ZNALECKÝ POSUDEK. č /11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /11 o obvyklé ceně rodinného domu čp 212 v Palackého ulici v Kladně-Švermově vč. příslušenství a pozemků parc. čís. 386 a 387 zapsaných na LV čís. 771 pro katastrální území Motyčín Objednatel posudku: Exekutorský úřad, JUDr Marek Frank Radniční Český Krumlov Účel posudku: Pro exekuční řízení č. 125 EX 40/10. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Hartman Kpt. Jaroše Kladno 2 tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kladně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu rodinného domu čp 212 v Palackého ulici v Kladně-Švermově vč. příslušenství a pozemků parc. čís. 386 a 387 zapsaných na LV čís. 771 pro katastrální území Motyčín. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Palackého Kladno-Švermov Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Motyčín Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Inny Vakhmeniny. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - LV čís prohlídka a zaměření nemovitosti dne za přítomnosti paní Inny Vakhmeniny - informace objednavatele - snímek katastrální mapy - stavební archiv obce Kladno - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví LV čís. 777 je zapsáno - viz příloha. 6. Dokumentace a skutečnost V archivu obce Kladno bylo zjištěno následující: Stavba domu povolena Kolaudace není založena, podle zvyku té doby i dokončena. Výměna oken v roce 1951 a znovu za plastová po roce Plynofikace domu povolena pod č.j. Výst 3384/97/Vo/330 a dána do užívání kolaudačním rozhodnutím pod č.j. Výst

3 /99/Vo/ Celkový popis nemovitosti Jedná se o dům sdružený se sousedním domem, bez předzahrádky, s fasádou v uliční čáře, přízemní, z malé části podsklepený, s podkrovím. Vstup do domu přes dvorek. Pozemek pravidelný tvar, o malém spádu k jihu, ohrazen stávající zástavbou, do ulice plotem k ulici vrátky. Na dvoře, který je vydlážděn postaveny kotelna, prádelna, chlívky, kopaná studna neužívaná, mimo provoz. Na zahradě 3 thuje, pergola.. Dům napojen na elektrickou energii 380/220 V, pitná voda z veřejného vodovodu, a zemní plyn.. Dům má charakter rodinného domu ve smyslu platných předpisů. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b 1 ) Kotelna, prádelna, chlívky c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Jedná se o dům sdružený se sousedním domem, přízemní, z malé části podsklepený, s podkrovím. Dům v uliční čáře, bez předzahrádky, pozemek celkem pravidelného tvaru o malém spádu k jihu. Dům obsahuje: 1.n.p.: chodba, WC, sprchový kout, kuchyň, 2 pokoje, schody do podkroví 2.n.p.: podkroví se skoseným stropem, 2 pokojíky, koupelna společná s WC 1.p.p.: sklípek na ovoce a zeleninu,strop klenutý Konstrukce a vybavení : Dům zděný z kamene a cihel, bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha sedlová, tašková krytina, krov vaznicový, bleskosvod, strop nad přízemím s rovným podhledem, v podkroví skosený, ve sklepě klenba, schody do podkroví dřevěné s podstupnicemi, do sklepa cihelné, u obou strmé stoupání, podlahy plovoucí, keramická dlažba, ve sklepě cihelná, okna plastová, dveře prosklené,

4 - 4 - vnitřní omítky štukové, venkovní střik, rozvod teplé a studené vody, el. boiler, vana, umyvadlo, vytápění ústřední plynovým kotlem, Ve smyslu platných předpisů se jedná o dům rodinný. Dům postaven v roce 1890, na domě provedena modernizace (výměna oken, dveří, dlažeb, krytiny, omítek a vnitřního vybavení. Dům bez izolace proti zemní vlhkosti, v podkroví nízká světlá výška a skosené stropy, dřevěný krov napaden červotočem. Dům dobře udržován. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 110 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 629,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 11,35*9,85 = 111,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 111,80 m 2 3,95 m Obestavěný prostor: 1.n.p.: (11,35*9,85)*(3,95) = 441,60 m 3 zastřešení: 11,35*9,85*4,20/2 = 234,77 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 676,37 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 111,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 111,80 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné - Zdivo smíšené kámen a cihly. 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00

5 - 5 - jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 110 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,586 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,586 * 1,000 * 0,950 = 0,557 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 629,- Kč/m 3 * 0,557 = 2 578,35 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 578,35 Kč/m 3 * 676,37 m 3 = ,59 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,59 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kotelna, prádelna, chlívky - 7 Objekt na hranici pozemku (kotelna, prádelna, chlívky), zděný, přízemní, bez podsklepení, střecha pultová, krytina vlnitá, vnitřní omítky hladké, venkovní střik, dlažba keramická a betonová mazanina, dveře dřevěné, svlakové, elektroinstalace V dobrém stavu.

6 - 6 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 2,90*3,50+10,50*1,95 = 30,63 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 30,63 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1.n.p.: (2,90*3,50+10,50*1,95)*(2,60) = 79,63 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 79,63 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,10 65,00 4, Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 31,80 65,00 20, Stropy S 19,80 100,0 1,00 19,80 19,80 75,00 14, Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,30 70,00 5, Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,10 70,00 5, Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 1,70 70,00 1,1900

7 Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,10 70,00 4, Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,00 70,00 2, Okna S 1,10 100,0 1,00 1,10 1,10 70,00 0, Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,20 70,00 5, Elektroinstalace S 5,80 100,0 1,00 5,80 5,80 70,00 4,0600 Součet upravených objemových podílů: 100,00Opotřebení: 69,0450 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1900 Základní cena upravená = 3 457,40 Kč/m 3 Plná cena: 79,63 m 3 * 3 457,40 Kč/m 3 = ,76 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 69,0450 % Úprava ceny za opotřebení ,70 Kč Kotelna, prádelna, chlívky - zjištěná cena = ,06 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Na zahradě vysazeny před 25 lety thuje. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] thuje 25 3,00 ks 1 660,00 50% 830, ,00 Součet 2 490,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,10 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 2 054,25 Trvalé porosty - zjištěná cena = 2 054,25 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky Obě parcely spolu tvoří jeden funkční a vlastnický celek, který má charakter stavebního pozemku.

8 - 8 - Základní cena pozemku ve statutárním městě Kladno je 500,- Kč/m 2, srážky nepřichází v úvahu, přirážky na vhodnou polohu a plynovod v ulici. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastav.pl. a nádvoří ,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1900 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,99 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1900 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,54 Pozemky - zjištěná cena = ,53 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,59 Kč b) Kotelna, prádelna, chlívky = ,06 Kč c) Trvalé porosty = 2 054,25 Kč d) Pozemky = ,53 Kč

9 - 9 - Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,43 Kč slovy: Dvamilionypětsettřitisícpětsetdvacet Kč Obvyklá cena dané nemovitosti v Kladně - Švermově se stanovuje s ohledem na dobrý stav, údržbu, modernizaci, stáří domu 121 let, vybavení, polohu, nabídku RK (která je cca o 10-20% nadhodnocena), převažuje nabídka nad poptávkou, bez izolace proti zemní vlhkosti. Po zvážení všech pro a proti a s použitím databáze znalce a nabídce odhaduje se obvyklá cena s jistou dávkou opatrnosti ve výši cca ,- Kč slovy: dvamiliónyčtyřistatisíc Kč V Kladně, Ing. Zdeněk Hartman Kpt. Jaroše Kladno 2 tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10. července 1967 pod č.j.spr 631/67-2 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /11. E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí LV čís snímek katastrální mapy - 10x foto - 2x inzerce