Odbor stavební úřad oddělení územního plánování a regionálního rozvoje Ing. arch. Libor Žák Riegrova 44 612 00 Brno Vaše čj.: Naše čj.: Vyřizuje: Tel.: Fax: E-mail: Datum: Žádost 27.02.2012 MBK 6473/2012 Ing. arch. Jiří Kouřil 516 775 711 516 775 186 kouril@blansko.cz 28.03.2012 Prověření možnosti využití Územní studie Lipůvka severozápad pro návrhovou plochu Územního plánu Lipůvka : 2-SO a 1-B, v souladu s 30 zákona č. 183/2006 Sb. MěÚ Blansko, Odbor SÚ, který prostřednictvím oddělení územního plánování a regionálního rozvoje pořizuje na žádost obcí územně plánovací dokumentace a sleduje zájmy územního plánování na svěřeném území, prověřil v souladu s 30 zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v platném znění, možnosti využití Vámi zpracované Územní studie pro návrhovou plochu Územního plánu Lipůvka (dále jen ÚP Lipůvka) 2-SO a 1-B (dále jen ÚS) a sděluje následující : Návrh ÚS byl zpracován v únoru 2012, na základě Zadání ÚS pro návrhovou plochu ÚP Lipůvka: 2-SO z 05.05.2009, ve kterém Pořizovatel ÚPD (odd. ÚP a RR SÚ MěÚ Blansko) stanovil obsah, rozsah, cíle a účel ÚS. Původní Zadání ÚS bylo zpracováno na základě požadavku jiného iniciátora ÚS pro jinou část zájmového území. Bylo zjištěno, že tento podklad pro aktuální požadavek na zpracování ÚS i nadále vyhovuje. Iniciátorem aktuální ÚS je Mgr. Pavlína Hodaňová, Žlutá 2159/3, Brno (pozemky parc.č.976/136 a 976/137, k.ú. Lipůvka). Posuzovaná ÚS 2-SO a 1-B, řešící využití návrhových ploch bydlení 2-SO a 1-B dle požadavku ÚP Lipůvka, byla z části zpracována ve 2 variantách. Plocha 1-B, zahrnující rovněž pozemky iniciátorky ÚS (požadavek zpracování ÚS vyplývá ze stavebního zákona v plochách vymezených v ÚP Lipůvka nelze přistoupit k projednání dílčího záměru bez předřazeného zpracování ÚS) byla řešena invariantně. Rozdíl mezi návrhem využití části plochy 2-SO, zahrnující i část stabilizovaných ploch bydlení v severní části zastavěného území obce, spočívá v návrhu různé orientace části komunikačního skeletu území a části pozemků budoucích staveb, včetně variantního návrhu vedení sítí technické infrastruktury a umístění ploch veřejných prostranství (dále jen VP). Z hlediska Zadání ÚS lze konstatovat, že obě varianty splňují požadavky v něm obsažené (posouzení viz níže). Jako územně plánovací podklad pro další rozhodování v území a související činnosti vyhodnotil Pořizovatel ÚPD Variantu 1, s menšími nároky na přeparcelaci a výhodnější orientací zástavby ke světovým stranám a jednoznačnou preferencí kapacitního dopravního napojení z prostoru silnice I/43. Pořizovatel ÚPD v této souvislosti konstatuje, že zpracovaná ÚS nepředjímá nám. Svobody 3, 678 24 Blansko, IČ: 279 943 tel.: +420 516 775 111, fax: +420 516 775 186, www.blansko.cz, e-mail: mesto@blansko.cz
výsledek projednání konkrétních návrhů na umístění staveb RD nebo vymezení ploch VP v územním řízení (konkrétní dotčení pozemků VP, či návrh RD v území s negativními vlivy silnice I/43), ale je pouze podkladem pro aktualizaci ÚP Lipůvka, kde může dojít, pokud bude takový požadavek Obcí Lipůvka uplatněn, k závazné definici ploch veřejně prospěšných staveb (plochy dopravní a technické infrastruktury) a ploch veřejně prospěšných opatření (plochy VP a dalších nezastavitelných ploch). Není vyloučeno ani to, že projektant aktualizace ÚP Lipůvka bude hledat výsledné řešení VP (dle vyhlášky č.501/2006sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění) v předmětu řešení obou variant aktuální US. Jak již bylo výše uvedeno, preferovaná varianta naznačuje předpokládaný rozvoj území ve vazbě na vybudování kapacitního dopravního skeletu a současně zastavěné území neúměrně nezatěžuje. Předmět aktuální iniciace ÚS je dle tohoto podkladu zařazen do okrajového území obce, jehož využití není zásadními investicemi v širším (navazujícím) území nijak podmíněno. Původní předpoklad Pořizovatele ÚPD, že záměr iniciátorky je ohrožen budoucí realizací páteřní infrastruktury se nepotvrdil. Z dodaného vyjádření VAS, a.s., divize Boskovice, č.j.126/12 z 06.02.2012 nevyplývá vůči ploše pozemků parc.č.976/36 a 976/37, oba v k.ú.lipůvka, žádný požadavek. Plánované stavební využití této plochy tedy není z obecného pohledu vyloučeno. V otázce vodovodu je v dodaném vyjádření uvedeno, že v předložené ÚS není zakreslen vodovod ve východní části řešeného území, který je dotčen novými stavbami a celý problém je zde nutno vypořádat při přípravě dokumentace pro územní řízení. Konkrétně je uvedeno : nový vodovod je možné napojit na vodovod stávající ve východní části lokality a dále bude propojen a zaokruhován s vodovodem na jižním okraji nové lokality, v místní komunikaci (parc.č.130). Při rozboru tohoto požadavku, resp. vyhodnocení možnosti řešení, bylo zjištěno, že předmětný úsek místní komunikace při jižním okraji řešeného území prostorově nesouvisí se záměrem v ploše pozemků parc.č.976/36 a 976/37, oba v k.ú.lipůvka. Dotčení těchto pozemků se zřejmě nepředpokládá ani při návrhu kanalizace. Jediným opatřením je požadavek VAS, a.s. Na oddílné svedení vod dešťových a jejich neškodné vsakování. Z podkladů tedy vyplývá, že odvedení splaškových vod z lokality je technicky řešitelné i bez dotčení pozemků parc.č.976/36 a 976/37, oba v k.ú.lipůvka. Pořizovatel ÚPD proto konstatuje, že ÚS Lipůvka severozápad pro návrhovou plochu ÚP Lipůvka : 2-SO a 1-B varianta 1, zpracovanou Ing. arch. Liborem Žákem, Riegrova 44, 612 00 Brno pro návrhovou plochu ÚP Lipůvka : 2-SO a 1-B, je možno využít jako územně plánovací podklad pro rozhodování v území a pro změnu (konkretizaci) ÚP Lipůvka v rámci pravidelné aktualizace. S Obcí Lipůvka bude projednán rozsah budoucích VPS a VPO. Prověření splnění požadavků Zadání ÚS textová část : a) vymezení řešeného území : US Zadání splnila, byly navrženy funkční a prostorové vazby plochy smíšené obytné 2-SO, která byla vymezena ve vazbě na zastavěné území a silnici I/43, a funkční plochy 1-B, ležící mezi plánovanou severojižní páteřní komunikací 23-U a ochranným pásmem vedení VN. Plocha S-SO byla z části řešena ve 2 variantách, přičemž v obou je řešené území rozšířeno směrem na jih, od plochy 2-SO do stabilizovaného nezastavěného území SO. b) koncepce rozvoje území, ochrana a rozvoj jeho hodnot: Navržené řešení návrhem struktury, měřítkem a charakterem zástavby navazuje na stávající zastavěné území s předpokladem optimálního využití celého řešeného území a navržená veřejná prostranství, odpovídající svým rozsahem požadavkům platných předpisů, a navržená pěší propojení, poskytují zázemí i pro navazující území. V obou variantách US je možno při zpracování navazujících dokumentací využít prostorové uspořádání budoucích stavebních pozemků (množství a velikost) i naznačenou návaznost na související plochy. Z dokumentace ÚS je patrný negativní dopad stávajícího zařízeni katodové ochrany plynovodu, které do doby jeho přemístění mimo řešené území (dle platného ÚP směrem západním do plochy orné půdy) determinuje využití značné části řešeného území. Jednání o - 2 -
udělení výjimek z tohoto pásma, případně přemístění zařízení vně lokality, bude předmětem navazujících řízení. c) urbanistická koncepce, včetně vymezení zastavitelných a nezastavitelných ploch Zpracovatel ÚS respektuje požadavky vycházející z platné ÚPD. Nad rámec zadání předložil US ve 2 variantách. Ve variantě 1 je v ploše 2-SO v co největší míře zohledňuje původní vlastnické vztahy, hlavní plochy veřejného prostranství, které současně plní funkci retenční a vsakovací, jsou situovány v nejnižší části terénu, v jižní okrajové části lokality. Je tak naznačen záměr využit přirozený sklon terénu k zachycení a neškodné likvidaci dešťových vod. Ve variantě 2 je v ploše 2-SO většina pozemků dotčena přeparcelací, je však intenzivněji využito současně zastavěné území a hlavní plocha veřejného prostranství je umístěna do hlukového pásma silnici I/43 kde, kromě funkce estetické, tvoří ochranou zelenou bariéru před negativními účinky z dopravy. Plní současně, byť v menší míře, i retenční a vsakovací funkci pro budoucí dešťovou kanalizaci veřejných prostranství. Vsakování vod z privátních ploch se uvažuje přímo na pozemcích jednotlivých staveb. d) koncepce veřejné infrastruktury, včetně podmínek pro její umísťování V souladu s platnými předpisy navrhuje projektant páteřní komunikaci v trase shodné s veřejným prostranstvím označeným v ÚP Lipůvka 23-U. Projektant předpokládá šířku 12m, která zahrne komunikaci o šířce 6m, stávající cyklistickou pěší stezku (2m), pruh zeleně pro energetické rozvody (2m) a pás se stromy na druhé straně (2m). Na tuto páteřní komunikaci navazují obytné ulice o šířce 8m. Předpokládá se zaokruhování vodovodní sítě, je respektován koridor pro el.vedení včetně trafostanice. Do kanalizace by měly být napojeny pouze vody splaškové, dešťové bude třeba likvidovat neškodným způsobem v lokalitě možným (na základě dalších řízení se předpokládá vsakování dešťových vod v plochách jednotlivých stavebních pozemků a v plochách veřejných prostranství). Ochranné pásmo SKAO je respektováno, v první etapě se předpokládá přemístění katodové ochrany mimo osu komunikace a vedení vodovodního potrubí v potrubí z PE. e) koncepce uspořádání území a jeho funkční organizace, opatření definovaná limity využití Zpracovatel ÚS v obou variantách řešení předpokládá, v souladu se zájmy územního plánování, vyjádřenými zejména platnou ÚPD, nižší hustotu zástavby než byla v ÚP Lipůvka a Zadání ÚS požadována jako maximální (min 1000m na RD). Ve variantě 1 je předběžně navrženo 61RD s tím, že průměrná velikost plochy na jeden stavební pozemek RD je 1110m2. Ve variantě 2 je navrženo 49RD s potřebou 1400m2/RD. Obsluha jednotlivých RD v obou variantách je řešitelná bez extrémních nároků na inženýrské sítě a bez závažných podmiňujících opatření. Současně je navrženo, nad rámec požadavků Zadání ÚS, i začlenění některých pozemků zařazených v současně zastavěném území obce. Ve variantě 2 je větší podíl plochy veřejných prostranství (10,6%), dopravního prostoru místních komunikací (7,3%). Plocha využitelná pro zástavbu činí 82,2%. Varianta 1 využívá pro zástavbu 94% celkové disponibilní plochy. f) stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu Využití území je v platné ÚPD stanoveno na max. 2NP s možností využití podkroví, US respektuje tento limit, v návrhu obou variant se předpokládá zástavba smíšeného bydlení s tím, že provozní části nemovitostí určených k podnikání budou směrovány k silnici I/43. Navržená zástavba navazuje na strukturu zastavěného území obce a tuto doplňuje. Směrem do volné krajiny (zemědělské pozemky), jsou směrovány zahrady staveb. g) návrh ploch pro případné vymezení veřejně prospěšných staveb v ÚPD a veřejně prospěšných opatření pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, včetně odůvodnění Předložené řešení obsahuje návrh dopravního a infrastrukturního skeletu, který vychází z ÚP. Rozsah nových VPS a VPO bude projednán v rámci přípravy aktualizace ÚP Lipůvka. V letošním roce proběhne posouzení využitelnosti ÚP Lipůvka (dle stavebního zákona - po 4 letech od vydání ÚP). Obec ve spolupráci s Pořizovatelem ÚPD vyhodnotí, zda bude vhodné - 3 -
některý z navrhovaných koridorů sítí TI a dopravy, popř. vsakovací a retenční systém dešťových vod ve VP, zařadit do ÚPD obce jako VPS a VPO. h) návrh ploch pro případné vymezení dalších veřejně prospěšných staveb a veřejně prospěšných opatření, pro které lze uplatnit předkupní právo, včetně odůvodnění Řešení obsahuje návrh rozšíření dopravního a infrastrukturního skeletu, který navazuje na řešení ÚP Lipůvka. Zařazení navrhovaných staveb a opatření do VPS a VPO bude prověřeno při aktualizaci ÚP Lipůvka. i) pokud je to účelné, vymezení vazeb a návrhu opatření v navazujícím území, včetně návrhu podmínek pro jeho prověření, včetně odůvodnění US respektuje ÚPD obce. Nepřekračuje limity dané kapacitou území jak jednotlivých lokalit, tak celé obce. Ve vazbě na stávající území navrhuje možnost postupného omezeného využívání lokality směrem od zastavěného území. Masivnější rozvoj zástavby je podmíněn vybudováním kapacitního skeletu od severovýchodu. Předpokládá se zde sdružená investice většího rozsahu nebo činnost developera území. j) stanovení pořadí změn v území (etapizace) včetně odůvodnění Obě lokality 1-B i 2-SO tvoří 2 relativně samostatné plochy. Plochy čistého bydlení jsou i nadále v souladu s ÚPD obce, napojeny na stávající obslužnou komunikaci na jihu území, ale zejména na novou plochu dopravy 44-DS. Umístění stavby RD iniciátorky US na pozemcích parc.č. 976/136 a 976/137 v k.ú.lipůvka v návaznosti na stávající obslužnou komunikaci a infrastrukturu v jižní části řešeného území neovlivní ostatní zástavbu ani využití ploch lokality 1-B. Předpoklad umístění RD respektuje ochranné pásmo nadzemního vedení VN i ochranné pásmo přeloženého el. kabelu SKAO. Prověření splnění požadavků Zadání ÚS Grafická část : Grafická část územní studie obsahuje výkres základního členění a etapizace, Hlavní výkres ve 2 variantách (měř. 1:1000) a koncepty návrhu, rovněž ve 2 variantách v měřítku 1:2000. Grafická část dodané ÚS poskytuje dostatečný podklad pro pochopení všech hlavních územních vazeb. Zpracovanou ÚS pro návrhové plochy Územního plánu Lipůvka: 1-B i 2-SO bude možno využít jako územně plánovací podklad pro rozhodování v území a pro rozšíření předmětu řešení ÚP Lipůvka v rámci pravidelné aktualizace. Byť to z platných předpisů přímo nevyplývá, ÚS, jejíž využití bylo Pořizovatelem ÚPD schváleno (viz výše), se ukládá u Pořizovatele ÚPD a poskytuje se tomu, na jehož návrh byla pořízena (předpokládáme, že tento krok realizoval zhotovitel v rámci plnění) a obci. Postoupení dokumentace příslušnému stavebnímu úřadu (dle požadavku stavebního zákona) nebudeme realizovat Pořizovatel ÚPD je totiž organizační složkou stejného úřadu. Jsou tedy nezbytná tři paré. Oznámení míst, kde je do územní studie možné nahlížet, pak oznámí Pořizovatel ÚPD jednotlivě dotčeným orgánům. Odůvodnění : Požadavek na pořízení ÚS pro návrhové plochy ÚP Lipůvka: 1-B a 2-SO vyplynul přímo z Řešení ÚP Lipůvka, které je součástí výrokové části OOP vydaného 16.10.2008. Na základě ust. 30 stavebního zákona je zpracování a schválení možnosti využití ÚS podmínkou pro rozhodnutí o umístění stavby ve vymezeném území. Zadání ÚS bylo zpracováno přiměřeně sledovanému účelu podkladu na základě požadavků prováděcího předpisu stavebního zákona pro ÚPD na stupni regulační plán. Zhotovitel ÚS tento vstupní podklad nerozporoval. Po odevzdání ÚS bylo Pořizovatelem ÚPD, ve lhůtě běžné pro vyřízení obecné žádosti dle právního řádu, prověřeno splnění požadavků Zadání ÚS s výsledkem, popsaným v tomto přípisu SÚ MěÚ Blansko. - 4 -
Poučení : Toto sdělení není rozhodnutím ani jiným opatřením dle stavebního zákona a nepředjímá výsledek budoucího projednání záměru RD a jeho doplňkových staveb na pozemcích parc.č.976/136 a 976/137 v k.ú.lipůvka. Umožňuje pouze přistoupení k projednání záměru v územním řízení nebo využití zjednodušujících institutů projednání v případě, kdy nebude tento záměr podmíněn rozšířením či úpravou veřejné infrastruktury či budou k dispozici odpovídající podklady. Návrh na umístění stavby (dokumentace stavby pro územní řízení zpracovaná oprávněnou osobou v rozsahu platných požadavků) bude projednána s referentem SŘ SÚ MěÚ Blansko (Ing. Miluše Mášová, tel.: 516775725, e-mail: masova@blansko.cz, který stanoví rozsah příloh a typ žádosti. S pozdravem Ing.Petr Rizner vedoucí SÚ MěÚ Blansko Na vědomí : Obec Lipůvka SŘ SÚ Ing. Miluše Mášová - 5 -