ZNALECKÝ POSUDEK č. 50/15 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p. č. 86/5 - ostatní plocha, neplodná půda, zapsané na LV číslo 2239, katastrální území Škrovád, obec Slatiňany, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 25781/09-69 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.02.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 24.02.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p. č. 86/5 - ostatní plocha, neplodná půda, zapsané na LV číslo 2239, katastrální území Škrovád, obec Slatiňany, okres Chrudim a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Škrovád 538 21 Slatiňany Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Slatiňany Katastrální území: Slatiňany Počet obyvatel: 4 185 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.02.2015 za přítomnosti pana Linharta, tel. 606 261 398 a pana Macka, tel. 603 473 220, sousedů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 09.02.2015, LV číslo 2239, k.ú. Škrovád - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Fadrný Martin, Resselovo náměstí 77, Chrudim I, 53701 Chrudim Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Fadrný Martin Věcné břemeno (podle listiny) Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitá věc - pozemek se nachází v ulici U Lesa, vedle rodinného domu č.p. 97 v zástavbě rodinných domů. Jedná se o neoplocený, rovinatý, nezastavěný pozemek, který je z části užívaný jako příjezdová cesta k rodinným domům a jako skládka. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno V3 2725/1996 3.2. Věcné břemeno ze dne 14.12.2007-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 15,02 0,25 60 % 6,01 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 86/5 1 188,00 6,01 7 139,88 neplodná půda Jiný pozemek - celkem 7 139,88 Pozemek - zjištěná cena = 7 139,88 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] bříza 50 roků 1,00 ks Listnaté stromy I 32 410,- - 70 % 9 723,- 9 723,- borovice 30 roků 6,00 ks Jehličnaté stromy I 15 840,- - 70 % 4 752,- 28 512,- smrk 50 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy I 25 760,- - 70 % 7 728,- 7 728,- Součet: 45 963,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,000-4 -
Celkem - okrasné rostliny = 34 472,25 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 34 472,25 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno V3 2725/1996 Na pozemku vázne věcné břemeno služebnosti oprav a údržby vodovodní a plynové přípojky podle smlouvy V3 2725/1996. Pro ocenění bylo použito paušální částky z důvodu velmi obtížného zjišťování ročního užitku. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno ze dne 14.12.2007 Na pozemku vázne věcné břemeno chůze a jízdy a údržby a opravy kanalizační a vodovodní přípojky podle smlouvy ze dne 14.12.2007. Pro ocenění bylo použito paušální částky z důvodu velmi obtížného zjišťování ročního užitku. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 7 139,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 139,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 34 472,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 34 472,30 Kč Celkem 41 612,20 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno V3 2725/1996 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno ze dne 14.12.2007 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 20 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 21 612,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 21 612,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 7 139,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 139,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 34 472,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 34 472,30 Kč Celkem 41 612,20 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno V3 2725/1996 10 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno ze dne 14.12.2007 10 000,- Kč - 6 -
Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 20 000,- Kč 21 612,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 21 612,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 21 610,- Kč slovy: Dvacetjednatisícšestsetdeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno - 7 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej stavebního pozemku 787 m2 Sečská, Slatiňany 283 320 Kč (360 Kč za m2) Nabízím k prodeji pozemek 782 m2 v ulici Sečská ve Slatiňanech. Pozemek se nachází na hezkém a klidném místě, v sousedství nově vznikajících rodinných domů. Pozemek ve tvaru pruhu je územním plánem určen pro výstavbu rodinných domů. Veškeré inženýrské sítě jsou přivedeny na hranici pozemku. Při rychlém jednání cena 360,-kč /m2. Výhodná investice. Celková cena: 283 320 Kč za nemovitost Cena za m2: 360 Kč ID zakázky: 57863 Aktualizace: 03.02.2015 Plocha pozemku: 787 m2 2. Prodej stavebního pozemku 5 772 m2 Miřetice, okres Chrudim 225 108 Kč (39 Kč za m2) Prodej pozemku v obci Miřetice, v části obce "Na Kovárně". Pozemek je veden v KN jako orná půda, je neudržován a na pozemku jsou náletové dřeviny. Parcela se nalézá na okraji obci v území řídce zastavěném rodinnými domy, zem. usedlostmi a rekreačními objekty. Celková cena: 225 108 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) - 8 -
Cena za m2: 39 Kč Aktualizace: 13.02.2015 ID: 206778460 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 5772 m2 Komunikace: Neupravená 3. Prodej stavebního pozemku 2 613 m2 Hrochův Týnec, okres Chrudim 375 000 Kč (144 Kč za m2) Pozemky se nacházejí v klidné atraktivní lokalitě v blízkosti rybníka. Přípojky: el. 230/400V, veřejný vodovod a zemní plyn na pozemku - na hranici pozemku. Vynikající cena! Povolena výstavba RD na 1200m2. Celková plocha pozemků: 2613 m2. Celková cena: 375 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez právního servisu Cena za m2: 144 Kč Poznámka k ceně: bez právních služeb ID zakázky: HK12SL067 Aktualizace: 05.01.2015 Plocha pozemku: 2613 m2 4. Informace od objednatele - pozemek se nepodařilo opakovaně prodat za částku 210 000,- Kč Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 150 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování - 9 -
majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Fadrný Martin Věcné břemeno (podle listiny) Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcných břemen 170 000,- Kč Věcná břemena -20 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Stopadesáttisíc Kč 150 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu - 10 -
V Hranicích 24.02.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 50/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -