Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Historické stavby a jejich oceňování Bakalářská práce Autor: Ivana Domšová Bankovnictví, Oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Odborný konzultant: Prof. Ing. Arch. Karel Kibic, DrSc. Vlašim Červen 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Historické stavby a jejich oceňování zpracovala samostatně. Všechna použitá literatura a podkladové materiály jsou v seznamu literatury. Ve Vlašimi 30.6.2010 Ivana Domšová

Poděkování Chtěla bych poděkovat panu profesorovi Michálkovi za ochotu a pomoc při konzultacích s mojí bakalářskou prací. Dále bych ráda poděkovala panu Prof. Ing. Arch. Karlu Kibicovi, DrSc., a to za spolupráci s historickými stavbami, jeho rady a připomínky k mé bakalářské práci. Děkuji také své rodině, která mě po celou dobu studií podporovala.

Anotace Obsah mé bakalářské práce se skládá ze tří částí. První část je teoretická. Zde jsem se snažila zaměřit na prodej historických staveb a jejich problematiku ocenění. Uvádím příklad zámku Červené Janovice, který se v dnešní době prodává, jeho vývoj od vzniku do dnešní doby. Druhá část mé práce je praktická. Zde oceňuji rozestavěný rodinný dům a administrativní budovu. Ve třetí části se snažím analyzovat situaci nemovitostí v okrese Benešov a Vlašim, jak nabídku prodeje, tak nabídku pronájmů. Annotation My diploma thesis is devided into three parts. The first part is teoretical. I tried to focus on sales of historical buildings and problems of their evaluation. As an example I chose castle Červené Janovice which is on sale nowadays and I also introduced its history. The second part is practical. It contains my evaluation of deployed family house and administrative building. In the third part I tried to analyze situation of real properties in rural district Benešov and Vlašim. Both sale and rental proposals.

Obsah: ÚVOD... 1 I. TEORETICKÁ ČÁST... 2 1. KATEGORIZACE HISTORICKÝCH STAVEB... 2 1.1 Zařazení historických staveb do slohového období... 2 1.2 Památka na prodej... 6 1.3 Historie obce Červené Janovice... 6 1.4 Historie zámku Červené Janovice... 8 2. VLIV NA OCENĚNÍ... 13 2.1 Oceňování historické stavby... 13 2.2 Stát a Evropská Unie... 15 2.3 Pozitiva historické stavby... 18 2.4 Negativa historické stavby... 18 2.5 Metody ocenění... 19 3. PŘÍKLADY APLIKACE OCENĚNÍ... 21 3.1 Příklady památek na prodej... 21 3.2 Způsob ocenění... 23 4. PŘÍLOHY... 25 II. PRAKTICKÁ ČÁST... 27 1. TRŽNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU... 27 2. TRŽNÍ OCENĚNÍ ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY... 48 III. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 64 ZÁVĚR... 73 POUŽITÁ LITERATURA... 74

Úvod Jako téma bakalářské práce jsem si vybrala historické stavby a jejich ocenění. Zvolila jsem si jej, protože mám blízký vztah k architektuře a památkám. Zámek Červené Janovice je památka na prodej a já se v práci snažím přiblížit problematiku ocenění obecně a zároveň také možný způsob, jak se může ocenit zmiňovaný zámek. Celá práce je kromě úvodu a závěru rozčleněna do třech dílčích kapitol - teoretické části, praktické části a analytické části. Tyto kapitoly se následně člení do podkapitol tematicky se vztahujících k vytyčenému tématu práce. Cíl bakalářské práce je prostý. Po zvolení objektu, který je na prodej, bych ráda poskytla praktický průřez problematikou oceňování historických objektů. V první teoretické části se snažím rozepsat oceňovanou nemovitost na prodej. U zámku Červené Janovice seznámím čtenáře s obcí a posléze se věnuji danému objektu. Poukazuji na problematiku ocenění podobných historických památek a její obtížnost. Dále uvádím nejrůznější faktory, které mají na ocenění vliv, a příklady památek, jež jsou také na prodej a mají stejný problém jako Červené Janovice. V druhé praktické části se zabývám vypracováním dvou odhadů. První odhad je rozestavěný rodinný dům v obci Vracovice. Výsledek práce bude použit jako jeden z podkladů pro získání úvěru od České Spořitelny. Druhý odhad je administrativní budova ve Vlašimi. Zde zjišťuji obvyklou cenu nemovitosti. V poslední analytické části zpracovávám analýzu trhu ve Středočeském kraji u města Benešov a Vlašim. Tato města jsem si vybrala, protože se nachází v blízkosti mého bydliště. Snažím se zde porovnat jak prodejní, tak nájemní ceny nemovitostí na trhu. 1

I. Teoretická část 1. Kategorizace historických staveb 1.1 Zařazení historických staveb do slohového období Středověk - Předrománské období (6. 10. století) Dělí se na: doba merovejská doba karolinská doba vrónská Toto období je důležité z hlediska vzniku prvních státních útvarů a po stránce architektonické v propracování bazilikálního typu obohaceno v Kryptu pod presbyteriem (kněžištěm), druhý chór (západní) druhou příčnou loď, vchoz kolem presbyteria a westwerk (západní průčelí zvýrazněné věžemi). Nejvýznamnější stavbou je centrální kaple v Cáchách s oktogonální lodí a šestnáctiúhelným vnějším pláštěm. - Románské období (11. 12. století) Vývoj románské architektury byl neobyčejně složitý a mnohoproudý. Stavebními druhy byly ve většině případů hrady, kláštery, kostely, první města. Románské konstrukce byly tvořeny ze zdiva z kvádříčků, z klenby valené, křížové, klášterního oblouku půlkruhového, portálů ústupkových nebo předsazených, okna byla dvoj- či vícenásobná sdružená, sloupy v různých proporcích. - Gotické období (12. 15. století) Dělí se na : doba raně gotická (přemyslovská) doba vrcholně gotická (lucemburská) doba pozdně gotická (jagellonská) 2

Název gotika vznikl v době pozdní renesance ve Francii, název (hanlivý sloh barbarských gótů) mu dal architekt Filarete. Vrcholný středověk se projevil ve výstavbě co možná nejkrásnějších chrámů jako domů božích (primární byla duchovní náplň). Novověk - Renesance (1500 1600) - Baroko (1600-1800) 19. století - Klasicismus a Empír (1780-1850) Novoslohy - Novorománský - Novogotický Návrat ke gotice a románskému slohu byl zaznamenán v 19. století a trval v podstatě až do jeho konce. - Novorenesance Novorenesance převažovala u obytných a veřejných staveb. - Novobaroko Novobaroko mělo několik fází. Druhé baroko se týkalo výzdoby interiérů. Třetí baroko se datovalo k 80. letům devatenáctého století, navazovalo na restaurování významných druhů staveb. Koncem 19. století dochází k míšení architektonických forem na jedné a téže stavbě eklektismus. Do architektury pomalu pronikaly nové železné a betonové konstrukce. 20. století - Secese Secese popřela historické formy a usilovala o vytvoření forem nových. Secese chápe sloh jako otázku formy a historické formy nahrazuje formami měkkého, 3

biologického charakteru. V letech 1905-1920 byla secese vystřídána individualistickou modernou. - Moderna - Kubismus - Tradicionalismus - Funkcionalismus Dále byl zaznamenán: novoklasicismus, socialistický realismus, postmodernismus, brutalismus, dekonstruktivismus. Památková péče Platí zákon 20/1987 o státní památkové péči, od 1.1.2007 byl novelizován. Památkové kategorie: - jednotlivé objekty kulturní památky - národní kulturní památky - památkové soubory - památkové areály památkové rezervace městské (MPR) nyní 40, Praha, Č.Krumlov, Telč, Slavonie, Kroměříž aj; vesnické (VPR) nyní 60 (také jsou archeologické rezervace) - památkové zóny městské (MPZ) 254; vesnické (VPZ) 217 a krajinné 19 - památky světové Památky UNESCO V roce 1972 přijala generální konference UNESCO v Paříži Úmluvu o ochraně světového kulturního a přírodního dědictví UNESCO. Tento dokument vytváří systém mezinárodní ochrany kulturního a přírodního dědictví výjimečné univerzální hodnoty, které by měly být zachovány pro budoucí generace. Česká republika se připojila k UNESCO 22. února roku 1993. V České republice je v současné době 12 památek, které byly zapsány na seznam Organizace Spojených národů pro výchovu, vědu a kulturu (UNESCO). 4

1. Historické jádro Prahy 2. Historické jádro Kutné Hory s kostelem sv.barbory a katedrálou Panny Marie v Sedlci 3. Vesnice Holašovice 4. Historické jádro Českého Krumlova 5. Historické jádro Telče 6. Poutní kostel sv.jana Nepomuckého na Zelené hoře u Žďáru na Sázavou 7. Židovské město a bazilika sv. Prokopa v Třebíči 8. Zámek v Litomyšli 9. Vila Thugendhat v Brně 10. Lednicko - Valtický areál 11. Sloup Nejsvětější trojice v Olomouci 12. Zámek a zahrady v Kroměříži obr. 1 Mapa památek UNESCO 1 1 Mapa byla uveřejněna na internetových stránkách www.czech-unesco.cz 5

1.2 Památka na prodej Ve své práci se hodlám zaměřit na zámek Červené Janovice. Objekt, který jsem viděla v pořadu České televize Památky na prodej, leží v blízkosti mého bydliště. Rozhodla jsem se proto věnovat pozornost právě jemu. Pokusím se rozepsat, jak vznikala celá obec Červených Janovic a zámek. Zároveň zde uvedu, jak se dá tento zámek ocenit, a zmíním nejrůznější vlivy působící na jeho ocenění. 1.3 Historie obce Červené Janovice Urbanistický vývoj Červené Janovice 2 leží severovýchodně pod plochým vrcholem táhlého hřbetu, jímž zvlněná krajina severně od Sázavy přechází do otevřené rovinaté krajiny středního Polabí. Janovický kopec je s pahorkatinou Posázaví spojen plochým sedlem na němž byl mapa 1 vybudován bezpřítokový rybník Kaltov. Vlastní Červené Janovice vznikly při pramenné oblasti Janovického potoka, který odtéká k severovýchodu až severu a nad Koroticemi ústí do Opatovického potoka. Obec Červené Janovice Od Kutné Hory jižním směrem ve vzdálenosti 14,5 km je rozloženo městečko Červené Janovice (znak města na obr. 2), do 18. století zvané Janovičky. Městečkem prochází státní silnice z Čáslavi do Zruče nad Sázavou, která byla otevřena v roce 1829, a další z Kutné Hory do Ledče nad Sázavou, jež byla postavena v roce 1887 stavitelem Vepřkem z Malešova. Kutná Hora a Červené Janovice mají v historii mnoho obr. 2 společného. Například spor Mikuláše Dačického s vdovou po Felixu Novohradském z Kolovrat, který byl majitelem panství Janovičky. Spor byl projednáván téměř 30 let. V roce 1724 zakoupila Kutná Hora Janovické panství od hraběte Arnošta z Thürheimu 2 Červené Janovice leží ve středních Čechách nedaleko Kutné Hory viz. Mapa 1 6

a stala se patronem městečka i farnosti. S její pomocí byla v roce 1843 vystavěna škola, v roce 1906 radnice a v roce 1909-1911 nový kostel. Znak obce Červených Janovic je skoro stejný jako znak Kutné Hory, ale bez alegorických postav. V okolí Červených Janovic se dále nachází rybníky: Karlůvek, Katlov s velkou rekreační oblastí, Pohan, Nedovedlo, Březinský, Zápona, Kukla. Kostel Jednou z dalších dominant obce Červené Janovice je novorománský kostel. Původně byl vystavěn v gotickém slohu. Při opravách v roce 1875 byla nalezena původní gotická kamenná okenní ostění a také okno za oltářem mělo původní gotický tvar. Kostel byl malý. Předpokládá se, že původně zde byla kaple, z níž vznikl presbytář. Později byla přistavěna loď chrámu a věž. V současnosti jsou ve věži tři zvony z roku 1947. U kostela stávala také kostnice, která byla zrušena v roce 1904. V roce 1902 se podal návrh na zásadní přestavbu starého kostela. Povolení bylo vydáno až v roce 1908. Plán v novorománském slohu zhotovil Matěj Krch a výstavbu převzal stavitel Čeněk Dajbych. Rozloučení se starým kostelem a poslední služby Boží byly vykonány dne 21. února 1909, nový chrám byl vysvěcen 15. října 1911 biskupem Th.Dr. Josefem Doubravou. Tvrz V Červených Janovicích stávala od dávných dob i tvrz. Janovická tvrz byla založena před rokem 1374 v severní části vsi. V budovách dnešního zámku se z ní dochovalo obvodové zdivo paláce v zadním, tj. severním křídle. K zámku patřil na jihu dvorek, z jehož ohrazení se zachovala jen část na západní straně. Z této doby se dochoval i prostorný valeně klenutý sklep vybudovaný pod palácem. Tvrz byla obehnána mohutným vodním příkopem, který je v terénu dobře patrný dodnes. Potvrzuje to most, valy a jiné pozůstatky u nynějšího zámku, který stojí na stejném místě. Podle různých pramenů byla tvrz roku 1600 přestavěna štukatérem Karlem Bretanim z Vlach na honosný zámek. Později však nebyl dlouhou dobu udržován a dnes již nepřipomíná bývalou okázalost a nádheru minulých časů. 7

Současnost V dnešní době vlastní Červené Janovice svoji samosprávu, poštu, školu, několik obchodů a restaurací. Největší firmou s největším počtem pracovních míst je v současné době zemědělská společnost Agro Podlesí, a.s., která obhospodařuje 4 tisíce hektarů zemědělská půdy v okolí. Zaměřuje se na pěstování obilovin, brambor a řepky, z živočišné výroby na výrobu mléka, chov prasat a skotu. Obyvatel: 718 Obce: Lány, Vilémovice, Zhoř Rekreační osada: Katlov Osady: Phov, Chvalov, Zadní 1.4 Historie zámku Červené Janovice Popis zámku Je to čtyřkřídlá jednopatrová budova uzavírající nevelké nádvoří s kašnou. Na jižní a západní straně se křídla otevírají do nádvoří arkádou. Hlavní vstupní jedenáctioké průčelí s asymetricky umístěným portálem je obráceno k jihu. Budova je zastřešena valbami. Nárožní rivality mají samostatné jehlanovité střechy. Kolem zámku jsou zbytky vyzděného příkopu. To vše dodává zámku vzhled pevnosti. Z uměleckého hlediska jsou v budově cenné zbytky gotických arkád a raně barokní úprava vstupního průčelí. Zbytky barokní štukové výzdoby v interiérech prvního patra byly překryty novými nižšími stropy. obr. 3 8

Půdorys zámku obr. 4 Historie zámku V dřívějších dobách, za vlády Karla IV., stávala na místě dnešního zámku gotická vodní tvrz ve vlastnictví bratrů Ješka, Zdeňka a Mojka ze Soutic. Janovická tvrz byla založena přibližně před rokem 1374 v severní části vsi. V prostorách dnešního zámku se z ní dochovalo obvodové zdivo paláce tvrze v obr. 5 zadním, tj. severním křídle, k paláci patřil i dvorek, který ležel u jeho jižní části, z jehož ohrazení se zachovala pouze část na západní straně. 9

obr. 6 Za Bohuslava Janovského ze Suchotlesk koncem 15. stol. vznikla nejspíš uzavřená čtyřkřídlá dispozice s nepravidelným severozápadním nárožím a úzkými hranolovými nárožními bastiony po bocích vstupního průčelí. Zde se z původní tvrze zachovaly tři gotické arkády, nyní zazděné, a zbytky kleneb přilehlých místností. Přestavba se vyvíjela nejprve vyzdvižením přes 40 metrů dlouhé čelní části, mezi níž a starou tvrz byl vložen široký spojovací nádvorní trakt, otevřený v přízemí trojicí lomených arkád. Do jižní části prostoru pod arkádami s křížovou hřebínkovou klenbou směřují dva portálky s bohatou goticko-renesanční profilací. Přilehlé prostory mají velké klenby s výsečemi. Hlavní vstup byl opatřen půlkruhovým portálem. Na západní straně průčelí se v patře dochovalo několik oken s přímými nad a podokenními římsami, opatřenými gotizující přetínavou profilací. Za Litmíra Viduny Obyteckého byla podniknuta roku 1660 raně barokní přestavba. Této přestavby se účastnil stavitele C. V. Brentaniho, který se převážně soustředil na úpravu hlavního průčelí pomocí štukového členění, bohatou štukovou výzdobu stropů v prvním patře a vytvoření pravidelného nádvoří, do něhož se všechny strany otevíraly třemi osami pilířových arkád. V době 1671 se tvrz popisuje jako nově vystavěná, s klenutým přízemím a dostatkem pokojů k bydlení, komor a sklepů. Tato podoba zůstala zámku až do druhé poloviny 19. století. V zámku byl také umístěn pivovar a sladovna, které byly po r. 1900 zrušeny. Pro špatný stav bylo r. 1918 zbořeno severovýchodní nároží, které se nahradilo jen užší částí východního křídla a později vestavěnými kůlnami. Zámek tehdy dostal podobu, kterou si po úpravách fasád a části interiérů z roku 1918 a let 1940-41 uchoval až po dnešek. Do poloviny osmdesátých let 20. věku v něm byly umístěny byty, knihovna a hostinec. Poté měl být objekt vystěhován a rekonstruován na školu v přírodě. Na počátku devadesátých let byly obcí prostory využívány pro obřadní síň, pohostinství a soukromé byty. V roce 2002 koupí přešel objekt do rukou soukromého majitele. Nyní je celá tato stavba na prodej. 10

Držitelé Janovic a jejich postup a změny zámku Roku 1374 zde měl majetek Ješek z Janovic. Roku 1383 spolu s Ješkem vlastnili Janovice i jeho bratři Zdeněk a Mojek. Roku 1390 patřila část Janovic Zdeňkovi a Joštovi ze Soucit, kteří získali po r. 1393 celou ves. V době husitské náležely Červené Janovice Joštovi synovi Aleši ze Soutic, který se stal předkem rodu Janovských ze Soutic. Roku 1482 získal Janovice Petr se Suchotlesk (předek rodu Janovských ze Suchotlesk) od Jana Janovského ze Soutic. Od r. 1513 náležely Janovice Petrovu synovi Bohuslavovi. První výslovná zmínka o existenci janovické tvrze je až z r. 1532, kdy ji od Jana Pařízka z Pařízku koupil Adam z Říčan. Roku 1550 postoupil Adam z Říčan Janovice Markvartovi Stranovskému ze Sovojovic a ten již o rok později prodal tvrz, ves s dvorem a osmi dalšími vesnicemi bratřím Adamovi, Jindřichovi a Kryštofovi Budovcům z Budova. Roku 1567 prodal Adam Budovec janovické panství Janu Chlumovi z Chlumu. Po něm drželi statek až do r. 1646 Kolovratové. Na přelomu 16. 17. stol. došlo k přestavbě renesanční tvrze. Roku 1646 prodal Zbyněk Leopold Libštejnský z Kolovrat Janovice Aleně Markétě Obytecké z Ležan, provdané za Litmíra Vidunu Obyteckého z Obytec. Za manželů Obyteckých došlo v r. 1650 1660 k přestavbě renesanční tvrze v barokní zámek. Plány přestavby vypracoval italský stavitel Carlo Brentani. V té době byly Janovice (Janovičky) součástí skytického panství zahrnujícího jedno městečko a 17 vesnic. Roku 1671 se synové Litmíra Viduny rozdělili o otcovskou pozůstalost a Janovice dostal Jan Václav Viduna. Janovice s 11 vesnicemi se staly samostatným statkem. Jan Václav Viduna Obytecký sídlil v Janovicích až do své smrti r. 1707. Roku 1715 tři jeho synové si majetek rozdělili a Janovice připadly Josefu Arnoštovi Obyteckému. Roku 1715 Josef Arnošt Obytecký prodal janovické panství hraběti Františku Arnoštovi z Thürheimu. Od něho zámek, dvůr a městečko Janovice s devíti vesnicemi koupilo město Kutná Hora. 11

Po připojení zámku ke Kutné Hoře přestal být zámek panským obydlím, byl změněn v kanceláře a byty úředníků. V části zámku byl též umístěn pivovar a sladovna. Město se o něj vůbec nestaralo. Roku 1900 byl zrušen pivovar a sladovna. Roku 1918 bylo sneseno severovýchodní nároží a přestavěno severní a východní křídlo zámku, přičemž zmizel i barokní ráz. Roku 1940 1941 došlo k větším opravám zámecké budovy, zvláště jejího jižního vstupního traktu. Do poloviny 80. let byly v zámku umístěny byty, místní lidová knihovna a pohostinství. V polovině 80. let byla zahájena úprava objektu na školu v přírodě pro obvodní školskou správu Praha 10. V dnešní době se prodej zámku vyjednává s novým majitelem. Katastrální mapa Červených Janovic mapa 2 12

2. Vliv na ocenění 2.1 Oceňování historické stavby Historické stavby se nedají celkově ocenit podle předepsaných pravidel či metod. Každá historická stavba je jedinečná, umělecky skoro finančně neocenitelná a hlavně originální. Tyto stavby si nejsou ničím podobné. Komerční využití těchto staveb je zcela výjimečné a ojedinělé. Oceňuje-li znalec historickou budovu, většinou se soustředí na svou intuici. Z hlediska ocenění stavebního stavu se tak děje podle toho, z jakého materiálu je budova konstruována, jak je kvalitní a jaké je její stáří.. Co se historického hlediska týče, závěrečná hodnota objektu je diskutabilní. Proto je oceňování těchto staveb velmi komplikované. Důležitým faktorem při oceňování je země, ve které k aktu dochází. V každé zemi se na problematiku nahlíží jinak. Jak na jedinečnost, tak na historický původ staveb. Například Evropané si zakládají na tom, že čím starší je nemovitost, tím z uměleckého hlediska stoupá její cena, a důležitá je i její originalita. Japonci například své pamětihodné stavby každých sto let staví znovu a taková stavba má pro ně stejnou hodnotu, jako by tam stála 1000 let. Umělecká díla mají v oblasti oceňování obdobné postupy. Existují ale další faktory, které mají na ocenění vliv. Diskutovat se dá o věhlasu autora a o jeho uměleckém stylu. V totalitních režimech jsou např. vysoko ceněny sochy politických vůdců, které by v demokratických režimech na trhu neuspěly. Znalců, kteří se zabývají podobnými druhy ocenění, je v současnosti málo. Ocenění zámku z uměleckého hlediska (původní popis památkáře) Myslím si, že zámek Červené Janovice není z uměleckého hlediska nějak zvlášť hodnotná stavba, ale svojí komplikovaností je velice zajímavá. Je to stavba ze 14. století, jde o bývalou vodní tvrz přestavěnou na renesanční zámek. Později byl celý objekt rekonstruován ve stylu raného baroka. Jsou zde dochovány pozůstatky středověkých etap. Faktory, které ovlivnily snížení ceny, nejsou zcela jasné. Zámek je prakticky bez využití a několik let chátral. Zároveň na něm nebyly provedeny žádné úpravy. Naopak faktorem zvyšujícím cenu by mohla být neobvykle umístěná kašna s trojicí kachniček, která leží uprostřed nádvoří. V západním křídle se pak zachovaly 13

rozsáhlé středověké fragmenty (tři zazděné lomené arkády). Do jižní části prostoru pod arkádami s křížovou hřebínkovou klenbou vede dvojice portálů, pravoúhlý a půlkruhový, s bohatou goticko-renesanční profilací. Hlavní vstup byl opatřen půlkruhovým portálem a další prvků. Omítky na zámku jsou barokní, ale v dobrém stavu. 3 Ocenění zámku ze stavebního hlediska (původní popis statika) Ze stavebního hlediska je zámek v uspokojivém stavu. Díky tomu, že objekt pochází ze 14. století, je jeho konstrukce velmi kvalitní, potřebuje pouze mírně poopravit. Cihelné zdivo z doby barokní přestavby je ve výborném stavu. Jsou zde patrné známky neudržovanosti. Opravit by se měl celý objekt. Dalším faktorem důležitým z hlediska ceny nemovitosti je, že zámek očividně trpí vlhkostí. Problémem ovšem není vodní příkop, který je zbudován kolem zámku. Důvodem je zchátrání v důsledku špatné nebo dokonce žádné péče o objekt. Dešťová voda zatéká do stěn a fasády a zůstává v nich. Za uplynulá léta se celá stavba znatelně poničila. Jedině krov je v uspokojivém stavu, protože je dobře dimenzován a je oddělen od stropu. Zároveň jsou ve velice dobrém stavu stropy, které neutrpěly žádné vážné statické poruchy. 4 Dodatečné informace : Pozemek je částečně zasíťován Kanalizace: jímka, kanalizace pouze na dešťovou vodu možnost připojení čističky s odtokem do dešťovky Voda: studna + vodovod ve výstavbě Plyn v obci: ne Elektřina: 220/380V na pozemku je trafo stanice Zámek je kulturní památka památkově chráněná budova Plocha pozemků je asi 6065 m2 (zastavěná plocha 1100 m2) Užitné plochy hrubý odhad: sklep: 200 m2, 1.NP 800 m2, 2.NP 800 m2, podkroví možno využít (600 m2) Zámecký rybník: 150 m od domu (patří Městu Kutná Hora) 3 Ing. Arch. Karel Kibic 4 Ing. Jan Vinař 14

2.2 Stát a Evropská Unie Jednou z mnoha povinností státu je chránit kulturní památky jako součást kulturního dědictví dle zákona č. 20/1987 o státní památkové péči. Majitelům kulturních památek tento zákon ukládá povinnosti, ale definuje i možnosti poskytnutí finančních prostředků na jejich opravu. Tento vlastník je povinen na vlastní náklad pečovat o její zachování, udržovat ji v dobrém stavu a chránit ji před ohrožením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením. Tuto povinnost má také ten, kdo kulturní památku užívá nebo ji má u sebe. I ten, kdo není vlastníkem kulturní památky, je povinen si počínat tak, aby nedošlo k jejímu poškození. Financování a obnovy památek Na zvýšené náklady spojené se zachováním nebo obnovou může vlastníkovi kulturní památky ze svých rozpočtů přispět obec, kraj nebo Ministerstvo kultury ČR. Každý krajský úřad má pro poskytování finanční podpory svoje vlastní podmínky a termíny. O příspěvek se musí požádat písemnou formou žádosti s odůvodněním. Příslušný odbor poté vydá po provedeném správním řízení rozhodnutí, zda dotaci poskytne či nikoli. O finanční podporu může vlastník památky také požádat stát. V tom případě o žádosti rozhodne Ministerstvo kultury, ale jen tehdy, že je společenský zájem o zachování takové památky. Ministerstvo kultury má specializované programy na tyto dotace. Jako první program je péče o vesnické památkové rezervace, vesnické památkové zóny a krajinné památkové zóny, které se snaží o podporu obnovy a zachování zejména lidové architektury. O příspěvek z programu mohou zažádat všechny typy vlastníků. Dále existuje program regenerace městských památkových rezervací a městských památkových zón. Snaží se o podporu na obnovu kulturních památek, nacházejících se v historických částí měst, které byly prohlášeny za městské památkové rezervace. Dalším programem je záchrana architektonického dědictví. Snaží se o podporu na obnovu kulturních památek, které tvoří nejcennější součást našeho dědictví, jako jsou např. hrady, zámky, kláštery, kostely a historické zahrady. A jako poslední je havarijní program, který poskytuje finanční příspěvky na záchranu nemovitých kulturních památek a zabezpečuje nejnaléhavější opravy. 15

Peníze poskytnuté od Evropské unie České památky mohou ze strukturálních fondů Evropské unie v příštích šesti letech získat zhruba až sedm set miliard korun. Podmínkou je, aby byly ekonomicky využity. Ministerstvo kultury pomohlo ve spolupráci s kraji a obcemi připravit osmnáct komplexních projektů. Jedná se o Národní kulturní památky nebo památky zapsané na seznamu UNESCO. Mezi vybranou osmnáctkou, která má podpořit cestovní ruch a rozvoj služeb, je například hřebčín v Kladrubech nad Labem nebo technická památka Vítkovické železárny. Tato osmnáctka má podpořit cestovní ruch a rozvoj služeb. Na realizaci těchto projektů by se měly podílet stát, kraje, obce, ale i univerzity, neziskové organizace nebo zájmové sdružení právnických osob. Na rozpočet přispěje Evropská unie z 85% a na stát tedy zbývá 15%. 5 Pojmy a jejich definice Kulturní památky - dle zákona č. 20/1987 o státní památkové péči jsou jimi nemovité a movité věci nebo jejich soubory, které jsou významnými doklady historického vývoje, životního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob až do současnosti, projevem tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti a nositelem hodnot historických, uměleckých, vědeckých a technických, nebo které mají přímý vztah k osobnostem a historickým událostem. Nemovité kulturní památky - jsou například hrady a jejich zříceniny, zámky, tvrze, kostely, kláštery, kapličky, stavby lidové architektury a zemědělské usedlosti, městské obytné domy a paláce, radnice, městská opevnění a jejich jednotlivé dochované části, jako jsou hradby a brány, dále staré továrny a jiná technická díla, historické zahrady a parky nebo pozemky s významnými archeologickými nálezy. Movité kulturní památky - patří sem především díla starého malířství, sochařství a uměleckých řemesel, tvořící soubory vybavení zejména na hradech a zámcích a v církevních stavbách, předměty venkovské hmotné kultury a historické knihovny, strojní zařízení ve starých továrnách, elektrárnách a podobně. V České republice je chráněno více než 42 tisíc nemovitých kulturních památek a téměř 850 tisíc movitých kulturních památek. Národní kulturní památka za národní kulturní památky prohlašuje vláda ČR kulturní památky hodnocené jako nejvýznamnější součást národního kulturního 5 Financování obnovy památek. [online]. [citováno 21. 6. 2010]. Dostupný z WWW: http://www.asbportal.cz/analyzy/premena-funkcii-rekonstrukcie/financovani-obnovy-pamatek-154.html. 16

bohatství neboli národního kulturního pokladu. Jsou to například Pražský hrad, hrad Karlštejn, klášter Kladruby, zámek Český Krumlov, hora Říp s rotundou sv. Jiří, zámek Litomyšl, poutní kostel sv. Jana Nepomuckého na Zelené hoře (u Žďáru nad Sázavou), slovanské hradiště v Mikulčicích, zámek Kroměříž s Podzámeckou a Květnou zahradou, Valašské muzeum v přírodě v Rožnově pod Radhoštěm nebo kamenouhelný důl Michal v Ostravě-Michálkovicích. Národními kulturními památkami nejsou jen nemovitosti, ale třeba též české korunovační klenoty. Památkový objekt objekt prohlášený za kulturní památku. Obnova kulturní památky činnost, resp. nástroj pro zachování kulturní památky a podle zákona o památkové péči každá údržba, oprava, rekonstrukce, restaurování nebo jiná úprava kulturní památky nebo jejího prostředí. Za tuto jinou úpravu kulturní památky se považuje modernizace budovy při nezměněné funkci nebo využití kulturní památky a dále její nástavba nebo přestavba. Postup vlastníka památky při její zamýšlené obnově pevně stanoví zákon o památkové péči a jeho prováděcí vyhláška. Zhodnocení či oživení kulturní památky pojem zhodnocení památky je oficiálním termínem mezinárodních dokumentů, avšak nedefinovaným. Často se používá též termín oživení památky, který zní, a také je z toho důvodu v některých souvislostech upřednostňován, méně exaktně a ekonomicky. Podmnožinou tohoto termínu by mohly být další čtyři pojmy, a to: reanimace, tj. proces, kdy památka získává zcela novou funkci a jakoby začíná žít novým životem. Příkladem může být jízdárna zámku Hluboká upravená na Jihočeskou galerii. Resuscitace, tj. (jak již z pojmu vyplývá) proces, kdy památka vstává z mrtvých a nejenže je obnovena její dřívější funkce, ale také zanedbaná podoba. Často při resuscitaci dochází k rozsáhlým opravám a úpravám, které by měly být prováděny skutečně citlivě a odborně. Takto se to možná podařilo novodobým majitelům zámku Dětenice ve Východních Čechách. V jednadvacátém století je objekt kromě zpřístupnění interiéru i parku či pronájmům k nejrůznějším účelům např. také znovu využíván k vaření a prodeji piva, navíc podle původní receptury a částečně dokonce s použitím původního vybavení. Oživení památky - může mít nakonec i podobu tzv. regenerace, tj. dlouhodobého procesu péče o památku v souvislosti s technickými podmínkami a změněnými potřebami hospodářského a společenského života. Regenerace památek je vlastně nástrojem, kterým má být zachování památek v České republice zabezpečeno. Často slýcháme o regeneraci městských památkových zón, za všechny můžeme zmínit 17

například známý případ města Telče. V opravených domcích lemujících náměstí je dnes umístěna spousta obchůdků, míst k posezení anebo jsou přízemí bez dalšího využití obývány stejně jako vyšší patra. 6 2.3 Pozitiva historické stavby Nejprve si položíme otázku, zda je výhodou či nevýhodu, když je nemovitost památkově chráněná. Většinou je pravda někde uprostřed s tím, že se liší případ od případu. Poloha v obci větší část komerčně atraktivních a historických staveb je umístěna v historických jádrech měst. Oproti tomu některé hrady, tvrze, kaple a poutní místa jsou umístěny mimo města nebo obce. Cestovní ruch jsou to země, které nemají takové přírodní podmínky, aby se staly cílem cestovního ruchu (teplé moře, velehory, apod.). Cestovní ruch obvykle obohacují pouze pomocí souborů památkově chráněných nemovitostí. Umělecké a umělecko řemeslné prvky i když může být novostavba vybavena díly současných umělců nebo do ní mohou být přenesena historická umělecká díla, jen málokdy lze dosáhnout takové přidané hodnoty majetku jako u historické stavby, kde tyto prvky tvoří organickou součást celku. Genius loci nepůsobí na všechny subjekty trhu vždy a stejně. Tento pojem je spjat spíše se středověkou tvrzí nebo sto let starým pivovarem než s moderní prodejní halou supermarketu. 7 2.4 Negativa historické stavby Při analýze nejvyššího a nejlepšího využití obvykle zjistíme, že výčet negativ je někdy i stejně dlouhý jako výčet pozitiv. Výčet negativ i váha jednotlivých faktorů je závislý jednak na typu a umístění nemovitosti, jednak na tom, co je v nemovitosti vlastně chráněno. 6 Ciniburk, Miloš. Malé a střední podnikání v památkových objektech. [online]. [citováno 21. 6. 2010]. Dostupný z WWW: http://www.reg424.unas.cz/article.php?id=35 7 Ort, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na tržních principech. 18

Dispoziční řešení může se jednat o administrativní budovu, činžovní dům nebo o nějaký typ objektu občanské vybavenosti. Pro tyto objekty obvykle nevyhovují dispozičním řešením a nesplňují požadavky na užívání. Příkladem je třeba byt z konce 19. století, který neměl v té době koupelnu, ale měl pokoj pro služku. Změna této dispozice na nový, moderní standard je přitom determinována jak technickými možnostmi, tak požadavky památkové péče klasickou nosnou konstrukcí, klenbami, dřevěnými polospalnými stropy, apod. Kvalita konstrukcí historické stavby byly prováděny z určitých materiálů a mnoha způsoby a technologiemi. Vznikají problémy třeba se vzlínající vlhkostí, která je u řady staveb ze smíšeného nebo kamenného zdiva těžko odstranitelná. Přitom přízemní a suterénní prostory jsou pro komerční využití objektu obvykle velmi důležité (prodejny v přízemí a např. vinárna v suterénu). Stavby s památkově chráněnou fasádou a freskami nebo původními tapetami v interiéru se bude asi těžko zateplovat kvůli památkářům. Funkční využití funkční využití historických staveb je obvykle nějak podmíněno požadavky orgánů památkové péče, a je tedy značně zúženo. Oproti tomu novostavba má limity dané jenom právními podmínkami, technickými možnostmi a investiční návratností. 8 2.5 Metody ocenění Při ocenění památkově chráněného nemovitého majetku se budeme muset zamyslet, stejně jako u ocenění libovolné jiné nemovitosti, nad použitím tří standardních oceňovacích přístupů (nákladového, porovnávacího, příjmového) a posoudit je obecně a konkrétně pro předmětný majetek. Nákladová metoda Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo založeno oceňování podle cenového předpisu. 9 8 Ort, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na tržních principech. 9 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006, str. 76. ISBN 80-7265-085-8 19

Podle nákladové metody je ocenění památkově chráněného objektu velice obtížné, a to ze dvou hlavních důvodů: Umělecké a umělecko řemeslné prvky každý takový prvek je jedinečný a neopakovatelný. Můžeme uměle stanovit náklady na vytvoření kopie uměleckého díla (fresky, sochy, reliéfu, řezby, apod.), ale nic víc. Reprodukční hodnota a opotřebení každá historická stavba je unikát a při hypotetické reprodukci můžeme vyčíslit pouze ideální náklady na pořízení repliky (novodobé kopie). Stejně tak je obtížné určit opotřebení 300 let staré budovy. Porovnávací metoda Porovnávací metoda je pro všechny známá a nejvhodnější (na některé výjimky jedině možná). Udává velmi dobré výsledky při ocenění pozemku, bytů, rodinných domů nebo řadových garáží, ale její použití pro kulturní památky je jen obtížně představitelné. Když chceme použít u historické stavby porovnávací metodu, musíme brát v úvahu, že nemovitost musí být s něčím porovnatelná. A tím nám vzniká problém, protože ve skutečnosti tu nemáme žádnou nemovitost na komparaci. Každá stavba je originální a jedinečná. Příjmová metoda Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativních rizika investice. 10 Jako jediný způsob, jak historické stavby ocenit, je příjmovou metodou. Je dobré vědět, že řada památek žádný příjem negeneruje, generovat nemůže a naopak jsou s jejím vlastnictvím spojeny nemalé náklady na údržbu. Tuto námitku dokážeme (opět až na výjimky jako všechno) eliminovat tím, že nemovitosti negenerující výnos typ kostel, pomník nebo hřbitov - se neoceňují na tržních principech, protože se s nimi neobchoduje a nejsou akceptovány jako zástava úvěru. 10 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006, str. 37. ISBN 80-7265-085-8 20

3. Příklady aplikace ocenění 3.1 Příklady památek na prodej 3.1.1 Zámek Nemilkov Zámek se nachází v Plzeňském kraji na Klatovsku v obci Nemilkov. Jedná se o patrovou budovu s věžičkou, velkým věžovitým rizalitem a mansardovou střechou na půdorysu latinského kříže. Zámek není veřejnosti přístupný. V hlavní obytné části jsou velmi zachovalé prostorné místnosti, původní klenby s autentickými dřevěnými zárubněmi, dveřmi a výzdobou, klenby v chodbách v různých tvarech, klenby nad okny, štukatérské práce na stropech, stěny s malovanými obrazy zámku, kachlová kamna, původní dlažba. V hlavní prostorné místnosti v prvním patře malovaný oltář a krásná původní nedotčená kazetová podlaha z tvrdého dřeva. Zámek v Nemilkově vznikl v 16. století renesanční přestavbou a přístavbou původní tvrze, což dokládají přízemní místnosti s křížovými obr. 7 hřebínkovými klenbami. Dnešní barokní podoba s pozdějšími klasicistními úpravami pochází z konce 18. století, kdy se zámek stejně jako řada velkostatků v okolí stal majetkem rodiny Schreinerů. V interiéru se dochovaly některé dřevěné prvky v podobě kuželek, schodiště nebo vestavěných skříní. Zajímavá je také malířská výzdoba, v jedné místnosti jsou znázorněny velkostatky v držení rodiny Schreinerů. Hospodářské budovy obklopující samotný nemilkovský zámek sloužily k potřebám lesní školky. Předváleční majitelé byli po 2. světové válce odsunuti do Německa a na zámku a statku hospodařilo družstvo. Areál zámku je v držení několika majitelů zmíněného družstva, obce i soukromých vlastníků. Ti všichni se však dohodli na společném prodeji. 21

3.1.2 Lesní sklárna v Tasicích Výroba v Jakubské lesní sklárně v Tasicích se definitivně zastavila v roce 2000, ovšem ještě v 80. letech minulého století zde panoval čirý ruch. Historický areál sklárny se totiž stal prostředím, ve kterém se natáčel seriál o Jakubu Skláři. A podle této televizní postavy také sklárna získala své novodobé jméno. obr. 8 Tradice sklářské výroby v Tasicích má své kořeny až ve 14. století. Samotná sklárna fungovala od roku 1795, o třicet let později došlo za působení skelmistra Hofmana k úplné přestavbě huti i s příslušenstvím. Obytnou budovu sklářského mistra a vlastní huť tehdy doplňovaly pomocné provozy v převážně dřevěných stavbách. K dalšímu rozvoji a modernizaci pak došlo v době, kdy se majitelem sklárny stal Ing. Ignác Rückel, před rokem 1885 byla například zřízena brusírna skla. V průběhu druhé světové války byly v Tasicích vyráběny optické čočky do německých tanků. Po válce byl tehdejší majitel ve vykonstruovaném procesu označen za kolaboranta a sklárna mu byla zabavena. Sklářský areál se stal postupně součástí několika národních podniků. Dnes sklárna představuje ojedinělý soubor budov stavěných od konce osmnáctého století do konce století dvacátého a je příkladem kontinuálního vývoje industriální architektury. Zachovány jsou provozy zastupující celý výrobní proces sklad surovin, budova pro výrobu plynu, vlastní huť, úpravna skla a sklad. Současný majitel získal areál z konkurzní podstaty a zpřístupnil jej zájemcům o historii sklářství. 22

3.1.3 Vrchnostenský soud v Opočně V budově bývalého vrchnostenského soudu v Opočně se dochovaly tři cely někdejší městské šatlavy. Toto zařízení není využíváno již delší dobu, ovšem prostory nad šatlavou užívali ještě ve 20. století tehdejší příslušníci Veřejné bezpečnosti. obr. 9 Jednopatrový čtyřkřídlý objekt bývalého vrchnostenského soudu spolu s přilehlou částí pivovaru uzavírá severní stranu druhého nádvoří opočenského zámku. Vnitřní čtvercový dvůr odděluje dvě stavební fáze. Starší budova bývalého pivovaru má renesanční jádro s valenými klenbami a oblouky v průchodech. Pochází patrně z počátku 17. století, kdy majitelem zámku byli Trčkové z Lípy. Dřívější pivovarské prostory sloužily jako vinárna, v patře byly zřízeny hotelové pokoje. Mladší trakt někdejšího vrchnostenského soudu byl přistaven v polovině 18. století. Vnitřní vybavení bohužel až na malé výjimky padlo za oběť přípravám na rekonstrukci, která zde měla proběhnout v 80. letech minulého století. V přízemí se dochovaly pouze jedny obložkové dveře, které by mohly posloužit jako předloha pro obnovu ostatních. Strop hlavního soudního sálu zdobí klasicistní freska. Vstupy do cel šatlavy mají kamenné ostění, zbytky pantů a uloženy tam jsou i vysazené dveře. Barokní fasáda budovy vznikla za hrabat Colloredů. Objekt chrání střecha z bobrovky, postupně vyměněná po roce 2000. Budova někdejšího soudu je zařazena mezi národní kulturní památky, což znamená vyšší památkovou hodnotu i vyšší péči vyžadovanou při obnově. 3.2 Způsob ocenění Jelikož se jedná o staré historické památky na prodej, je jejich ocenění obtížné. Tyto stavby si nejsou ničím podobné. Nemáme je s čím srovnat. Musíme brát ohled na to, jestli některá z těchto staveb nepatří do památkově chráněných budov bez možného komerčního využití. Sem můžeme zařadit většinu sakrálních staveb. Uvedu to na malém příkladu. Představme si chrám a v něm například koncert vážné hudby. O něco těžší je představit si 23

zde třeba prodejní výstavu zvířectva. Z momentálně prodávaných památek, které jsem vybrala, podle mého názoru nesplňuje ani jedna tyto podmínky. Dále pak existují památkově chráněné budovy s alternativně možným nebo částečným komerčním využitím. Sem můžeme zařadit budovy, které jsou univerzální, typu občanské vybavenosti, nebo administrativní budovy. Do tohoto příkladu se hodí vrchnostenský soud v Opočně. Tato budova je vhodná pro administrativní účely, ale i pro občanské vybavení. Jako poslední jsou památkově chráněné budovy s převažujícím nebo úplným komerčním využitím. Jedná se o budovy, které ztratily svůj původní účel, ke kterému byly postaveny. Dnes tyto budovy slouží k mnoha využitím, například jako banky, hotely nebo administrativní budovy. Jsou to stavby, které získaly status památkově chráněných objektů. Do této kategorie bych mohla zařadit jako první zámek Nemilkov, který by se dal využít jak občanská vybavenost, tak jako objekt památkově chráněný. Ovšem záleží na novém majiteli a jeho myšlence, co s tímto objektem udělá. Musíme brát ohled na to, o jaký typ budovy se jedná. Je třeba zvolit různou metodiku indikace tržní metody. Předpokládá se, že účelem stanovení tržní hodnoty je cenová argumentace při zajištění úvěru nepeněžitou zástavou nebo při jednání o koupi a prodeji. Ocenění na tržních principech má tři části: nález, analýzu nejvyššího a nejlepšího využití, ocenění. Závěr V problematice památek na prodej a získaných informací v tomto sektoru jsem se snažila získat a dát dohromady potřebné informace pro vypracování práce. Po jejich zpracování jsem si udělala jasný úsudek: prodej zámku Červené Janovice je jedna z možností, jak tuto památku zachránit, zrekonstruovat a vrátit aspoň z části do původního stavu, tak aby odpovídala podmínkám památkového ústavu. Podle mého názoru je ocenění historické stavby velmi obtížné, celé toto ocenění je postaveno na profesní praxi znalce, který musí mít jak zdravý úsudek, tak především objektivní názor. V případě zámku Červené Janovice bych pro jeho ocenění použila metodu příjmovou. Metody nákladová a porovnávací nejsou pro tento typ nemovitosti vhodné. Metoda nákladová kvůli jedinečnosti uměleckých prvků. V zámku Červené Janovice se tato metoda nedá použít, protože takovýchto identických prvků je příliš mnoho. Metoda porovnávací by se dala použít, ovšem u historických staveb je to jen těžko představitelné. 24

4. Přílohy Půdorysy zámku 25

Katastrální mapa 26

II. Praktická část 1. Tržní ocenění rodinného domu Objednatel: Tomáš a Markéta Štanderovi, Vracovice 89, 258 01 Vracovice ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Ručení nemovitostí při poskytnutí úvěru u České spořitelny. STANOVENÍ BUDOUCÍ HODNOTY STAVBY Rozestavěný rodinný dům, včetně příslušenství a pozemků Parc. č. 2197/8, 521/6, kat. úz. Vracovice 258 01 Vracovice Vypracovala: Ivana Domšová Datum: Červen 2010, Vlašim 27

OBSAH: 1. ÚVOD 2. METODY OCENĚNÍ 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU 4. ZÁVĚR 5. PŘÍLOHY Tržní ocenění majetku označeného jako Rodinný dům rozestavěný na parc. č. 2197/8, 521/6 Uvedená na listu vlastnictví č. 356, pro katastrální území Vracovice, obec Vracovice Nacházející se na adrese Vracovice 89, 258 01 Vracovice, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky šetření. 1. ÚVOD Zadání Jedná se o vypracování ocenění v souladu s Metodikou ocenění nemovitostí pro poskytnutí úvěru od České spořitelny. Ocenění bude vypracováno tržní hodnotou: Rodinný dům rozestavěný na parc. č. 2197/8, 521/6 včetně příslušenství a sounáležících staveb pozemků parc. č. 2197/8, 521/6 k.ú. a obce Vracovice, okres Benešovský, zapsáno na LV č. 356. Součástí celého ocenění je zjištění budoucí ceny stavby. Hotová práce bude použita jako podklad pro získání úvěru od České spořitelny. 28

2. METODY OCEŇOVÁNÍ Metoda nákladová (věcná) Metoda porovnávací (statistická) 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU RODINNÝ DŮM ROZESTAVĚNÝ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Dle LV č. 356 k.ú. Vracovice A: vlastnictví: Tomáš a Markéta Štanderovi, Vracovice 89, 258 01 Vracovice, (Markéta Šanderová, za svobodna Uhlířová) Rodné č. XXXXXX/XXXX; XXXXXX/XXXX B: Pozemky: 2197/8, 521/6 ostatní plocha, zahrada Adresa majetku: Vracovice,. Vlašim Kód k.ú.: 785119 Název k.ú.: Vracovice Kód obce: 530913 Název obce: Vracovice Kód okresu: CZ0211 Název okresu: Benešov Nátev kraje: Středočeský (Střední Čechy) Název státu: Česká republika Štanderových. Místní šetření: Prohlídka a zaměření bylo dne 9.6.2010 za přítomnosti obou manželů 29

Popis lokality: Vlašim má zhruba 12.700 obyvatel, které najdeme v mapě na 49 0 a 43' severní šířky a 32 0 a 34' východní délky. Nachází se v mírné kopcovité krajině, předhůří Českomoravské vrchoviny. Je to město, které se nachází 20 km od Benešova u Prahy. Rodinný dům, který oceňuji se nachází ve Vracovicích, které jsou vzdáleny od Vlašimi přibližně 6 km. Předmětem ocenění je budova (budoucí stav) s pozemky. Vracovice, jehož katastrální území obce má rozlohu 1 094 ha, se skládá ze dvou místních částí Vracovice a Malovidy. V obci je evidováno 147 domů a 380 obyvatel. PSČ obce je 258 01 Vracovice. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1318. Na části jejího katastrálního území se rozprostírá Chráněná krajinná oblast Blaník a přírodní památka Částrovické rybníky. Doprava mezi Vracovicemi a Vlašimí je dobrá, autobus jezdí až 10x denně. Přičemž z Vlašimi máte velice dobrý spoj na Prahu a jiná místa po celé ČR. Přes obec také vede cyklotrasa, která je nově vybudovaná a slouží jako naučná stezka. Rozestavený rodinný dům se nachází na okraji v severní části obce Vracovic. Je umístěn na mírně svažitém kopci směrem k jihovýchodu. Pozemek je určen k zástavbě nových rodinných domů. Na okolních pozemcích jsou již stavby rodinných domů většinou provedeny a nebo jsou již těsně před dokončením. Tato proluka je vhodná pro provedení nových novostaveb rodinných domů. Oceňovaný majetek Rodinný dům je navržen jako přízemní, nepodsklepený s valbovou střechou. Půdorys prvního nadzemního podlaží je navržen jako členitý, čímž jsou zaručeny velmi dobré podmínky pro vstup slunečního svitu do jednotlivých obytných místností. Jak bylo řečeno pozemek je na mírně svažitém kopci směrem k jihovýchodu. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě. Vytápění je navrženo ústřední, teplovodní. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva. Vodovod, kanalizace a elektro z řadu. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je trojúhelníkový. Prohlašuji, že budovu oceňuji v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je dosud nevyužívaná. Ke stavbě nenáleží další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Seznam oceňovaných objektů 1.1 Rodinný dům na parc. č. 2197/8, 521/6 rozestavěný 1.2 Rodinný dům na parc. č. 2197/8, 521/6 dokončený 1.3 Pozemky na parc. č. 2197/8, 521/6 30

Rodinný dům na parc. č. 2197/8, 521/6 rozestavěný IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Urbanistické a architektonické řešení stavby Rodinný dům je navržen jako přízemní, nepodsklepený s valbovou střechou. Podkroví je nevyužíváno. Půdorys prvního nadzemního podlaží je navržen jako členitý, čímž jsou zaručeny velmi dobré podmínky pro vstup slunečního svitu do jednotlivých obytných místností. Veškeré obytné místnosti jsou situovány okny na jihovýchodní nebo jihozápadní stranu budovy. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku. Celá bytová jednotka je situována v 1.NP. V den prohlídky ocenění jsou dokončeny základy včetně zemních prací a radonové izolace, svislé konstrukce, dřevený strop nad 1NP, krov s krytinou, klempířské konstrukce, úpravy vnitřních povrchů, hrubé podlahy, schody, osazená okna, dveře, vnitřní rozvody kanalizace a vodovodu, ohřev teplé vody, elektroinstalace. Ostatní stavební prvky budou časem dokončeny. Technické řešení s popisem pozemních staveb Před zahájením betonáže základových konstrukcí je provedeno obvodové uzemnění uložením zemnící pásky FeZn pro uzemnění HR a případné napojení hromosvodu. Jedná se o jednoduchou stavbu přízemního rodinného domu. Rodinný dům je založen na betonové základové desce, zdivo je provedeno z cihelných bloků SUPERTHERM. Strop je proveden dřevěný trámový. Vlastní strop obytných místností je proveden omítkou. Komínová tělesa Shiedel. Nad stropem je provedena tepelná izolace minerální vatou. Krov je proveden dřevený, střecha valbová, střešní krytina BETA barvy červené. Výplně otvorů jsou provedeny převážně dřevěná (okna, vstupní dveře). Vnitřní omítky jsou hladké štukové, barva dle majitele, vnější omítky minerální štukové, vnitřní obklady keramické v koupelně, kuchyni a WC, schodiště betonové s povrchem dřevěným. Klempířské prvky LINDAB jsou sladěny s okrovou barvou fasády, jsou tedy hnědé. Podlahy v obytných místností jsou plovoucí popř. koberec. V kuchyni a neobytných místností je keramická dlažba. Vytápění je navrženo ústřední, teplovodní. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva o výkonu 16 kw, umístěný v kotelně v 1.NP. Rozvody jsou z měděných trubek. TÚV bude připravována částečně v boileru a částečně v průtokovém ohřívači. Rodinný dům je napojen na obecní rozvody pitné vody. 31

Na zahradě je zřízena vodoměrná šachta. Svodné potrubí je navrženo jako větvená soustava. Svodné i odpadní potrubí je svedeno do jímky na pozemku investora. Elektrická energie je již na pozemek přivedena. Dispoziční řešení místností: 1.NP zádveří, šatna, chodba I, WC, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, chodba II, ložnice, koupelna, kotelna, schodiště. Podkroví nevyužíváno ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda nákladová: Zastavěná plocha. 135,25 m² Podlahová plocha.. 84,26 m² Výkaz výměr 1NP a půdní nadezdívky 486,90 m³ ob. prostoru Výkaz výměr podkroví a zastřešení 224,40 m³ ob. prostoru Celkem 711,30 m³ ob. prostoru Výpočet reprodukční ceny: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU = 2 290 * 1,444 * 1,00 * 2,142 * 1,358 ZCU = 9 618,82 Výchozí hodnota jednotková..9 618,82 Kč/m³ ob. prostoru Výchozí hodnota celková.9 618,82 x 711,30 = 6 841 866 Kč Výpočet reprodukční ceny rozestavěné stavby: Dokončenost.53,73% Výpočet 6 841 866 x 53,73 = 3 676 135 RC rozestavěné stavby je.3 676 135 Kč Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení 0,000% Věcná hodnota..3 676 135 x (1 0,000) = 3 676 135 Kč Rodinný dům na parc. č. 2197/8, 521/6 rozestavěný celkem: Reprodukční cena: 6 841 866 Kč Věcná hodnota: 3 676 135 Kč 32

Rodinný dům na parc. č. 2197/8, 521/6 dokončený IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Urbanistické a architektonické řešení stavby Veškerý popis je uveden v předchozí části. Práce nutné k dokončení stavby: U rodinného domu se budou dále dokončovat: veškeré podlahové práce, fasáda a zateplení, osazení dveří, obklad schodiště a další dokončovací práce. ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda nákladová: Zastavěná plocha. 135,25 m² Podlahová plocha.. 84,26 m² Výkaz výměr 1NP a půdní nadezdívky. 486,90 m³ ob. prostoru Výkaz výměr podkroví a zastřešení 224,40 m³ ob. prostoru Celkem 711,30 m³ ob. prostoru Výpočet reprodukční ceny: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU = 2 290 * 1,542 * 1,00 * 2,142 * 1,358 ZCU = 10 271,62 Výchozí hodnota jednotková..10 271,62 Kč/m³ ob. prostoru Výchozí hodnota celková.10 271,62 x 711,30 = 7 306 203 Kč Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení 0,000% Věcná hodnota..7 306 203 x (1 0,000) = 7 306 203 Kč Rodinný dům parc. č 2197/8 rozestavěný celkem: Reprodukční cena: 7 306 203 Kč Věcná hodnota: 7 306 203 Kč 33

Pozemky parc. č. 2197/8 a 521/6 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se pozemek na LV č. 356, k.ú. a obec Vracovice. Oceňovaný stavební pozemek je zastavěn RD a orná je funkčně spojena se stavebním pozemkem. Pozemek je na okraji města v zástavbě novostaveb. Má nepravidelný tavr, rovinný, přístup je po zpevněné komunikaci. Je napojený na vodovod, elektřinu, telefon, plyn a kanalizaci. Cena pozemků v této části obce vzhledem k její žádosti pro zástavbu RD se pohybuje okolo 300,- až 400,- Kč/m². ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota: Plocha pozemku: Číslo 2197/8. 553,00 Číslo 521/6...345,00 Celkem...898,00 m² Přímá metoda: Číslo Popis Výpočet/komentář Plocha 2197/8 ostatní plocha 553.00 553.00 521/6 zahrada 345.00 345.00 Celková hodnota pozemku 314 300 Kč Pozemky parc. č. 2197/8 a 521/6 celkem: Jednotková cena: Celková hodnota: 350 Kč/m² 314 300 Kč 34

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. 11 11 Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, str. 114. ISBN 978-80-7265-128-3 35

Tab. I, nákladová metoda: NÁKLADOVÁ METODA Název RD Vracovice Číslo pozemku 2197/8, 521/6 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 3 let Efektivní stáří 0 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 135,25 m² Počet podlaží 1 nadzemní Celková zastavěná plocha 433,65 m² Koeficient využitelnosti 0,90 Celková podlahová plocha 106,61 m² Celkový obestavěný prostor 711,30 m³ Jednotkové reprodukční náklady 10 271,62 Kč/m³ Reprodukční náklady celkem 7 306 203 Kč Fyzické opotřebení 0% 7 306 203 Kč Funkční nedostatky 0% 7 306 203 Kč Ekonomické nedostatky 0% 7 306 203 Kč Stavby a venkovní úpravy 0 Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 333 158 Kč 7 639 361 Kč 7 639 400 Kč Metoda porovnávací Porovnávací metoda je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny, na trhu. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno realizovaných obchodů na trhu, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou. Rovná se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Pro porovnání je proveden výběr reprezentantů u nichž byla transakce provedena v nedávné době max. do 1 roku. Údaje z delší doby pozbývají svou vypovídací schopnost. Po nemovitostech daného typu, velikosti, vybavení a technického stavu je poptávka v místě shodná s nabídkou. Vybrané nemovitosti ke srovnání mají částečně porovnatelné údaje s oceňovanou nemovitostí, jelikož nemovitostí této velikosti není dostatek k porovnání. Cenové údaje jsou aktuální. 36

Tab. II, porovnávací metoda: AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - POZEMEK Oceňovaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek A. Identifikační údaje Porovnávaný majetek Pořadové číslo 1 2 3 Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 2197/8, 521/6 N/A N/A N/A Katastrální území Vracovice Načeradec Chotýšany Načeradec Obec Vlašim Načeradec Chotýšany Načeradec Okres Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje údaje pro porovnání cena za 1m² v tisících Kč Prodejní cena celkem X 210 000 436 000 299 600 Rozloha pozemku v m² 898 600 1090 856 Cena 1 m² X 350 400 350 Datum transakce 5.2010 4.2010 4.2010 5.2010 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 400 350 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 350 380 350 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Lepší Horší Korekce 1,05 0,95 1,05 Upravená hodnota 367,5 361 367,5 37

Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 361 367,5 Svažitost Rovinný Rovinný Mírně svažitý Rovinný Korekce 1,00 1,05 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Dostupnost inž. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Dopravní obslužnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 367,5 379,05 367,5 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m² 371 367,5 379,05 367,5 Rozloha pozemku 898 Celková porovnávací hodnota 333 158 Výpis oceňovaných parcel poř. číslo číslo parcely výměra v m² jed. hodnota v Kč/m² tržní hodnota zaokrouhleno 1 2197/8 553 371 205 163 2 521/6 345 371 127 995 Celkem 898 333 158 333 200 38

Tab. III, porovnávací metoda: AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Název pozemku Rodinný dům Vracovice Rodinný dům Načeradec Rodinný dům Chotýšany Rodinný dům Načeradec Parcelní číslo Adresa nemovitosti Vracovice 89 Katastrální území Vracovice Načeradec Chotýšany Načeradec Obec Vlašim Načeradec Chotýšany Načeradec Okres Benešov Benešov Benešov Benešov B. Údaje údaje pro porovnání přesnost z tabulky I Plocha pozemku 898 600 1090 856 Hodnota za 1 m² pozemku 371 371 371 371 Hodnota pozemku celkem 333 158 222 600 404 390 317 576 C. Základní údaje pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podloží Počet srovnávacích jednotek 135,25 120 111 150 Prodejní cena celkem X 2 900 000 3 800 000 3 550 000 Prodejní cena bez pozemku 2 677 400 3 395 610 3 232 424 Cena za 1 porovnávací jed. X 22 312 30 591 21 549 Datum transakce 4.2010 4.2010 5.2010 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 Využití podle územního plánu Rodinný dům Vracovice Rodinný dům Načeradec Rodinný dům Chotýšany Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 Rodinný dům Načeradec Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano 39

Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 312 30 591 21 549 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Dobrá Horší Korekce 1,05 0,95 1,05 Upravená hodnota 23 427 29 061 22 626 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 23 427 29 061 22 626 Technická vybavenost budovy Průměrná Podprůměrná Průměrná Podprůměrná Korekce 1,15 1,00 1,15 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Funk. Využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Další možný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Dopravní obslužnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost pozemku X Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 941 29 061 26 020 40

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 27 340 26 941 29 061 26 020 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 3 101 811 Hodnota pozemku 333 158 Celková porovnávací hodnota 3 462 309 ZAOKROUHLENO 3 470 000 Doplňující údaje o srovnávaných nemovitostech: 1. Rodinný dům Načeradec Rodinný dům je umístěn v obci Načeradec (k.ú. Načeradec), okres Benešov, kraj Středočeský. Poznámka: Plocha pozemku 600 m², rok kolaudace 2010, místnosti 4+kk, cihlový, 1.NP a nevyužívané podkroví (příprava obr. 10 pro vestavbu). Zastavěná plocha 120 m² užitná plocha 113 m². Popis obce: Obec Načeradec má 1 038 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 4 846 ha. Ve vzdálenosti 13 km severně leží město Vlašim, 27 km jihozápadně město Tábor, 27 km severozápadně město Benešov. V obci je veškeré občanské vybavení (škola, školka, obchod, lékař, čerpací stanice). Popis nemovitosti: Dům se nachází na okraji obce Načeradec v nové zástavbě rodinných domů. Dispoziční řešení: Prostorný a slunný obývací pokoj s francouzskými okny a přípravou pro krbová kamna, kuchyňský kout, 3 samostatné pokoje, koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. V podkroví je provedena příprava pro vybudování dalších pokojů. Zatím nevyužíváno. V obytných pokojích je položené linolelum, v chodbě, koupelně a WC dlažba. Dům je vytápěn ústředním elektrickým topením, ohřev teplé vody zajištěn bojlerem. Vodovod je obecní, odpad zatím vlastní jímka, později možnost napojení na veřejnou kanalizaci. K domu náleží pozemek o rozloze 600 m2. 41

2. Rodinný dům Chotýšany Rodinný dům se nachází v obci Chotýšany (k.ú. Chotýšany), okres Benešov, kraj Středočeský. Poznámka: Plocha pozemku 1090 m², rok kolaudace 2010, místnosti 4+kk, cihlový, obr. 11 1.NP, bez využívaného podkroví. Zastavěná plocha 111 m², užitná plocha 90 m². Popis obce: Obec Chotýšany má 490 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 1397 ha. Ve vzdálenosti 7 km jihovýchodně leží město Vlašim, 10 km severozápadně město Benešov. Popis nemovitosti: Rodinný dům se nachází v části obce určené k zástavbě novými rodinnými domy. Prostorný a slunný obývací pokoj s francouzskými, kuchyňský kout, 3 samostatné pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC. Podkroví je nevyužíváno. V obytných pokojích je plovoucí podlaha, v chodbě, koupelně a WC dlažba. Dům je vytápěn ústředním elektrickým topením, ohřev teplé vody zajištěn bojlerem. Vodovod je obecní, odpad napojen na veřejnou kanalizaci. K domu náleží pozemek o rozloze 1090 m². 3. Rodinný dům Načaredec Rodinný dům je umístěn v obci Načeradec (k.ú. Načeradec), okres Benešov, kraj Středočeský. Poznámka: Plocha pozemku 856 m², rok kolaudace 2010, místnosti 4+1, cihlový, 1.NP a nevyužívané podkroví (příprava pro vestavbu). Zastavěná plocha 150 m², užitná plocha 113 m². Popis obce: Obec Načeradec má 1 038 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 4 846 ha. Ve obr. 12 vzdálenosti 13 km severně leží město Vlašim, 27 km jihozápadně město Tábor, 27 km severozápadně město Benešov. V obci je veškeré občanské vybavení (škola, školka, obchod, lékař, čerpací stanice). 42

Popis nemovitosti: Přízemí kuchyň, obývací pokoj a další dva pokoje, koupelna s vanou, WC, technická místnost. V podkroví je příprava pro vestavbu dalších pokojů. Zastavěný prostor v 1.NP je 113 m2. Vybavení domu: Šestikomorová plastová okna od firmy JIS vnitřní strany bíla barva, venkovní zlaty dub doplněna rámečkem, vnitřní dveře od firmy Sapeli ve stejné barvě. Chodby a schody obloženy dlažbou, v pokojích plovoucí podlaha. Dům je před kolaudací. Vytápěni zajištění elektrickým kotlem POROTHERM plus celková příprava na vytápění krbovými kamny. Obývací pokoj a kuchyně nevybaveny pouze vymalovány. Koupelna: oranžovo krémová dlažba, rohová vana od firmy Ravak, sprchový kout. WC: závěsný od firmy Geberit. Pozemek celkem 856 m2, bude oplocen. Plyn není zaveden, odpad prozatím jimka, v r. 2010 bude kanalizace. Celkové zhodnocení porovnávaných nemovitosti Jelikož se zabývám nemovitostí rozestavenou, porovnávám ji s identickými nemovitostmi v okolí, jako dokončenou. Jsou to objekty nedávno prodávané nebo nabízené k prodeji. Všechny tyto nemovitosti které jsem si vybrala se nacházejí ve stejně porovnatelných lokalitách. Jedná se o nabídky, které svojí skutečností zohledňují koeficienty odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými cenami. Pro stanovení výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Ceny podobných nemovitostí se pohybují v rozmezí od 2 500 000,- Kč až do 3 800 000,- Kč a to v souvislosti s umístěním okolní infrastrukturou a napojením na inž. sítě a vzdálenosti od Prahy. Oceňovaná nemovitost bude mít tržní hodnotu podle mého názoru stejnou jako všechny porovnávané nemovitosti z důvodů vzdálenosti každé nemovitosti od Vlašimi. Porovnávané nemovitosti byly prodávány dokončené vč. oplocení a venkovních úprav. Podle výše uvedeného rozboru nákladovou metodou oceňované nemovitosti rozestavěné činí: 3 676 135,- Kč Podle výše uvedeného rozboru nákladovou metodou oceňované nemovitosti dokončené činí: 7 639 400,- Kč 43

4. ZÁVĚR Zdůvodnění odhadu obvyklé ceny Cílem tohoto ocenění bylo zjištění budoucí tržní hodnoty nemovitosti: Rodinný dům rozestavěný na parc. č. 2197/8, 521/6 včetně příslušenství a sounáležících staveb pozemků parc. č. 2197/8, 521/6 k.ú. a obce Vracovice, okres Benešovský, zapsáno na LV č. 356. Součástí celého ocenění je zjištění budoucí ceny stavby. Rodinný dům je v současnosti ve fázi rozestavěnosti a k dokončení stavby je zapotřebí dodělat hrubé práce. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace a cena je stanovena za předpokladu, že nemovitost bude uvolněna a její technický stav se zásadně nezhorší. Stanovená obvyklá cena je podmíněna zapsáním rozestavěné stavby do KN. Návrh na zápis byl podán a jeho zapsání probíhá. Objednatel ocenění musí předložit přímo pracovníkům banky nový výpis z KN a kopii katastrální mapy, kde je zapsána a zakreslena rozestavěná stavba. Tab. IV: TRŽNÍ HODNOTA Indikace ( Kč ) Váha ( % ) Vážený průměr ( Kč ) Porovnávací metoda 3 470 000 70 2 429 000 Příjmová metoda N/A N/A 0 Nákladová metoda 7 639 400 30 2 291 820 Výsledná tržní hodnota 4 720 820 Zaokrouhleno 4 721 000 Oceňovaný majetek je stejný jako mnoho podobných nemovitostí tohoto typu na trhu. Proto jsem použila porovnávací metodu. Porovnávací metoda nejlépe určí stav ekonomiky a konkrétní nabídku s poptávkou. Z tohoto důvodu je rozhodující indikace tržní hodnoty porovnávací metodou které je přisouzena váha 70%. Investoři nejsou obvykle ochotni akceptovat současnost výši nákladů na výstavbu. Proto není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 30%. 44

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že budoucí hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 9.června 2010 reprezentována částkou: 4 721 000 Kč (slovy:čtyřimiliónysedmsetdvacetjednatisíckorunčeských) Výše uvedená obecná cena majetku je vázána na současný časový okamžik, ve kterém se ocenění provádí. Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Ve Vlašimi červen 2010 Vypracovala: Ivana Domšová 45

5. PŘÍLOHY Kopie katastrální mapy Fotodokumentace 46

Internetový výpis z katastru nemovitostí Informace o parcele Parcelní číslo: 2197/8 Výměra [m 2 ]: 553 Katastrální území: Vracovice 785199 Číslo LV: 356 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Způsob využití: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Graficky nebo v digitalizované mapě ostatní komunikace ostatní plocha Jméno Adresa Podíl Markéta Uhlířová 89, Vracovice, 258 01 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov Platnost k 9.06.2010 15:24:26 47

2. Tržní ocenění administrativní budovy Objednatel: Ing. Rudolf Mašek, Havlíčkova 1135, 258 01 Vlašim, Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Administrativní budova č.p. 1135, Havlíčkova 1135, 258 01 Vlašim, Česká Republika STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Vypracovala: Ivana Domšová Datum: Červen 2010, Vlašim 48

OBSAH: 1. ÚVOD 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU 4. ZÁVĚR 5. PŘÍLOHY Tržní ocenění majetku označeného jako Administrativní budova č.p. 1135 Uvedená na listu vlastnictví č. 2117, pro katastrální území Vlašim, obec Vlašim Nacházející se na adrese Havlíčkova 1135, 258 01 Vlašim, Česká Republika V této zprávě předkládám výsledky mého šetření. 1. ÚVOD Jedná se o stávající výrobní areál s administrativní budovou, který slouží ke strojírenské výrobě. V areálu se nachází tří výrobní haly. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 8. června 2010 ke dni místního šetření. Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji města Vlašim. Pozemek je rovinný a přístupný po stávajících asfaltových komunikacích. Administrativní budova má jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží s mansardovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod a druhý únikový. Stavba byla postavena v roce 1965 na stavebním parcelním čísle 2567 v katastrálním území Vlašim, obci Vlašim. Prohlídka a zaměření bylo dne 2.6.2010 za přítomnosti pana Ing. Maška 49

Administrativní budova tvoří: - objekt administrativní budova - číslo popisné 1135, na stavební parcele číslo 2567, - stavební parcela číslo 2567, evidovaná v katastru nemovitostí s výměrou 408 m 2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, - pozemková parcela číslo 1661/1, evidována v katastru nemovitostí s výměrou 11 136 m² v druhu pozemku jako neplodná půda. - venkovní úpravy Celkový popis stavu nemovitého majetku: Oceňovaná nemovitost je evidována ve Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2117 pro k.ú. Vlašim, obec Vlašim. Pozemek je oplocen po celém obvodu vlastnické hranice parcely. Stavební parcela číslo 2567 je tvořena zastavěnou plochou s objektem administrativní budovy číslo popisné 1135. Stavební objekt administrativní budovy byl postaven na stavební parcele číslo 2567 v roce 1965. Plánují se údržby pro další životnost stavby. Přípojky: stavební objekt je napojen na vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, elektrickou přípojku a plynovodní přípojku. Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, elektrická přípojka) zpevněná plocha asfaltová. Inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných inženýrských sítí na vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, elektrickou přípojku i plynovodní přípojku. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Věcná hodnota nemovitosti Metoda příjmová (výnosová) Metoda nákladová 50

3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU Administrativní budova č.p. 1135, na parc. č. 2567, k.ú. Vlašim IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Ing. Rudolf Mašek, Havlíčkova 1135, 258 01 Vlašim. Vlastník majetku je o zároveň objednavatel ocenění. Uvedená adresa je sídlo firmy. Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o stávající výrobní areál s administrativní budovou, který slouží ke strojírenské výrobě. V areálu se nachází tří výrobní haly. Administrativní budova, kterou zde oceňuje je z roku 1965. Do budoucna se plánuje rekonstrukce, která vylepší podmínky pro zázemí firmy a přinese energetické úspory. Na budově je mansardová střecha. Plánovaná rekonstrukce se bude týkat nových oken v hnědé barvě a nové zateplení fasády v barvách okrových. Aktuální vnitřní dispozice administrativní budovy č.p. 1135: 1.PP: sklady, kotelna, technická místnost 1.NP: vstupní hala, vrátnice, kanceláře, WC, úklid, výtah 2.NP: kanceláře, WC, úklid, výtah 3.NP: kanceláře, sklad, WC, úklid, výtah 4.NP: kanceláře - archiv, laboratoře, zkušebna, vývoj, WC, úklid, výtah Popis konstrukcí a vybavení: Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy s původními vodorovnými i svislými izolacemi proti zemní vlhkosti a pronikání radonu z podloží např. BITAGIT). Svislé nosné konstrukce stavby jsou ze zdiva POROTHERM v tl. dle projektové dokumentace. Zdivo je pod stropem zakončeno ŽB pozedním věncem. Zastřešení je provedeno dřevěnými příhradovými sbíjenými vazníky přes celou šířku budovy, které je uloženo na obvodovém zdivu posledního podlaží. Krov mansardové střechy je přes celé poslední patro. Je zde vidět optické snížení stavby. Střešní krytinou je do červena probarvené PVC. Všechny výplně otvorů jsou provedeny plastovými okny v barvě hnědé s termoizolačními dvojskly. Klempířské prvky LINDAB jsou sladěny s prozatímní okrovou barvou fasády. Vnitřní úpravy povrchu tvoří hladké dvouvrstvé 51

vápenné omítky. Vnitřní obklady jsou provedeny z obkladaček. Schodiště je kamenné, zábradlí je osazeno ocelové s dřevěným madlem. Vstupní dveře do objektu jsou také plastové, dvoukřídlové. Podlahy jsou ve všech místnostech betonové s nášlapnými vrstvami z PVC, potom keramické a s koberci. Vytápí se ze stávající kotelny. Otopná tělesa jsou navržena v prostorách kanceláří. Jedná se o tělesa ocelová, desková, typ RADIK. V objektu je rozvedena studená i teplá voda. Pro potřebu ohřevu teplé vody jsou zde elektrické průtokové ohřívače. Kanalizace je svedena svodem do veřejného kanalizačního řadu. Připojovací potrubí plastové je v drážce ve zdivu nebo v podlaze. WC jsou standardní splachovací. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem došla k názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je pronajat za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. 12 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. 12 Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, str. 107. ISBN 978-80-7265-128-3. 52

OCENĚNÍ Úvod: Způsob ocenění: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodávána na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažená při jednáních o prodeji. 13 Stanovením tržní hodnoty nemovitého majetku je zapotřebí zjistit celkovou obvyklou cenu nemovitostí. V soupisu jednotlivých nemovitostí je soubor nemovitého majetku, který udává popis stavby včetně stavebních konstrukcí, plošné výměry pozemku a fotodokumentace. Neexistuje žádná zvláštní směrnice nebo předpis, která by upravovala způsob ocenění s hlediska jeho účelu. V katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by oceňovaný majetek dále znehodnocovala. Metody ocenění se volí hlavně s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Na základě zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavu administrativní budovy, její umístění a umístění v části města Vlašim se odhaduje tržní hodnota nemovitého majetku. Faktory pro tržní ocenění jsou zejména tyto: - časový faktor nabídky - technický, konstrukční a stavební stav administrativní budovy - místní poloha - velikost a vlastnictví pozemků - využitelnost objektu - energetická náročnost prostorů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - srovnání poptávkových a nabídkových cen obdobných nemovitostí - závazková práva. 13 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2006, str. 14. ISBN 80-7265-085-8. 53

Věcná hodnota Též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena" je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad. 14 U věcné hodnoty staveb je potřeba přihlédnout k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovíme pomocí známých metod. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. Věcná hodnota administrativní budovy Obestavěný prostor Spodní stavba = 1872 m 3 Vrchní stavba = 5128 m 3 Zastřešení = 332 m 3 celkem = 7 332 m 3 Opotřebení stavby Při stáří 45 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 30%. Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru. 2 807,- Kč ZCU= K1*K2*K3*K4*K5* Ki*Kp ZCU= 2,554067 * 2807= 7 169,2663 Cena za celý obestavěný prostor (7 332 * 7 169,2663) 52 565 060,51 Kč Snížení ceny za opotřebení 30%... 15 769 518,15 Kč Cena stavby po započtení opotřebení 36 795 542,36 Kč Věcná hodnota administrativní budovy je celkem... 36 795 543,- Kč 14 Vybrané kapitoly oceňování nemovitostí. [online]. [citováno 21. 6. 2010]. Dostupný z WWW: http://www.la-ma.cz/?p=110. 54

Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 2567 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 5 000,- Kč Cena za 408.00 m 2... 2 040 000,- Kč Věcná hodnota stavební parcely 2567 je celkem...2 040 000,- Kč Věcná hodnota nemovitostí pozemková parcela 1661/1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 5 000,- Kč Cena za 11 136,00 m 2.55 680 000,- Kč Věcná hodnota pozemkové parcely 1661/1 je celkem...55 680 000,- Kč Součet obou pozemků je celkem...57 720 000,- Kč Metoda příjmová (výnosová) Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. 15 Příjmová metoda u oceňovaných nemovitostí pro výpočet ceny nemovitostí v místě a čase očekávaných příjmů vychází z dosažených hospodářských výsledků z pronájmu nemovitostí. Tyto nemovitosti, které generují výnos jsou oceňovány příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je považovaná za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Výnosová hodnota se stanovuje na základě výnosu z pronájmu. Z hlediska půdorysné dispozice objektu je nutno preferovat možný pronájem objektu po jednotlivých kancelářích, protože je nereálný pronájem objektu jako celku. Hodnoty 15 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2006, str. 37. ISBN 80-7265-085-8. 55

nájemného jsou odvozeny z reálných nájemních smluv s porovnáním na možné a reálně dosahované nájemné ve Vlašimi. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 16 Na základě výše uvedených skutečností jsem zjistila, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 7 441 500 Kč Veškeré informace a popis je uveden v tabulce. Ceny nemovitostí příjmovou metodou administrativní budova Období a nájemné Prostor Období Celkem Nájemné Objekt 1x12 12.00 660 000.00 Počet období a nájemné celkem 12.00 660 000.00 16 Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, str. 113. ISBN 978-80-7265-128-3. 56

Tab. V: PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 660 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 2% 13 200 Kč Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem 646 800 Kč 95 000 Kč 30 000 Kč 3 868 Kč 0 Kč 20 000 Kč 50 000 Kč 198 868 Kč 720 900 Kč 200 000 Kč 520 900 Kč Míra kapitalizace 7% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 7 441 428 Kč 7 441 500 Kč Výsledné roční upravené nájemné činí... 520 900,- Kč Míra kapitalizace. p = 7% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem: CV = N/p x 100 = 520 900,- / 8% x 100. 7 441 428,- Kč Výnosová hodnota administrativní budovy je celkem 7 441 500,- Kč Nákladová metoda Aplikace nákladového přístupu vychází z údajů minulosti hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a od nákladů vynaložených na stavby, tzn. na jeho zhodnocení. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných 57

materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. 17 Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 17 Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, 2008, str. 114. ISBN 978-80-7265-128-3. 58

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 93 380 000 Kč Tab. VI: NÁKLADOVÁ METODA Název Administrativní budova Číslo pozemku 2567 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 45 let Efektivní stáří 12 let Ekonomická životnost 150 let Zastavěná plocha 408 m² Počet podlaží 1 podzemní, 4 nadzemní Celková zastavěná plocha 427,27 m² Koeficient využitelnosti 0,90 Celková podlahová plocha 1 709,06 m² Celkový obestavěný prostor 7332 m³ Jednotkové reprodukční náklady 7 169, 2663 Kč/m³ Reprodukční náklady celkem 52 565 060 Kč Fyzické opotřebení -30% 36 795 543 Kč Funkční nedostatky -5% 34 955 765 Kč Ekonomické nedostatky 0% 34 955 765 Kč Stavby a venkovní úpravy 0 Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem 699 115 Kč Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 57 720 000 Kč 93 374 880 Kč 93 380 000 Kč 59

4. ZÁVĚR Cílem mého ocenění bylo zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti: Administrativní budova s číslem popisným 1135, se stavební parcelou číslo 2567, s příslušenstvím a s trvalými porosty v katastrálním území Vlašim, obci Vlašim. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsou použila metodu příjmovou a nákladovou. Hodnota určená metodou porovnávací nebyla stanovena. S přihlédnutím na klady a zápory odhaduji cenu nemovitosti ve výši: Tab. VII: TRŽNÍ HODNOTA Indikace ( Kč ) Váha ( % ) Vážený průměr ( Kč ) Porovnávací metoda N/A N/A N/A Příjmová metoda 7 441 500 90 6 697 350 Nákladová metoda 93 380 000 10 9 338 000 Výsledná cena 16 035 350 Zaokrouhleno 16 100 000 Oceňovaný majetek je stejný jako mnoho podobných areálů tohoto typu. Ve Vlašimi a širokém okolí není podobný žádný takovýto objekt. Proto jsem porovnávací metodu nepoužila. Porovnávací metoda u administrativních budov se používá nejčastěji v Praze a ve velkých městech, kde je dostatek podobných vzorů na porovnání. Administrativní budova jako oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Myslím si, že příjmová metoda dokáže nejlépe zobrazit skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí přisuzuji váhu 90%. Především u starších, fungujících objektů, jako je tato administrativní budova, nejsou investoři, kteří se tímto problémem zabývají ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Proto není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. 60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 2.června 2010 reprezentována částkou: 16 100 000 Kč (slovy:šestnáctmilionůstotisíckorunčeských) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Ve Vlašimi, červen 2010 Vypracovala: Ivana Domšová 61

5. PŘÍLOHY Katastrální mapa 62

Internetový výpis z katastru nemovitostí: Informace o parcele Parcelní číslo: st. 2567 Výměra [m 2 ]: 408 Katastrální území: Vlašim 783544 Číslo LV: 2117 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí VLASIM,5-5/12 Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Budova na parcele: č.p. 1135 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl Ing. Rudolf Mašek Prokopova 1573, Vlašim, 258 01 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov Platnost k 2.06.2010 12:38:43 63

III. Analýza trhu s nemovitostmi OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU S NEMOVITOSTMI V BENEŠOVĚ A VLAŠIMI Popis okresu Okres Benešov leží v jižní části Středočeského kraje a je druhým nejrozšířenějším v kraji. V současné době je jeho rozloha asi 1.524 km² a patří po okresu Příbram k největším v kraji. Okres je tvořen 115 obcemi, včetně pěti s rozšířenou působností. Jsou to tyto: Benešov, Vlašim, Votice, Sázava a Týnec nad Sázavou a 10 obcí bylo Poslaneckou sněmovnou stanoveno jako městys. Počet obyvatel v okrese je celkem 91.889 a ten se tak řadí mezi průměrně lidnaté. Kraj sousedí s 8 okresy, ze západu s okresem Příbram, ze severu s okresy Praha-západ, Prahy-východ a Kolín, z východu s okresem Kutná Hora, z jihu má společnou hranici s okresem Tábor, s okresem Havlíčkův Brod a Pelhřimov. Povrch území tvoří převážně Středočeská pahorkatina, vodní toky povodí střední Vltavy a dolní Sázavy. Terén okresu je převážně členitý a hodně lesnatý, s mnoha rybníky. Nadmořská výška se pohybuje okolo 200 až 700 metrů nad mořem. Oproti jiným okresům je typická hornatost s hřebeny České Sibiře a Sedlecké kotliny. V jižní části Benešovska se nachází chráněná krajinná oblast Blaník o rozloze 4 000 ha. Historickým účelem Blaníku je chránit typ staré kulturní zemědělské krajiny. Ve vyvážené harmonické krajině dominují Velký a Malý Blaník. Chráněná krajinná oblast je bohatá na historické a archeologické památky. Památkami v okrese je především gotický hrad Český Šternberk, barokní zámek Jemniště s anglickým parkem, renesanční zámek Komorní Hrádek, zámek Líšno a románský hrad v Týnci nad Sázavou. Pohyb obyvatelstva ve Středočeském kraji v 1. čtvrtletí 2010 K 31. březnu 2010 žilo ve Středočeském kraji podle předběžné bilance 1 251 801 obyvatel, z nichž bylo 618 128 mužů a 633 673 žen. Za první tři měsíce roku 2010 se počet obyvatel kraje zvýšil o 4 268 osob, což bylo ve srovnání se stejným obdobím předcházejícího roku o 267 obyvatel více. Celkový populační nárůst Středočeského kraje byl zapříčiněn obdobně jako v posledních několika letech především saldem stěhování, díky němuž získal kraj 3 718 nových obyvatel. Kladný byl i přirozený přírůstek obyvatelstva, který dosáhl výše 550 osob. Středočeský kraj se tak stal v důsledku nejvyššího nárůstu počtu obyvatel v prvním čtvrtletí roku 2010 nejlidnatějším ze všech čtrnácti krajů České republiky. 64

Tab. VIII, Nejnovější údaje Středočeského kraje 18 : Ukazatel Měřicí jednotka Období Hodnota ukazatele Růst * (pokles) v % Datum poslední aktualizace Počet obyvatel k 31.3.2010 1251801 1,4 14.6.2010 Regionální HDP 1) mil. Kč b.c. 2008 395492 4,8 30.11.2009 Tvorba hrubého fixního kapitálu na obyvatele Disponibilní důchod domácností na obyvatele Kč, b.c. 2007 71083-5,1 30.11.2009 Kč, b.c. 2008 193753 6,9 30.11.2009 Průměrná hrubá mzda Kč 1. čtvrtletí 2010 21740 2 7.6.2010 Míra registrované nezaměstnanosti 2) Obecná míra nezaměstnanosti 3) Počet ekonomických subjektů 4) Počet stavebních ohlášení a povolení % k 31.5.2010 6,9-0,28 9.6.2010 % 1. čtvrtletí 2010 5,7 2,2 2.6.2010 k 31.3.2010 300449 1,5 15.4.2010 1. čtvrtletí 2010 4208-10,3 7.5.2010 Zahájené byty 1. čtvrtletí 2010 1608-10 7.5.2010 Dokončené byty 1. čtvrtletí 2010 1569-14,3 7.5.2010 Mzdy v průmyslu Kč 1. čtvrtletí 2010 26800 5,5 9.6.2010 Počet hostů v hromadných ubytovacích zařízeních 1. čtvrtletí 2010 99216 1,5 11.5.2010 * Oproti stejnému období předchozího roku. 1) Růst/pokles ve stálých cenách předchozího roku (reálný růst). 2) Růst/pokles oproti předchozímu měsíci v procentních bodech. 3) Růst/pokles v procentních bodech. 4) Růst/pokles ovlivněn ukončením evidence samostatně hospodařících rolníků v RES (cca 65 tis. subjektů v ČR). 18 Čerpáno se stránek Českého statistického úřadu (www.czso.cz). 65

Míra nezaměstnanosti Míra nezaměstnanosti se ve Středočeském kraji meziměsíčně snížila o 0,28 procentního bodu a koncem května 2010 dosáhla výše 6,90%. Proti stejnému období minulého roku se zvýšila o 22 %. Přesto byla o 1,83 procentních bodů nižší, než kolik činil celostátní průměr (8,73%). Uchazečům bylo možné nabídnout 3 681 volných pracovních míst, tedy 70 % toho, co v květnu loňského roku. Rozloha Jeho rozloha činí 13% z celkové plochy kraje. Ze 64,2% jej tvoří zemědělská půda (z toho 77,0% zabírá orná půda a 19,1% trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 28,4% plochy okresu, a řadí ho tak na čtvrté místo v zalesněných plochách kraje. Ekonomická charakteristika Do registru ekonomických subjektů bylo z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno 23 620 podnikatelských subjektů, to představuje 8,5 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. Fyzické osoby tvoří 85,1% a právnické osoby 14,9%. Odvětvová činnost je tvořena z celkového počtu, podniky zabývající se průmyslovou činností, a to se 14,9%, dále pak stavební se 14,7% a zemědělské s 6,9%. Největší podíl s 63,5% tvoří podniky zabývající se službami. Školství je v okrese zastoupeno sítí základních škol, učilišť, středních i vyšších škol. Střední všeobecné vzdělání lze získat na gymnáziu v Benešově nebo Vlašimi. V Benešově jsou i dvě vyšší odborné školy, jedna se zemědělským zaměřením, absolventi druhé jsou diplomovanými očními techniky. Trh s nemovitostmi Evropský realitní trh zaznamenává hromadný propad cen nemovitostí. Aktuálními tématy dneška jsou kromě zpomalování ekonomiky, zvyšující se nezaměstnaností, i pokles cen nemovitostí určených k bydlení. Díky hospodářskému poklesu dochází ke snižování cen bytů nabízených realitními a developerskými společnostmi. Na trhu dochází k typické situaci, kdy nabídka volných bytů nebo rodinných domů převyšuje poptávku. Poptávka je v oblasti realit ovlivněna několika faktory. Prvním faktorem je zpřísnění schvalování hypotéčních úvěrů ze strany bank. Banky mají obavu uvolňovat 100% z ceny, v loňském roce se svými příjmy dosáhli žadatelé bezproblémově na 100% hypotéky, v letošním roce jsou nároky na bonitu žadatele vyšší, 100% hypotéka se stala pro žadatele nedostupná, 66

většina bank financuje maximálně 80% z celkové ceny nemovitosti. Nelze však paušalizovat. Záleží na bonitě a výši příjmů a míře zadlužení, která je předmětem hypotéky. Druhým faktorem je stav zaviněný pomalejším hospodářským růstem, který hrozí Česku v letošním a příštím roce. Banky zpřísňují podmínky úvěrů jak běžným občanům, tak i podnikům. V oblasti realit pociťují zpřísněné bankovní úvěry zejména developeři. Ti se snaží prodat za cenu nižších příjmů, a proto přicházejí se slevami nebo doplňkovými službami. Zatím nejsou nuceni jít s cenami až tak nízko, ale v průběhu několika měsíců se můžeme dočkat dalšího snižování cen. Vlastní kapitál developerských společností je zásadní pro udržitelnost vlastní ekonomiky. Developerské společnosti mají potřebu hradit úvěry a tížící prodejnost nutí k výše uvedených slevám. Regionální segmentace Okres Benešov se může rozdělit z hlediska trhu na tří části na vlastní okresní město Benešov, na průmyslové město Vlašim (Sellier & Bellot) a na zbytek okresu včetně širšího okolí Benešova.. obr. 13 obr. 14 67