ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.2362/14 v Brně, Líšeň, Vlkova 2362, vč.příslušenství a podílu o velikosti 63/2960 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č pro k.ú.líšeň Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2362/14 v Brně, Líšeň, Vlkova 2362, vč.příslušenství a podílu o velikosti 63/2960 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č pro k.ú.líšeň 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.2362/14 Adresa předmětu ocenění: Vlkova 2362/ Brno-Líšeň Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Líšeň Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.líšeň - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3814, Paní Andrea Hlavičková, Vlkova 2362/11, Brno-Líšeň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3814, Paní Andrea Hlavičková, Vlkova 2362/11, Brno-Líšeň, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. K bytové jednotce patří lodžie a sklepní koje. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je nový. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 7 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha bytu: 63,0 * 1,00 = 63,00 m 2 lodžie-odhad: 3,6 * 0,20 = 0,72 m 2 sklepní koje-odhad: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 63,92 m 2-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,925 = 0,999 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,

6 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,999 = ,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 63,92 m 2 * ,71 Kč/m 2 * 0,900 * 1,060= ,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,77 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátčtyřitisícjednostodevadesát Kč - 7 -

8 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek rozepsaných na LV č Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Hodolany, Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 8 -

9 prodej velmi pěkné bytové jednotky 3+1, v osobním vlastnictví, o celkové ploše 70,93m2, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží (1.patře) panelového domu na ulici Synkova v Brně-Líšni. Dům je po revitalizaci (zateplení, plastová okna, střecha, vstupní dveře, výtah). Dispozice jednotky sestává z předsíně o výměře 10,91 m2, ze které se vchází do jednotlivých místností (pokoj 12,01 m2, kuchyň 10,51m2, samostatná toaleta 0,96m2, koupelna 2,80 m2, pokoj 21,83 m2, pokoj 11,91m2). Jádro je částečně umakartové, koupelna s vanou. V ložnici, v dětském pokoji a na chodbě je na zemi položena plovoucí podlaha, v kuchyni, koupelně a na toaletě je linoleum, v obývacím pokoji je koberec. Byt je vytápěn ústředním dálkovým topením, voda je zajišťována přes dálkový vodovod. Klidná lokalita, velmi dobrá dostupnost do centra i do nedaleké chráněné oblasti Velká Klajdovka. V místě je veškerá občanská vybavenost základní a mateřská škola, logopedický stacionář, supermarkety, pošta, lékárna. Zastávka MHD 5min. pěšky. K bytu náleží sklepní kóje o výměře 2,53m2. Parkování možné před domem. Požadovaná cena ,- Kč. pěkný byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií v Brně Líšni, na ulici Synkova.Bytový dům pochází z roku 1980, před osmi lety byl revitalizován je zde opravená střecha, zateplená fasáda, nová plastová okna, vstupní dveře, výtah, stoupačky atd. Pokoje o velikosti 16, 12 a 8m2 jsou samostatné, lodžie má vstup z obývacího pokoje. V kuchyni dostatečný prostor pro jídelní stůl. Koupelna je původní, WC samostatné. Na chodbě je komora o velikosti 4m2 a velký úložný prostor pod stropem. K bytu náleží sklepní kóje o velikosti 1,25m2. Náklady na bydlení pro 2 osoby 3500,-Kč, parkování bez problémů před domem. Lokalita je klidná, s velmi dobrou dostupností do centra i do přírody. Zastávka MHD 2 minuty pěšky. Veškerá občanská vybavenost na dosah

10 nedaleko je základní i mateřská škola, supermarkety, lékárna, pošta atd. Požadovaná cena ,- Kč vč.právního servisu. prodej bytu 3+1 na ulici Strnadova, Brno - Líšeň. Byt o CP 77 m2 se nachází v 4.NP/8 panelového domu po revitalizaci (zateplení, fasáda, plastová okna, nové vchodové dveře). Tento slunný byt je po částečné rekonstrukci (kuchyňská linka, elektřina v mědi). Bytu náleží balkon a sklepní kóje. Nemovitost je k okamžitému nastěhování. Je vhodný jak pro páry či rodiny s dětmi, tak na investici. Nachází se v žádané lokalitě s dobrou občanskou vybaveností a v blízkosti MHD. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace nemovitosti

14 Mapa oblasti

15 - 15 -

16 - 16 -