Družstevní vlastnictví

Transkript

1 Družstevní vlastnictví Člen družstva NENÍ vlastníkem bytové jednotky Bytovou jednotku nelze zastavit ani prodat, pronájem je možný se souhlasem družstva Převod členských práv a povinností nepodléhá souhlasu družstva Nájemné je hrazeno družstvu Družstevní bydlení se silně přiblížilo vlastnickému (za současné zákonné úpravy) Byt lze převést na jinou osobu bez souhlasu družstva formou převodu členských práv spojených s právem nájmu bytu. Podmínkou je, aby nabyvatel členských práv splňoval podmínky členství v družstvu. V případě úmrtí člena družstva získává právo nájmu bytu dědic, kterému připadl členský podíl. Společným nájemcem bytu se mohou stát pouze manželé. Případné sjednání bankovního úvěru je nekomplikované, BD může ručit domem ve svém vlastnictví. Členové družstva rozhodují většinou hlasů na členské schůzi o různých akcích, např. o rekonstrukci domu O stavební povolení žádá BD, se stavebním odborem jedná statutární orgán BD. Pokud jde o ochranu řádných uživatelů bytů proti problémovým uživatelům bytů, existují právní nástroje, které dobře chrání družstevníky (zákon, stanovy i nájemní smlouvy). V krajních případech může být problémový uživatel družstevního bytu, který hrubě porušuje předpisy, vyloučen z družstva. Družstevní byt znamená jednodušší právní vztah. Družstevník jednotku majetkově vkládá do družstva složením členských podílů. Tímto se stává majetkovým podílníkem družstva a hodnota jeho bytu tvoří majetkový kapitál družstva. Družstvo mu zaručuje práva na užívání bytu a na veškeré právní dispozice s bytem v souladu se stanovami nebo doplňujícími normami, které jsou v družstvu schvalovány jeho členy, nebo ty, které vyplývají z obchodního zákoníku. Stanovy družstva řeší vznik, přechod a převod členství. Člen družstva má tedy de facto stejná dispoziční práva k bytu jako vlastník. Může převést svá práva a povinnosti na jakoukoliv jinou fyzickou osobu, jedná se o převod členských práv a povinností. Pokud člen družstva zemře, přechází jeho členství v družstvu na dědice, který dědí základní členský vklad a členský podíl. Pokud je více dědiců (na základě rozhodnutí soudu), pak družstvo uzavře nájemní smlouvu k bytu pouze s jedním dědicem určeným dodatečnou dohodou dědiců, případně dodatečným rozhodnutím soudu. Členství v družstvu přechází i dnem vzniku nájmu družstevního bytu na základě dohody o výměně družstevního bytu. Člen družstva může svůj byt pronajmout třetí osobě, souhlas družstva je jen formální, u některých družstev platí jen ohlašovací povinnost. Výhodou družstevního vlastnictví a pro nájemníky členství v bytovém družstvu, je jednoduchý převod členských práv a povinností v družstvu. Dohoda o převodu členských práv a povinností ze zákona nepodléhá souhlasu představenstva. Přičemž je jedno, zda se jedná o převod na některého dosavadního člena družstva, nebo na jinou třetí osobu.

2 Převody členských práv družstvo neschvaluje, bere je na vědomí. Převody členských práv jsou velmi jednoduché, nevyžadují ani znalecký posudek hodnoty bytu, ani účast notáře, ani změnu v katastru nemovitosti, atd. Neplatí se daň z převodu nemovitosti. Společenství vlastníků SVJ Předem je třeba uvést, že bytové družstvo (pokud se nejedná o družstva na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní finanční podpora - tzv. lidová bytová družstva nebo stavební bytová družstva) nemá ze zákona žádnou povinnost převádět byty do vlastnictví současným družstevníkům. O tom musí rozhodnout členská schůze minimálně nadpoloviční většinou hlasů (případně jinou většinou, pokud je toto upraveno ve stanovách). A naopak nikdo nemůže být nucen k převodu bytu do vlastnictví. Předpokladem pro zahájení procesu je provedený výmaz předkupního práva ve prospěch města (splacení kupní ceny domu). Pokud existuje k budově zástavní právo (např. úvěr) bude u každé jednotky toto zástavní právo zaznamenáno. Prvním krokem je zpracování prohlášení vlastníka budovy. Vkladem prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí bude bytový dům rozdělen v katastru nemovitostí na jednotlivé jednotky (v současné době je v katastru nemovitostí zapsán jako celistvý objekt). Poté následuje převod bytů do vlastnictví současných členů družstva nájemců. Převod je uskutečněn za účetní hodnotu jednotky jako bezplatný s tím, že jednotliví družstevníci jsou s družstvem vyrovnáni (platili příspěvky na splátky kupní ceny domu). Převod vlastnictví bytu a garáže je v tomto případě osvobozen od daně z převodu nemovitostí. Převod vlastnictví části pozemku osvobozeno není je třeba nechat zpracovat úřední odhad ceny pozemku a z převodu zaplatit daň 3% (platí převodce). Doporučujeme převod všech jednotek v domě najednou (nikoliv postupně) předejde se mnoha komplikacím, výrazně nedoporučujeme ponechávat některé jednotky ve vlastnictví družstva tím by vedle sebe musely existovat dva právní subjekty, což znamená další náklady na vedení účetnictví a další zbytečné komplikace. Člen společenství vlastníků JE vlastníkem bytové jednotky. Bytovou jednotku může pronajmout, zastavit i prodat Neplatí nájem, má povinnost přispívat do společného fondu na opravy celého objektu Vlastnictví bytu je vlastnictví nemovitosti, kterou lze převádět a dědit. Pokud převod bytu podléhá dani z převodu nemovitosti, případně dani z příjmu, je třeba vypracovat znalecký posudek ceny bytu, který vychází z ocenění celého domu. O podnájmu případně výměně bytu rozhoduje pouze jeho vlastník. Spoluvlastníkem bytu může být několik osob. Byt je možné zastavit ve prospěch třetí osoby. Všechny poruchy, které se stanou v bytě, jdou k tíži vlastníka. Např. pokud bude nařízeno zákonem zrekonstruovat elektroinstalaci, zatímco v družstvu by rekonstrukci muselo zaplatit družstvo, pokud je byt ve vlastnictví, je to povinnost vlastníka. Společenství platí pouze opravy hlavních rozvodů a společných částí domu. Na zajištění úvěru by se měl podílet každý vlastník bytové jednotky, což se u problémových vlastníků (např. neplatičů) nedá očekávat. K zajištění úvěry banky většinou požadují podpis ručitelského prohlášení jednotlivých vlastníků nebo zřízení zástavního práva k bytovým jednotkám. Pokud jde o rekonstrukci domu nebo vyřízení stavebního povolení, o rekonstrukci rozhodnou spoluvlastníci domu na shromáždění vlastníků tak, že: 100% souhlasem se změnou stavby, změnou účelu užívání, prováděním úprav na základě smlouvy o výstavbě.

3 75% souhlasem s rekonstrukcí či modernizací bytového domu O stavební povolení žádají všichni spoluvlastníci všichni vlastníci jsou účastníky stavebního řízení a to i v případě, že ke schválení rekonstrukce či modernizace podle zákona o vlastnictví bytů postačuje souhlas tří čtvrtin vlastníků. Ochrana proti problémovým uživatelům bytů Problémový vlastník je těžko postižitelný, jestliže porušuje dobré mravy v domě nebo domovní řád, dluží, je třeba se obracet na soud. Právní náklady nesou spoluvlastníci domu až do jejich vymožení od dlužníka. Při velmi vysokém dluhu může soud sice nařídit prodej jednotky dlužníka, tento byt však nebude patřit SVJ. Byt ve vlastnictví má stejnou charakteristiku jako vlastnictví jakékoliv jiné nemovitosti. Bytová jednotka, ale i alikvotní podíl na společných prostorách domu a pozemku je zapsán v katastru nemovitostí. Prodej této bytové jednotky či jakákoliv jiná dispozice s bytem vyžadují tomu dopovídající právní dokumenty. Při prodeji bytu musí být zpracován znalecký posudek hodnoty bytu, kupní smlouva musí být úředně stvrzena notářem, musí být proveden zápis vlastnictví v katastru nemovitostí, musí být uhrazena daň z převodu nemovitosti. Musí být současně uhrazena i daň z příjmu jako rozdíl mezi prodejní a kupní cenou, pokud prodávající neměl v bytě bydliště déle než dva roky před datem prodeje. Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba nevzniká v domech, které mají méně než pět jednotek; nebo mají pět jednotek a více, ale byty jsou ve vlastnictví jednoho nebo dvou vlastníků. Společenství nevzniká ani v domech, v nichž plní povinnost správce bytové družstvo, kterému byla na výstavbu poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc státu podle zvláštních předpisů. SVJ je samostatná osoba, která je způsobilá sama za sebe jednat, tj. uzavírat a podepisovat smlouvy, podávat žaloby, vést jednání, atd. SVJ je ale způsobilé jednat pouze ve věcech, které jsou přesně vymezené zákonem, a to v těchto věcech: spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám, může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným dříve, zajišťování dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu, nájmu v případech nájmu společných částí domu, nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, rozhodování o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, vymáhání vlastním jménem plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle zákona o vlastnictví bytů. SVJ jedná prostřednictvím zvoleného výboru SVJ nebo pověřeným vlastníkem (statutární orgán). Podepisovat za SVJ musí pověřený vlastník (pokud SVJ má pověřeného vlastníka) nebo předseda výboru společenství SVJ a další člen výboru (pokud SVJ má výbor SVJ). SVJ nevlastní společné prostory domu. Společné prostory domu jsou ve spoluvlastnictvích všech vlastníků bytů nebo nebytových prostor v domě. SVJ existuje pouze pro to, aby spravovalo společné části domu a staralo se o ně. SVJ nevzniká ustavovací schůzí. SVJ vznikne, pokud jsou splněny všechny tyto podmínky dané zákonem: (i) v domě je alespoň 5 bytů nebo nebytových prostorů a (ii) alespoň 3 byty nebo nebytové prostory jsou vlastněny 3 různými vlastníky. A SVJ vznikne k okamžiku, kdy je katastrálním úřadem doručena třetímu různému vlastníku bytu nebo nebytového prostoru v domě (i) listina s doložkou o vyznačení vkladu vlastnictví třetího různého vlastníka do katastru nemovitostí (zpravidla kupní smlouva opatřená doložkou o povolení vkladu podle kupní smlouvy do katastru nemovitostí) nebo (ii) jiná listina, kterou katastrální úřad osvědčuje vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru. Do 60-ti dnů od vzniku SVJ se musí konat první schůze SVJ. Na této schůzi se schvalují stanovy SVJ a volí orgány SVJ (pověřený vlastník nebo výbor (povinné) a případně další orgány podle stanov nepovinné). Zápis o této první schůzi vyhotovuje notář a notář musí být na této schůzi přítomen. Tuto schůzi svolává původní vlastník domu.

4 Pokud se nesejde ustavující schůze, pak se osobou oprávněnou jednat za SVJ stává (i) vlastník bytu nebo nebytového prostoru, jehož podíl na společných částech činí nejméně ½. Pokud v domě není vlastník, jehož podíl by byl větší než ½, pak se statutárním orgánem SVJ stanou vlastníci bytu nebo nebytového prostoru, kteří byli členy SVJ v den jeho vzniku. Jestliže se nesejde první schůze nebo nejsou přijaty stanovy SVJ, pak se právní poměry SVJ budou řídit vzorovými stanovami vydanými vládou České republiky v nařízení č. 371/2004. Prohlášení vlastníka budovy ( 4 zák.č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů) je právní úkon, který může učinit vlastník budovy s nejméně dvěma jednotkami (byty, nebytové prostory), kterým rozdělí budovu na dům s jednotkami, z nichž každá se stane předmětem samostatného vlastnictví. Prohlášení vlastníka budovy musí být učiněno vždy v případě, že by se převádělo vlastnictví alespoň k jedné jednotce. Prohlášením vlastníka budovy nemůže být jako jednotka vymezen prostor, který nebyl kolaudován jako byt či nebytový prostor nebo není dle platného stavebního povolení jako byt nebo nebytový prostor rozestavěn. Toto znamená, že jako jednotku (ať už bytovou nebo nebytovou) nelze prohlášením vlastníka budovy vymezit půdní prostor z pohledu investora garážové stání či třeba sklepník kóji. Vlastník svým prohlášením vlastníka budovy určí, které části budovy se ve smyslu zákona o vlastnictví bytů stanou jednotkami a které společnými částmi. Jednotku poté užívá každý vlastník samostatně, přičemž společné části užívají všichni vlastníci společně. Zákon však umožňuje vlastníkovi budovy určit, které společné části budou užívány pouze některými vlastníky. Toto řešení se obvykle aplikuje na užívání sklepních kójí, užívání výtahu, na jehož výstavbu přispěly jen některé osoby v domě, užívání balkonů apod.(v souvislosti s balkony a lodžiemi je často možné setkat se s významnou chybou prohlášení vlastníka budovy, kdy jsou právě balkony či lodžie uvedeny jako součást či příslušenství jednotky). Určením jednotek se určují jejich velikosti a podíly na společných částech domu a pozemku (pokud je vlastník budovy i vlastníkem pozemku). Podíly na společných částech jsou zlomky, které mají vztah ke všem jednotkám, a zapisují se do katastru nemovitostí. Z těchto zlomků lze "vyčíst" velikost jednotek v m2 a vzájemný vztah mezi nimi. Toto je důležité měřítko s ohledem na skutečnost, že většina rozhodovacích pravomocí každého vlastníka jednotky v rámci domu je dána jeho podílem na společných částech. Zde je důležité uvědomit si, že převodem vlastnictví jednotek na jednotlivé vlastníky, původní vlastník budovy (např. bytové družstvo) ztrácí dosavadní rozhodovací pravomoc. Například v družstvech je běžné, že rozhodování o věcech týkajících se budovy v jeho vlastnictví, rozhoduje kvalifikovaná většina či dvě třetiny členů a lze tak snadněji dosáhnout závazného rozhodnutí. Převodem vlastnictví k jednotkám se však rozhodování začne řídit pravidly pro správu společných částí domu ( 4 odst.1. písm. h)) a ustanoveními 11 odst.4. a odst.5., která určují, že k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení, o schválení nebo o změně stanov společenství, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů a k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby(např. změna bytu na nebytový prostor), o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu (např. půdní vestavba, střešní nástavba) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Toto ustanovení zákona sice dává značnou ochranu vlastnickým právům, ale zároveň velmi ztěžuje rozhodování o věcech týkajících se budovy. Faktem je, že o zástavním právu ke všem jednotkám mohou rozhodnout pouhé 3/4 na schůzi přítomných hlasů, přičemž se změnou nevyužívané půdy na byt musí souhlasit všichni bez výjimky (to ovšem samozřejmě neznamená, že někdo může zřídit zástavní právo k jednotce bez souhlasu jejího vlastníka). Finance Společenství vlastníků jednotek je nevýdělečná organizace vedoucí účetnictví (dříve podvojné účetnictví ), obvykle nemá žádný majetek, pouze spravuje peněžní prostředky vlastníků potřebné na správu domu a pozemku. Veškeré platby jsou prováděnou způsobem zálohy, pokud společenství nemá příjem (například z pronájmu svého majetku=musí být v katastru zapsán jako majetek společenství), nepodává daňové přiznání. Společenství může vlastnit jednotky a pronajímat je. Jako vlastník jednotky by muselo být v katastru zapsáno společenství (nikoliv jednotliví vlastníci) a společenství by tuto jednotku pronajímalo. Příjem by pak zdaňovalo přímo společenství (daňové přiznání by se podávalo za společenství). Pokud má společenství příjem ze společných částí domu (např. pronájem reklamní plochy na domu, anténa), nebo pokud je jednotka zapsána v katastru jako spoluvlastnictví členů společenství, rozděluje tento příjem mezi své členy a ti tento příjem musí uvést ve svém daňovém přiznání (potom by

5 společenství daňové přiznání nepodávalo). Spolu s vlastnictvím jednotky je na vlastníka převeden i podíl na společných částech budovy. Vlastník je ze zákona povinen formou zálohy přispívat na správu společných částí domu v rozsahu svého spoluvlastnického podílu. Výši plateb určuje shromáždění vlastníků. Náklady na správu domu a pozemku (dnešní platby do fondu oprav, pojištění, správa domu aj.) jsou vždy na konci roku vyúčtovány všem vlastníkům podle jejich spoluvlastnických podílů. Dlouhodobá záloha na opravy a údržbu (fond oprav) se nikdy s vlastníky nevyrovnává (přeplatky se nevrací), nýbrž zůstatek se převádí do následujícího roku. Ostatní zálohy (pojištění, správa domu aj.) se mohou s vlastníky vyrovnávat jako součást vyúčtování služeb, nebo se s nimi může zacházet jako s fondem oprav (záleží na dohodě vlastníků). Povinné náležitosti prohlášení vlastníka budovy Označení budovy údaji podle katastru nemovitostí. Čísla jednotek včetně jejich pojmenování. Umístění jednotek v budově. Popis jednotlivých jednotek, včetně popisu jejich příslušenství, velikosti podlahové plochy a popisu jejich vybavení. Určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek. Určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (např. sklepní prostory, které od sebe nejsou stavebně odděleny, lze určit jako společné části budovy nebo společné jen pro některé vlastníky bytů. Pokud se jedná o dům o více vchodech, lze společné prostory, společné jen pro konkrétní vchod, určit v prohlášení vlastníka jako společné jen pro vlastníky jednotek z tohoto vchodu. Podíly na takto vymezených společných částech budovy, společných jen pro některé vlastníky, se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotlivých jednotek těchto vlastníků k celkové ploše všech jednotek těchto vlastníků). To se promítne pak při rozhodování o tomto vchodu. Stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě - 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů). Do podlahové plochy bytů se počítá podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství. Do podlahové plochy nebytových prostor se počítá podlahová plocha všech místností, ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem. Do této podlahové plochy se započítává i podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru, a to jednou polovinou. Meziprostorem se rozumí třeba vchod do prodejny, provozovny a podobně. Pokud je meziprostor vymezen jako společná část domu, nelze jeho výměru do podlahové plochy nebytových prostor započítat. Označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem užívacích práv. Práva a závazky týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek. Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, včetně označení osoby pověřené správou domu (tato náležitost je nezbytná pro přechodné období do zahájení činnosti společenství vlastníků jednotek). Likvidace družstva je úkon, pro který se obvykle malé bytové družstvo rozhodne poté, kdy převedlo jednotky v domě do vlastnictví svých členů a vzniklo tak společenství vlastníků jednotek. Tento krok je zcela logický, neboť existence družstva při současné existenci společenství vlastníků je nehospodárná a zbytečná. Společenství totiž po svém vzniku začne plnit funkci správce, kterou do té doby vykonávalo družstvo (nemluvě o případech kdy správu domu vykonává zcela jiná firma). Družstvo tak přestane být užitečné, přesto ale musí vést účetnictví, členskou evidenci, sestavovat účetní závěrky, svolávat členskou schůzi a předkládat jí závěrky ke schválení a mnoho dalšího. Při tom všem však nemůže legálně využívat své finanční zdroje k údržbě a správě domu, neboť již není jeho vlastníkem (obvykle zůstane vlastníkem jen několika jednotek, pokud vůbec nějaké), navíc při převodu vlastnictví jednotky se členem - nabyvatelem vypořádalo vzájemné závazky a pohledávky, především podíly na fondech určených k údržbě domu, přičemž nevyčerpané prostředky musí družstvo převést správci (v tuto chvíli již na účet společenství vlastníků). Likvidace družstva je ale velmi zdlouhavý proces a málokdy se jej povede dokončit v kratším termínu než 1 rok, což na likvidátora klade značné nároky. Důrazně tak doporučujeme, aby likvidaci nezkoušelo

6 Praha, vyřídit představenstvo družstva osobně (to neplatí pokud má některý z členů s likvidacemi zkušenost) ani nenechalo stav věcí dojít tak daleko, že by o jmenování likvidátora rozhodl soud, který může určit likvidátorem člena představenstva, a to i bez jeho souhlasu, ale mělo by vždy a včas pověřit likvidací odbornou osobou, neboť i za nechtěnou chybu může být osoba odpovědná za likvidaci trestně-právně postižena.