ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A JEJICH SPECIFIKA

SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o. Bakalářský studijní program: Ekonomika a management Studijní obor: Účetnictví a finanční řízení podniku ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A JEJICH SPECIFIKA BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Autor: Jana ROUPCOVÁ st. Vedoucí bakalářské práce: Ing. Petra PTÁČKOVÁ MÍSAŘOVÁ, Ph.D. Znojmo, 2013

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že bakalářskou práci Účtování společenství vlastníků jednotek a jejich specifika jsem vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petry Ptáčkové Mísařové, Ph.D. a za použití odborné literatury a jiných zdrojů uvedených v seznamu použité literatury. Ve Znojmě 23. dubna 2013 Jana ROUPCOVÁ st.

PODĚKOVÁNÍ Tímto bych chtěla poděkovat své vedoucí bakalářské práce paní Ing. Petře Ptáčkové Mísařové, Ph.D. za pomoc při zpracování bakalářské práce, za její vstřícný přístup, cenné podněty, připomínky a rady.

ABSTRAKT Bakalářská práce se zabývá procesem založení a vznikem společenství vlastníků jednotek, charakteristikou a specifikací účetních metod a postupů při účtování společenství vlastníků a bytového družstva. Analýzou základního financování společenství vlastníků jednotek je vyvozen teoretický rámec účtování společenství vlastníků jednotek. Dále se zabývá rozdílem účtování a zdaňování příjmů bytového družstva, společenství vlastníků jednotek a jednotlivých vlastníků. Závěrečná část je věnována účetní závěrce společenství vlastníků a navrhuje vhodná řešení k problémům, jež se v praxi objevují. Klíčová slova: společenství vlastníků jednotek, bytová družstva, vlastníci jednotek, správa domu, účetnictví. ABSTRACT This bachelor s thesis deals with the way homeowners associations are established, the description and analysis of accounting methods and accounting procedures applied by homeowners associations and housing cooperatives. By analysing principles of homeowners associations funding, a theoretical framework of their accounting is derived. Further, the thesis deals with the difference between bookkeeping and taxation of income of housing cooperatives, homeowners associations and individual homeowners. The final section is devoted to financial statements of homeowners associations, addresses main issues encountered in practice and proposes possible solutions. Key words: homeowners associations, housing cooperatives, homeowners, condominium management, accounting.

OBSAH 1 ÚVOD 9 2 CÍL PRÁCE A METODIKA 10 3 TEORETICKÁ ČÁST 11 3.1 VÝVOJ PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU 11 3.2 VZNIK NOVÝCH FOREM PO PRIVATIZACI 12 3.2.1 SDRUŽENÍ S PRÁVNÍ SUBJEKTIVITOU 12 3.2.2 SPOLEČNOST S RUČENÍM OMEZENÝM 13 3.2.3 DRUŽSTVO 13 3.2.4 PŮVODNĚ VZNIKLÁ DRUŽSTVA A JEJICH PRIVATIZACE 15 3.2.5 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 15 3.3 ÚČETNICTVÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK A BYTOVÝCH DRUŽSTEV 23 3.3.1 ÚČETNÍ PŘEDPISY 23 3.3.2 ÚČETNÍ POSTUPY 24 3.3.3 ÚČETNÍ ZÁVĚRKA 26 3.4 DOTACE 27 3.5 DANĚ A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 29 3.5.1 DAŇ Z PŘÍJMŮ 29 3.5.2 DAŇ Z NEMOVITOSTÍ 30 3.5.3 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY 30 3.5.4 OSTATNÍ DANĚ 31 4 PRAKTICKÁ ČÁST 32 4.1 ÚČTOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 32 4.1.1 NÁKLADY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 32 4.1.2 VÝNOSY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 35 4.1.3 DOTACE NA TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ 36 4.1.4 PRONÁJEM SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU 37 4.1.5 MAJETEK 38 4.1.6 ZÁVAZKY 38 4.2 ÚČTOVÁNÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA 39 6

4.2.1 ÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ A VÝNOSŮ DRUŽSTVA 39 4.2.2 ROZDÍLY ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ DRUŽSTVA, SVJ 41 A JEDNOTLIVÝCH VLASTNÍKŮ 41 4.3 ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK TŘEBÍČ 43 4.3.1 ODSTRANĚNÍ CHYB V ÚČTOVÁNÍ A ZDAŇOVÁNÍ PŘÍJMŮ SVJ 47 5 ZÁVĚR 49 6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 51 7

ABECEDNÍ SEZNAM UŽITÝCH ZKRATEK ČSOB ČÚS IOP IPRM OBCHZ SVJ ZÚČ ZOVB ZDP Československá obchodní banka České účetní standardy Integrovaný operační program Integrovaný plán rozvoje měst Obchodní zákoník Společenství vlastníků jednotek Zákon o účetnictví Zákon o vlastnictví bytů Zákon o dani z příjmů právnických osob 8

1 ÚVOD Bydlení je pro mnohé z nás základní lidskou potřebou, avšak ještě donedávna nebylo vlastní bydlení úplnou samozřejmostí. V minulosti byly byty nedostatkovou komoditou, což přetrvávalo až do zhruba přelomu tisíciletí, kdy developerské firmy za pomoci bank, které poskytovaly výhodné úvěry a hypotéky, během krátké doby zahltily trh. Ale také slovo bydlení znamená pohodu, odpočinek, klid. Radost z toho, že tam kde bydlíme i vlastně žijeme a není to jen doslova prostor, kde trávíme volný čas, kde přespáváme, ale je to domov a ten je pro každého z nás to nejdůležitější v životě, je to místo, kde se lidé stávají rodinou, vychovávají děti, plánují svoji budoucnost. Svůj domov můžeme mít ve vlastním rodinném domě, nebo se můžeme rozhodnout zvolit bydlení v bytovém domě. Pro většinu z nás, kteří hledají vytoužený byt, je jedním z důležitých hledisek budoucí právní vztah k bytu, k dané nemovitosti. Většina kupujících již dlouhodobě preferuje byt v osobním vlastnictví oproti bytu ve vlastnictví družstva a netuší, co vůbec obnáší být majitelem bytové jednotky. Dohodnout se s ostatními na společných problémech a navíc vybrat ze svých řad ty, kteří jsou ochotni zastávat funkci statutárního orgánu a tak svůj volný čas zaměřit na starosti a zajištění fungování celého domu. Historie privatizace bytového fondu a vznik právnických osob jako nového vlastníka bytových domů sahá do počátku devadesátých let, kdy se původní vlastníci potýkali s mnoha problémy, nebyla dostatečná právní podpora, nebyly žádné zkušenosti, vznikal zákon o vlastnictví bytů a postupně se novelizoval, vznikaly první vzorové stanovy pro společenství vlastníků. Od té doby uběhlo téměř dvacet let, ustálily se právní normy, nabylo se spousty zkušeností se správou těchto vlastnických domů. Mnohé společenství vlastníků se zapojily do dotačních programů, celá sídliště nejsou jen šedý beton, ale v rámci dotací Panel, Zelená úsporám byla provedena revitalizace, tj. zateplení, výměna oken a vnitřní úpravy, výtahy a zmodernizovalo se opět bydlení. 9

2 CÍL PRÁCE A METODIKA Hlavním cílem práce je na základě analýzy financování společenství vlastníků jednotek stanovit teoretický rámec účtování, následně pak vyvodit obecný přístup účtování pro Společenství vlastníků jednotek Třebíč, který povede k odstranění chyb v účtování. Dílčím cílem je nalézt rozdíl mezi účtováním a zdaňováním příjmů družstva, společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků. Je totiž důležité při účtování a zdaňování těchto zmíněných subjektů rozlišovat, jedná-li se o družstvo, společenství vlastníků, či přímo vlastníky bytových jednotek. Účtování se liší účetními předpisy a postupy. Zdaňování příjmů se liší zdaněním právnické osoby a zdaněním fyzické osoby. Tato práce má identifikovat nedostatky a úpravy v tom smyslu, aby nedocházelo k chybám vznikajících nesprávným pochopením odlišností obou právních forem, jak společenství vlastníků jednotek, tak bytového družstva. Společenství vlastníků jednotek na rozdíl od bytového družstva nemá hlavní předmět činnosti podnikání a tím má odlišné účetní předpisy, účetní metody i účetní potupy, i když ve stanovách jak společenství vlastníků jednotek i bytového družstva mají předmět činnosti shodný, tj. správa domu a pozemku. Postup práce: 1. Studium literatury 2. Teoretický rámec účtování společenství vlastníků jednotek 3. Analýza financování společenství vlastníků jednotek 4. Porovnání rozdílů účtování a zdaňování družstva a společenství vlastníků jednotek Použitými metodami v bakalářské práci je metoda deskripce, která spočívá v popisu teorie vzniku nové právnické osoby a to společenství vlastníků jednotek a bytového družstva, rozdílností právních předpisů. Dále pak analýza shodných a rozdílných jevů a to hlavně v rozdílnosti jak účtování společenství vlastníků jednotek a bytového družstva, tak zdaňování společenství vlastníků, bytového družstva a jednotlivých vlastníků. Pak následuje syntéza zjištěných výsledků, kde na konkrétním společenství vlastníků jednotek budou zjištěné rozdíly v účtování a zdaňování příjmů 10

3 TEORETICKÁ ČÁST 3.1 VÝVOJ PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU Před vznikem společenství byly původními vlastníky převážně: - Bytová družstva - Obce - Jiné právní subjekty (např. nezprivatizované státní podniky, firmy vzniklé privatizací) - Fyzické soukromé osoby. Zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů došlo k odstátnění stávajícího státního bytového fondu, což byl první krok privatizace a do majetku obcí zdarma přešly bytové domy a pozemky tvořící s nimi jeden funkční celek. Marta Neplechová ve své knize Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z 1 uvádí, že obce se staly správci bytového fondu a tento krok pro většinu obcí znamenal velkou finanční zátěž. Obcím scházely finanční prostředky, protože v té době regulované nájemné nepokrývalo veškeré náklady spojené s provozem a údržbou domu a takto vzniklá situace vyžadovala zřízení organizace, která by toto problematiku byla schopna vyřešit. A tak se na základě obchodního zákoníku obecní a městské úřady pokusily najít řešení, takže zakládaly společnosti s ručením omezeným a tento trend je zachován dodnes zvláště u domů s velice lukrativními nebytovými prostory. Takto získané finanční prostředky jsou využity na pokrytí nákladů spojených s provozem domu. Jinou možností, které obce využily a tím se vypořádaly s nedostatečnou tvorbou finančních prostředků nutných ke správě domu, byl prodej bytového fondu nájemcům, kteří v těchto domech bydlí. Variantami, jak tuto situaci řešit byl buď prodej jednotlivých bytů nájemcům podle zákona o vlastnictví bytů, nebo prodej celých domů právnické osobě založené nájemníky, třetí možností pak byl prodej domů do podílového spoluvlastnictví nájemníků. 1 NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG, 2008. 361 s. ISBN 80-7263 -4583., str. 10. 11

Ukázalo se však, že první varianta, tedy prodej jednotlivých bytů jednotlivým fyzickým osobám podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, přináší vyšší náklady v podobě zpracování prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí, kterým se rozdělí dům na jednotlivé byty a jsou potom posuzovány jako jednotlivé nemovitosti s tím, že společné prostory a pozemky, na kterých nemovitost stojí, jsou rozpočítány poměrem jako podíl na společných částech domu. Dále jsou to smlouvy o převodu jednotlivým zájemcům a výsledkem je, že ne všechny bytové jednotky byly prodány a obcím tak zůstávají některé bytové jednotky dál ve vlastnictví. Výhodou je, že nájemník se přímo stává vlastníkem bytu. Druhá varianta, a to prodej celých domů právnické osobě založené nájemníky, se realizuje smlouvou o převodu, kde na jedné straně je vlastník a na straně druhé je právnická osoba, zpravidla družstvo, které je vytvořeno z řad nájemníků, kteří mají o koupi zájem a tvoří nadpoloviční většinu nájemců. V tomto případě odpadá prohlášení vlastníka a ocenění jednotlivých bytů. Tato varianta se jevila jako nejlepší možný způsob, ale co je nutné vzít v úvahu, je to, že zakladateli této právnické osoby jsou nájemci a zároveň mají i k těmto bytům nájemní vztah, což způsobilo mnohá nedorozumění, kdy se změnil jen pronajímatel. Družstvo může také vzniknout jen dočasně za účelem zakoupení celého domů a následně prodat byty nájemníkům. A zde nastává otázka, která varianta je lepší? Zda zvolit osobní nebo družstevní vlastnictví bytu. Výhodná pro nájemníky je koupě celého domu, zvláště pro ty, kteří nemohou byt zaplatit ihned a nevýhodná pro ty, kteří mají okamžité peněžní prostředky na zaplacení bytu a co je důležité pro rozhodnutí, že nekupují byt do vlastnictví, ale pouze podíl na celém domě. 1.července 2000 vstoupil v účinnost zákon č. 103/2000 Sb., který upřesňuje vznik společenství vlastníků a jeho zápis do obchodního rejstříku. 3.2 VZNIK NOVÝCH FOREM PO PRIVATIZACI 3.2.1 SDRUŽENÍ S PRÁVNÍ SUBJEKTIVITOU Formou právnické osoby, kterou si mohou nájemci zvolit je podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak novelou č. 509/1991 Sb., sdružení s právní subjektivitou. Dalším zákonem, který řeší občanská sdružení za účelem správy bytového domu je zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů. 12

Nevýhodou těchto sdružení je, že mohou vykonávat jen správu domu a nesmí být založeny za účelem podnikání, např. pronajímání nebytových prostor. 3.2.2 SPOLEČNOST S RUČENÍM OMEZENÝM Další formou právnické osoby je společnost s ručením omezeným ve smyslu obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (zvláště pak 105 až 153e). Společnost s ručením omezeným může být založena fyzickou i právnickou osobou, dále pak i jednou osobou a může mít pouze padesát společníků. Tato právnická osoba je vždy účetní jednotkou bez ohledu na výši obratu a vede účetnictví, kde právní úprava je dána zákonem o účetnictví, vyhláškou č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů a českými účetními standardy pro podnikatele. Společnost vzniká za účelem odkoupení bytového domu a jeho hlavní činností je pronajímání bytů společníkům a s tím související i služby spojené se správou domu. Marta Neplechová ve své knize Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z 2 uvádí, že nevýhodou zvolení této formy je složení vkladu, který pro každého společníka představuje 20 000 Kč, což nestačí na úhradu kupní ceny domu a tak dochází k upsání dalších vkladů, kdy vzniká celá řada komplikací s jejich úhradou a v neposlední řadě i ke změně ve společenské smlouvě a dalším nemalým problémem je změna společníka, kdy prodá byt a tím i svůj obchodní podíl. Praxe ukázala, že tato právní forma pro správu domů není tou vhodnou a v současné době se již nevyužívá. 3.2.3 DRUŽSTVO Více využívanou formou správy domu jsou družstva vzniklá po roce 1991 založena nájemci bytů v obecním či podnikovém domě k jeho koupi. Tato družstva mají jiný základ financování než družstva vzniklá před rokem 1991, což jsou stavební bytová družstva. Družstvo je založené stejně jako společnosti s ručením omezeným podle obchodního zákoníku, zvláště pak 221-260, kde je stanoveno: družstvo je společenství neuzavřeného počtu osob, založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb 2 NEPLECHOVÁ, Marta. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z včetně příkladů souvztažností. 4.aktualizované vyd. Olomouc: ANAG, 2008. 361 s. ISBN 80-7263- 4583., str.12. 13

svých členů. 3 Družstvo musí mít nejméně pět členů, což neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Do družstva mohou přistupovat i další členové a zároveň může docházet i k zániku členství dosavadních členů. Družstvo odpovídá za závazky svým majetkem a to nejen majetkem základním, ale celým svým majetkem a členové družstva neručí za jeho závazky. Členové mají však uhrazovací povinnost, která kryje ztrátu vzniklou z jeho hospodaření a tato povinnost nesmí být vyšší než je trojnásobek členského vkladu. Základní kapitál tvoří souhrn členských vkladů, k jejich splacení se členové družstva zavázali a podmínkou vzniku členství je splacení členského vkladu, tzv. základního členského vkladu. Zapisovaný základní kapitál je stanoven na dolní hranici 50 000 Kč. Obce nebo podniky prodávají nájemníkům bytové domy, kteří v těchto domech bydlí. Buď jim prodají celý dům nebo jednotlivé byty. Celý dům je prodán družstvu s tím, že nájemcičlenové družstva hradí pohledávky spojené s nákupem domu. Pokud je družstvo založeno maximálně 3 měsíce před koncem kalendářního roku, nemusí k 31.12. příslušného roku sestavovat účetní závěrku v souladu s 4 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Účetní závěrka následujícího roku bude mít o toto období více měsíců. 4 Výhodou družstev založených k privatizaci bytového fondu je, že jsou založeny větším počtem členů a tím jsou větší finanční zdroje jak pro koupi domu, tak i pro jeho správu. Nevýhodou je tak jako společnosti s ručením omezeným k problémům a komplikacím v rozhodovacích otázkách. Přeměna podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotky je v současné době docela často diskutovaným problémem a ve svém článku JUDr. František Lébl v časopise Byt magazín 5 k tomu poskytuje základní orientaci: zákon o vlastnictví bytů 5 odst. 6 upravuje, že podle něhož mohou vlastníci všech jednotek v domě formou notářského zápisu uzavřít 3 221 OBCHZ 4 VYŠTEJNOVÁ, Alena. Účetnictví bytových družstev. 1.vyd.Praha: Linde, 2009. 144 s. ISBN 978-80- 7201-790-4., str. 22. 5 LEBL, František. Přeměna podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotek. Časopis Praktik+Byt magazín, roč XVIII, č. duben 2013 str. VII. 14

dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Tento zpětný proces má za následek zánik vlastnictví jednotek a vznik podílového spoluvlastnictví, přičemž velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 3.2.4 PŮVODNĚ VZNIKLÁ DRUŽSTVA A JEJICH PRIVATIZACE Počátkem 90. let, zejména pak v roce 1992 zasahuje do bytového družstevnictví nový trend, a to vlastnické bydlení. Zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů ukládá povinnost převést byt jako jednotku do vlastnictví člena bytového družstva, tzv. nájemce, který měl povinnost vyzvat bytové družstvo k jeho převodu a lhůta pro tento převod byla stanovena do 31. 12. 1995, podmínkou bylo doplacení úvěru poskytnutého na jeho výstavbu. Většina členů tento termín splnila a pořádala o převod do osobního vlastnictví, termín pro uskutečnění však zvolila po řádném splacení původního úvěru na výstavbu. A tak dochází k tomu, že družstevní dům je prohlášením vlastníka zapsaného na katastru nemovitostí, rozdělen na jednotky. Dochází k tomu, že vznikají společenství vlastníků, ale zároveň některé byty jsou i nadále ve vlastnictví družstva. Až novelizací zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů dochází k právní úpravě: v družstvu se obvykle hlasuje podle zásady co člen, to hlas, kdežto ve společenství (které je právní novinkou z roku 2000) podle zásady co metr čtvereční podlahové plochy, to hlas. 6 Ve své práci bych se na tuto problematiku více zaměřila v kapitolách účetnictví bytových družstev. 3.2.5 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Společenství vlastníků jednotek je definováno legislativní normou, která je stěžejní a obsahuje právní rámec pro vznik a existenci této právnické osoby a tím je zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále je zákon o vlastnictví bytů ), v 9, odst. 1 je definováno jako: Společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství ) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat 6 Článek Realit. Autor JUDr. Dan Holubkov [online]. Dostupný na: http://www.realit.cz/clanek/cast-3-bytovadruzstva-od-lbd-pres-sbd-do-soucasnosti-casto-az-dosvj/ [citováno 28.12.2012] 15

se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu ), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. 7 Tento zákon upravuje: Vznik spoluvlastnictví jednotek Práva a povinnosti vlastníků jednotek, tj. bytů a nebytových prostor Vzájemné vztahy vlastníků jednotek Spoluvlastnictví společných částí domu Práva a povinnosti subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy A také některá práva a povinnosti při výstavbě bytů a nebytových prostorů. Dalším předpisem, který doplňuje zákon o vlastnictví bytů jsou vzorové stanovy podle zákona č. 322/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kde v čl. III je upraven předmět činnosti společenství: Správou domu se rozumí zajišťování: 8 Provozu domu a pozemku, Údržby a oprav společných částí domu, Protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, Revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu, Revizí s oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečným vybavením domu, Prohlídek a čištění komínů, Administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně 7 9, odst.1 ZOVB 8 Zákon č. 322/2000 Sb., nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Čl. III, odst. 1. 16

vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, Správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, Dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu. Podle 9, odst. 3 zákona o vlastnictví bytů: společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků Výše uvedený okamžik vzniku je konstitutivní. Do 31. 12. 2001 se dle 10 zákona zapisovalo společenství vlastníků jako právnická osoba do obchodního rejstříku. Od 1. 1. 2002 dle novelizovaného 10, odst. 1 do speciálního rejstříku vedeného příslušným soudem. Tento zápis je deklaratorní, nepovažuje se za okamžik vzniku této právnické osoby. K deklaratornímu vzniku jsou nutné postupné kroky, a to ustavující schůze společenství vlastníků, která se koná za přítomnosti notáře a je z ní pořízen notářský zápis. Ustavující schůzi je povinen svolat původní vlastník do 60 dnů po konstitutivním vzniku a jsou schváleny stanovy a voleny statutární orgány. Na základě konání ustavující schůze, kdy byly schváleny stanovy a zvoleny statutární orgány, se podává návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem. Od okamžiku konstitutivního vzniku právnické osoby až do okamžiku zvolení statutárních orgánů, vystupují vůči třetím osobám pouze jednotliví vlastníci jednotek jako samostatné osoby. Společenství vlastníků je specifická forma právnické osoby, která vznikla ze zákona bez předchozího projevu vůle jeho jednotlivých členů. Zákon o vlastnictví bytů řeší i situaci, kdy by se nesešlo shromáždění vlastníků a nedošlo k volbě orgánů společenství. Funkci orgánu společenství plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Vznik členství ve společenství vlastníků jednotek vzniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotek a toto nelze žádnou dohodou vyloučit. U ostatních vlastníků vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce. Členové společenství získávají spolu s vlastnictvím jednotky některá práva a také povinnosti dané zákonem o vlastnictví bytů a stanovami 17

společenství. Především se musí podílet na správě domu, a to v míře svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pokud si rozsah vlastníci neupraví jinak. Správa domu představuje hlavně správu, provoz a opravy společných částí domu a tomu také odpovídající předem určená výše finančních prostředků, které slouží k tomu, aby společenství bylo schopné pokrýt pokud možno veškeré předpokládané budoucí náklady. Každý vlastník také ručí za veškeré závazky společenství a to takovou mírou, která odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. A tady je důležité si uvědomit, že by všem vlastníkům nemělo být lhostejné, co se v objektu děje, měli by se zúčastnit schůzí a rozhodování. V článku Společenství vlastníků komunistické principy v tržních podmínkách, 9 Kateřina Trnková uvádí, že v současném tržním hospodářství se bydlení, což je základ pro každého člověka, mít svůj domov, opírá o myšlenku fungování komunistické společnosti a to, že když všichni mají všechno společné, spíš upadá než by vzkvétalo a o tom se přesvědčují také i někteří vlastníci bytových domů. Na svolaných schůzích je nedostatečný počet vlastníků, kteří nejsou oprávněni dle stanov rozhodovat o větších investicích a když už se sejde potřebný počet usnášeníschopných vlastníků, tak zase nemají zájem investovat do těch společných částí, které je netíží. Dalším problémem, který se objevuje, je vytvořit nový výbor. Ten původní již rezignoval, protože byla spousta starostí a stálé dohady s nezodpovědnými vlastníky. Oproti tomu, ale je zase spousta společenství vlastníků, která se o svůj dům starají s péčí řádného správce a jejich dům vzkvétá, využili a využívají možnosti dané státem v podobě různých dotací na úsporu tepla, dotací na částečnou úhradu úroků z úvěrů a tím mají správný odpovědnostní vztah k majetku. Společenství vlastníků má nejvyšší a výkonné orgány dle zákona o vlastnictví bytů a dále pak volitelné orgány, které vznikají dle specifických potřeb společenství. Jedná se o: Shromáždění vlastníků jednotek (dále jen shromáždění ) Výbor společenství (dále jen výbor ), pokud není zvolen výbor, pak vlastník jednotky je pověřen výkonem funkce shromážděním vlastníků (dále jen 9 TRNKOVÁ, Kateřina. Společenství vlastníků komunistické principy v tržních podmínkách. Časopis: bytová družstva SVJ správa domů, 2012, roč. IX, č. 3, str. 36-37. 18

pověřený vlastník ) Další orgány podle stanov. 3.2.5.1 SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění. První schůzi svolává původní vlastník a to nejpozději do 60 dnů po vzniku společenství. Na této schůzi je účasten notář, který pořídí notářský zápis, jenž obsahuje zápis o průběhu schůze, o volbě a složení orgánů společenství a o schválení stanov, které jsou jeho přílohou. Pokud se nesejde shromáždění vlastníků k volbě společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. 10 Obdobná situace nastává, pokud nejsou schváleny stanovy, v takovém případě se řídí společenství vlastníků stanovami, které vydala vláda ve svém nařízení č. 322/2000 Sb., a společenství se jimi řídí do chvíle, než schválí své vlastní stanovy. Podle zákona o vlastnictví bytů je důležité a tímto také specifické hlasování členů společenství o vybraných záležitostech na shromážděních vlastníků jednotek: Souhlas všech vlastníků je nutný pro: - Změnu účelu užívání stavby, - Změnu stavby. Tříčtvrtinová většina všech vlastníků je nutná pro: - Modernizace, rekonstrukce - Stavební úpravy Opravy společných částí domu pokud se výše nezmění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tříčtvrtinová většina přítomných hlasů je nutná pro: - Schválení a změna stanov 10 9, odst. 9 ZOVB 19

- Usnesení o věcech, jež jsou obsahem prohlášení vlastníka - Rozúčtování cen služeb - Uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám. V případě, že členy společenství jsou jen tři vlastníci, je nutný pro přijetí usnesení souhlas všech vlastníků. 3.2.5.2 VÝBOR Výkonným orgánem společenství vlastníků je výbor, složený z minimálně tří členů, kteří rozhodují o věcech týkajících se správy domu, pokud tato rozhodnutí není vyhrazeno shromáždění vlastníků. Výbor nebo pověřený vlastník je volen shromážděním vlastníků a jejich funkční období nesmí překročit 5 let a je určeno stanovami. Výbor zejména: Zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá za svou činnost. Na základě rozhodnutí shromáždění uzavírá smlouvy ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k realizaci oprav modernizací, rekonstrukcí, pojištění domu a zajišťuje dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Zajišťuje vedení účetnictví a předložení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů. Připravuje podklady pro jednání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění zprávu o plnění závazků ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí shromáždění. Zajišťuje řádné vedení písemností společenství. Sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby, včetně jejich vyúčtování a v případě záloh na služby i vypořádání. Výbor SVJ vymáhá jeho jménem plnění povinností uložených členům společenství dle 9a odst. 3. Podle 9 odst. 13 ZOVB je výbor oprávněn jednat jménem SVJ navenek ve všech věcech. Je tedy orgánem statutárním ve smyslu 20 odst. 1 ObčZ. Jako statutární orgán vystavuje v řízeních, ve kterých je dána aktivní nebo pasivní legitimace SVJ. Dle 9 odst. 11 ZOVB musí být výbor alespoň tříčlenný. Horní hranice počtu jeho 20

členů není v ZOVB stanovena. Lze tedy předpokládat, že bude určena shromážděním před volbou výboru. Je vhodné, aby výbor měl lichý počet členů. Dalšími náležitostmi rozhodování výboru je ze ZOVB nezabývá (upravuje je pouze u shromáždění). Obdobné postavení jako výbor má pověřený vlastník. 11 Výbor společenství vlastníků je povinen do 60 dnů od svého zvolení podat ke krajskému soudu návrh na zápis do tzv. rejstříku společenství vlastníků jednotek. K návrhu přikládají: Výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory; Notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi; Schválené stanovy společenství. 12 Následuje zápis do rejstříku, kde je zapsáno: Název společenství, jeho sídlo a identifikační číslo, Den vzniku společenství, Orgány společenství a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka. 13 3.2.5.3 HOSPODAŘENÍ SVJ Jak jsem uvedla v předešlé kapitole, společenství vlastníků vzniká za účelem zajištění správy společných částí domu a záležitostí s tím spojených, tj. správa, údržba a provoz společných částí domu, vedení účetnictví a zajištění společného rozhodování mezi členy společenství. Je-li SVJ právnickou osobou, která vznikla za účelem zajišťování správy domu, přičemž tato činnost nemůže být zisková, lze z toho dovodit, že cílem SVJ nemůže být dosahování zisku (jako např. u obchodních společností). Ani v případě, že má SVJ kromě příspěvků na správu domu a úhrad za služby od svých členů i jiné výnosy (např. úroky z bankovních účtů, peněžité sankce od dlužníků členů SVJ i jiných osob aj.), nemusí zisk vzniknout. V ZOVB ani 11 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla; aj. Praktický rádce pro Společenství vlastníků jednotek. 15. aktual. vydání, Praha: Verlag Dashofer, 2012. 1452 s., ISSN 20080905. část 3, díl 6, kapitola 3, str. 2-3. 12 10 odst. 2 ZOVB 13 10 odst. 1 ZOVB 21