ZNALECKÝ POSUDEK č.6430/80 odhad obvyklé ceny nemovitosti dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 30 Na pozemku parc. č.: st.39 Pozemky parc. č.: st.39, 204/2, 204/9, 204/12 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jaroslav Vopelka, Dolní Sokolovec 30, 58301 Dolní Sokolovec, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Vopelka, Dolní Sokolovec 30, 58301 Dolní Sokolovec, 1 / 1 Katastrální území: Horní Sokolovec LV č.: 905 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Dolní Sokolovec Část obce: Dolní Sokolovec Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 27.3.2014 / 27.3.2014 1 500 000 Kč O bydlení v rodinných domech v cenách do 2 mil. Kč je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 7.4.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 21stran textu včetně 14 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Dolní Sokolovec Katastrální území: Horní Sokolovec Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 6+1 zastavěná plocha 1NP: 188 m 2 obestavěný prostor: 960 m 3 podlahová plocha - obytná část 222 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 94 60 opotřebení celkové: 61 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 2000 / 2005 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k severovýchodu. Jsou napojené na elektro. Voda je ze studny na pozemku č. 204/2 a kanalizace je do žumpy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový ze zpevněné místní komunikace pozemek č. 342 ve vlastnictví Obce Dolní Sokolovec. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází dvě studny (7m, 3m), vrt (38m), žumpa, přípojka vody a kanalizace, dřevěné přístřešky, voliéry pro psy, zpevněné plochy, dřevník, opěrné zídky z kamene, zděná kolna s garážovým stáním pro dvě auta, plotová vrata 2x a vrátka 2x, oplocení uvnitř, oplocení k ulici, oplocení jižně a západně, dřevěné kolny bez základů, elektropilíř, el. přípojka, ovocné a okrasné porosty, zemní sklep. Na pozemku 204/12 - lesní pozemek se nachází okrasné porosty, borovice, smrky a břízy. Na části pozemku č. 204/9 - zahrada se nachází lesní porosty. výměra pozemků celkem: 4 069 m 2 jednotková cena 98 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Obec Počet obyvatel: 93 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Dolní Sokolovec je obec v okrese Havlíčkův Brod, kraj Vysočina. Je tvořena jediným katastrálním územím s názvem Horní Sokolovec. Obec se nachází v CHKO Železné hory. Obec má celkem 55 čísel popisných a 93 trvale žijících obyvatel. Je vzdálena přibližně 5 km od Chotěboře a leží přibližně 460 m n.m. Obec je obklopena nádhernou přírodní rezervací nazvanou údolí Doubravy, která má rozlohu přibližně 93 ha a táhne se od obce Bílek až k Chotěboři a dále do Libice nad Doubravou. Tímto údolím, které má povětšinou charakter skalního kaňonu, protéká řeka Doubrava v délce zhruba 5 km. Toto údolí je plné skalních útvarů, převisů, slepých jeskyň, které jsou vyhledávány především horolezci. V místě jezdí autobus z Chotěboře či Libice nad Doubravou. Do města Havlíčkův Brod je cca 22 km, do Ždírce nad Doubravou je cca 11 km, na dálnici D1 cca 40 km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k nařízení exekuce, k zástavnímu právu soudcovskému, k exekučnímu příkazu k prodeji a k dalším omezením zapsaným na LV č. 905 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Původní objekt byl dispozice: vystavěn kolem roku 1920 jako hájenka. Kolem roku 2000 byla provedena přístavba koupelny a verandy, byla provedena vestavba podkroví. Byl proveden nový krov, položena nová střešní krytina, osazeny měděné okapy, osazena nová okna, nové dveře, provedeny nové povrchy podlah, opraveny vnitřní omítky. Byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchyně v 1.NP, bylo provedeno nově ÚT s kotlem na tuhá paliva. V podkroví byly provedeny obytné pokoje a koupelna a WC. Do podkroví vedou dvě dřevěná schodiště. Na domě nejsou dokončeny zateplené fasádní omítky. Dům je udržovaný a dobře zařízený. Dřevěný sedlový krov je pokrytý betonovou krytinou BRAMAC, zdivo je smíšené a cihelné, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba, PVC a prkna. Schody do podkroví jsou dřevěné. V koupelně v 1.NP i v P je vana a umyvadlo. Teplá voda je z bojlerů, vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kámen beton 2. Zdivo smíšené a cihelné zdivo 3. Stropy dřevěné trámové s podhledem 4. Střecha sedlový krov a bez podhledu, v P šikmé sádrokarton 5. Krytina BRAMAC 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky zateplená omítka bez konečných povrchů 9. Vnější obklady kamenný sokl 10. Vnitřní obklady běžné keramické a dřevěné obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře dřevěné hladké plné, prosklené 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, PVC, vlýsky, prkna 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody el. bojler 2x 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se 24. Vnitřní vybavení umyvadlo 2x, vana 2x sklokeramickou deskou 25. Záchod WC kombi 2x 26. Ostatní domácí vodárna - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 187,84 m 2 115,70 m 2 kuchyň 23,30 m 2 1,00 23,30 m 2 chodba 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 koupelna 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 WC 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 technická místnost 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 pokoj 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 spíž 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 veranda 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 chodba 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 pokoj 16,50 m 2 1,00 16,50 m 2 kotelna 4,10 m 2 1,00 4,10 m 2 podkroví 142,82 m 2 106,80 m 2 chodba 12,90 m 2 1,00 12,90 m 2 pokoj 21,40 m 2 1,00 21,40 m 2 chodba 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 koupelna 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 pokoj 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 pokoj 12,30 m 2 1,00 12,30 m 2 pokoj 30,90 m 2 1,00 30,90 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 839 458 Kč Hlavní stavby: 1 495 853 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 398 910 Kč Věcná hodnota celkem: 1 894 760 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Libice nad Doubravou 198,00 600 1 990 000 10 051 0,66 6 644 Rodinný dům 5+1 se zahradou 600 m2 se nachází na klidném místě obce. Dům byl postaven v roce 1990, je podsklepený a v roce 2005 kompletní vnitřní rekonstrukce. Dispozice: veranda, šatna, 2 pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna, WC, 1.patře 3 pokoje, koupelna, WC, lodžie a prostorná půda s možností půdní vestavby, garáž až na 3 auta, prádelna, kotelna s kotlem na TP a plynovým kotlem, sklad a sklep. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Sedletín okres Havlíčkův Brod 170,00 2 812 1 790 000 10 529 0,66 6 943-4 -
Rodinný dům 3+1 na vlastním pozemku 2.812 m2 na velice krásném a klidném místě mimo hlavní silnici na kraji obce s velkým uzavřeným dvorem s absolutním soukromím, spodní část domu je po kompletní rekonstrukci: nové podlahy, izolace - dům je absolutně suchý, nová koupelna a spl. WC, kompletně nové rozvody elektřiny v mědi 220 + 380 V, bojler na ohřev vody, nové rozvody topení s kotlem na tuhá paliva v obývacím pokoji je možnost napojení krbových kamen, v podkroví je 1 velká místnost cca 60 m2 s přípravou na udělání dalších pokojů, nová střecha z kanadského šindele, dům nemá fasádu, ale jinak velmi dobrý stav. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Nejepín okres Havlíčkův Brod 220,00 3 803 1 599 000 7 268 0,92 6 716 Samostatně stojící dvougenerační rodinný dům 8+2 v klidné části obce Nejepín (okres Havlíčkův Brod). Ve městě Chotěboř, které je vzdálené cca 6 km, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou eternitem. Zastavěná plocha domu činí 488 m2, obytná plocha je cca 220 m2. V domě se nachází dvě bytové jednotky o velikostech 4+1 a 4+1. 1. BJ v přízemí o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: kuchyně, čtyři obytné místnosti koupelna, toaleta a schodiště, které vede do 1. patra, kde se nachází 2. BJ rovněž velikosti 4+1. Dispoziční řešení: kuchyně, čtyři obytné místnosti koupelna, toaleta. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 3315 m2 s ovocnými stromy. Na zahradě se nachází skleník. Další: garáž, kůlna. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - podobný počet užitných ploch 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - podobná 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 15,49 % Variační koeficient po úpravách: 1,88 % Průměrná cena 6 768 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 222 m 2 Porovnávací hodnota 1 505 880 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Všechny nabízené nemovitosti se nacházejí ve stejném okrese Havlíčkův Brod. První nabídka je v lepším sídle, s menším počtem užitných ploch a s menší výměrou pozemků s lepším vybavením. Druhá a třetí nabízená nemovitost je v podobném sídle. Druhá nemovitost má menší počet užitných ploch, menší výměru pozemků je s nedokončenou rekonstrukcí v podkroví, lépe vybavená. Třetí nemovitost má podobný počet užitných ploch, podobnou výměru pozemků, ale je v horším technickém stavu, hůře vybavená. - 5 -
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 39 405 m 2 150 Kč/m 2 zahrada: 204/2 140 m 2 150 Kč/m 2 zahrada: 204/9 3 049 m 2 90 Kč/m 2 lesní pozemek: 204/12 475 m 2 90 Kč/m 2 Celkem: 4 069 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 500 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 80 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 75 000Kč Obvyklá cena pozemků: 398 910Kč Upravená obvyklá cena: 946 090Kč Započitatelná plocha: 222m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 252Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 905 ze dne 12.9.2014. 4 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti. 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 1.500.000,00 Kč : 222,50 m 2 = 6.742,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 6.700,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Dolní Sokolovec je vhodné sídlo pro rodinné i rekreační bydlení - oceňovaný dům je vhodný pro bydlení větší rodiny, případně i dvou rodin - dobrá dostupnost do okolních měst a na dálnici D1 - rodinný dům po částečné rekonstrukci, dobře vybavený - bezproblémový přístup - pozemky u domu jsou větší výměry - na pozemku zděná kolna s možností garážování dvou osobních aut Záporné vlivy: - není dokončena fasáda domu - sídlo je bez běžné občanské vybavenosti - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 27.3.2014 Posudek o ceně byl vypracován 7.4.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6430/80 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 7.4.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace WC - 1.NP Koupelna - 1.NP Pokoj - 1.NP Pokoj - 1.NP Schody do P Kuchyň - 1.NP - 13 -
Kotelna - 1.NP Schody do P Koupelna v P Pokoj v P Chodba v P Pokoj v P - 14 -
Pokoj v P Pokoj v P Východní pohled Dřevěné přístřešky Jižní pohled Průhled dvorem - 15 -
Kolna s garážovými stáními Západní pohled Severovýchodní pohled Východní pohled Zahrada Celková situace - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
Mapa obce - 18 -
Srovnatelné nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -