlouhodobé nájemní bydlení. Cílovou skupinu domácností lze rozdělit do dvou základních skupin:» první skupina - domácnosti, které jsou na trhu bydlení diskriminovány, a to z důvodu jejich etnického původu či z důvodu náleţitosti do rizikové skupiny domácností, avšak mají dostatek kompetencí k bezproblémovému využívání nájemního bydlení; tyto domácnosti mohou čelit diskriminaci i přes to, ţe jejich členové mají zaměstnání a díky příspěvku na bydlení je ně přiměřené nájemní bydlení finančně dostupné.» druhá skupina - domácnosti v akutní bytové nouzi, tj. domácnosti bez přístřeší nebo domácnosti, která disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení, kterým z různých důvodů chybí kompetence k udržení dlouhodobého nájemního bydlení. 3

4 Hlavní cíl koncepce sociálního bydlení Koncepce sociálního (podporovaného) bydlení musí být definována v širokém vymezení a nikoliv se zaměřit pouze na jednu či jen několik skupin domácností potřebujících pomoc v této oblasti (v ţádném případě by neměla vymezovat cílové domácnosti na etnickém principu); Výpomoc by neměla být zaloţena na jednom nástroji, ale na kombinaci nástrojů (nabídky i poptávky; státu, obce a neziskových organizací; privátního a veřejného financování) - neexistuje jeden optimální nástroj ani jedna optimální kombinace nástrojů; Výpomoc by neměla vést ke znásilnění specifických preferencí v oblasti bydlení cílové populace, jak co do umístění bydlení, tak co do právního důvodu bydlení. 4

5 Dílčí cíle koncepce sociálního bydlení Udržení či zajištění sociálního promísení (sociálního mixu), sociální a prostorová integrace cílových domácností. výpomoc by neměla vést k vytváření vyloučených lokalit, koncentraci cílových domácností v jedné lokalitě; sociální integrace je ţádoucí stav, nikoliv však dogma výpomoc by neměla v obci vytvářet napětí, pocit nespravedlnosti, bariéry naopak by měla přispívat k uklidnění napětí, zvýšení pocitu spravedlnosti a sociální soudrţnosti - je nutně podmíněna otevřeností vůči všem potřebným a zároveň aktivní účastí cílové domácnosti na řešení svých problémů; výpomoc musí být, v delším časovém horizontu, legitimní před zraky volené obecní samosprávy i voličů (není moţné vše svádět na rasové předsudky, diskriminaci). 5

6 Dílčí cíle koncepce sociálního bydlení Efektivita (úspěšnost a hospodárnost) veřejné pomoci pro úspěch reintegrace je nutné zajistit fungování všech stupňů pomoci v rámci koncepce sociálního bydlení, zejména pak posledního stupně, tedy snadného přechodu do dlouhodobého nájemního bydlení bez dalších sociálních sluţeb; hledat protrţní řešení, malé veřejné výdaje, co nejmenší trţní distorze (ţádná nová ghetta, ţádná masová výstavba sociálních bytů). 6

7 Zaměření koncepce sociálního bydlení na nájemní bydlení podpora vlastnického bydlení příjmově regresivní, opomíjená rizika, dnes uţ maximální podpora státu, většina nedosáhne na hypoteční úvěr nástroje v oblasti nájemního bydlení malý počet obecních bytů (dnes pravděpodobně převládá soukromé nájemní bydlení nad bydlením obecním), dlouhá čekací lhůta na přidělení bydlení, privilegovaný sektor, sociální vyloučení, pomalá výstavba sociálních a podporovaných bytů, velmi omezený výběr pro cílovou domácnost zapojení soukromého nájemního bydlení 7

8 Zkušenosti z evropských zemích trend: větší flexibilita nástrojů, větší zapojení soukromého kapitálu i soukromého nájemního bydlení (různými formami prostřednictví ), větší role neziskových organizací v oblasti bytové správy, resp. uţší spolupráce obcí s neziskovým sektorem prostřednictví, zprostředkování soukromého nájemního bydlení, poskytování garancí Belgie, Francie, Irsko, Španělsko, Velká Británie propojené poradenství - spojení pomoci v oblasti bydlení i trhu práce (např. Fachstelle v Německu) prevence bytové poradenství (např. Středisko pro bezpečný nájem Vídeň) 8

9 Systém garantovaného bydlení KRIZOVÉ UBYTOVÁNÍ TRÉNINKOVÉ BYDLENÍ GARANTOVANÉ BYDLENÍ AKUTNÍ ZTRÁTA BYDLENÍ DOMÁCNOSTI BEZ KOMPETENCE UDŽET SI DLOUHODOBÉ BYDLENÍ lidé, kteří ztratili bydlení nebo v nejbliţší době bydlení ztratí domácnosti, která disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení chybí kompetence k udrţení dlouhodobého nájemního bydlení MOTIVACE - snaha dospělých členů změnit nepříznivou situaci rodiny a připravenost aktivně se podílet na jejím řešení DOMÁCNOSTI S KOMPETENCÍ UDŽET SI DLOUHODOBÉ BYDLENÍ rizikové skupin domácností pro pronajimatele - nízkopřímové mladé rodiny, vícedětné domácnosti, neúplné rodiny s dětmi, domácností imigrantů, domácnosti Romů domácnosti, pro které je trhem nabízené bydlení bez veřejné pomoci finančně nedostupné platí pravidelně nájemné nemají dluhy na nájemném 9

10 1. cílová skupina kompetence k udržení nájemního bydlení Systém garantovaného bydlení - poskytování garancí soukromým pronajímatelům kryjící hlavní rizika související s nájmem, provozovatelem obce a neziskové organizace (garance na 5 let, částečné prostřednictví)» Podmínky pro soukromé pronajímatele: Byt bude splňovat minimální kvalitativní poţadavky; Výše nájemného bude nejméně o 10 % pod úrovní obvyklého trţního nájemného pro srovnatelný byt ve stejné lokalitě a nesmí převyšovat medián trţního nájemného v dané obci; Akceptace znění nájemní smlouvy předloţené obcí/neziskovou organizací, jeţ bude uzavřena mezi pronajímatelem a cílovou domácností, garantující cílové domácnosti: 1) dobu nájmu nejméně na 5 let; 2) změnu výše nájemného v budoucích letech pouze na základě navrženého systému (konstantní nájem, růst dle vývoje CPI, růst dle vývoje indexu cen stavebních prací apod.); Akceptace znění smlouvy o poskytnutí garance. 10

11 1. cílová skupina» Podmínky pro cílovou domácnost (domácnosti, pro něţ je trhem nabízené bydlení bez veřejné pomoci finančně nedostupné a které jsou na trhu bydlení z tohoto i jiných důvodů diskriminovány, avšak mají dostatečnou kompetenci k udrţení dlouhodobého nájemního bydlení): Obec/nezisková organizace má právo zkoumat její příjmové a majetkové poměry při uzavření nájemní smlouvy; Výběr bytu z nabídky pouze těch soukromých pronajímatelů, kteří se na základě již uzavřených smluv s obcí/neziskovou organizací účastní garančního programu nemohou si vybírat jakýkoliv byt zcela podle své vůle, ale nabídka pronajímatelů v databázi můţe být relativně široká; Pronajímatel a cílová domácnost nejsou v ţádném příbuzenském vztahu; Pokud nemají členové cílové domácnosti trvalé bydliště v obci, pak by si na základě zařazení do programu museli trvalé bydliště přehlásit do příslušné obce; Akceptace znění nájemní smlouvy a zvláštní smlouvy o povinnostech a právech nájemníka garantovaného bydlení. 11

12 Systém garantovaného bydlení nájemník Nájemní smlouva podle podmínek subjektu provozujícího systém garantovaného bydlení soukromý pronajímatel Potvrzení o způsobilosti uchazeče pro nájem garantovaného bydlení, smlouva týkající se povinností a práv nájemníka garantovaného bydlení Evidence bytu v systému garantovaného bydlení, smlouva o podmínkách poskytnutí garance, platba dvouměsíční kauce pronajímateli a platba provize subjektu provozující systém garantovaného bydlení Smlouva o poskytnutí ručení provozovatel systému garantovaného bydlení (obec, NNO) Ţádost o poskytnutí ručení verifikující splnění podmínek pro poskytnutí garance, předání smluv, platba pojistky ručitel - pojišťovna Státní záruky za ztráty z pojištění stát 12

13 2. cílová skupina nedostatečná kompetence pro udržení bydlení Třístupňový model propustného bydlení» princip individuálního postupu mezi jednotlivými stupni a průchod všemi stupni nemusí být podmínkou k získání samostatného nájemního bydlení.» intenzivnější spolupráce mezi příslušnými odbory města (místního odboru sociálních sluţeb a místního bytového odboru) a s místními neziskovými organizacemi zaměřenými na problematiku sociálního vyloučení; alternativně významné posílení role neziskových organizací v oblasti poskytování a správy bydlení. KRIZOVÉ UBYTOVÁNÍ TRÉNINKOVÉ BYDLENÍ GARANTOVANÉ BYDLENÍ 13

14 Tréninkové bydlení Tréninkové bydlení zaměřené na klienty azylových domů po dosažení kompetence a lidi, kteří bydlí v nekvalitních komerčních ubytovnách. Předpokládá individuální intenzivní sociální práci s klientem před přestěhováním do tréninkového bydlení (zvýšení odpovědnosti, pochopení povinností nájemníka a nutnosti jejich plnění, zvládání vedení rodinného rozpočtu). Od klienta vyţaduje aktivní spolupráci s terénními pracovníky, aktivní hledání zaměstnání či absolvování rekvalifikačních kurzů, nulový dluh na nájemném (případně aktivní splácení vzniklého dluhu). Tréninkové bydlení formou nájemní nebo podnájemní smlouvy - zpravidla půlroční s moţností prodlouţení na dobu maximálně dvou let. Tréninkové bydlení by se z hlediska standardů poskytnutého bydlení nikterak nelišilo od bydlení ve standardním nájemním bytě. zajištěn přechod z tréninkového bydlení do garantovaného bydlení (soukromých pronajímatelů, obcí) 14

15 Tři základní koncepty tréninkového bydlení A. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných neziskovou organizací. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je nezisková organizace. B. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných obcí. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je obec. C. Tréninkové bydlení v bytech najímaných neziskovou organizací od jiných pronajímatelů. Klient je podnájemníkem, nájemníkem je nezisková organizace, pronajímatelem je obec nebo soukromý pronajímatel pronajímatel získává implicitní garanci platby nájemného. MPSV a kraje by mohly krýt náklady sociálních sluţeb související s realizací tréninkového bydlení; obce by měly nabízet byty pro účely tréninkového bydlení 15

16 Výhody systému pro obce Rychlejší a levnější řešení při uspokojování bytových potřeb cílové populace neţ nová výstavba sociálních/podporovaných bytů; Sníţení administrativní a finanční zátěţe související s vlastnictvím bytového fondu určeného pro cílovou populaci; Zvýšení významu nájemního bydlení v obci, zvýšení nabídky; Aktivnější role neziskových subjektů v oblasti zajišťování bytových potřeb lidí akutně ohroţených sociálním vyloučením, moţnost rozloţit síly (zejména pokud obec poskytne neziskovým subjektům byty pro účel tréninkového bydlení); Rozloţení rizik vyplývajících z neplacení nájemného (úloha ručitele) a možnost využít aktivní sociální intervence ze strany neziskového sektoru v případě problémů (nemusí vţdy řešit obec); Postupné řešení problému sociálního vyloučení, vzniku ghett - více moţností, jak usměrňovat aktivity soukromých pronajímatelů (omezit stávající metody bydlení v ubytovnách s nízkým technickým standardem a vysokým nájmem). 16

17 Výhody systému pro soukromé pronajímatele Získání dlouholetého nájemního poměru; Pojištění hlavních rizik souvisejících s pronájmem, jmenovitě: rizika neplacení nájemného, rizika devastace bytu, rizika soudních výloh spojených s výpovědí a rizika bytové náhrady; Dlouhodobě: posílení vnímání nájemního bydlení jako stabilní a dlouholeté formy bydlení domácnosti, jako vhodného substitutu vlastnického bydlení; změna negativního postoje vůči soukromým pronajímatelům v očích veřejnosti. 17

18 Výhody systému pro neziskové organizace Moţnost aktivní role při zajišťování garantovaného bydlení; moţnost vedení prostřednictví, výběru nájemníků a pronajímatelů, jejich kontroly, dlouhodobější práce s klientem; Moţnost završit dosud jen zřídka úspěšný proces reintegrace domácností zpět do dlouhodobého nájemního bydlení; Aktivní role při zajišťování tréninkového bydlení provozováním tréninkového bydlení moţnost získat kompetence pro správu bytového fondu a následně, ve spolupráci s obcí či s vyuţitím státních dotací na výstavbu, získání vlastního bytového fondu; Vlastnictví bytového fondu zvyšuje ekonomickou soběstačnost a posiluje finanční stabilitu neziskového sektoru organizace se stávají skutečnými privátními aktéry (investory) se sociálním cílem; díky vlastní nájemní politice realizují výnosy, které zpětně vkládají do naplnění sociálních cílů; Aktivnější role neziskových organizací v oblasti bydlení zvyšuje jejich váhu při politickém vyjednávání, moţnost účinnějšího lobbingu, prosazení vlastních zájmů; Aktivnější role neziskových organizací vytváří nová pracovní místa. 18

19 Výhody systému pro ručitele stát, pojišťovny Stát můţe masivněji a mnohem levněji vést politiku sociálního bydlení, pomoci cílovým domácnostem; Efektivita (hospodárnost) systému ručení je zajištěna následujícími prvky systému garantovaného bydlení: 1. Provozovatel systému garantovaného bydlení platí min. dvouměsíční kauci při sjednání nájmu (v případě neplacení nájemného či jiných škod je tato kauce pouţita ještě před jednáním ručitele; jedná se o určitou formu spoluúčasti na pojistné události provozovatel si musí být nájemníkem jist, poskytne-li mu moţnost získat garantované bydlení); 2. Soukromý pronajímatel bude muset v případě neplacení nájemného ve spolupráci s provozovatelem systému garantovaného bydlení do stanovené lhůty vyřídit institut zvláštního příjemce náhrada škody se bude vztahovat pouze na náklady nekryté příspěvkem na bydlení; 3. Provozovatel systému garantovaného bydlení se zaváţe k aktivní a okamţité intervenci v případě vzniku problému, sociální intervenci; Komerční pojišťovny vedle toho mohou získat státní záruky za případné ztráty z provozování systému. 19

20 Systém garantovaného bydlení V ţádném případě není všelék, jeho smyslem není nahradit jiné formy podpory v oblasti bydlení (výstavba podporovaných a sociálních bytů, výstavba bytů s pečovatelskou sluţbou, příspěvek na bydlení); Na rozdíl od některých jiných modelů respektuje existenci příspěvku na bydlení, který začíná plnit svou funkci i pro trţní nájemní bydlení; Závěry obsahují rovněţ doporučení na posílení investic: větší podporu pro výstavbu podporovaných a sociálních bytů, rozšíření podpory o neziskový sektor; Závěry obsahují rovněţ doporučení pro aktivnější vyuţití existujících obecních bytů pro účely sociálního bydlení a moţnost převodu těchto bytů do vlastnictví neziskového sektoru; Závěry obsahují doporučení týkající se podstatnější novelizace příspěvku na bydlení (regionální rozdíly v nákladech, podnájemní vztah); Závěry obsahují doporučení týkající se rozšíření záběru sociálních sluţeb.

21 Děkuji za pozornost.