ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Čelakovická 2916, Varnsdorf, okres Děčín Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Martin Svoboda Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny družstevního podílu odpovídající právu užívání bytové jednotky č. 075/2916/035 (dále jen jako bytová jednotka ) v budově č. p na pozemku parc. č v obci Varnsdorf, okres Děčín, katastrální území Varnsdorf za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 075/2916/035 Adresa předmětu ocenění: Čelakovická 2916, Varnsdorf, okres Děčín Kraj: Ústecký kraj Okres: Děčín Obec: Varnsdorf Ulice: Čelakovická Katastrální území: Varnsdorf 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: " Stavební bytové družstvo občanů Průkopník ", Štefánikova 454, Varnsdorf Nemovitosti: Bytová jednotka č. 075/2916/035 v budově č. p na pozemku parc. č v obci Varnsdorf, okres Děčín, katastrální území Varnsdorf. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je vybudována v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 4 nadzemní podlaží a má jedno podzemní podlaží. V objektu není půda a není zde vybudováno obytné podkroví. Základy má železobetonové izolované, 2

3 objekt je panelové konstrukce a stropy jsou železobetonové montované. Má rovnou střechu, střešní krytina je tvořena živičnou lepenkou a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou štukové a plášť je zateplen polystyrenem. Společnými prostory domu jsou: vstupní prostor, schodiště, sklepní prostory. Odhadem byl objekt postaven v roce V průběhu poslední ca. 10 let proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna celková, zateplení a fasáda celková, stoupací rozvody částečná. Stěny jsou bez vad, střecha je bez vad, okna v objektu jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení je zastaralé a rozvody v objektu jsou bez vad. Bytový dům je v dobrém stavu. Vlastnictví oceňované bytové jednotky je družstevní, anuita činí 0 Kč. Je umístěna v 3. podlaží a dispozičně se jedná o 1+kk. Součástí bytové jednotky je WC o výměře 1,00 m 2, koupelna o výměře 2,00 m 2, pokoj s kuchyňským koutem o výměře 19,90 m 2, předsíň o výměře 2,05 m 2. Podlahová plocha činí 24,95 m 2. Bytové jádro je původní umakartové. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. V bytě je instalováno plastové okno s dvojsklem s žaluzií. Obytné prostory mají orientaci na severovýchod. Vybavení koupelny tvoří sprchový kout s menší vanou, umyvadlo a na WC je klasická splachovací toaleta. Vnitřní dveře jsou umakartové v bytovém jádru, dveře z předsíně chybí, vchodové dveře jsou dřevěné, zárubně ocelové. Pro vaření je využívána kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů sporák není. Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně je položeno lino a v chodbě je položen koberec. V bytě jsou instalovány anténní rozvody. Byt je v současné době odpojen od distribuční sítě. Do objektu je zaveden vodovod, má připojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn zde není zaveden. Byt je vybaven ústředním topením (dálkové) a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově. Byt je v původním stavu bez provedených revitalizací. Bytové jádro je původní, zcela dožité. Povrchy podlah, kuchyňská linka, sanita, vše dožité. Oceňovaný byt je určen k rekonstrukci. Pozemek je bez porostů a není oplocen. Sklon pozemku je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Objekt je postaven v jižní části obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní soustava úřadů a v obci je pobočka České pošty. 3

4 Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti, jsou zde omezené parkovací možnosti přímo u objektu. V okolí domu je zvýšena kriminalita - krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 4 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 1 Dům byl postaven v roce 1975 Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu odhadem Konstrukce Rozsah Rok okna celková 2010, odhadem zateplení, fasáda celková 2010, odhadem stoupací rozvody částečně 2010, odhadem Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka pozinkované štukové vápenocementové vstupní prostor, schodiště dobrý rozvody: bez vad vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky Podlaží bytové jednotky 3 1+kk Bytové jádro Typ oken v jednotce umakartové plastová s dvojsklem 4

5 Orientace oken obytných místností severovýchod Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně sprchový kout, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové umakartové v bytovém jádru, chybí lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů Koupelna, WC WC 1,00 m 2 Koupelna, WC Koupelna 2,00 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Pokoj pokoj s kuchyňským koutem 19,90 m 2 Ostatní prostory předsíň 2,05 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 24,95 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky 230V vodovod veřejná kanalizace ne ústřední dálkové závěsné radiátory dálkově místnosti: laminátová plovoucí podlaha koupelna, WC: lino chodba: koberce před rekonstrukcí Rekonstrukce --- Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu rozvody: zastaralý prvek vybavení: zastaralý prvek podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad zdivo: zastaralý prvek bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci Vybavenost jižní část obce úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými 5

6 obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, omezené parkovací možnosti přímo u objektu Sousedé a kriminalita v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 6

7 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 075/2916/035 Bytová jednotka č. 075/2916/035 v ulici Čelakovická, obec Varnsdorf č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, m 2 Před rekonstrukcí Panelová 1 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 23 m 2 Dobrý Panelová 2 Žitavská, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 28 m 2 Velmi dobrý Panelová 3 Studánka, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 30 m 2 Dobrý Panelová 4 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+1, 44 m 2 Dobrý Panelová lodžie 8

9 č Cena požadovan á resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukc e na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloh a K2 - velikos t K3 - stav K4 - konstrukc e K5 - další vlastnost i K6 - úvaha odhadc e K1 x. x K6 Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnání ,09 Kč ,4 8 Kč ,00 Kč ,86 Kč ,5 7 Kč ,63 Kč ,00 Kč ,0 0 Kč ,63 Kč ,91 Kč ,8 2 Kč ,45 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 6.422,68 Kč 6.094,63 Kč 6.743,45 Kč 292,78 Kč 6.129,90 Kč 6.715,46 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 6.422,68 Kč/m2 * 24,95 m 2 = Kč Kč 9

10 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Bytová jednotka č. 075/2916/035 v ulici Čelakovická, obec Varnsdorf č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, m 2 Před rekonstrukcí Panelová 1 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 23 m 2 Dobrý Panelová 2 Žitavská, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 28 m 2 Velmi dobrý Panelová 3 Studánka, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 30 m 2 Dobrý Panelová 4 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+1, 44 m 2 Dobrý Panelová lodžie Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,09 0, , ,86 0, , ,00 0, , ,91 0, ,82 Maximální hodnota 7.506,82 (případ č.4) Minimální hodnota 6.428,57 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,1677 OK Aritmetický průměr 6.887,22 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Bytová jednotka č. 075/2916/035 v ulici Čelakovická, obec Varnsdorf č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, m 2 Před rekonstrukcí Panelová X 1 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 23 m 2 Dobrý Panelová 3 2 Žitavská, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 28 m 2 Velmi dobrý Panelová 3 3 Studánka, Varnsdorf, okres Děčín 1+kk, 30 m 2 Dobrý Panelová 3 4 Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 1+1, 44 m 2 Dobrý Panelová lodžie 2 10

11 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin ,09 0, , , ,86 0, , , ,00 0, , , ,91 0, , ,64 Mezisoučet ,79 Celkem 6.830,89 Základní cena: 6.830,89 Kč/m2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 6.830,89 * 1,0000 = 6.830,89 Kč/m2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 6.830,89 Kč/m2 * 24,95 m 2 = ,71 Kč ,-- Kč 11

12 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Martin Svoboda Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: jednostošedesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 12

13 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 13

14 14

15 Situace nemovitosti v mapě 15

16 Pořízená fotodokumentace Celkový pohled Celkový pohled Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna 16

17 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Byt, 23 m 2, Čelakovická, Varnsdorf Celková cena: Kč Adresa: Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Čelakovická, Varnsdorf Dispozice 1+kk Cena Stav objektu Velmi dobrý Poznámka k ceně Kč za nemovitost Podlahová plocha Neuvedeno Provize Neuvedeno Plocha užitná 23 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Družstevní Slovní popis Nabízíme k prodeji byt 1+kk ve 3.patře panelového domu, ul. Čelakovická ve Varnsdorfu. Byt o podlahové ploše 23 m2 je v původním, udržovaném stavu. Panelový dům prošel kompletní revitalizací. K bytu náleží sklepní koje. Finacování hypotékou či úvěrem zajistíme. 4. Fotodokumentace 17

18 5. Mapové zobrazení 18

19 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Byt, 28 m 2, Žitavská, Varnsdorf Celková cena: Kč Adresa: Žitavská, Varnsdorf, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Žitavská, Varnsdorf Dispozice 1+kk Cena Stav objektu Velmi dobrý Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně provize Podlahová plocha 28 Provize Neuvedeno Plocha užitná 28 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Osobní Slovní popis Prodávám byt 1kk v panelovém domě.dům má 4.patra je zateplený má plastová okna. Byt se nachází v 1.patře je po rekonstrukci nová kuchyňská linka, podlahy atd. 4. Fotodokumentace 19

20 5. Mapové zobrazení 20

21 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Byt, 30 m 2, ulice Čelakovická, Varnsdorf Celková cena: Kč Adresa: Studánka, Varnsdorf, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa ulice Čelakovická, Varnsdorf Dispozice 1+kk Cena Stav objektu Velmi dobrý Poznámka k ceně Kč za nemovitost, + provize RK, bez právního servisu Podlahová plocha 30 Provize Neuvedeno Plocha užitná 30 Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Družstevní Slovní popis Nabízíme Vám prodej hezké družstevní garsoniéry v zatepleném panelovém domě. V bytě nová plastová okna, kuchyňská linka, částečně zrekonstruovaná koupelna a WC. Velmi zajímavá investice. 4. Fotodokumentace 21

22 5. Mapové zobrazení 22

23 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Byt, 44 m 2, Čelakovická, Varnsdorf Celková cena: Kč Adresa: Čelakovická, Varnsdorf, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Čelakovická, Varnsdorf Dispozice 1+1 Cena Stav objektu Po rekonstrukci Poznámka k ceně Kč za nemovitost, včetně poplatků, včetně DPH Podlahová plocha Provize Neuvedeno Plocha užitná 44 Neuvedeno Konstrukce budovy Panelová Garáž Neuvedeno Počet podlaží Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Umístění bytu na podlaží Neuvedeno Vlastnictví Družstevní Slovní popis prodej družstevního bytu 1+1+L ve Varnsdorfu na ulici Čelakovická. Byt se nachází v 3. patře a je v udržovaném stavu. Celý dům prošel celkovou rekonstrukcí (zateplená fasáda, plastová okna, schránky, zasklený balkon). K bytu také náleží sklepní kóje. Všechna občanská vybavenost v dosahu, TV, internet. 4. Fotodokumentace 23

24 5. Mapové zobrazení 24