Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1192/052/2012

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1192/052/2012 NEMOVITOST: Jiná stavba bez č.p. na p.č. 266 Adresa nemovitosti: Vavřineč, Malý Újezd Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Malý Újezd, k.ú. Jelenice u Mělníka, kód ČSÚ: , LV: 874 Ostatní stavby: Pozemky: st. 266, 387/56 Vlastník stavby: Věra Milková, Malý Újezd 95, , vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Věra Milková, Malý Újezd 95, , vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, Česká Lípa IČ: telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality, stejně jako k právnímu stavu - dosud nezkolaudováno pro bydlení

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 874 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Malý Újezd je malá obec s 963 obyvateli, Vavřineč je místní část cca 3 km jihovýchodně od okresního města Mělník bez jakékoliv infrastruktury. Pracovní příležitosti jsou velmi omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno užívání do ukončení ručení ve prospěch 1. faktorská s.r.o. Brandýs nad Labem - Stará Boleslav. Věcné břemeno dražbou zanikne, proto není zohledněno v ceně. Překupní právo Předkupní právo - 1. faktorská s.r.o. Brandýs nad Labem - Stará Boleslav. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní ve prospěch BR Integralis Limited Nikosia, Kypr. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící jinou stavbu, která je využívána k bydlení. Dům byl postaven cca v roce Má pultovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva - cihly, tvárnice, betonový panel. Druh stavby - účel využití Bydlení, není kolaudace na bydlení Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby nebylo možné zjistit Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 30 cm, tvárnice Hebel tl. 10 cm, železobetonový panel tl 15cm. Střecha je pultová s taškovou dožitou krytinou, klempířské prvky jsou z plast, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální na tuhá paliva - krb v obývacím prostoru. Schody chybí. V objektu je standardní WC, koupelna se sprchou. Vodoinstalace je studená i teplá. Elektroinstalace je třífázová, kanalizace je standardní. Stavba nemá veřejnou přípojku vody, ale je připojena na č.p. 84 v sousedství, bez právního nároku. Dosud není zkolaudováno pro bydlení. Venkovní úpravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce plastové 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody chybí 11. Dveře chybí 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna - 3 -

4 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 266 o velikosti 39m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 387/56 o velikosti evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč až do 600,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze, přístupu a charakteru pozemku stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st trvalý travní porost 387/ Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 12,00*4,00*3,00+1,88*2,57*2,13+2,30*4,30*2,55 = 179,51 m 3 zastřešení 12,00*4,00*1,00/2+2,30*4,30*0,45/2 = 26,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 205,74 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 63 Obestavěný prostor [m 3 ] 205,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 36 Další životnost roků 44 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Malý Újezd, Vavřineč 682, , Zděný dům se sedlovou střechou, 1. NP + podkroví, stáří cca 80 let, 3+1, dobrý stav. Malý Újezd, Vavřineč 1 012, , Zděný cihlový dům se sedlovou střechou, 1.NP+ 1.PP, 3+1, velmi dobrý stav. Plastová okna, nové Ut,Garáž, dílna, sklad. Hostín 395, , Samostatný rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 80 let, 1.NP, špatný stav. Průměrná cena 474 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 205,74 m 3 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znaleká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -