Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: rekod@email.cz ZNALECKÉ POSUDKY PRODEJ NEMOVITOSTÍ VYPRACOVÁNÍ SMLUV ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 71-02/2011 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Komerční objekt - Penzion, čp.117, s přísl. v obci Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov Zelená hora 117 / 117, Kraslice - Zelená Hora Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, kód ČSÚ: 673 269, LV: 1340 Ostatní stavby: Pozemky: st. 124 Vlastník stavby: Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ondřej Chejn, Dukelská 111, 35801 Kraslice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp. zn. 095 Ex 149/10/U 02-37, 27.12.2010 Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082 telefon: 244 400 604 e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ6156191382 fax: 244 401 941 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Praha IČ: 69674582 telefon: 724 217 609 e-mail: p.krivanek@email.cz DIČ: CZ7705021456 fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni 18.1.2011 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 500 000 Kč Datum místního šetření: 18.1.2011 Datum zpracování : 2.2.2011 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 7 V Praze, dne 28.3.2011 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1991 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: okrajová část ostatní dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 124 / 93 0 267 1 067 120 100,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010 2. Výpis z KN, podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5.Smlouva o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009 6. Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 18.1.2011; 7. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 8. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 9. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 18.1.2011; Město Kraslice (7150 obyvatel) se rozkládá na úpatí západočeské části Krušných hor v Kraslickém průsmyku. Sousedí s německým městem Klingenthal, s nímž jej spojuje hraniční přechod pro osobní automobily, pěší turisty, cyklisty a železnice. Vlakem nebo po silnici č. 210 se dostanete do cca 30 km vzdáleného Sokolova. Přibližně stejně daleko je z Kraslic také do Karlových Varů a Chebu.Okolí Kraslic tvoří dosud nepoškozená přírodní území s řadou vzácných druhů rostlin a živočichů. Proto tu jsou výborné možnosti pro turistiku a zimní sporty.kraslice byly založeny ve 13. století, roku 1370 získaly statut města. Na bohatou historii upomínají četné architektonické památky. Dnes jsou obcí s rozšířenou působností. Současná charakteristika a infrastruktura obce - občanská vybavenost: Instituce, úřady: městský úřad, policejní stanice, pošta, hasičský záchranný sbor Školství, sport: základní škola, školka, městská knihovna, fotbalové hřiště, malý lyžařský vlek Doprava: vlakové nádraží, autobusy meziměstské, tři benzínové pumpy Obchody, služby, kultura: klasické potraviny a tři supermarkety,pohostinství Zdravotnictví: pouze praktický lékař (nemocnice - Sokolov) Průmysl: Techplast (strojírenský průmysl) Inženýrské sítě v obci: Elektřina, Plyn, Vodovodní řád (Kanalizace není) Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kraslice a to konkrétně v části obce a k.ú. Zelená Hora u Kraslic, což je směrem na Bublavu, kde se nachází lyžařské vleky (cca 3km). Budova se nachází na samotném okraji obce v zástavbě rodinných domů. Je to jedna z posledních staveb v obci přímo u Bublavského potoka. (viz vyznačení v ortofotomapě). Kromě zmiňovaných domů se v okolí nachází již jenom lesy a příroda. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Jedná se o samostatně stojící objekt (Penzion s výčepem), který má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Dům má sedlovou střechu. Oceňovaná nemovitost se skládá ze zmiňovaného objektu, venkovních úprav a pozemku dle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov. Venkovní úpravy a vedlejší stavby jsou specifikovány v samostatném odstavci - příslušenství. Z pozemků je to zastavěná plocha a nádvoří pč. 124 o výměře 267m 2. Tento pozemek je takto zapsán v KN. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. U penziónu je na webových stránkách uvedeno: K pensionu Vogador patří veliká zahrada s altánem, udírnou a kulatým bazénem 3,66 x 0,9 m (jen v letních měsících). Toto zázemí se však ve skutečnosti nachází na cizím pozemku a je užíváno bez jakékoliv smlouvy nebo dohody a tudíž nemůže být bráno při ocenění v úvahu. Z tohoto důvodu se dá konstatovat, že se v podstatě jedná o penzion bez dalšího příslušenství a přímé možnosti vyžití jiných venkovní volnočasových aktivit přímo u penzionu. Toto bude zohledněn v dalším ocenění. Budova byla v roce 1991 postavena za účelem komerčního využívání formou pohostinství a ubytovacího zařízení a k tomuto účelu je využívána více či méně úspěšně až do současné doby. Jedná se o budovu, která má jedno podzemní podlaží (ve svahu - ze strany silnice je pod úrovní terénu, zezadu je celé nad úrovní) a dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží, které je buď přístupné zevnitř nebo zezadu zvenku, je využíváno jako skladovací prostory pro účely horních podlaží (4 sklady), dále je zde sociální zařízení, kotelna, bazén a sauna. 1.NP je využíváno k provozování nebo pronájmu pohostinského zařízení a 2.NP je využíváno k provozování nebo pronájmu ubytovacího charakteru (penziónu). V 1.NP se vchází venkovními dveřmi z terasy do chodby, dále je tu kuchyně, chodbička, schodiště dolů a nahoru, výčep s barem a jedním stolem, místnost s kulečníkem, místnost pro hosty (hospoda) a dvě sociální zařízení. Ve 2.NP na které se vchází z prostoru výčepu dřevěnými schody se nachází chodba z níž se dá jít do tří samostatných jednotek. Jedna obsahuje ložnici a sociální zařízení a další dvě totožné obsahují chodbičku, pokoj a sociální zařízení. Každá má také svůj balkónek. Objekt byl postaven dle kolaudačního rozhodnutí v roce 1991, od té doby nebyla na domě provedena žádná zásadní a v podstatě ani drobná rekonstrukce. Všechny prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou stále původní, byla prováděna dle informací pouze pravidelná údržba - malování apod. V současné době má dům následující technický popis: základy s izolací, svislé konstrukce zděné (tl. 45cm), stropy keramické hurdiskové, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka vápenné a částečně keramický obklad, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady již zmiňovaná část fasády, schody dřevěné, dveře dřevěné do kovových zárubní, prosklené a plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s PVC nebo kobercem, ostatní podlahy dlažby nebo PVC, vytápění ústřední na pevná paliva, elektroinstalace 220/380, bleskosvod má, rozvod teplé i studené vody, zdroj teplé vody boiler, instalace plynu chybí (ale je na hranici pozemku), svod kanalizace do lokální čističky, v kuchyni sporák na PB, elektrická trouba, hygienické vybavení (v 1.PP WC, umyvadlo, bazén v 1.NP 2 x sociálka s 1xWC, umyvadlem a sprchou ve 2.NP 3x sociálka s WC, umyvadlem a sprchou). Dům se nachází dle odhadce v odpovídajícím stavebně technickém stavu. K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy,přípojky a pozemek. Z venkovních úprav se jedná o zpevněné plochy, venkovní schody, obrubníky, tarasy. Z inženýrských sítí jsou to přípojky elektřiny, vody a plynu a čistička, která je však v dezolátním stavu. Větší význam pro celkovou cenu nemovitosti má tudíž pouze pozemek, ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Příslušenství v podobě zázemí je výše vysvětleno v základním popisu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy hurdiskové 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře dřevěné do ocelových zárubní 12. Vrata - 4 -
13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah koberce na betoně, dlažby 15. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody 19. Vnitřní kanalizace původní rozvody do lokální čističky 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody elektrický bojler 22. Vybavení kuchyní sporák na PB 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní bazén, sauna 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek parc č. 124 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 267m 2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov na LV č. 1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic okr.sokolov. Na tomto pozemku parc.č.124 je postaven oceňovaný dům č.p.117. Pozemek se nachází na okrajovém území obce Kraslice, v místní části zvané Zelená Hora u Kraslic a je přímo přístupný z veřejné komunikace (zpevněné plochy). Pozemek je připojen na inženýrské sítě v místě, kterými jsou, místní el. síť a veřejný vodovod a plyn. Na pozemku je umístěna čistička splaškových vod. Pozemek pč.124 je srovnán v místě stavby do roviny,jinak je částečně svažitý. Kromě toho se u pozemku nevyskytují jiné negativní vlivy OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 75,- Kč/m 2. Tato cena vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 124 267 75 20 025 Celková výměra pozemků 267 Hodnota pozemků celkem 20 025 Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.PP 119,93 m 2 77,23 m 2 Sklad 1 8,12 m 2 Sklad 2 2,26 m 2 Sklad - výlevka 2,03 m 2 Sklad pod schodama 1,20 m 2 Chodba 8,12 m 2 Kotelna 27,49 m 2-5 -
Chodba 2 2,20 m 2 Chodba 3 1,88 m 2 Sauna 5,04 m 2 Bazén 8,34 m 2 Šatna 7,88 m 2 Koupelna s WC 2,67 m 2 1.NP 119,93 m 2 72,61 m 2 Předsíň 1,69 m 2 Chodba před výčepem 5,12 m 2 Výčep 16,34 m 2 Kulečník 15,71 m 2 Restaurace 15,84 m 2 Kuchyň 4,32 m 2 Chodbička 1 3,28 m 2 Koupelna s WC 1 3,52 m 2 Chodbička 2 3,28 m 2 Koupelna s WC 2 3,52 m 2 2.NP 119,93 m 2 67,61 m 2 Chodba 3,36 m 2 Pokoj 1 13,57 m 2 Sociálka 1 4,80 m 2 Chodba 2 3,36 m 2 Pokoj 2 16,05 m 2 Sociálka 2 3,70 m 2 Chodba 3 3,36 m 2 Pokoj 3 16,05 m 2 Sociálka 3 3,36 m 2 Zastřešení 203,68 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45+1,75+1,75+0,5 = 263,85 m 3 +0,5+0,35)))*(2,20) 1.NP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 299,83 m 3 5+0,5+0,35)))*(2,50) 2.NP ((12,8*8,3)+(1,44*2,7)+(1,85*(0,45++1,75+1,75+0, = 299,83 m 3 5+0,5+0,35)))*(2,50) Zastřešení ((12,8*8,3*3,65/2)+(1,44*2,7*0,5)+(1,85*(0,45+1,75= 203,68 m 3 +1,75+0,5+0,5+0,35)*0,8))*(1,00) Obestavěný prostor - celkem: = 1 067,19 m 3 Výpočet věcné hodnoty stavby dle platného cenového předpisu A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu ( 3): 1) Budovy a haly ( 3) a) Penzion Typ: budova G Účel užití: hotely Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.1..1 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 710,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K1: 0,9390-6 -
Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.PP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 2 1.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 2 2.NP: (12,8x8,3)+(1,44x2,7)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)) = 119,93 m 2 Průměrná zastavěná plocha podlaží: (119,93 + 119,93 + 119,93) : 3 = 119,93 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K2 = 0,92 + 6,60 : 119,93 = 0,9750 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.PP 2,20 0,00 1.NP 2,50 0,00 2.NP 2,50 0,00 Průměrná výška podlaží: (119,93 x 2,20 + 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50) : (119,93 + 119,93 + 119,93) = 2,40 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K3 = 0,30 + 2,10 : 2,40 = 1,1750 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 Neuvedené prvky jsou standardní. Součet podílů: 0,0000 Koeficient vybavení stavby K4: 1 + 0,0000 x 0,54 = 1,0000 Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Základní cena upravená: 2 710,00 Kč x 0,9390 x 0,9750 x 1,1750 x 1,0000 x 1,0000 x 2,1130 x 0,5940 = 3 659,01 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 119,93 x 2,20 = 263,85 m 3 OP vrchní stavby: 119,93 x 2,50 + 119,93 x 2,50 = 599,66 m 3 OP zastřešení: (12,8x8,3x3,65:2)+(1,44x2,7x0,5)+(1,85x(0,45+1,75+1,75+0,5+0,5+0,35)x0,8) = 203,68 m 3 Plocha balkonů: 1,16x6 = 6,96 m 2 Obestavěný prostor celkem: 1074,15 m 3 Stáří: 20 roků Životnost: 100 roků Lineární opotřebení: 20,00% Cena zjištěná: 3 659,01 Kč/m 3 x 1074,15 m 3 = 3 930 325,59 Kč Opotřebení: 3 930 325,59 Kč x 20,00% = 786 065,12 Kč Cena zjištěná po opotřebení: 3 144 260,47 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) Okapový chodník Zpevněné plochy mimo silnice a letiště - zpevněná plocha - betonový monolitický povrch tloušťky 10 cm (položka 8. 2. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.23.11.5 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Cena za m 2 235,00 Kč - 7 -
Množství: 38,2x0,5 = 19,10 m 2 Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,2840 Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Cena zjištěná: 235,00 Kč x 19,10 x 1,0000 x 2,2840 x 0,5940 = 6 089,53 Kč Stáří: 20 roků Životnost: 50 roků Lineární opotřebení: 40,00% Opotřebení: 6 089,53 Kč x 40,00% = 2 435,81 Kč Cena zjištěná po opotřebení: 3 653,72 Kč b) Venkovní schody Schody venkovní předložené - schodiště betonové (položka 12. 4. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.64.5 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242089 Cena za m 225,00 Kč Množství: 14x1,2 = 16,80 m Koeficient polohový K5: 1,0000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,3510 Koeficient prodejnosti Kp: 0,5940 Cena zjištěná: 225,00 Kč x 16,80 x 1,0000 x 2,3510 x 0,5940 = 5 278,75 Kč Stáří: 20 roků Životnost: 50 roků Lineární opotřebení: 40,00% Opotřebení: 5 278,75 Kč x 40,00% = 2 111,50 Kč Cena zjištěná po opotřebení: 3 167,25 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 7074 Základní cena: ZC = (35 + (7074-1000) x 0,007414) x 1,00 = 80,03 Kč/m 2 Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Penzion 0,5940 2,1130 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 2.4 Okrajové území nebo nevýh. část obce s ohledem na účel užití - 30 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: srážka 30% Úpravy podle tabulky 2: přirážka 3% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 124 Plocha: 267 m 2 Ocenění podle odstavce: Základní cena upravená: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný - 8 -
80,03 x (100-30)% x (100 + 3)% x 2,1130 x 0,5940 = 72,42 Kč/m 2 Cena za parcelu: 72,42 Kč/m 2 x 267 m 2 = 19 336,14 Kč Cena zjištěná: 19 336,14 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Budovy a haly ( 3) a) Penzion 3 144 260,47 Kč Mezisoučet pro 3a: 3 144 260,47 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) Okapový chodník 3 653,72 Kč b) Venkovní schody 3 167,25 Kč Mezisoučet pro 10: 6 820,97 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek 19 336,14 Kč Mezisoučet pro 28: 19 336,14 Kč Součet cen celkem: 3 170 417,58 Kč A) Cena nemovitosti celkem: 3 170 420,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Třimiliónyjednostosedmdesáttisícčtyřistadvacet korun českých B) Tržní ocenění - Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 1,00 2 000 3 250 000 3 250 000 0,580 1 885 000 Kraslice (7159 obyv.), okr.sokolov K prodeji pěkný rodinný dům s penzionem o rozloze 270m2 Domek se nachází v klidné lokalitě města Kraslice cca 25 km od Sokolova. Součástí domu je penzion s 5 pokoji a kapacitou až 18 hostů. Dále v domě najdete společenskou místnost, vinárnu s krbem. Dům je podsklepen. k domu náleží pozemek o rozloze 2000m2. Je oplocen. Na pozemku je přístřešek pro parkování, zahradní domeček pro úschovu nářadí, králíkárna a dřevník. Nabídka RK BEST ESTATE - Karlovy Vary, nabízená cena 3.250 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Větší kapacita lůžek, provozní prostory srovnatelné; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Několikanásobně větší pozemek; Kraslice (7159 obyv.), okr.sokolov 1,00 341 3 050 000 3 050 000 0,560 1 708 000 Zajímavě řešený dům, v přízemí 1+1, 2+1, v 2NP velký byt 3+1,v 3NP 2+KK. Dispozice vhodné také pro penzion nebo ubytovnu. Dům se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra Kraslic. Nabízený dům je třípodlažní, částečně podsklepený, vyzděný z cihel a je zastřešený sedlovou střechou s eternitem. V 1.NP nalezneme dva samostatné byty, vlevo 1+1 a vpravo 2+1. Ve 2.NP se nachází velký byt 3+1 s kachlovými kamny. Ve 3NP jsou dva velké pokoje, koupelna s WC. Všechny uvedené byty mají svůj elektr. boiler, přímotopy a samostatný odpočet elekt.energie. V - 9 -
roce 2000 rekonstrukce střechy.dispoziční řešení nabízí různá využití této nemovitosti - penzion, ubytovna apod.součástí naší nabídky jsou i dvě zděné garáže a dílna-sklad.dům se nachází v klidné lokalitě /min.dopravní provoz/, nedaleko centra Kraslic. Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 3.050 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší ubytovací kapacita, chybí provozní prostory, navíc garáže; Lokalita, prostředí - Totožná lokalita - Kraslice - blíže v centru; Provedení a vybavení - O něco horší vybavení - spíše ubytovna; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, srovnatelný technický stav, nová střecha; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo větší pozemek; Tatrovice (167 obyv.), okr.sokolov 1,00 870 4 900 000 4 900 000 0,270 1 323 000 Zavedený penzión s vlastní restaurací, kompletně vybavený a zařízený k okamžitému provozu. Nachází se ve vyhlášené rekreační oblasti, nedaleko tatrovické vodní nádrže. V 1.NP se nachází vstupní chodba, restaurace (40 míst) s výčepem a kuchyní, salónek (40 míst) a technická místnost. S chodby v 2.NP je vstup do vinárny (40 míst) s barem a většího sálu (60 míst). Dále je v patře šatna pro hosty, místnost pro personál a další technická místnost využívaná jako prádelna. Ubytování v 3. NP poskytuje celkem 21 lůžek v jednom apartmánu a čtyřech pokojích s vlastním sociálním zařízením. Celá nemovitost je podsklepena s výtahem do 1.NP. Nemovitost stojí na pozemku o celkové velikosti 870 m2, na kterém se dále rozprostírá terasa (25 míst), zastřešený altán a zahradní domek. Nabídka RK NEXT REALITY - Karlovy Vary, nabízená cena 4.900 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší objekt s větší ubytovací kapacitou a většími provozními prostory; Lokalita, prostředí - Menší městečko, ale jedná se o rekreační oblast; Provedení a vybavení - Postatně lépe vybaven a proveden; Celkový stav, stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, penzion je v podstatně lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - Větší pozemek; Valeč (385 obyv.), okr. Karlovy Vary 1,00 1 209 4 200 000 4 200 000 0,290 1 218 000 Penzion v obci Valeč cca 30 km od Karlových Varů. Penzion se nachází uprostřed náměstí a je po kompletní, velice nákladné rekonstrukci. Je zde provozovna vinárny (restaurace) s kuchyní, 2 pokoje v 2. nadzemním podlaží a mezonetový apartmán v 2. NP a podkroví. Všechny pokoje jsou vybaveny koupelnou s WC. Ve 2. NP je i kuchyně. K domu přísluší stavba přízemní přístavba WC (muži, ženy, invalidní), pergola se zastřešením a zemní sklep. Ke stavbě dále přísluší venkovní úpravy (žumpa), zpevněná plocha, opěrné zdi, venkovní schody, ploty. Přípojka vody, kanalizace a elektřiny je z veřejné části pozemku přímo do domu. Penzion se prodává včetně vnitřního vybavení. Nabídka RK R+R Europe Real, s.r.o. - Praha, nabízená cena 4.200 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podstatně větší kapacita ubytování i provozních prostor; Lokalita, prostředí - Menší obec, pro penzion srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší provedení a vybavení; Celkový stav, stáří, technický stav - Budova je po KOMPLETNÍ rekonstrukci; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně větší pozemek; Hřebečná - Abertamy (1449 1,00 1 341 5 950 000 5 950 000 0,270 1 606 500 obyv.), okr.karlovy Vary Rodinný pension v krásné rekreační oblasti Hřebečná v centru Krušných hor, 30 km od Karlových Varů. Kapacita zavedeného pensionu je 13 lůžek (1x dvoulůžkový, 1x třílůžkový, 2x třílůžkový pokoj s možností další přistýlky) a samostatný vkusně zařízený apartmán vhodný k trvalému bydlení. Všechny pokoje jsou vybavené a mají vlastní příslušenství, televizi, satelit, rozvod WI-FI. Z každého pokoje se naskýtá překrásný výhled do okolní téměř panenské přírody. Moderně vybavená kuchyň splňuje veškeré hygienické předpisy, vkusně zařízená jídelna pro podávání - 10 -
snídaní má 16 míst. V suterénu je prostorná stylová společenská místnost s barem a krbovými kamny, sauna, kolárna, lyžárna a technické zázemí. Zahradní sezení s venkovním grilem a udírnou poskytne příjemné posezení až pro 30 osob. Parkování pro pět vozů je zajištěno na pozemku a je možnost vybudování dalších parkovacích míst. Vila z roku 1937 je po kompletní a precizní rekonstrukci v roce 2006. Celková plocha pozemku je 1341 m2. Veškeré IS plus vlastní jímka. Pension je díky své poloze ideálním místem pro zimní i letní dovolenou. Nabídka RK MAXIMA REALITY, s.r.o. - Praha, nabízená cena 5.950 tisíc Kč, publikováno na serveru www.sreality.cz Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Srovnatelně velký objekt, více lůžek,kuchyň; Lokalita, prostředí - Podobná srovnatelná lokalita o něco vhodnější pro penzión; Provedení a vybavení - Podstatně lépe a moderněji vybavený penzión; Celkový stav, stáří, technický stav - Budova starší, ale je po KOMPLETNÍ rekonstrukci v podstatně lepším stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O hodně větší pozemek; Průměrná cena 1 548 100 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 1,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 548 100 Kč B) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda: Pro použití porovnávací metody ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známých výměr - pro tento účel jsou běžně využívány údaje z nabídky realitních kanceláří působících v místě a z vlastní databáze znalce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní cenou) a ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). U nabídek realitních kanceláří, které pracují v daném regionu, se prodeje podobných staveb občasně vyskytují; v tomto případě bylo konkrétně porovnáno 5 nemovitostí z podobných sídelních útvarů jako je obec Kraslice. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost (t.j. dům č.p.117 s příslušenstvím na parcele pč. 124 a pozemek dle LV 1340 pro obec Kraslice, kú Zelená Hora u Kraslic, vykazují takové vlastnosti podobné srovnávacím nemovitostem, tzn. že porovnávací metodou zjištěná obvyklá (obecná) cena je a bude na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností ještě dosažitelná; v neposlední řadě má na toto tvrzení také vliv poloha a situování nemovitosti v k.ú. Zelená Hora u Kraslic. Při použití porovnávací metody u podobných staveb (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze bez zevrubné prohlídky srovnávacích nemovitostí tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, jelikož nejsou uvedeny některé výměry nebo jsou na první pohled uvedeny chybně, v takovém případě znalec dle zkušenosti výměry zodpovědně upraví apod. Syntézou uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém bylo určeno, že obecná (obvyklá) cena nemovitostí, t.j. domu č.p.117 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.96 - zastavěné plochy a nádvoří a dalších pozemků dle LV č.1340 v obci Kraslice, k.ú.zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, může dosáhnout B) Cena nemovitosti celkem: 1 548 100,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) slovy: jedenmiliónpětsetčtyřicetosmtisícjednostokorun českých (Kč) C) Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Výnosy z obytných prostor Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m 2 ] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m 2 /rok] 67,00 2 791,67 33 500,00 500,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 500,00-11 -
Výnosy z provozních prostor Název Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m 2 ] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m 2 /rok] 61,40 4 000,00 48 000,00 781,76 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 782,00 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 67 420 2 345 28 140 2.Provozní prostory 61 782 3 975 47 702 Celkový výnos za rok: 75 842 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 128 Reprodukční cena RC Kč 3 905 929 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 593 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 75 842 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 70 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 53 089 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 4 000 Pojištění 0,11 % x RC Kč/rok 4 297 Opravy a údržba 1,50 % x RC Kč/rok 58 589 Správa nemovitosti 0,12 % x RC Kč/rok 4 687 Ostatní náklady Kč/rok 5 000 Náklady celkem V Kč/rok 76 573 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 8,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 C) Cena nemovitosti celkem: 0,00 Kč (irelevantní) Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá (tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba také zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. Když není tato podmínka splněna, použijí se náhradní metodiky. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to metody zjištění (věcné) ceny stavby rodinného domu č.p.117 a jeho příslušenství na parc.č.124 - zastavěná plocha a nádvoří s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru stavby, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (ve dvou alternativách - nákladové a porovnávací) a metody porovnávací tržní. Výnosová metoda i přesto, že je v odhadu vypočítána a uvedena, nebude brána v úvahu, jelikož u tohoto druhu objektu v současné době a při současném stavu na trhu s nemovitostmi v daném regionu není vypovídající a tudíž je irelevantní. (Nájemní smlouva nebyla jako podklad brána v úvahu, neboť je uzavřená mezi přímými příbuznými a tudíž není vypovídající. Z toho důvodu byly obvyklé výnosy v daném regionu z ubytovacích a provozních prostor ověřeny v místním obecním úřadě. Po dosazení a vypočítání vyšla výnosová hodnota nemovitosti 0, což v tomto případě není relevantní, jelikož nemovitost určitě jistou tržní cenu má, nehledě na to, že se dá v krajním případě využít i pro účel bydlení). Taktéž to dokazuje obtížnost pronájmu provozních a ubytovacích prostor v tomto kraji v současné době. Na výnosovou hodnotu bude přihlédnuto při dalším ocenění. Z těchto důvodů ocenění vychází z ostatních výše uvedených metod ocenění zejména z TRŽNÍ POROVNÁVACÍ METODY - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ A1) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu ( 3): Administrativní cena celkem: 3.170.420,- Kč B) Tržní ocenění objektu včetně pozemků - porovnávací metoda: Tržní cena celkem: 1.548.000,- Kč C) Ocenění objektu - Stanovení výnosové hodnoty: Tržní cena celkem: 0,- Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům (vč.výnosové hodnoty a faktu užívání příslušenství na cizím pozemkku) a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - Penzionu - čp. 117 a jeho příslušenství postaveném na pozemku parc.č. 124, v obci Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okres Sokolov na: Cena obvyklá 1.500.000,- Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) slovy: jedenmiliópětsettisíckorun českých (Kč) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. - 13 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010 2 Výpis z KN, podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský 1 kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačením předmětné nemovitosti 1 Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009 2 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217 K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 71-2/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 28.3.2010. Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31-14 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 27.12.2010-15 -
- 16 -
Výpis z KN, podle LV č.1340 pro obec Kraslice, k.ú. Zelená Hora u Kraslic, okr. Sokolov, vyhotovené KÚ pro Karlovarský kraj, KP Sokolov ze dne 16.08.2010-17 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Zelená Hora u Kraslic ze dne 16.08.2010-18 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Zelená Hora u Kraslic s vyznačením předmětné nemovitosti - 19 -
Výňatek ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru - (1.NP - pohostinské zařízení) ze dne 25.9.2009-20 -