Družstevní vs osobní vlastnictví

Transkript

1 Družstevní vs osobní vlastnictví Chcete být majitelem bytu, nebo podílu? To je totiž hlavní rozdíl mezi osobní a družstevní formou vlastnictví. Pokud zvolíte osobní vlastnictví, stáváte se vlastníkem nemovitosti, a toto vlastnictví je zapsáno v katastru nemovitostí. Jednou ročně budete muset platit finančnímu úřadu daň z nemovitosti. Výhodou je, že byt v osobním vlastnictví můžete užívat, jakkoliv s ním nakládat, pronajímat ho nebo prodat, poslouží vám i jako zástava v případě, že budete žádat o úvěr. Byt je i součástí dědictví. Jako vlastníci neplatíte za byt nájem, hradíte pouze poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), ale také platby spojené se správou domu a do fondu oprav, v němž se shromažďují prostředky na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu. Výše plateb se odvozuje od plochy bytu a podílu na společných částech domu. Počítat ale musíte s tím, že pořízení vlastního bydlení může být dražší, kromě kupní ceny se hradí i daň z převodu nemovitosti. Všechny opravy v bytě si hradíte sami, opravy společných prostor hradí Společenstvo vlastníků. Co je ještě ve vašem vlastnictví a co už patří do společných částí domu, se dozvíte v prohlášení vlastníka uloženém v katastru nemovitostí. V případě, že budete chtít byt rekonstruovat, nepotřebujete k tomu ničí souhlas. O bytu v osobním vlastnictví získáte veškeré informace z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud vsadíte na formu družstevní, byt nevlastníte vy, ale bytové družstvo, které je jako vlastník celého objektu zapsáno i v katastru nemovitostí. Pokud budete chtít například byt pronajmout, prodat či rekonstruovat (byť na své vlastní náklady), nemusíte už mít takovou svobodu jako v případě bytu vlastního. Byt není váš, ale družstva, proto budete k podobným úkonům potřebovat jeho souhlas. Z družstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti, přesněji řečeno neplatí se přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity. Opravy v bytě hradíte sami, vše ostatní hradí družstvo Stručný přehled hlavních rozdílů mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví Osobní byt Právní forma: Společenstvo vlastníků (dále SVJ ) jde o právnickou osobu, vykonávající ze zákona správu domu, rozděleného na jednotky. Jde o novější formu společného bydlení. Správa domu, hlasování: Správa domu zahrnuje vše, co nepatří vlastníkům jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků pro zachování nebo zlepšení společných částí. Členem SVJ je vždy vlastník jednotky. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění. Aby bylo shromáždění usnášeníschopné musí na něm být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů. V případě SVJ se hlasy nepočítají podle počtu osob nebo počtu bytů, ale podle velikosti spoluvlastnických podílů. Zjednodušeně řečeno majitel čtyřpokojového bytu má tedy větší hlas než vlastník garsonky. Při rozhodování na shromáždění platí síla nadpoloviční většiny, v některých případech je potřeba schválení ¾ podílů hlasů. Je možnost hlasování mimo shromáždění, tzv. korespondenční hlasování per rollam. Statutárním orgánem je výbor, který volí svého předsedu, místopředsedu a další členy výboru. SVJ má své Stanovy. Údaje v katastru nemovitostí: V případě bytů v osobním vlastnictví, jsou u jednotlivých bytů v katastru nemovitostí uvedeni přímo jejich vlastníci. Je možné vlastnění bytů více osobami. Vlastník bytu je zapsán v katastru nemovitostí, který je veřejně přístupný. Úhrady plateb: Vlastníci za byt logicky neplatí žádné nájemné, hradí "jen" poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), ale také platby spojené se správou domu a do fondu oprav, v němž se shromažďují prostředky na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu. Nakládání s bytem: Vlastník může se svým bytem nakládat libovolně. Může je prodat, pronajímat, dědit. Veškeré opravy v bytě, který je OV si majitel hradí sám. Co je OV a co už patří do společných částí domu je formulováni v prohlášení vlastníka, což je listina uložená v katastru Družstevní byt Bytové družstvo je určeno k zajišťování bytových služeb svých členů. Některé z družstev byla založena v dřívější době pro účely privatizace domů od městských částí. V současné době již mnoho družstev nevzniká, nově postavené domy jsou většinou v osobním vlastnictví. Orgány družstva jsou: členská schůze, představenstvo, kontrolní komise, další orgány družstva podle stanov. Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi 1 hlas. Při rozhodování platí síla nadpoloviční většiny, v některých případech je potřeba schválení ¾ většiny hlasů. Členská schůze volí předsedu, místopředsedu a ostatní členy představenstva. Družstvo má své Stanovy. Je možnost hlasování mimo schůzi, tzv. korespondenční hlasování per rollam. Dům je v katastru nemovitostí evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (byty nejsou v katastru zapsány samostatně). Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tzn. nejsou evidováni coby vlastníci bytů, ale své byty "vlastní" nepřímo tak, že mají členský podíl na družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé. Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou jeho poplatky. Družstevní byt můžete "prodat" bez souhlasu družstva. Ačkoli se často používá termín prodej bytu, správně jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a

2 Osobní byt nemovitostí. Prodej bytu: Byt můžete kdykoliv prodat, nepotřebujete k tomu ničí souhlas. Musíte sepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za prodeje bytu se platí daň z převodu nemovitosti ve výši 4 % z ceny bytu (platí kupující). Cenu bytu je nutné doložit znaleckým posudkem Byty v OV jsou o % dražší než družstevní. Byt v OV můžete současně použít jako zajištění pro případný úvěr či hypotéku. Řešení problémových neplatičů Pokud některý z členů SVJ peníze na společný účet neposílá, SVJ platby uhradí za dlužníka. Nedobrovolně. Proto, aby uchránilo celý dům před odpojením, v extrémních případech před exekucí či insolvencí. Na uhrazení dluhu SVJ v první fázi používají peníze naspořené na budoucí opravy. Pokud je na společném kontě málo, jsou SVJ nucena navýšit řádným členům platby, případně se bezproblémoví majitelé bytů musejí na neplatiče složit. A to i několik let, protože dostat ho z bytu není jednoduché. Na řadu přichází exekuce na konkrétní bytovou jednotku. Bohužel legislativa SVJ znevýhodňuje při exekučních a insolvenčních řízeních. SVJ jsou totiž při uspokojování pohledávek věřitelů až na posledním místě. Daně: Daň z nemovitosti: Z vlastního bytu daň z nemovitosti platíte každoročně sami. Ta je splatná do konce května. Daňové přiznání se podává pouze jednou, v následujících letech zasílá vypočtenou daň z nemovitosti přímo fin. úřad formou poštovní poukázky. Družstevní byt písemný souhlas nového člena družstva. Družstevní byt je možné zdědit. Na rozdíl od "prodeje" pronájem družstevního bytu podléhá schvalování družstva. Opravy a náklady bytu hradí každý člen sám, vše ostatní hradí družstvo. K rekonstrukci bytu, byť na vlastní náklady, potřebujete souhlas družstva. Byt se neprodává, ale za úplatu se převádí členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, se kterými je spojeno právo nájmu bytu. Podpisem smlouvy se nabyvatel stává členem bytového družstva se všemi právy a povinnostmi, s bytovým družstvem pak uzavírá nájemní smlouvu. Převod nepodlého žádnému schvalování družstvu, stačí doručit písemné oznámení, že dohoda byla uzavřena. Není potřeba znalecký posudek. Z převodu se žádná daň z nemovitosti neplatí. Družstevním bytem nemůžete ručit v případě úvěru či hypotéky. Na koupi družstevního bytu vám sice hypoteční banky už také půjčí, ale do zástavy budete muset sehnat jinou nemovitost. Pokud některý z členů družstva dlouhodobě neplatí své závazky, může členská schůze rozhodnout o jeho vyloučení. Prakticky má totiž takové vyloučení přímý dopad na nájemní právo, které tímto vyloučením zaniká. Vyloučením z družstva přestává být nájemník majitelem členských práv a povinností a přichází o svůj členský podíl, jehož tržní hodnota může být třeba milion nebo i více. Užívání družstevního bytu je totiž výlučně spojeno právě s členstvím. A pokud družstevník o svá členská práva přijde, je povinen byt vyklidit. "Bývalý člen má ale právo na zajištění bytové náhrady, popřípadě na poskytnutí přístřeší. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet výstraha, která musí být konkrétní, musí obsahovat upozornění na následky nedbání této výstrahy a musí zde být uvedeny konkrétní povinnosti, které člen porušuje. Jestliže ani poté člen od svého jednání neupustí nebo výstrahy nedbá, může družstvo přistoupit k jeho vyloučení. Proti rozhodnutí členské může člen podat odvolání k členské schůzi, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o vyloučení dozvěděl. Jestliže členská schůze vyloučení potvrdí, pak má bývalý člen ještě možnost podat žalobu k soudu. Jestliže člen těchto možností odvolání nevyužije, pak jeho právo zaniká a rozhodnutí o vyloučení je platné. Proti rozhodnutí soudu, který prohlásí rozhodnutí členské schůze o vyloučení za platné, je dále možné podat odvolání. Celý proces vyloučení člena družstva se tak může táhnout i několik let. Z družstevního bytu neplatíte daň z nemovitosti, přesněji řečeno neplatíte ji přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Daň z příjmu Při prodeji bytu musíte platit 15% daň z příjmu. Z této daně však můžete být osvobozeni v případě že: a. Využijete získané peníze pro uspokojení vlastní bytové potřeby. b. Máte minimálně 2leté bydliště v prodávané nemovitosti (bydliště nemusí být totožné s trvalým bydlištěm). c. Vlastníte nemovitost minimálně 5 let. Při dědictví bytu nebo domu v osobním vlastnictví se do zákonné lhůty (5 let), po kterou musí být nemovitost vlastněna, aby mohl být příjem z prodeje zděděné nemovitosti od daně z příjmu fyzických osob osvobozen, započítává i doba vlastnictví nemovitosti zůstavitelem. Při prodeji bytu musíte platit 15% daň z příjmu. Z této daně však můžete být osvobozeni v případě že: a. Doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let. Při dědictví družstevního bydlení se do zákonné lhůty (5 let), po kterou musí být nemovitost vlastněná, aby mohl být příjem z prodeje zděděné nemovitosti od daně z příjmů fyzických osob osvobozen nezapočítává doba vlastnictví nemovitosti zůstavitelem. Pro využití daňového osvobození musí v tomto případě sám dědic splnit celou pětiletou lhůtu vlastnění nemovitosti.