ZNALECKÝ POSUDEK č. 2796-317/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1198/47 v ulici Alberta Kučery č.p. 1198/18 a podílu na společných částech domu ve výši 7613/296160, obec Ostrava, kat. území Hrabůvka, okres Ostrava-město, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 13. 04. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 25. 04. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1198/47 v ulici Alberta Kučery č.p. 1198/18 a podílu na společných částech domu ve výši 7613/296160, obec Ostrava, kat. území Hrabůvka, okres Ostrava-město, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1198/47 LV: 1923 Adresa: č. p. 1198/18 ulice Alberta Kučery Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Katastrální území: Hrabůvka Obec: Ostrava Počet obyvatel: 294 200 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 04. 2016 za přítomnosti paní Mgr. Jany Gebauerové, právní koncipientky paní advokátky a insolvenční správkyně Mgr. Sylvy Pahutové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 22. 12. 2015 a 25. 04. 2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 13. 04. 2016 paní Mgr. Janou Gebauerovou - Informaci a údaje zjištěné při prohlídce dne 13. 04. 2016 - Fotodokumentace ze dne 13. 04. 2016 - Inzerce nemovitostí z realitních webových stránek - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Čapka Zbyněk a Čapková Gabriela, Alberta Kučery 1198/18, Hrabůvka, 70030 Ostrava Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Čapka Zbyněk a Čapková Gabriela, Alberta Kučery 1198/18, Hrabůvka, 70030 Ostrava Nemovitosti: Bytová jednotka č. 1198/47 v ulici Alberta Kučery č.p. 1198 a podíl na společných částech domu ve výši 7613/296160, obec Ostrava, kat. území Hrabůvka, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, LV 1923. 2
6. Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. V době místního šetření byl oceňovaný byt neobýván a vyklizen. Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá. Pozemek p.č. st. 1314, na kterém se nachází bytový dům č.p. 1198 (LV 1138) s oceňovanou bytovou jednotkou, patří jinému vlastníkovi Statutárnímu městu Ostrava, Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce, Městský obvod Ostrava-Jih (LV 1364). 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1198/47 v ulici Alberta Kučery, obec Ostrava, kat. území Hrabůvka, okres Ostrava-město Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o 12 nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové monolitické. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven kolem roku 1980 a rekonstruován kolem roku 2010. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 12. podlaží výše popsaného bytového domu. Jednotka byla v roce 2015 rekonstruována v tomto rozsahu: podlahy, rozvody, koupelna, WC. Dispozice bytové jednotky je 4+1. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na jih a východ. Koupelna je vybavena sprchovým koutem, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: osvětlovací technika chybí, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. Vady zdiva - vnitřní omítky jsou místně zašlé a opadané, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení chybí lišty u plovoucích podlah, chybí osvětlení. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou. Podíl na pozemku není součástí ocenění, pozemek pod bytovým domem patří Statutárnímu městu Ostrava. Na pozemku se nenachází trvalé porosty ani vedlejší stavby. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází v jižní části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD a v dojezdové vzdálenosti zastávky dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde 3
výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Popis bytové jednotky: Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží: 12 Počet podzemních podlaží: 1 Dům byl postaven v roce: odhadem kolem roku 1980 Rok rekonstrukce domu: odhadem roku 2010 Rozsah rekonstrukce domu: zateplení, fasáda, výtah Základy: železobetonové izolované Konstrukce: panelová konstrukce Stropy: železobetonové monolitické Střecha: rovná Klempířské prvky: plechové Vnější omítky: Vnitřní omítky: vápenocementové vápenocementové Společné prostory bytového vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, domu: kočárkárna, sklad Popis stavu bytového domu: standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez Vady bytového domu: viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Dispozice bytové jednotky: 4+1 Podlaží bytové jednotky: 12.NP Rok rekonstrukce jednotky: 2015 Rozsah rekonstrukce jednotky: podlahy (dle provedení provedeno svépomocí), rozvody, koupelna, WC Typ oken v jednotce: plastová s dvojsklem, okna nejsou vybavena žaluziemi Orientace oken obytných místností: jih a východ Vybavení koupelny: sprchový kout Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Popis místností a rozměry v m 2 : Elektřina: klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové dřevěné plné chybí, pouze v obývacím pokoji ponechán lustr ne ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů obývací pokoj 18,70 pokoj 2 11,28 kuchyně 7,76 pokoj 3 7,22 koupelna 2,14 lodžie 1 3,19 WC 0,94 lodžie 2 3,24 předsíň 6,87 sklepní kóje 0,98 pokoj 1 11,22 připojení k rozvodné síti, 220 V 4
Popis pozemku bytového domu: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v bytě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v bytě: Podlahy v bytě: Popis stavu bytové jednotky: Vady bytové jednotky: Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k objektu: Popis okolí: připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano dálkově závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech - laminátová plovoucí, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - laminátová plovoucí standardní bytová jednotka s dobrou údržbou vady zdiva - vnitřní omítky jsou místně zašlé a opadané, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení chybí lišty u plovoucích podlah, chybí osvětlení bez zahrady bez vedlejších staveb rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba bytovými domy Popis okolí: Poloha v obci: bytový dům se nachází v jižní části obce dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, Vybavenost: kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí: blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti: spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu Věcná břemena: Další informace: Sousedé a kriminalita: kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na LV 1923 vázne - Zástavní právo smluvní pro Stavební spořitelnu České spořitelny, Zástavní právo exekutorské pro Stavební spořitelnu České spořitelny, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 13. 04. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. 5
Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 13. 04. 2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1198/47 II. Ocenění srovnávací metodou 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka III 0,05 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz. I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,020 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Zdroj: www.mpsv.cz, I -0,01 data k 31.3.2016, okres Ostrava-město 9,9%, Moravskoslezský kraj 8,3%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 7
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,112 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 1198/47 Cena jednotky zahrnuje i cenu spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci (bytového domu č.p. 1198) dle 38 příslušené oceňovací vyhlášky. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 36 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 010 Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 116,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy obývací pokoj: 18,70 * 1,00 = 18,70 m 2 kuchyně: 7,76 * 1,00 = 7,76 m 2 předsíň: 6,87 * 1,00 = 6,87 m 2 koupelna: 2,14 * 1,00 = 2,14 m 2 WC: 0,94 * 1,00 = 0,94 m 2 pokoj 1: 11,22 * 1,00 = 11,22 m 2 pokoj 2: 11,28 * 1,00 = 11,28 m 2 pokoj 3: 7,22 * 1,00 = 7,22 m 2 lodžie 1: 3,19 * 0,20 = 0,64 m 2 lodžie 2: 3,24 * 0,20 = 0,65 m 2 sklepní kóje: 0,98 * 0,10 = 0,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 67,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (6 + 15)= 0,895 8
Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,895 = 0,922 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,020 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 116,- Kč/m 2 * 0,922 = 11 170,95 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 67,52 m 2 * 11 170,95 Kč/m 2 * 1,020 * 1,090= 838 589,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 838 589,10 Kč 9
Oceňovaný objekt II. Ocenění srovnávací metodou Předmětem ocenění bytová jednotka č. 1198/47 v ulici Alberta Kučery č.p. 1198 a podíl na společných částech domu ve výši 7613/296160, obec Ostrava, kat. území Hrabůvka, okres Ostravaměsto, kraj Moravskoslezský, LV 1923. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita rozměry stav pozemek 4+1, sklepní kóje, Alberta Kučery 1198/6, 2 lodžie, podlahová dobrý po částečné bytová jednotka č. 47, panelová plocha 70 m 2, rekonstrukci Ostrava Hrabůvka 12.NP z 12 Bytový dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, plastová okna, výtah. Bytová jednotka se nachází v dobrém stavu po částečné rekonstrukci - okna, koupelna, WC, podlahy. Vady - chybí lišty u podlah, vnitřní omítky poškozené, původní kuchyňská linka bez spotřebičů. Osobní vlastnictví. S vlastníky je vedeno exekuční řízení. K bytové jednotce náleží vlastnický podíl na bytovém domě. 1 2 3 Františka Hajdy, Ostrava - Hrabůvka 3+1, sklep, podlahová plocha 77 m 2, 10.NP z 11 dobrý z části původní panelová Panelový dům je po revitalizaci- plastová okna, zateplení, nový vchod, zvonky, výtah. Dům je střežen kamerovým systémem. Byt v původním stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. Součástí předsíně je rohová šatna. Osobní vlastnictví. Františka Hajdy, Ostrava - Hrabůvka 3+1, sklep, podlahová plocha 72 m 2, 7.NP z 11 dobrý po částečné rekonstrukci panelová Dům je po celkové revitalizaci (plastová okna, fasáda, zateplení, nová střecha, výtah, stoupačky v plastu, bezbariérový přístup). V kuchyni je nová dřevěná rohová kuchyň včetně spotřebičů (myčka, lednice, pračka, digestoř, varná deska, el. trouba). V kuchyni, předsíni a koupelně je položena dlažba. V pokojích jsou parkety. Obývací pokoj a ložnice jsou vybaveny základním nábytkem. Lze připojit KTV, internet a pevnou linku. Koupelna má zděné jádro, nový sprchový kout, WC. Osobní vlastnictví. Jana Maluchy, Ostrava - Dubina 3+1, sklep, lodžie, podlahová plocha 65 m 2, 6.NP z 8 velmi dobrý po rekonstrukci panelová Panelový dům po částečné revitalizaci - plastová okna, nový výtah, nové rozvody vody a odpadů v domě, oprava střechy. V bytě jsou nové rozvody elektřiny v mědi, zděné jádro, nové podlahy, interiérové dveře. Kuchyň je vybavena novou linkou na míru, s vestavěnou plynovou varnou deskou, horkovzdušnou troubou a digestoří. Podlahy jsou plovoucí a dlažba. Koupelna s vanou je oddělena od toalety. Osobní vlastnictví. 10
č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - konstrukce K4 - stav a vybavení K-5 jiné K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 920 000 0,90 828 000 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,02 0,9690 854 489 2 1 100 000 0,90 990 000 1,00 0,99 1,00 1,05 1,00 1,02 1,0603 933 707 3 1 199 000 0,90 1 079 100 1,00 0,98 1,00 1,10 1,00 1,02 1,0996 981 393 Celkem průměr 923 196 Minimum 854 489 Maximum 981 393 Směrodatná výběrová odchylka s 64 101 Pravděpodobná spodní hranice - průměr s 859 095 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 987 297 K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaná bytová jednotka a srovnávané nemovitosti se nacházejí ve městě Ostrava, lokality, v kterých jsou nemovitosti umístěny, jsou podobné, srovnatelné, v blízkosti oceňované BJ. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - Porovnání dispozice a velikosti nemovitostí. Oceňovaný objekt má výměru 70 m 2, 4 pokoje, sklepní kóji a dvě lodžie. 1.srovnávaná nemovitost - mírně větší podlahová plocha, sklep. 2.srovnávaná nemovitost - podobná podlahová plocha, sklep. 3.srovnávaná nemovitost - menší podlahová plocha, sklep, lodžie. K3 - Koeficient úpravy konstrukce bytového domu - U všech nemovitostí je konstrukce bytového domu panelová, po revitalizaci. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) - Oceňovaná nemovitost - je po částečné rekonstrukci, chybí lišty u podlah, poškozené omítky, původní kuchyňská linka, chybí osvětlení. 1.srovnávaná nemovitost - z větší části v původním stavu. 2.srovnávaná nemovitost - po částečné rekonstrukci. 3.srovnávaná nemovitost - po kompletní rekonstrukci. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání vlastnictví. Oceňovaná nemovitost i srovnávané nemovitosti jsou v osobním vlastnictví. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Porovnání právních vad na nemovitostech. Oceňovaná bytová jednotka bude předmětem dražby. Předpokládá se, že na srovnávaných nemovitostech neváznou žádné právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší (sníženo o poplatky realitní společnosti, právní poplatky, finanční poplatky, aj.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti ke dni ocenění na: 920 000,-- Kč 11
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1198/47 838 589,10 Kč Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle 50 838 590,00 Kč II. Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota 920 000,00 Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí, v daném místě a čase, na: 900 000,-- Kč Slovy: devětsettisíckorunčeských V Praze, dne 25. 04. 2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2796-317/2016 znaleckého deníku. E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne 25. 04. 2016 Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne 13. 04. 2016 Srovnávané nemovitosti 12
Výpisy z el. verze KN 13
Snímek z katastrální mapy 14
Mapy oblasti 15
Fotodokumentace bytový dům koupelna kuchyně obývací pokoj pokoj 1 pokoj 2 předsíň 16
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 17
Nemovitost č. 2 18
Nemovitost č. 3 19