ZNALECKÝ POSUDEK. č /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 3/12 na pozemku p.č. St.43/4 zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, na listu vlastnictví č. 2309, katastrální území a obec Jílové u Prahy. Objednatel posudku: Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní Karlovy Vary Účel posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 1761/07-40 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 3/12 na pozemku p.č. St.43/4 zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, na listu vlastnictví č. 2309, katastrální území a obec Jílové u Prahy ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek Adresa nemovitosti: Pražská 400, Jílové u Prahy Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Jílové u Prahy Katastrální území: Jílové u Prahy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 57,0048 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 57,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Karala Ringelhána. 2

3 4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 1761/07-40 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14 požadující vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. St.43/4 zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviěte Praha-západ, na listu vlastnictví č. 2309, katastrální území a obec Jílové u Prahy ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený EX úřadem KV dálkovým přístupem u ČÚZK - LV č pro obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prahy obsahující pozemek p.č. St. 43/4. 3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem u ČUZK pro obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prahy obsahující pozemek p.č. St. 43/4. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne na místě samém - obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prahy, pozemek p.č. St. 43/4. 5 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK. 6 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a uváděné a realitních serverech. 7 ) Údaje zjištěné o jednotlivých parametrech majících vliv tržní cenu u srovnatelných nemovitostí. 8 ) Údaje zjištěné na obecním úřadě Jílové u Prahy. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném EX úřadem KV dálkovým přístupem u ČÚZK - LV č pro obec Jílové u Prahy, katastrální území Jílové u Prahy obsahující pozemek p.č. St. 43/4, je jako podílový vlastník pozemku p.č. 886/2 uveden : Florian Vratislav podíl 3/12 Dlouhá 634/12, Horní Slavkov 3

4 2 ) Na výpise z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném EX úřadem KV dálkovým přístupem u ČÚZK - LV č pro obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prah je u spoluvlastníka Florian Vratislav podíl 3/12 Dlouhá 634/12, Horní Slavkov v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno - 2 x nařízení exekuce - 1 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - tyto skutečnosti nemají vliv na stanovení tržní ceny pro potřeby exekučního řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále. Práva - nebyla zjištěna Závady - nebyly zjištěny. 6. Dokumentace a skutečnost a ) Pro ocenění zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracovište Praha-západ, na listu vlastnictví č. 2309, katastrální území a obec Jílové u Prahy byly použity údaje evidované u ČÚZK a údaje zjištěné na místě samém. b ) Pozemek p.č. St.43/4 tvoří přístupovou cestu a část nádvoří k objektům č.p.50 a č.p.400. Přes pozemek p.č. St.43/4 je současně přístup do objektu RD umístěného na pozemku p.č. St.44. 4

5 7. Celkový popis nemovitosti Pozemek se nachází u hlavní průjezdní komunikace obcí Jílové u Prahy (ulice Pražské) a tvoří přístupovou cestu a část nádvoří k objektům č.p.50 a č.p.400. Přes pozemek p.č. St.43/4 je současně přístup do objektu RD umístěného na pozemku p.č. St.44. Na pozemku nejsou trvalé porosty ani samostatné stavby. Zpevněné plochy, schodiště a oplocení na pozemku tvoří příslušenství stavby č.p.400 a č.p Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. byly vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použity pro stanovení pomocných hodnot tyto oceňovací postupy : a1) Ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu na věcnou hodnotu - Vyhl. č. 460/2009 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu stanovení odhadu dle současného současně platného oceňovacího předpisu Vyhl. č. 460/2009 Sb. ( oceňovací vyhlášky ), který je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny pozemku v dané lokalitě, následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného pozemku, dále upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu pozemku. b 2) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí následně upravených na výměru posuzované nemovitosti a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu nemovitosti. 5

6 b3 ) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. B. Posudek B1 ) Ocenění dle cenového předpisu ( administrativní cena ). Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 43/4 213,00 57, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,5470 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,91 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 3 / 12 Pozemky - zjištěná cena = ,98 Kč 6

7 B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. stavebních pozemků, umístěných v obci Jílové u Prahy. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku a na realitních serverech internetu a archívu znalce. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny, obsahuje cena i provizi realitní kanceláře ve výši 3-5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny a skutečnosti. - zainvestovanost pozemku - poloha pozemku - funkční provázanosti pozemku vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Jílové u Prahy Jílové u Prahy Jílové u Prahy cena Kč velikost m2 cena za m2 pozemek, dostupnost sklon, zainvestovanost poloha vlast. práva (vlastnický podíl) tržní podmínky(1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,3%daň) cena oceňované nemovitosti ,05 1,2 0,25 0, Kč ,1 0,25 0, Kč ,05 1,05 0,25 0, Kč PRŮMĚR Kč 7

8 b ) klady : - pozemek leží u hlavní průjezdní komunikace, v blízkosti centra obce - pozemek je ve funkčním celku se stávajícími rodinnými domy č.p. 400 a č.p. 50 c ) zápory: - pozemek je nepravidelného tvaru, bez možnosti samostatného využití ( jako např. proluka v zástavbě) d ) cena oceňovaného podílu dle cenového předpisu předpisu platného k činí celkem ,- Kč. 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností váha přímé porovnání Kč 3 oceňovací předpis Kč 1 vážený průměr Kč Na základě vyhodnocení cen stavebních pozemků, ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) neodpovídá tržní ceně, neboť oceňovací předpis neumožňuje zcela zohlednit polohu nemovitosti a její aktuální cenu z hlediska poptávky na trhu obec Jílové u Prahy nemá platnou cenou mapu pozemků, jež by měla reálnou vypovídací schopnost o jednotlivých cenách pozemků v dané lokalitě (zainvestované pozemky v nové zástavbě jsou obcí nabízeny od 2000/Kč/m2). 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 8

9 C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 3/12 na pozemku p.č. St.43/4 zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, na listu vlastnictví č. 2309, katastrální území a obec Jílové u Prahy. C1 ) Cena administrativní Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledné ceny: a) Pozemky = ,98 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,98 Kč ,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí ,- Kč. slovy: Stopěttisíc Kč. V Praze, Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40/2010 E. Seznam příloh 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený EX úřadem KV dálkovým přístupem u ČÚZK - LV č pro obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prahy obsahující pozemek p.č. St. 43/4 2 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a uváděné na realitních serverech 3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem u ČUZK pro obec Jílové u Prahy, katastrální Jílové u Prahy obsahující pozemek p.č. St. 43/4 9