ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ rozestav. budovy stojící na pozemku parc.č. 1042/2, a pozemku parc.č. 1042/2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 124, pro obec Dříteň a katastrální území Záblatí Vlastník: Raymond Borg, Písecká 1050/2, České Budějovice 2 Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova13 České Budějovice

2 2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka Důvod posudku: stanovení ceny obvyklé Cenový předpis :zák.č. 151/97 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: - výpis z LV č. 124 pro obec Dříteň a k.ú. Záblatí - šetření na místě - fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Jedná se o rozestavěný rodinný dům, postaven z části na základech původní stavby technické vybavenosti a zbývající část je nově přistavěna. O tomto původním stavu svědčí v r.2009 v katastru nemovitostí zapsaný druh stavby a pozemek o jiné výměře než je v současné době zastavěn. Současný stav zápisu v KN-stavba rozestavěná. V podstatě tedy novostavba rodinného domu je nepodsklepená, přízemní s obytným podkrovím, půdorysně téměř obdélníkového půdorysu. Dům je zděný, založený na základových pasech, stropy řešeny tvrdé, sádrokartonové podhledy, krov dřevěný sedlový, střešní krytina tašková, okna plastová, schodiště betonové s dřevěným obkladem, podlahy plovoucí a dlažba, vytápění el. přímotopy + krbová vložka s rozvodem. Dispozičně dům obsahuje bytovou jednotku velikosti 5+1 a v 1.NP se nachází kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pracovnu, WC a sklad, v podkroví jsou 2 pokoje, ložnice, koupelna s WC a lodžie. Rozestavěnost byla ověřena v r.2009 znaleckým posudkem, kdy dům byl v pokročilém stadiu rozestavěnosti, téměř dokončeno 1.NP (podlahy, omítky, štuky, kuchyňská linka, WC, topení, vybavení) V podkroví chyběly z 50 % výplně otvorů, omítky, podlahy, rozvody instalací, podhledy, apod. Současný stav nebyl ověřen, neboť nebyla umožněna vnitřní prohlídka. Vnějším ohledáním je zjevné, že od r.2009 na vnějších prvcích nebyly provedeny žádné úpravy, naopak, objekt spíše chátrá, zahrada je neudržovaná. Ze sítí je napojení pouze na el.proud, kanalizace řešena do jímky, vodovod není, uvažuje se napojení na studniční vrt. Pozemek parc.č. 1042/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 398 m2 je pozemek z části zastavěn rozestavěným rodinným domem, skutečný stav zastavěnosti není dosud zapsán v katastru nemovitostí, zápis v KN odpovídá stavu původní stavbě technické vybavenosti, který byl z části začleněn do rodinného domu a zbývající část demolovaná. Pozemek je rovinný, možnost napojení na el. proud. Příjezd odbočením z hlavní silnice procházející Dubencem na místní komunikaci vedoucí k domu (ostatní plocha, ost. komunikace v k.ú. Dívčice). Stavba rodinného domu je přístupná přes pozemek parc.č. 1042/1 ve vlastnictví obce Dříteň(parcela č.1042/1 není zapsána na LV, ale jde evidentně o parcelu zjednodušené evidence PK 1251), přístup byl navíc ošetřen věcným břemenem, které je zapsáno v KN jako na LV č.124, tak i na LV obce Dříteň. Práva třetích osob nezjištěna, k zástavním právům a k exekučním zápisům se v ocenění nepřihlíží.

3 3 Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny : reprodukční na bázi technicko hospodářských ukazatelů vycházející z aktuálně platného cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná reprodukční cena snížená o opotřebení výnosová v případě výnosu z nájmu objektu srovnávací porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.151/97 Sb. v platném znění : Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. V případě ocenění bytů je nejobjektivnější použití srovnávací ceny. Orientační ocenění na bázi nákladové amin. ceny (pouze hlavní stavba) : Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. Název plocha výška 1.NP 81,00 m 2 2,95 m 2.NP 81,00 m 2 2,85 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (81)*(2,95) = 238,95 m 3 2.NP (81)*(2,85) = 230,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

4 4 Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 238,95 m 3 2.NP NP 230,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 469,80 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient standardu [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,00 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Upravený obj. podíl [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,20 100,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 21,20 100,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 7,90 85,00 6,71 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,30 100,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,40 100,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,90 10,00 0,09 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 5,80 60,00 3,48 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 2,80 0,00 0,00 Dok [%]

5 5 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,30 75,00 1, Schody S 1, ,00 1,00 1,00 80,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,20 25,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,20 75,00 3, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,20 50,00 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,00 60,00 0, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,20 85,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,30 70,00 3, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,60 0,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,20 70,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 1,90 70,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,10 70,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,50 90,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,10 45,00 1, Záchod S 0, ,00 0,30 0,30 50,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,40 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 74,92 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1550 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 698,07 Plná cena: 469,80 m 3 * 4 698,07 Kč/m 3 = ,29 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7492 Nedokončená stavba = ,60 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 15,000 % ,44 Kč Rozestavěný RD - zjištěná cena = ,16 Kč Věcná cena Podle rozsahu a stavu staveb shora popsaných : rozestavěný RD. 1, ,-Kč ostatní příslušenství ,- Kč pozemek(celkem 398 m 2 ) ,- Kč věcná cena celkem 1, ,- Kč

6 6 Srovnávací cena z aktuálních dat trhu : Aktuální situaci na trhu s nemovitostmi podobného typu v okolí lze dokumentovat na těchto nabídkách : Č. Popis Cena [Kč] Fotografie 1 Budičovice u Protivína: původní venkovská chalupa kompletně zrekonstruovaná ke komfortnímu bydlení. V přízemí chodba, kuchyně, obytná místnost, koupelna, WC, spíž, v 1. patře 2 místnosti, šatna. Dále původní velmi zachovalá stodola, do které je vestavěna garáž, dílna. Do stodoly je zavedena elektřina, voda, kanalizace. Ve vnitřní části dvora se nachází venkovní krb s udírnou zastřešeno ,- Kč pergolou. Dále venkovní bazén s ohřevem vody tepelným čerpadlem. Větší zahrada 550 m2. Veřejný vodovod, má však i vlastní zdroj užitkové vody, vrtanou studnu s vydatným pramenem - přebytek vlastní vody. Kanalizace je vedena do septiku. Elektrický proud 230 V, 400 V. Vytápění elektrickými přímotopy v přízemí a krbovými kamny. V patře elektrická akumulační kamna. Prodej s kompletním vybavením. Vhodné nejen pro účely rekreace, ale i bydlení trvalé. Plocha zastavěná:110 m2 2 Číčenice- Újezdec. Pěkný útulný domek na pozemku o výměře 1049 m2. Částečná rekonstrukce v roce nová plastová okna, fasáda, střecha. Dispozice domu 2+1, koupelna (po rekonstrukci), WC. Výška podkroví je ideální pro půdní obytnou vestavbu. Lokální vytápění kotlem na tuhá paliva, radiátor v každé místnosti. Dům je napojen na vlastní studnu a obecní kanalizaci, přípojka na obecní vodovod k dispozici. Na pozemku se nachází plodící ovocný sad, včelín, dílna, kůlna. Plocha zastavěná: 95 m ,- Kč 3 Křišťanovice: Dům má prosklenou verandu,šatnu,kuchyň,obývák s teplovzd.vytápěním,koupelnu a WC,v podkroví jsou 3 ložnice a lodžie s výhledem na Bobík,umyvadlo a WC,v suterénu místnost na saunu,koupelna,sklad a dílna.místnosti velké,slunné,stylově provedeno se dřevem.vl.vrt i studna,septik,telefon,teplovzd.vytápění kamny.okolo domu je ovocná zahrada se stáním,kolnou a zákoutím pro krb,posezení. Plocha zastavěná: 85 m2 4 Nabízíme samostatně stojící RD 3+1 v klidné části obce Malešice spadající pod obec Dříteň. Jedná se o cihlovou nemovitost se sedlovou střechou, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 446 m2, obytná je cca 120 m2. V přízemí se nachází veranda, předsíň, dřevěné schodiště, kuchyň s jídelnou a krbovými kamny, nová koupelna a toaleta. V patře jsou tři pokoje a terasa. O vytápění se starají krbová kamna s rozvody. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží uzavřený zatravněný dvorek, hospodářská budova, sklad a pěkná udržovaná zahrada o rozloze 1721 m ,- Kč ,- Kč

7 7 5 Lipí- pozemek činí 580 m2, zastavěná plocha vč.nádvoří je 150 m2. Objekt byl kolaudován v roce 1990 a od roku rekonstrukce - sanace a zateplení zdiva, zateplení stropů, nová fasáda, nové rozvody vody, výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny, nové podlahy a terasa. Obytná část je tvořena v přízemí předsíní, kuchyní s jídelním koutem, kde se nalézá krb, ložnicí a komorou. Z kuchyně je přístup do 1. patra kde jsou k 2 místnosti. Voda obecní, kanalizace septikem s přepadem do kanalizace ,- Kč S ohledem na rozsah, stavebně technický stav, umístění nemovitosti a velikost pozemku je lze pro další úvahy kalkulovat se srovnávací cenou kolem 1, ,- Kč Vyjádření k obvyklé ceně: Pro stanovení reálné ceny je v případě nemovitostí srovnatelných s oceňovanou nejobjektivnější stanovení srovnávací ceny, neboť se jedná o segment trhu s vysokou podobností a zpravidla s dostatkem srovnávacích objektů. Lokalita je průměrná. Stavebně technický stav nebylo možné přesně zjistit, nebyla umožněna vnitřní prohlídka. Určitou informaci o stavu poskytují dotaz prohlídky v r Vnějším ohledáním je zjevné, že nemovitosti buď nejsou delší dobu užívané, nebo je zásadnějším způsobem zanedbána údržba. V r.2009 byly nemovitosti oceněny částkou 1,8 mil. Kč. Poptávka existuje, trh je funkční, v nabídce je v dané lokalitě několik obdobných objektů. Ceny klesly, výrazně poklesl počet i obrat prodejů, počet nabídek zůstává relativně vysoký a je proti stavu v době konjuktury v nepoměru, což tlačí na snižování cen. S ohledem na shora uvedené i určité riziko zhoršení vnitřního stavu(přesto však nelze vyloučit, že je objekt naopak více dokončen, než byl v r.2009) odhaduji pokles ceny proti stavu v r.2009 asi o 15-20%. Právní vady nezjištěny, k zástavním právům a exekučním zápisům na LV se v ocenění nepřihlíží. S vědomím skutečnosti, že reálná cena bude dosažena při veřejném dražebním jednání, odhaduji cenu obvyklou v současném stavu ve výši zaokrouhleno 1, ,- Kč Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j.spr.2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává ze 7 listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM, fotodokumentace a stav. povolení a je zapsán pod poř.č /2012 znaleckého deníku. V Č. Budějovicích dne Ing. Petr Pokorný Budivojova13 České Budějovice

8 8 Výpis LV č. 124:

9 9

10 10 Katastrální mapa: Lokalita:

11 11 Doplňující fotodokumentace - rok 2009:

12 12 Aktuální fotodokumentace:

13 13

14 14

15 15

16 16