ZNALECKÝ POSUDEK č. 248-43/2009 o ceně podílu ve výši 1/4 na jednotce 93/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3159 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek, včetně 1/4 podílu který činí 16648/51455 na společných částech domu č.p.93 a na pozemcích p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2 ( dům a pozemky jsou zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2386 u Katastrálního úřadu Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel posudku: Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 1.4.2009 posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 4.6.2009 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 745/06-23 o ustanovení znalce ze dne 11.7.2009 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to : o ceně podílu ve výši 1/4 na jednotce 93/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3159 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek, včetně 1/4 podílu který činí 16648/51455 na společných částech domu č.p.93 a na pozemcích p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2 ( dům a pozemky jsou zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2386 u Katastrálního úřadu Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: nebytový prostor č. 93/5 ( půdní prostor ) - podíl 1/4 Adresa nemovitosti: Náměsti Karla IV. 93 362 21 Nejdek Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nejdek Katastrální území: Nejdek Počet obyvatel: 8 446 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 90,2046 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 90,20 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 1.4.2009 - prohlídku umožnil spoluvlastník posuzované nemovitosti pan Miroslav Hejzlar. 2
4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení o ustanovení znalce Č.j. 55 EX 745/06-23 ze dne 11.7.2007 o vypracování tržního ocenění nemovitosti, a to o ceně podílu ve výši 1/4 na jednotce 93/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3159 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek, včetně 1/4 podílu který činí 16648/51455 na společných částech domu č.p.93 a na pozemcích p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2 ( dům a pozemky jsou zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2386 u Katastrálního úřadu Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými 2 ) Výpis z katastru nemovitostí č.3156 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008. 3 ) Výpis z katastru nemovitostí č.2386 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008. 4 ) Kopie katastrální mapy z 16.10.2008 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod číslem 4789/2008 obsahující posuzované pozemky p.č. St. 93/1, p.č.st.93/2, p.č. St.93/4 katastrální území a obec Nejdek - mapový list č. KR 3-9-/41. 5 ) Smlouva o výstavbě v budově č.p.93 - k.ú. a obec Nejdek 6 ) Prohlášení vlastníka budovy č.p. 93 - k.ú. a obec Nejdek 7 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 1.4.2009 na místě samém, tj. na nemovitostech, a to u domu č.p.93 a na pozemcích p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2, katastrální území a obec Nejdek. 8 ) Údaje zjištěné v KN o širších vztazích k pozemku p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2, vše v katastrálním území a obci Nejdek. 9 ) Údaje sdělené spoluvlastníkem posuzované nemovitosti panem Miroslavem Hejzlarem dne 1.4.2009. 3
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí č.3156 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008 je jiný nebytový prostor č. 93/5 v podílovém spoluvlastnictví, přičemž jako vlastník podílu ve výši 1/4 je uveden: Brandl Petr, ( RČ 620507/2159 ) náměstí Karla IV., 239, Nejdek, 362 21 Nejdek 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č.3156 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008 je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u spoluvlastníka Brandl Petr, ( RČ 620507/2159 ), náměstí Karla IV., 239, Nejdek, 362 21 Nejdek uvedeno: - 5 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 7 x nařízení exekuce - 1 x zástavní právo soudcovské - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - tato skutečnost nemá vliv na stanovení tržní ceny pro potřeby exekučního řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto závady nebyly zjištěny. Práva- předkupní zákonné právo ostatních spoluvlastníků. 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) Projektová dokumentace k posuzovaným nemovitostem nebyla předložena. 2 ) Pro výpočet pomocných hodnot v posudku byly použity - údaje evidované u ČUZK - údaje zjištěné místním šetřením u posuzovaných nemovitostí - Smlouva o výstavbě v budově č.p.93 - k.ú. a obec Nejdek - Prohlášení vlastníka budovy č.p. 93 - k.ú. a obec Nejdek 4
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost č.p. 93 v obci Nejdek je řadový bytový dům o dvou nadzemních podlažích z roku 1850 vystavěný jako součást původní zástavby objektů v této lokalitě ( námětí Karla IV. ). Nosné konstrukce RD jsou z kamenného zdiva bez tepelně izolačních vlastností, střešní konstrukce krovu je původní a pokryta plechovými šablonami stáří cca 35 let, světlá výška prkenného pobití mezi trámy v posuzovaném půdním prostoru je 2m. Půdní prostor je bez jakéhokoliv vybavení. Trámové konstrukce, prkenné podbití a prkenná podlaha vykazují poškození hnilobou. Technický stav půdního prostoru odpovídá provedení nezbytných stavebních oprav a úprav tak, aby nabyl dále poškozovány konstrukce. Vlastnická práva k posuzované nemovitosti byly nabyty současným vlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne 3.4.2002. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 na nebytové jednotce, kterou nelze reálně rozdělit na samostatně uživatelné části a současně nelze nebytový prostor vzhledem ke svému tech. stavu a vybavení užívat bez závad je jeho pronajmutí a případné dělení výnosů z pronájmu nereálné - koeficient prodejnosti je ponížen o 20%. 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení ceny obvyklé pro účely tohoto posudku tj. vypracování znaleckého posudku na tržní cenu v daném místě a čase bude vzhledem k charakteru nemovitosti a jejich možné obchodovatelnosti použito ocenění dle současně platného oceňovacího přepisu, neboť nebyly přes veškerou snahu dohledány srovnatelné nemovitosti se stejného segmentu trhu a využití, které by se na trhu s nemovitostmi obchodovali ( posuzovaný podíl ve výši ¼ na půdním prostoru nelze samostatně užívat reálné rozdělení na ¼ je neúčelné ). Vzhledem k tomu, že byl oceňovací předpis od 1.1.2009 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny obdobné nemovitosti, která je následně upravena příslušnými koeficienty charakterizujícími současný stav a vybavenost prostoru a s úpravou koeficientem prodejnosti a inflace, které vychází z vyhodnocení realizovaných cen za uplynulé roční období, je takto stanovená cena spoluvlastnického podílu obdobné nemovitosti v případě prodeje zpravidla akceptována jak stranou kupujícího, tak prodávajícího a stává se tak cenou tržní. 5
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 93/1 389,00 90,20 35 087,80 zastavěná plocha a nádvoří 93/2 49,00 90,20 4 419,80 zastavěná plocha a nádvoří 207 207,00 90,20 18 671,40 Součet 58 179,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 2 908,95 Mezisoučet 61 087,95 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6552 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 85 292,90 Pozemky - zjištěná cena = 85 292,90 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky = 85 292,90 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 85 292,90 Kč 6
Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Nebytový prostor 93/5-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: půdní prostor: = 166,48 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 166,48 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: P 18,80 100,00 0,46 8,65 3. Stropy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,90 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: C 2,10 100,00 0,00 0,00 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 5,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: P 3,10 100,00 0,46 1,43 15. Vytápění: C 4,70 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 5,20 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 3,30 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 2,10 100,00 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: C 1,80 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,80 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 34,35 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,3435 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8190 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % 7
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6552 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3435 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6552 Základní cena upravená = 4 336,87 Kč/m 2 Plná cena: 166,48 m 2 * 4 336,87 Kč/m 2 = 722 002,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 170 = 88,235 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 613 701,80 Kč Nebytový prostor 93/5 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 108 300,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 85 292,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 16 648 / 87 100 Hodnota spoluvlast. podílu: 85 292,90 Kč * 16 648 / 87 100 = + 16 302,60 Kč 124 602,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Nebytový prostor 93/5 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 31 150, 73,- Kč 8
C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně podílu ve výši 1/4 na jednotce 93/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3159 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek, včetně 1/4 podílu který činí 16648/51455 na společných částech domu č.p.93 a na pozemcích p.č. St. 93/1 a p.č.st.93/2 ( dům a pozemky jsou zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2386 u Katastrálního úřadu Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C 1) Výsledný pomocný indikátor cena dle cen. předpisu: Výsledné ceny: Nebytový prostor 93/5 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 108 300,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 85 292,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 16 648 / 87 100 Hodnota spoluvlast. podílu: 85 292,90 Kč * 16 648 / 87 100 = + 16 302,60 Kč 124 602,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Nebytový prostor 93/5 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 31 150, 73,- Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí = 31 150,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí 31 150,- Kč slovy: Třicetjednatisícstopadesát Kč Další práva a závady na oceněných nemovitostech : Závady a práva, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - nebyly zjištěny. Jiná práva - zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků. V Praze, 4.6.2009 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 9
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 248-43/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/2009. Přílohy: 1 ) Výpis z katastru nemovitostí č.3156 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí č.2386 ze dne 16.10.2008 pro obec Nejdek, katastrální území Nejdek vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod pořadovým číslem 4789/2008. 3 ) Fotodokumentace posuzovaného nebyt. prostoru č. 93/5 4 ) Kopie katastrální mapy z 16.10.2008 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary pod číslem 4789/2008 obsahující posuzované pozemky p.č. St. 93/1, p.č.st.93/2, p.č. St.93/4 katastrální území a obec Nejdek - mapový list č. KR 3-9-/41. 10