Odhad tržní hodnoty č. 2597

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 01781/ ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitostí na LV k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové USN 065 Ex 01781/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 1232/1 Druh: orná půda Parcela č. 1232/2 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Hradec Králové, katastrální území Pražské Předměstí na LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01781/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Hradec Králové, katastrální území Pražské Předměstí na LV č je pozemek, který lze využít jako zastavitelnou plochu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníků, pomocí map čúzk a google. Byly využity i mapy veřejného registru zemědělské půdy (LPIS) a portál města Hradec Králové s územním mplánováním. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02201/ ze dne LV k.ú Pražské Předměstí, obec Hradec Králové - KM k LV k.ú Pražské Předměstí, obec Pražské Předměstí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - portál města Hradec Králové -grafická část územního plánu Hradce Králové - textová část územního plánu Hradce Králové - realitní server

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Královéhradecký Obec: Hradec Králové Katastrální území: Pražské Předměstí (647101) List vlastnictví číslo: Vlastník: TCTM, a.s. Široká 36/5, Josefov, Praha 1 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Hradec Králové, katastrální území Pražské Předměstí na LV č souhlasí se skutečností. Zde znalec porovnával pouze formální stav zápisu na KN. 7. Celkový popis nemovitosti Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové pro obec Hradec Králové, katastrální území Pražské Předměstí na LV č souhlasí se skutečností. Zde znalec porovnával pouze formální stav zápisu na KN. 1. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.

4 4 Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Než přistoupíme k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty) Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim., je třeba zdůraznit, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen svépomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. Znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor nikoliv dogmaticky vypočtena částka. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová

5 5 cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného

6 6 Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality i z hlediska územního plánu celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Popis oceňované nemovitosti. Pozemky parcela Parcela č. 1232/1 Druh: orná půda výměra m2 Parcela č. 1232/2 Druh: orná půda výměra m2 Jsou situovány v zastavitelném území na okraji intravilánu obce Hradec Králové při komunikaci ulice Honkova. Oceňovaný pozemek je v územním plánu veden dle ZÁVAZNÁ ČÁST ÚZEMNÍHO PLÁNU MĚSTA HRADEC KRÁLOVÉ SMÍŠENÉ PLOCHY MĚSTSKÉ VÍCEPODLAŽNÍ ZÁSTAVBY SV Území městské vícepodlažní obytné zástavby s dalšími funkcemi (zejména občanským vybavením) na samostatných pozemcích, nebo zabudovanými převážně do parteru staveb pro bydlení, které spolu vytvářejí pestře smíšený charakter území. A) Přípustné využití hlavní: - bytové domy vícepodlažní (4 NP a více) - integrované bytové domy - stavby pro administrativu a veřejnou správu - stavby pro přechodné ubytování - stavby pro prodej a služby do m 2 prodejní plochy - stavby pro kulturu - stavby pro školství - stavby pro zdravotnictví a sociální péči

7 7 - stavby pro veřejné stravování - stavby pro drobnou řemeslnou výrobu a služby B) Přípustné využití doplňkové: - stavby pro sport a relaxaci - dětská hřiště - stavby pro vědu a výzkum - stavby pro veterinární péči - místní a účelové komunikace pro motorová vozidla, komunikace pro pěší a cyklisty - vestavěné garáže pro osobní automobily - hromadné garáže pro osobní automobily - odstavné a parkovací plochy pro osobní automobily a nákladní automobily do celkové hmotnosti 3500 kg, motocykly a kola - stavby pro MHD (čekárny, zázemí pro řidiče) - stavby církevní pro modlitební účely - drobná architektura, vodní prvky a zeleň - veřejné WC - stavby pro krátkodobé odkládání TKO - stavby pro technickou vybavenost - stavby pro prodej do m 2 prodejní plochy - ČSPH kategorie A a B, integrované do polyfunkčních objektů pro dopravu - stavby pro bydlení nízkopodlažní - stavby pro drobný prodej -stánky - tržnice, tržiště C) Nepřípustné využití: - stavby pro výrobu s negativním vlivem na okolí - stavby pro skladování a manipulaci s materiálem a zbožím nesouvisející s přípustným využitím území - zemědělské stavby - stavby pro skladování a likvidaci odpadů (např. sběrné dvory, skládky, spalovny) - stavby jednotlivých a řadových garáží, mimo staveb garáží na pozemcích staveb pro bydlení - hřbitovy - ČSPH kategorie C 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

8 8 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Hradec Králové 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Hradec Králové. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.3b: 0,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,501 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 1232/ , 4 094, ,76 orná půda 1232/ , 4 094, ,71 Součet: ,47

9 9 Pozemky na LV číslo zjištěná cena: ,47 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo Porovnávací pozemky: poz Pražské Předm HK Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 718,00 m 2 Jednotková cena: 2 300, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 1 610, Kč/m 2 Váha: 1,00 poz Pražské Předm HK Realizovaná cena: , Kč Výměra: 5 303,00 m 2 Jednotková cena: 528, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 369,60 Kč/m 2 Váha: 1,00 poz Pražské Předm HK Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 111,00 m 2 Jednotková cena: 2 590, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 1 813, Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 369,60 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 1 264,20 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 813, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 1 264,20 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra orná půda 1232/ ,00 m 2 orná půda 1232/ ,00 m 2 Výměra celkem (V): ,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): ,00 m ,20 Kč/m 2 = ,60 Kč Pozemky na LV číslo zjištěná cena: ,60 Kč

10 10 b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

11 11 C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem

12 12 nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: porovnávací metody kdy se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pozemky na LV k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové druh orná půda jsou dle územního plánu v místech kde je možná výstavba - smíšené plochy městské vícepodlažní zástavby SV. Situování pozemku při ulici Honkova a docházková vzdálenost sice dělají z místa atraktivní lokalitu k výstavbě v souladu s územním plánováním, ale v současnosti kdy je velký převis nabídky nad poptávkou bytového bydlení, je výstavba nových bytových jednotek problematická. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku, ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky, rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

13 13 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmnáctmilionůdvěstětisíc Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové 2. KM k k.ú. Pražské Předměstí, obec Hradec Králové 3. ÚP Hradce Králové (část) 4. mapy místa

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25