ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.st.166 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 410m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.110, a pozemku p.č.656/2 zahrada o výměře 347m 2, vše zapsáno na LV č.167 pro obec a k.ú.chvaletice, část obce Hornická Čtvrť Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.st.166 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 410m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.110, a pozemku p.č.656/2 zahrada o výměře 347m 2, vše zapsáno na LV č.167 pro obec a k.ú.chvaletice, část obce Hornická Čtvrť.Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.166 vč. stavby bydlení čp.110,p.č.656/2 Adresa předmětu ocenění: Hornická čtvrť Chvaletice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Chvaletice Katastrální území: Chvaletice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 802/2014-A z LV č.167 pro k.ú.chvaletice z cuzk.cz - místní šetření - bez prohlídky, jež nebyla znalci umožněna 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Ivana Titzlová, Hornická čvrť 110, Chvaletice, vlastnictví: výhradní Ivana Titzlová, Hornická čvrť 110, Chvaletice, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle vnější prohlídky - znalec nebyl na pozemek p.č.st.166 či do rodinného domku čp.110 vlastníkem vpuštěn, nebyl mu umožněna řádná prohlídka nemovitých věcí. Ocenění je tak provedeno pouze na základě prohlídky z veřejné komunikace. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemek p.č.st.st.166 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 410m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.110, a pozemek p.č.656/2 zahrada o výměře 347m 2, vše v obci a k.ú.chvaletice, část obce Hornická Čtvrť. Ve skutečnosti se jedná o samostatně postavený rodinný dům čp.110, který je přístupný z místní veřejné komunikace na pozemku p.č.1450/2 resp. p.č.1455/4 - oboje ve vlastnictví Město Chvaletice, U Stadionu 237, Chvaletice. Rodinný dům čp.110 je objekt přízemní se sedlovou střechou, nepravidelného půdorysného tvaru. Podrobný popis objektu nelze provést - vnitřní prohlídka nebyla umožněna. Domek je opatřen fasádní omítkou z nástřiku, na domku jsou dřevěná okna, tašková betonová krytina, na přestřešení vstupní záhrobně je bonský šindel. Přestřešení záhrobně je ukončeno podpěrami z dřevěných hranolů, a též prkenným podhledem tohoto přestřešení. Vlastní chodník od vstupních dřevěných vrátek je ze zámkové šedé i barevné dlažby (kost). Na domku je umístěn bleskosvod. Vnitřní vybavení domku není známo - předpokládá se však, že je domek klasicky zděný z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm, stropy má s rovným podhledem, má dřevěný sedlový vaznicový krov. Podlahy se předpokládají povlakové - PVC, plovoucí laminátové, prkenné či keramické dlažby, vnitřní dveře hladké lakované, foliované či dýhované, ocelové či dřevěné zárubně. V domku se předpokládá rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Způsob vytápění není znám, v domku je umístěn 1ks zděného komínu, lze předpokládat tedy ústřední vytápění s plynovým kotlem. Dispozičně se s ohledem na velikost domku předpokládá, že byt v domku je velikosti 2+1 s příslušenstvím, případně jen 1+1 s příslušenstvím. Domek je zřejmě nepodsklepený. Vybavení hygienického zařízení není známo

3 Domek je zjevně napojen na veřejný rozvod elektřiny,zemního plynu a zřejmě i kanalizace. Voda je získávána buď z veřejného vodovodu, či z vlastní studny umístěné na pozemku p.č.st.166. Oplocení pozemků je převážně dřevěným prkenným plotem téměř na sraz do betonových sloupků, oplocení před jihovýchodním štítem je z plotových ocelových rámů. Vstupní vrata a vrátka jsou dřevěná. Zákres domku v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti - původní obytná část domku o zastavěné ploše cca 10,0*6,50m bývala doplněna o hospodářskou navazující část o zastavěné ploše 4,0*9,20m. To ovšem již naplatí - obytná část byla rozšířena částečně o přístavbu verandy v prodloužení sedlové střechy domku,a zřejmě i z části zadní původní hospodářské části byla zřízena část obytná. Současnou zastavěnou plochu domku tak s ohledem na nemožnost provést měření (nebyla umožněna prohlídky domku) lze jen odhadnout odměřením na cuzk.cz na cca 95m 2, tj. potom užitná plocha v domku činí cca 60-65m 2. Pozemky mají celkovou výměru 757m 2. Na pozemku p.č.st.166 se ještě nachází samostatně postavený přízemní nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou, taškovou betonovou původní krytinou cca z 50%, a bobrovkami cca z 50%, jehož zastavěná plocha činí cca 11,0*3,70m.Tento objekt slouží jako kolny, sklady, jihovýchodní štít tohoto objektu je dřevěný s dřevěnými vraty, zřejmě tedy objekt slouží i jako garáž. K objektu je též provedena malá přístavba verandy - dřevěné konstrukce. Navazující hospodářská část domku je též opatřena sklonitou střechou, ovšem pultovou s vlnitým plechem, je vyzděna převážně ze škvárobetonových tvárnic, je bez fasádní omítky. Na pozemku p.č.st.166 se nachází okrasné thůje (plot z thůjí) za oplocením z ocelových rámů, cca 3ks listnatých okrasných keřů, na pozemku p.č.656/2 se nachází ovocné stromy a keře, i okrasné keře (thůje). Chvaletice leží 25 km od Pardubic na rozhraní Chvaletické pahorkatiny celku Železných hor (Česko-moravská soustava) a Pardubické kotliny celku Východolabské tabule (soustava Česká tabule) v nadmořské výšce 210 až 310 m.n.m. V písemných zprávách se Chvaletice objevují poprvé v roce 1393, kdy byl dvůr s tvrzí u obce majetkem Hereše z Chvaletic, roku 1407 pak Myslibora. K 1. lednu 1975 se stala součástí Chvaletic obec Telčice (Telčice byly od roku 1720 osada Chvaletic, od roku 1953 samostatná obec). Zbytek původní obce (podstatná část obce musela v padesátých letech ustoupit těžbě pyritové břidlice) Chvaletice se dnes nazývá Hornickou čtvrtí, kde se nacházejí objekty hodné zájmu památkové péče, především evangelický kostel pseudorenesanční z roku Ostroh pod kostelem je potom vyhlídkovým bodem poskytujícím rozhled do polabské krajiny. Pozornost a určitý stupeň ochrany si zasluhuje potom celý areál kostela, fara i hřbitov a škola v Hornické čtvrti, realizovaná podle návrhu architekta Řepy. Statut města získaly Chvaletice 1. ledna Ve městě je základní škola, mateřská škola, Střední odborné učiliště zemědělské a kulturní dům. Služby obyvatelstvu zahrnují : poštu, lékárnu, knihovnu, kino, Českou spořitelnu, GECB a.s., kadeřnictví, zdravotní středisko, penzion, benzínovou stanici, restaurační zařízení, obchody a podobně. Své místo má ve městě i TJ Energetik, FK Baník, Taneční klub a Taneční škola. Nejvýznačnějším přírodním fenoménem je tok řeky Labe, který je regionálním biokoridorem a základním městotvorným činitelem. Městem prochází též významný železniční koridor - trať Praha-Česká Třebová. V zastavěném území Chvaletic se nachází dostatek zeleně, byla postavena čistírna odpadních vod. Nejvýraznějším subjektem v lokalitě je elektrárna o výkonu 4x200 MW, postavená v druhé polovině sedmdesátých let. Rodinný dům čp.110 se nachází v části města zvané Hornická čtvrť, jeho okolí tvoří též převážně samostatně postavené rodinné domky. Analýza trhu, porovnání s nabídkou objektů ve Chvaleticích na prodej, určení obvyklé ceny: 1) Za 850 tis.kč se nabízí - prodej RD 4+1 v obci Chvaletice, obecní část Hornická čtvrť, okres Pardubice. Stavba je provedena jako zděná samostatně stojící jednopodlažní s půdou, bez podsklepení, stojící na vlastním pozemku s přístupem z obecní zpevněné místní komunikace s minimálním rušením dopravou (slepá ulice). Na pozemku je hos. budova (kde se nachází kotelna), garáž, dílna a rozlehlá půda. V zadní části domu se nachází stáj, vhodná pro ustájení 1 koně. Přes hospodářskou budovu je přístup na zahradu, která je celkově oplocená drátěným plotem, travnatý pozemek, fóliovník, ovocné stromy. V zimním období je dům vytápěn kotlem na tuhá paliva s ústředním rozvodem. Výměra pozemku 1149m2, užitná plocha 130m2. V roce: plynofikace, nový el.bojler, 2012 vstupní plastové dveře. Jinak dům v původním stavu, vhodný ke kompletní rekonstrukci

4 2) Za 1,199 mil.kč se nabízí samostatně stojící rodinný dům 3+1 v klidné části města Chvaletice (okres Pardubice). Ve městě Chvaletice se nachází veškerá občanská vybavenost. Klidné prostředí s bohatým sportovním i kulturním vyžitím. Jedná se o částečně podsklepenou smíšenou stavbu, se sedlovou střechou, krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 180 m2, obytná plocha je cca 60 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, z této vede vstup do obývacího pokoje, dále následuje ložnice a vstup na verandu. Z přízemí vede schodiště do 1. patra o velikosti 1+0. Dispoziční řešení: chodba, koupelna a půdní prostor domu. O vytápění domu se starají plynové kamna WAF a elektrické přímotopy. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. V domě byla v roce 2010 provedena rekonstrukce rozvodů elektřiny. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 322 m2. Další: garáž, sklad. Nemovitost je určená jak k trvalému, tak i k rekreačnímu pobytu. 3) Za 1,765 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům o dispozici garáž s obytnou plochou 93 m2 a celkovou užitnou plochou 279 m2 a velkou zahradou 913 m2. Dům je postaven v roce 1979 a nachází v klidné ulici nedaleko tenisových kurtů. Dispozice domu jsou veranda, chodba, kuchyně, koupelna, samostatné WC a tři prostorné pokoje. Dům je plně podsklepen - garáž, prádelna, kotelna, dílna, uhelna. v podkroví je vstup na terasu a možnost vybudování dalších dvou pokojů. Střecha pálená taška v dobrém technickém stavu. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě, ústřední topení plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem, elektro 230/400V, na zahradě studna 13 m na užitkovou vodu. Na zahradě je zděná kůlna s dřevěnou přístavbou, k zahradě přiléhá další pozemek cca 300 m2 ve vlastnictví obce, který lze trvale užívat jako zahradu. Na zahradě jsou ovocné stromy - 2x ořech, třešeń, 8x broskev, 4x jabloń, hrušeń

5 4) Za 650 tis. Kč se místě tj. v Hornické čtvrti nabízí - k prodeji objekt bývalá prodejny potravin v obci Chvaletice - Hornická čtvrť. Samostatně stojící přízemní, podsklepený objekt se nachází poblíž centra části obce Chvaletice. Je zde ústřední plynové topení, napojení na veškeré sítě, dopravní obslužnost ze silnice Chvaletice - Horušice. Nemovitost sloužila původně jako prodejna potravin, nabízí se vhodná možnost přestavby na rodinný dům. Objekt se prodává včetně pozemku 270m2, užitná plocha inzerovaná je 185m2, zastavěná 125m2, tj. ve skutečnostnosti zřejmě je užitná plocha 85m2 (chyba RK) Porovnání parametrů oceňovaných nemovitých věcí je nemožné znalci nebyla umožněna prohlídka rodinného domku a jeho příslušenství. Nebylo tak provedeno řádné zaměření, zjištění stavebnětechnického stavu atd. Na základě vnější prohlídky se jeví, že rodinný dům čp.110 je postupně rekonstruován, skutečný stav objektu však nelze jednoznačně určit (bez prohlídky zevnitř). Ta těchto okolností se jeví obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi tj. pozemkem p.č.st.166 včetně rodinného domku čp.110 (součást pozemku p.č.st.166) a pozemku p.č.656/2 v k.ú. Chvaletice ve výši cca tis.kč. Jako obvyklou cenu pro potřebu nedobrovolné dražby tak určuji částku v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 800 tis.kč Slovy: osmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č. 167, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -