Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu Bakalářská práce Autor: Jaroslav Klán Ekonomika a management malého a středního podnikání Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ, a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne:... Jaroslav Klán

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat váţené paní Ing. Heleně Cetlové za cenné připomínky a odborné rady, kterými velmi přispěla k vypracování této bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce "Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu představuje návrh na zaloţení firmy a přeměnu bývalého statku na objekt poskytující nebytové prostory k pronájmu ve městě Dobřichovice. V teoretické části jsou popsány definice a pojmy týkající se podnikatelského záměru a realitního trhu. V aplikační části práce analyzuje realitní trh nemovitostí v České republice, trh nemovitostí ve Středočeském kraji a Středočeském kraji, Praze-západ z hlediska makroekonomických údajů, a nakonec realitní trh v Dobřichovicích a blízkém okolí. Dále se v aplikační části nachází popis budov před a po přestavbě, včetně jejich vyuţití, dále finanční a marketingové kroky, SWOT analýza a průzkum konkurence v Dobřichovicích vedoucí k realizaci podnikatelského záměru. Klíčová slova: Podnikatelský záměr, nebytové prostory, analýza realitního trhu, finanční plán, SWOT analýza. Annotation Bachelor thesis "A Draft for Entrepreneurial Specialization on the Real Estate Market" is a proposal of the establishment of a company and the conversion of ex-homestead into commercial spaces in the locality of Dobřichovice. Theoretical section describes the definitions and concepts relating to the business plan and real estate market. The application part analyzes real estate market of Czech republic, property market of Středočeský kraj and Středočeský kraj, Praha-západ in terms of macroeconomic indications and ultimately the real estate market in Dobřichovice and it s surrounding, Further, in the application part is a description of buildings before and after reconstruction, including their use, as well as financial and marketing steps, SWOT analysis and exploration of competition in Dobřichovice leading to the realization of the business plan. Key words: Business plan, commercial spaces, analysis of real estate market, financial plan, SWOT analysis.

Obsah Úvod... 7 Metodologie... 8 1. Základní specifikace podnikatelského záměru... 10 1.1 Podnikatelský záměr (Podnikatelský plán)... 10 1.2 Vybrané definice a pojmy spojené s podnikatelským záměrem... 11 1.3 Realitní trh... 17 2. Analýza vybraného trhu realit... 25 2.1 Celkový vývoj trhu realit v České republice... 25 2.2 Vývoj makroekonomických indikátorů Středočeského kraje ovlivňujících trh realit v kraji... 33 2.3 Analýza trhu realit s pronájmy nebytových prostor ve městě Dobřichovice a okolí... 36 3. Specifikace navrhované firmy... 39 3.1 Podnikatelský subjekt... 39 3.2 Podnikatelský záměr... 39 3.3 Důvod a účel přestavby... 40 3.4 Objekt... 40 3.5 Popis budov před plánovanou přestavbou... 41 3.6 Popis budov po plánované přestavbě včetně jejich vyuţití (Fáze přestavby 1)... 45 3.7 Přestavba dvora a vybudování parkoviště... 50 3.8 Pojetí projektu z hlediska marketingu... 51 3.9 Finanční plán fáze přestavby 1... 60 3.10 SWOT analýza podnikatelské záměru... 62 3.11 Rizika projektu:... 65 3.12 Analýza konkurence v Dobřichovicích... 66 3.13 Vyhodnocení záměru... 66 5

4. Další vývoj realizace záměru v kontextu vývoje realitního trhu... 67 4.1 Očekávaný vývoj realitního trhu v České republice... 67 4.2 Očekávaný vývoj realitního trhu ve městě Dobřichovice... 67 4.3 Vývoj realizace záměru... 67 Závěr... 69 6

Úvod Cílem této bakalářské práce je navrhnout podnikatelský záměr firmy poskytující pronájem vlastních bytových, nebytových prostor, poř. pozemků. 1 Předmětné prostory pro pronájem se získají přestavbou objektu, který slouţil do roku 1989 jako zemědělský statek. Tento objekt byl získán v restituci a byl značně zchátralý. Od roku 1993, kdy se vyřešila všechna vlastnická práva, byla tato nemovitost pronajímána za minimální částky drobným ţivnostníkům a jiným osobám, které zde vykonávali svou podnikatelskou činnost, jako například dílna, prodejna, apod. V roce 2011 byly získány dostatečné finanční prostředky na přestavbu tohoto objektu prodejem stavebního pozemku. Účelem této práce je zjistit, zda se firma má věnovat všem cílŧm podnikatelského záměru, nebo jen části z vybraných cílŧ. A v souvislosti s těmito závěry uzpůsobit přestavbu bývalého statku. 1 Pozn.: V průběhu zpracování této práce se ukázalo, že rozsah problematiky práce je příliš obsáhlý. Nebylo by možné jej zpracovat v daném rozsahu a dostatečné hloubce. Proto je tedy rozsah práce omezen jen na problematiku pronájmu nebytových prostor a ostatních cílů se práce dotýká jen okrajově. 7

Metodologie Bakalářská práce na téma "Návrh podnikatelského záměru na realitním trhu" je rozdělena do čtyř kapitol. Rozsah zaměření firmy v této práci je omezen jen na problematiku pronájmu nebytových prostor, jelikoţ při zpracování této práce se ukázalo, ţe rozsah problematiky je příliš obsáhlý, a nebylo by moţné jej zpracovat v daném rozsahu a dostatečné hloubce. Ostatních cílŧ se práce tedy dotýká jen okrajově. První kapitola se zabývá deskripcí vybraných a nejdůleţitějších pojmŧ a definic, které se týkají realitního trhu a podnikatelského záměru. Autor v této kapitole převáţně volně zpracovává myšlenky autorŧ z citovaných zdrojŧ, převzaté (doslovné) citace ze zdrojŧ jsou uvedeny v uvozovkách. Druhá kapitola je zaměřena na analýzu vybraného trhu realit, hlavní část kapitoly se zabývá analýzou celkového realitního trhu v České republice v letech 2005 aţ 2011. Analýza je soustředěna na vybrané ukazatele, jako je např. objem poskytnutých hypoték, úroková míra, počet vydaných stavebních povolení, obvyklé ceny nemovitostí, objem investic do nebytových prostor, vývoj cen pozemků, vývoj cen pronájmů nebytových prostor, apod. Další část druhé kapitoly je věnována analýze makroekonomických ukazatelŧ Středočeského kraje a Středočeského kraje - Prahy západ, které ovlivňují realitní trh v této lokalitě. Poslední část kapitoly je věnována analýze současných cen pronájmů nebytových prostor v Dobřichovicích a sousedících městech Černošic a Řevnic. Třetí kapitola je věnována samotnému podnikatelskému záměru - charakteristice firmy, kterou je myšlena OSVČ, deskripci budov před rekonstrukcí, marketingovému pojetí podnikatelského záměru metodou 4P (popis lokality - Place, popisu finální podoby budov - Product, výpočtu cen za pronájem jednotlivých nebytových prostor - Price a vyuţití inzertních prostředkŧ pro nalezení zájemců o nebytové prostory - Promotion, kde jsou kalkulovány celkové náklady na reklamu, které nejsou zahrnuty ve finančním plánu fáze přestavby 1). Dále se v kapitole nachází finanční plán fáze přestavby 1, kde je propočtena i návratnost investice. Finanční plán je abstrahován od daně z příjmŧ, daně z nemovitosti a odpisŧ investic. Důvodem je ten fakt, ţe za současné politické a ekonomické situace jsou plánovány změny výše uvedených faktorů, ale zatím není známo do jaké míry budou změněny. Vynechání těchto faktorů na realizaci podnikatelského záměru nemá ţádný vliv. Náklady vynaloţené na přestavbu jednotlivých budov a dvora jsou vypočítávány 8

z odhadů cen za stavební práce a materiál, které jsou uvedeny v přílohách jednotlivých rozpočtů budov. Kapitola dále obsahuje SWOT analýzu, v níţ jsou zachyceny a popsány silné a slabé stránky, příleţitosti a hrozby samotného podnikatelského záměru (v analýze nejsou uvedeny váhy jednotlivých kriterií, jelikoţ nebyla moţnost získat přesná data, avšak kritéria jsou brána v potaz). Konec kapitoly je věnován analýze konkurence, rizikům spojených s přestavbou a aplikovanými opatřeními proti těmto rizikům. V poslední části kapitoly se nachází vyhodnocení uskutečnitelnosti tohoto podnikatelského záměru na základě popsaných faktů v této kapitole. Závěrečná, čtvrtá kapitola, se pokouší stručně prognózovat vývoj realitního trhu v horizontu 5 let v České republice, a dále se věnuje prognóze vývoje podnikatelského záměru v kontextu s vývojem realitního trhu v ČR. Na konci kapitoly je uvedeno shrnutí poznatkŧ práce. 9

1. Základní specifikace podnikatelského záměru 1.1 Podnikatelský záměr (Podnikatelský plán) Podnikatelský záměr (jindy označovaný jako podnikatelský plán) je dokument, který dlouhodobě definuje podnikatelské strategie, zobrazující záměry podnikání. Podnikatelský plán přesně definuje, v jaké fázi se podnik, nebo podnikatelská idea nachází a vyobrazuje, kolik úsilí bude potřeba vynaloţit pro start podnikání, nebo jeho rozvoj. Začínající podnikatelé tento dokument sestavují, aby zjistili, zda je jejich podnikatelská myšlenka uskutečnitelná, dále aby si specifikovali všechny postupy, které jsou spojené se zahájením jejich podnikání. Začínající podnikatel nesmí opomenout ani fakta o situaci na trhu, konkurenci, nebo o ekonomickém prostředí v jakém chce podnikat. 2 1.1.1 Struktura podnikatelského záměru (Podnikatelského plánu) Obsah podnikatelského záměru je podnikatel od podnikatele, nebo podnik od podniku individuální, avšak určité části by měl obsahovat kaţdý podnikatelský plán, ať uţ bude slouţit pro podnikatele, podnik, nebo jiné uţivatele (např. banky). Podnikatelský záměr se obecně skládá z těchto částí (které mohou být ale jinak formulovány v souvislosti na předmětu podnikání, nebo zaměření podniku): 1) Titulní strana podávající stručný výklad obsahu podnikatelského záměru (plánu), obvykle jsou zde uvedeny údaje, jako je název a sídlo firmy, kontakt, popis činnosti atd. 2) Exekutivní souhrn, který se zpracovává obvykle aţ po sestavení celého podnikatelského záměru (plánu) v rozsahu několika stránek. Pokud je plán zpracováván například pro investory, je zde kladen maximální důraz na získání zájmu investorů. Exekutivní souhrn je jednoduše řečeno extrakt, stručné shrnutí nejdůleţitějších aspektů podnikatelského plánu. 3) Analýza trhu, kde je především analýza konkurenčního prostředí. Dále je zde detailní analýza odvětví z hlediska vývoje trendů v určitém časovém rozmezí. 2 Ipodnikatel.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Základy o podnikatelském záměru. Dostupný z WWW: < http://www.ipodnikatel.cz/podnikatelsky-zamer/zaklady-o-podnikatelskem-zameru.html>. 10

4) Popis firmy uvádí podrobný popis firmy. Popis by měl obsahovat pouze doloţitelná fakta, týkající se zaloţení, úspěchů, definic strategií firmy a cílů, cest k jejich dosaţení. 5) Výrobní plán zachycující celý výrobní proces. 6) Marketingový plán objasňuje, jakým způsobem bude výrobek, nebo sluţba distribuována, oceňována a propagována. 7) Organizační plán, kde je popsána forma vlastnictví, u společností organizační struktura, právní forma, údaje o obchodních podílech, apod. 8) Hodnocení rizik, ve kterém jsou zachycena největší rizika způsobená konkurencí, slabými stránkami firmy a strategie pro jejich eliminaci. 9) Finanční plán určující potřebné objemy investic. Ukazuje reálnost podnikatelského plánu jako celku. Obsahuje především předpoklad příjmů a výdajů alespoň na 3 roky, vývoj hotovostních toků a u společností odhady rozvahy. 10) Přílohy, které slouţí jako informativní materiály a jeţ nelze začlenit do samotného textu podnikatelského plánu. 3 1.2 Vybrané definice a pojmy spojené s podnikatelským záměrem 1.2.1 Osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) OSVČ je pro úřady, zdravotní pojišťovny a Českou správu sociálního zabezpečení osobou, která dosahuje příjmu z podnikání, nebo jiné samostatně výdělečné činnosti. 4 1.2.2 Podnikání Obchodní zákoník vymezuje tento pojem takto: "Podnikání se rozumí soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem, vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosaţení zisku." 5 3 KORÁB, V., PETERKA, J., REŢŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán. Brno : Computer Press a.s. 2007. s. 36-216. ISBN 978-80-251-1605- 0. 4 Jakpodnikat.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. OSVČ, podnikání, podnikatel. Dostupný z WWW: < http://www.jakpodnikat.cz/podnikani-osvc-podnikatel.php>. 5 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Obchodní zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/>. 11

Podnikání lze charakterizovat několika podstatnými rysy: 1) Základním aspektem podnikání je snaha o dosaţení zisku jakoţto přebytku výnosů nad náklady. 2) Zisk se dosahuje uspokojováním potřeb zákazníků. 3) Potřeby zákazníků uspokojuje podnikatel svými výrobky a sluţbami prostřednictvím trhu, coţ vede k tomu, ţe musí čelit trţnímu riziku. 4) Pro jakékoli podnikání je specifické, ţe na jeho počátku podnikatel vkládá do svého podnikání kapitál, ať uţ vlastní, nebo cizí. 6 Podnikání fyzických osob - Podnikatel: Podle Obchodního zákoníku podnikatelem je: a) "Osoba zapsaná v obchodním rejstříku. b) Osoba, která podniká na základě ţivnostenského oprávnění - ţivnostník. c) Osoba, která podniká na základě jiného neţ ţivnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů (např. doktor, advokát, apod.) d) Osoba, která provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu." 7 Podnikání právnických osob Obchodní zákoník definuje následující právnické osoby a všechny tyto typy musejí být zapsány do OR): 1) Osobní společnosti U osobních společností se předpokládá osobní účast podnikatele na řízení společnosti a zpravidla neomezené ručení (omezeno jen u k.s. - komanditista ručí omezeně do výše svého nesplaceného vkladu zapsaného do OR, komplementář ručí neomezeně) společníků za závazky společnosti. Patří sem: a) veřejná obchodní společnost - zkratka: veř. obch. spol., nebo v.o.s. b) komanditní společnost - zkratka: kom. spol., nebo k.s. 6 SYNEK, M. a kol. Podniková ekonomika. 4. vyd., Praha : C. H. Beck, 2006. s. 3-473. ISBN 80-7179-892-4. 7 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Obchodní zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/>. 12

2) Kapitálové společnosti Společníci - zakladatelé mají pouze povinnost vnést vklad, jejich ručení za závazky společnosti je buď omezené (omezeno u s.r.o., kdy společník ručí do výše svého nesplaceného vkladu zapsaného do OR), nebo ţádné. Mezi kapitálové společnosti patří: a) společnost s ručením omezeným - zkratka: spol. s.r.o., nebo s.r.o. b) akciová společnost - zkratka: akc. spol., nebo a.s. 8 3) Druţstva Zaujímají menší část v podnikatelské sféře a jsou to společenství neuzavřeného počtu osob zaloţené za účelem podnikání, nebo zajišťování hospodářských, sociálních, nebo jiných potřeb svých členů. Druţstva hospodaří především v zemědělství, v bytovém hospodářství včetně výstavby bytů, v obchodě a ve výrobních sluţbách. 9 Podnikání na základě ţivnostenského oprávnění Jde o jakékoli podnikání, které je provozováno na základě ţivnostenského oprávnění. Na základě ţivnostenského oprávnění mohou podnikat jak fyzické osoby, tak i právnické. U právnické osoby je stanoven odpovědný zástupce, který splňuje kladené podmínky pro provozování dané ţivnosti, tímto zástupcem je fyzická osoba bydlící na území České republiky. Podmínky pro provozování ţivností upravuje Zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání. 10 Druhy ţivností: a) ohlašovací - při splnění stanovených podmínek pro danou ţivnost mohou být provozovány na základě ohlášení. Dělí se na ţivnosti: 1) řemeslné - např. kovářství, truhlářství, zednictví, apod. 2) vázané - např. montáţ, opravy, revize vyhrazených plynových zařízení, apod. 3) volné - např. poskytování sluţeb pro zahradnictví a zemědělství, apod. 8 VEBER, J., SRPOVÁ, J. a kol. Podnikání malé a střední firmy. 2. vyd., Praha : Grada Publishing, 2010. s. 74-305. ISBN 978-80-247-2409-6. 9 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 55-138. ISBN 80-86181-73-1. 10 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 38-138. ISBN 80-86181-73-1. 13

b) koncesované - mohou být provozovány aţ po udělení koncese, např. vše, co se týká podnikání se zbraněmi (nákup, opravy, prodej atd.), taxisluţba, apod. 11 Podmínky pro provozování ţivností: a) Všeobecné (pro všechny typy ţivností) - dostatečné pro ţivnost ohlašovací volnou: 1) "Dosaţení věku 18 let. 2) Způsobilost k právním úkonům. 3) Bezúhonnost. 4) Fyzická osoba nesmí mít daňové nedoplatky." 12 b) Zvláštní: 1) Předepsaná odborná způsobilost, např. ukončené střední vzdělání zakončené výučním listem - ţivnosti ohlašovací řemeslné. 2) Jiná, neţ odborná způsobilost - ţivnosti ohlašovací vázané. 3) Nároky na odbornou způsobilost a nároky na splnění dalších podmínek (např. zvýšených hygienických podmínek) - ţivnosti koncesované. 13 Jiná samostatná výdělečná činnost: Za podnikatele nejsou povaţovány subjekty, jestliţe mají jen: a) "Příjmy z uţití nebo poskytnutí práv z průmyslového, nebo jiného duševního vlastnictví, autorských práv včetně práv příbuzných právu autorskému, a to včetně příjmů z vydávání, rozmnoţování a rozšiřování literárních a jiných děl vlastním nákladem (autorské honoráře). b) Příjmy z výkonu nezávislého povolání, které není ţivností ani podnikáním podle zvláštních předpisů (hudebníci, herci, apod.). c) Příjmy znalce, tlumočníka, zprostředkovatele kolektivních sporů, zprostředkovatele kolektivních a hromadných smluv podle autorského zákona, rozhodce za činnost podle zvláštních právních předpisů. 11 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 40-138. ISBN 80-86181-73-1. 12 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 40-138. ISBN 80-86181-73-1. 13 NOVOTNÝ, Z. Základy podnikové ekonomiky. 4. vyd., Břeclav : Obchodní akademie Břeclav, 2005. s. 38-138. ISBN 80-86181-73-1. 14

d) Příjmy z činnosti správce konkursní podstaty, včetně příjmů z činnosti předběţného správce, zvláštního správce, zástupce správce a vyrovnacího správce, které nejsou ţivností ani podnikáním podle zvláštního právního předpisu." 14 1.2.3 Nájem (pronájem) nemovitosti Nájem a pronájem znamená totéţ. Slovo pronájem se běţně pouţívá v běţné mluvě. Z právního hlediska je správný pojem Nájem: Hlavní vztah je v tomto výrazu mezi pronajímatelem (vlastníkem nemovitosti) a nájemcem, který uţívá předmět nájmu (nemovitost pronajímatele) za předem stanovenou úhradu, která je běţně splácena v měsíčních splátkách. Pro tento vztah se sepisuje nájemní smlouva, kde jsou vymezeny všechny náleţitosti týkající se tohoto vztahu. 15 1.2.4 Inflace Míra inflace je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, který vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců oproti průměru 12-ti předchozích měsíců. Tato míra inflace je vhodná při úpravách nebo posuzování průměrných veličin. Bere se v úvahu zejména při propočtech reálných mezd, důchodů apod. 16 TABULKA 1 - VÝVOJ INFLACE OD ROKU 2005 DO ROKU 2011 V ČR Rok 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Míra inflace (v %) 1,9 2,5 2,8 6,3 1,0 1,5 1,9 Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Míra inflace. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace>. 14 Jakpodnikat.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. OSVČ, podnikání, podnikatel. Dostupný z WWW: < http://www.jakpodnikat.cz/podnikani-osvc-podnikatel.php>. 15 Vlastníci.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Podnájem, nájem a pronájem bytu. Jaký je v tom rozdíl?. Dostupný z WWW: < http://www.vlastnici.cz/podnajem-najem-a-pronajem-bytu-jaky-je-v-tom- rozdil/>. 16 ČSÚ [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Míra inflace. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace> 15

1.2.5 SWOT analýza SWOT analýza je vhodným integrujícím nástrojem v rámci strategické situační analýzy. SWOT je zkratka následujících slov: strengths (silné stránky), weaknesses (slabé stránky), oportunities (příleţitosti) a threats (hrozby). Tuto analýzu poprvé pouţil americký poradce a konzultant v oblasti ochodu a managementu Albert S. Humphrey mezi lety 1960-1970. 17 Analýza identifikuje a posuzuje významnost faktorŧ z pohledu silných a slabých stránek, a dále příleţitostí a hrozeb, kterým buďto je, nebo teprve bude zkoumaný objekt vystaven. Silné a slabé stránky jsou vnitřními faktory zkoumaného objektu, které je moţno kontrolovat a ovlivňovat. Naopak příleţitosti a hrozby jsou externími záleţitostmi, které samy o sobě ovlivnit nejdou, ale je moţno na ně reagovat, připravovat, apod. Zpracování samotné analýzy je tzv. vlastní formou, kdy uţ záleţí jen na jejím vyhotoviteli, jak analýzu pojme. Například vyhodnocení souvislostí jednotlivých kritérií je moţno hodnotit pomocí vah, nebo slovně, apod. 18 17 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., Orlík, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha : Grada Publishing, 2011. s. 174-200. ISBN 978-80-247-4103-1. 18 KORÁB, V., PETERKA, J., REŢŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán. Brno : Computer Press a.s. 2007. s. 48-216. ISBN 978-80-251-1605-0. 16

1.3 Realitní trh Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodu jsou nemovitosti a další sluţby s nemovitostmi spojené. 1.3.1 Obecná charakteristika realitního trhu Realitní trh je nedílnou součástí systému trţní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky: 1) Obchoduje se zde s nemovitostmi. 2) Předmětem obchodu je majetek vysoké hodnoty. 3) Malá četnost prodejů jednotlivým subjektům (většina domácností a spotřebitelů z řad občanů kupuje a prodává nemovitosti jen jednou nebo několikrát za ţivot). 4) Nízká likvidita. Nemovitost je na realitním trhu nabízena v řádu několika týdnů, dokonce měsíců. 5) Obchody s nemovitostmi jsou právně sloţitější, neţ obchody s movitým majetkem. Je zapotřebí písemná smlouva a vklad do katastru - převod nemovitosti na jiného vlastníka, apod. 6) Stavby, které jsou po technické stránce velmi sloţité. 19 1.3.2 Vybrané definice a pojmy týkající se realitního trhu Nemovitost: Podle ustanovení 119 odst. 2) Občanského zákona č. 40/1964 Sb., se rozumí nemovitostí "pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem" 20. 19 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 7, Díl 3, s. 1-412. ISSN 1803-5159. 20 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Občanský zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/> 17

Pozemek: Podle ustanovení 27 písm. a) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., se rozumí pozemkem "část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků". 21 Parcela: Parcela je definována v ustanovení 27 písm. b) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jako "pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem". 22 Stavební parcela: Stavební parcela je definována podle ustanovení 27 písm. c) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., jako "pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem". 23 Stavba: Podle ustanovení 2 odst. 3) zákona č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu se rozumí stavbou "veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu". 24 21 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/> 22 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/> 23 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/> 24 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/>. 18

Budova: Budovou se označuje stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, v níţ se nachází jeden, nebo více ohraničených prostor. 25 Obytný dŧm: Stavba, ve které více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. 26 Bytový dŧm: Stavba, která více jak z 50% slouţí k bydlení. Ne každý bytový dům lze označit jako obytný dům. Pokud disponuje 51% ploch určených k bydlení, splňuje definici bytového domu, ale nelze jej označit jako obytný dům. Například polyfunkční domy, kde je přízemí určeno pro nebytové prostory a ostatní patra domu jsou určeny jako bytové prostory). 27 Rodinný dŧm: Stavba slouţící z více jak z 50%, k bydlení. V RD se musí nacházet maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. 28 Byt: Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 29 25 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 4-412. ISSN 1803-5159. 26 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. 27 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. 28 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. 29 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. 19

Nebytový prostor: Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu, nebo příslušenství nebytového prostoru, nebo společné části domu. 30 Součásti nemovitosti: Podle 120 Občanského zákona č. 40/1964 Sb., je součást věci (tedy i nemovitosti) definována jako "vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila". 31 Dopravní dostupnost: Tento pojem znamená moţnost individuální dopravy k nemovitosti, a dále moţnost zaparkovat. 32 Dopravní obsluţnost: Je dostupnost nemovitosti prostředky hromadné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, metro, apod.). 33 Trţní hodnota: Trţní hodnotu lze definovat jako (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji (inzertní portály, realitní inzertní oběţníky, apod.), ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek, a ţe obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 34 30 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 5-412. ISSN 1803-5159. 31 Businesscenter.cz [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Občanský zákoník. Dostupný z WWW: < http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak>. 32 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 8-412. ISSN 1803-5159. 33 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 8-412. ISSN 1803-5159. 34 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 9-412. ISSN 1803-5159. 20

Trţní cena: Přesný údaj o faktu, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti za určitou cenu. 35 Obvyklá cena: Podle 2 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku, se rozumí obvyklou cenou "cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění". 36 Reprodukční cena a reprodukční náklady: Věcně souvisí pouze se stavbami, jelikoţ pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cenou se označuje cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných stavebních hmot, materiálů, výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. 37 1.3.3 Poptávka po nemovitostech Všechny sloţky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze tří základních dŧvodŧ (vedle nichţ existují specifické poptávky státu a obcí, které musí zajistit veřejné sluţby): 1) Pro vlastní potřebu: Zde jde především o potřebu zajištění bydlení pro jednotlivce, nebo rodinu. U výrobních podniků je nutné dosáhnout naplnění potřeby místa pro výrobu a skladování. V neposlední řadě za poptávku pro vlastní potřebu lze označit poptávku po prodejních, administrativních a skladových prostorech. 2) Pro očekávaný příjem: Investoři kupují nemovitostí za účelem stabilních a dlouhodobých příjmů z nemovitosti. 35 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 9-412. ISSN 1803-5159. 36 Sbírka zákonů [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.). Dostupný z WWW: < http://www.sbirkazakonu.info/zakon-o-ocenovani-majetku/>. 37 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 2, s. 10-412. ISSN 1803-5159. 21

3) Pro zvýšení hodnoty v čase: Investoři vkládají volný kapitál do nemovitostí, aby dosáhli skokového zhodnocení investice. Např. změnou územního plánu se mění i charakter pozemku, anebo při zlepšení dopravní obsluţnosti v okolí (např. vybudování metra) skokově roste i cena nemovitosti. 38 Poptávka státu a obcí: Stát a obce kupují nemovitosti, aby zajistili veřejné sluţby obyvatelstvu (školy, nemocnice atd.), nikoli tedy za účelem dosaţení zisku z pronájmu a zhodnocení investice. 39 1.3.4 Nabídka nemovitostí Nabídku nemovitostí lze zhruba rozdělit do 3 skupin podle nabízených typů nemovitostí. 1.3.4.1 Trh s pozemky "Trh s pozemky je výjimečný převáţně v jednom aspektu pozemky jsou omezeným přírodním zdrojem. Nemovitosti mohou být přestavovány, zbourány a na místě původní stavby můţe být postavena jiná budova, ale pozemky nikoli. Chování trhu s pozemky je prakticky vţdy odlišné od chování ostatních sektorů trhu s nemovitostmi, i kdyţ můţe mít obdobné vývojové tendence a můţe být ovlivněno podobnými faktory poptávka po bytech vyvolá poptávku po stavbě bytových domů a ta zvýší poptávku po pozemcích." 40 Trh s pozemky lze rozdělit na: a) Trh se stavebními pozemky. b) Trh se zemědělskými pozemky. c) Trh s ostatními pozemky (lesy, rybníky, apod.). 38 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 3, Kapitola 1, s. 1-412. ISSN 1803-5159. 39 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 3, Kapitola 1, s. 2-412. ISSN 1803-5159. 40 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 3, Kapitola 2, s. 1-412. ISSN 1803-5159. 22

1.3.4.2 Trh se stavbami Přesněji lze tento sektor trhu definovat jako trh se stavbami a jejich částmi, kde samostatně obchodovatelnými částmi jsou míněny bytové jednotky a nebytové jednotky v bytových domech nebo jiných stavbách. 41 Trh se stavbami lze rozdělit na: a) Trh s bytovými domy. b) Trh s rodinnými domy. c) Trh s byty (1+kk, 2+1, 3+1, apod.). d) Trh s rekreačními objekty (rekreační chaty, zahrádkářské chaty, apod.). e) Trh s výrobními a skladovacími prostory (skladové haly, výrobní haly, apod.). f) Trh s objekty občanské vybavenosti (hotely, restaurace, divadla, kina, apod.). g) Trh s administrativními budovami. h) Trh s ostatními stavbami (garáţe, garáţová stání, apod.). Nebo jednodušeji jej lze rozdělit na: a) Trh s bytovými prostory b) Trh s nebytovými prostory c) Trh s pozemky 1.3.4.3 Trh s nájmy Předmětem jsou nájmy spojené s nemovitostmi pronájmy staveb, pozemků, nebo ploch (reklamních ploch, apod.) a prostor (byt, prodejní prostor, sklad, apod.), tedy částí staveb. Chování trhu s nájmy můţe být velice rozdílné, v současné době také často bývá, od chování zbytku realitního trhu. 42 Trh s nájmy lze rozdělit podle kritérií dělení Trhu s pozemky a Trhu se stavbami. 41 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 5, s. 1-412. ISSN 1803-5159. 42 ORT, P. a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha : Verlag Dashöfer, 2008. Část 4, Díl 6, Kapitola 1, s. 1-412. ISSN 1803-5159. 23

1.3.5 Faktory ovlivňující cenu nemovitostí Je mnoho faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti jako takové, které lze všeobecně rozdělit do dvou skupin: a) Faktory přímo spojené s nemovitostí: 1) Lokalita a sluţby v místě. 2) Velikost nemovitosti. 3) Vlastnictví. 4) Stav nemovitosti a pouţité materiály. 5) Dostupnost a parkování. 6) Dopravní dostupnost a obsluţnost. Další faktory ovlivňující cenu nemovitostí převáţně ceny bytŧ a rodinných domŧ: 7) Okolí a výhled. 8) U bytu ještě navíc dispozice a orientace bytu a v neposlední řadě umístění bytu v domě. 43 b) Faktory nepřímo spojené s nemovitostí - makroekonomické faktory: 1) Vývoj reálných mezd a výše nezaměstnanosti. 2) Míra dostupnosti hypoték a jiných forem financování. 3) Vztah mezi výši nabídky a výší poptávky. 4) Demografický vývoj. 5) Počet novostaveb. 6) Pracovní příleţitosti v místě a blízkém okolí nemovitosti. Dalšími faktory mohou být: 7) Spekulativní nákupy. 8) Mediální ovlivňování. 44 43 Nemovitost.wordpress.com [online]. 2011 [cit. 2012-3-20]. Co ovlivňuje cenu nemovitostí. Dostupný z WWW: < http://nemovitost.wordpress.com/2011/02/10/co-ovlivnuje-cenu-nemovitosti/>. 44 Mesec.cz [online]. 2009 [cit. 2012-3-20]. Ceny nemovitostí: Půjdou byty na dračku nebo budou jejich ceny stagnovat?. Dostupný z WWW: < http://www.mesec.cz/clanky/ceny-nemovitosti-budou-jejich-ceny-stagnovat/>. 24

2. Analýza vybraného trhu realit Text kapitoly vychází z údajů v tabulkách a grafech, jejichţ zdroje jsou uvedeny pod tabulkami a grafy. 2.1 Celkový vývoj trhu realit v České republice Realitní trh je závislý na celkovém hospodářském vývoji, včetně míry nezaměstnanosti, která je úzce spojena se schopností domácností splácet hypotéční úvěry. Při zvyšující se míře nezaměstnanosti jsou banky opatrnější při poskytování nových hypotéčních úvěrů. To se odráţí ve zvyšování úroků z hypotéčních úvěrů a vyšším nárokům na ţadatele o hypotéky. 2.1.1 Vývoj realitního trhu od roku 2006 do roku 2011 na vybraných ukazatelích b) Rok 2006 Ekonomický vývoj v české republice příznivě nahrával vývoji na realitním trhu. Oproti minulému roku klesla nezaměstnanost o 1,6%, úroková míra hypotéčních úvěrů klesla skoro o 0,3% a počet hypotéčních úvěrů se zvedl z 52 388 na 69 189, coţ je nárůst o 32% oproti roku 2005. Celkový objem nových hypotéčních úvěrů činil skoro 141 mld. Kč. To vše nahrávalo příznivému vývoji průměrných obvyklých cen bytů, které se zvedly oproti roku 2005 téměř o 9% a u rodinných domů byl nárůst aţ 5%. GRAF 1 - VÝVOJ NEZAMĚSTNANOSTI V ČR V LETECH 2005 AŢ 2011 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 9.6% 8.9% 7.3% 5.3% 9.2% 8.0% 6.0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Vlastní zpracování, Zdroj: Kurzy.cz [online]. 2012 [cit. 2012-3-25]. Nezaměstnanost v ČR, vývoj, rok 2012. Dostupný z WWW: < http://www.kurzy.cz/makroekonomika/nezamestnanost/>. 25

c) Rok 2007 Ve Spojených státech amerických nastala finanční krize, která se postupně rozšířila do celého světa. Českou republiku v tomto roce finanční krize ještě nezasáhla, a tak v naší zemi pokračoval celkový růst realitního trhu, kdy celkový objem nových hypoték vzrostl oproti roku 2007 o 24%, výše nových hypoték činila téměř 185 mld. Kč. Míra nezaměstnanosti klesla o 1,3%. Tyto všechny faktory nahrávaly v dalším růstu průměrných obvyklých cen nemovitostí, které si oproti roku 2006 přilepšily u bytů o 22,7% a u rodinných domů o 7,2%. TABULKA 2 - VÝVOJ OBJEMU POSKYTNUTÝCH HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŦ V ČR Rok Počet hypoték Vývoj (v %) 2005 52 388 2006 69 189 32 2007 85 757 24 2008 69 670-19 2009 45 229-35 2010 52 048 15 2011 72 721 40 Vlastní zpracování, zdroj: Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-3-25]. Hypoindex vývoj. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/>. d) Rok 2008 Během roku 2008 uţ i Českou republiku zasáhla světová finanční krize. To se začínalo projevovat v bankovním sektoru, kdy celkový počet nově sjednaných hypoték klesl o 19% (o 16 087 hypoték) oproti minulému roku a výše úroků z hypotéčních úvěrů se zvedla v průměru o 1%. Průměrné obvyklé ceny bytů i nadále stoupaly, kdy ceny stouply aţ o 31% a dosáhly svého maxima. Oproti roku 2005 byly průměrné obvyklé ceny bytů navýšeny aţ o 164%. Naopak průměrné obvyklé ceny rodinných domů klesly zhruba o 1%. Nejvíce se dopady krize projevily na investicích do nebytových prostor, kdy investice klesly aţ o 50%. 26

V mld. Kč TABULKA 3 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN BYTŦ V ČR (2005 = 100%) V LETECH 2005-2011 Rok Vývoj (v %) Př.: Byt v ceně 1 mil. Kč (2005) 2005 100,0 1 000 000 Kč 2006 108,9 1 089 000 Kč 2007 131,6 1 316 000 Kč 2008 162,4 1 624 000 Kč 2009 157,9 1 579 000 Kč 2010 151,6 1 516 000 Kč 2011 144,4 1 444 000 Kč Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-25]. Nabídkové ceny bytů (index, 2005 = 100). Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_1_ceby/$file/ceby12q1g1.xls>. GRAF 2 - HODNOTA INVESTIC DO VÝSTAVBY NOVÝCH NEBYTOVÝCH PROSTOR V LETECH 2005-2011 V ČR 140 120 100 48.8 80 60 40 20 0 42.5 47.5 30.0 46.3 24.5 37.5 28.8 25.0 37.3 10.0 10.0 37.5 27.5 20.0 8.8 18.8 10.0 8.8 7.5 13.8 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Výrobní prostory Obchodní prostory Kancelářské prostory Vlastní zpracování, zdroj: CBRE [online]. 2012 [cit. 2012-3-26]. Czech Rep. PropertyInvestment Dostupný z WWW: < http://www.cbre.eu/portal/pls/portal/res_rep.show_report?report_id=1449>. e) Rok 2009 Světová finanční krize se začala nejvíce projevovat v naší zemi v tomto roce a realitní trh pocítil razantní pokles cen. Počet nově poskytnutých hypoték se sníţil oproti minulému roku o 35%, coţ je největší propad v ročním srovnání od roku 2005. Celkový počet nových hypoték dosáhl 45 229, coţ je o 24 441 hypoték méně oproti minulému roku. Tento fakt 27

byl v důsledku velké nejistoty bank v moţnosti splácení hypoték domácnostmi, jelikoţ míra nezaměstnanosti stoupla z 5,3% na 9,2%, coţ je nárůst o 3,9%, zatímco v minulých letech míra nezaměstnanosti klesala v průměru o 1-1,5% ročně. Dále banky zvýšily úrok z nově poskytnutých hypoték průměrně o 1%. To mělo za následek první propad průměrných obvyklých cen bytů. Zatímco v roce 2008 ve srovnání s rokem 2005 byly průměrné obvyklé ceny navýšeny o 162%, pak v roce 2009 bylo průměrné celorepublikové navýšení jen 158 %. Razantnější propad zaznamenaly rodinné domy, kdy průměrné obvyklé ceny v minulém roce byly navýšeny na 111% ve srovnání s rokem 2005, pak v roce 2009 se dokonce propadly pod průměrné ceny z roku 2005, na 99%. Dopad krize se odráţí i v nové výstavbě, kdy počet vydaných stavebních povolení na byty (v RD i bytových domech) se sníţil oproti minulému roku o 10% a u nebytových prostor dokonce o skoro 33%. Stejně jako v minulém roce, i v tomto roce nastal další strmý propad investic vynaloţených na výstavbu nových nebytových prostor. Oproti roku 2008 investice do kancelářských prostor klesly o 53%, do obchodních prostor dokonce o 65% a do výrobních a skladových prostor pokles činil 59%. Celková výše investic činila 27,5 mld. Kč oproti roku 2008, kdy celkové investice činily přes 68 mld. Kč. Vysoký propad realitního trhu se promítl do celkového objemu převodů nemovitostí, kdyţ tendence průměrného ročního přírůstku se rovnala 9,7% (61 760) za období let 2005-2007, tak v tomto roce bylo evidováno skoro o 10% méně převodů, neţ minulý rok a to 689 920 převodů. TABULKA 4 - POČET PŘEVODŦ NEMOVITOSTÍ V ČR V LETECH 2005-2006 Rok Počet převodŧ Vývoj (v %) 2005 581 025 2006 626 948 7,90 2007 695 564 10,94 2008 766 305 10,17 2009 689 920-9,97 2010 670 048-2,88 Vlastní zpracování, zdroj: CUZK [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Výroční zpráva 2010. Dostupný z WWW: < http://www.cuzk.cz/generujsoubor.ashx?nazev=10- VYROCNI2010CZE>. 28

TABULKA 5 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN RD V ČR V LETECH 2005-2011 (2005 = 100%) Rok Vývoj (v %) Př.: RD v ceně 3 mil. Kč (2005) 2005 100 3 000 000 Kč 2006 105,0 3 150 000 Kč 2007 112,2 3 366 000 Kč 2008 110,9 3 327 000 Kč 2009 98,9 2 967 000 Kč 2010 98,5 2 955 000 Kč 2011 101,5 3 045 000 Kč Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Indexy cen rodinných domů. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2011edicniplan. nsf/t/750045dc61/$file/70091112.xls>. f) Rok 2010 V tomto roce nastalo mírné zlepšení situace na realitním trhu. Počet nových hypoték stoupl oproti roku 2009 o 15%, z 45 229 hypoték poskytnutých v minulém roce na 52 048 v tomto roce. Úroková míra hypotéčních úvěrů mírně klesla (o 0,08%). Vysoký nárůst nezaměstnanosti se zpomalil a propad uţ nebyl natolik vysoký, jako v předešlém roce. Celková míra nezaměstnanosti pro tento rok činila 9,6%, coţ je nárůst jen o 0,4% oproti minulému roku. Vývoj obvyklých cen bytů byl i nadále klesající, průměrné cenové navýšení oproti roku 2005 kleslo o dalších 6%, ze 158% na 152%. Pokles průměrných obvyklých cen rodinných domů se spíše zastavil, maximálně průměrné obvyklé celorepublikové ceny klesly o 0,5%. Nová bytová výstavba si celkově velice pohoršila, kdy oproti minulému roku klesla celková suma nových stavebních povolení na byty (v RD a bytových domech) o 23%. Celkový objem stavebních povolení na byty se oproti roku propadl z 84 mld. Kč na 64,95 mld. Kč, coţ je pokles téměř o 20 mld. Kč. Naopak propad investic do výstavby nových nebytových prostor se velice zpomalil, v některých segmentech nebytových prostor si dokonce polepšil oproti roku 2009. Investice do kancelářských prostor se sníţily oproti minulému roku jen o 14%, investice do obchodních prostor si naopak polepšily o 14% (výše investic činila 10 mld. Kč) a výrobní a skladovací prostory zůstaly na stejné částce investic, jako v minulém roce, tedy 10 mld. 29

Kč. Investice se promítly do objemu nových stavebních povolení na nebytové prostory pro rok 2010, kdy se cena všech povolení oproti minulému roku zvýšila o cca. 21%, z 54,3 mld. Kč na 65,7 mld. Kč. TABULKA 6 - HODNOTA STAVEBNÍCH POVOLENÍ - BYTY (V RD A BYTOVÝCH DOMECH) A NEBYTOVÉ PROSTORY V ČR Byty Neb. prostory Objem Rozdíl Objem Rozdíl Rok (v tis. Kč) (v %) (v tis. Kč) (v %) 2005 73 688 61 704 2006 83 336 13 68 313 10,71 2007 88 380 6 81 019 18,60 2008 93 801 6 80 527-0,61 2009 84 074-10 54 286-32,59 2010 64 954-23 65 744 21,11 2011 67 763 4 53 087-19,25 Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Orientační hodnota stavebních povolení. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/tab_7_bvzcr/$file/bvzcr0406 12_07.xls>. GRAF 3 - PRŦMĚRNÁ ÚROKOVÁ MÍRA HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŦ BANK V ČR 6.00% 5.34% 5.61% 5.69% 5.00% 4.25% 4.36% 4.00% 3.98% 4.23% 3.00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Vlastní zpracování, zdroj: Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-3-25]. Hypoindex vývoj. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/>. 30

g) Rok 2011 Tento rok znamenal oţivení pro realitní trh. Celková míra nezaměstnanosti klesla o 1,6%, to přispělo k poklesu nedůvěry bank vůči moţnosti splácení hypoték ţadateli, kdy hypotéční úroková míra klesla průměrně o 1,4% a to se promítlo ve zvýšení celkového objemu nově poskytnutých hypoték, který v tomto roce stoupl o 40% oproti minulému roku, z 52 048 na 72 721. V důsledku toho počet nových stavebních povolení na byty (RD a bytové domy) neměl klesající tendenci, jako v letech 2009 a 2010, ale oproti roku 2010 celková cena nových stavebních povolení zvýšila o 4%, z téměř 66 mld. Kč na skoro 68 mld. Kč. Avšak průměrná obvyklá cena bytů i nadále klesala v důsledku nedůvěry obyvatelstva ve vývoj cen bytů. Oproti minulému roku si v tomto roce průměrné obvyklé ceny bytů pohoršily o cca 5%, kdy cenové navýšení roku 2010 (oproti roku 2005) ve výši 151,6% kleslo na 144,4% v roce 2011. Naopak průměrné obvyklé ceny na residenčním trhu si polepšily průměrně o 3%. Největšího zlepšení doznal trh s nebytovými prostory, kdy celkový objem investic do výstavby nových nebytových prostor se oproti minulému roku navýšil aţ o 375%. Přesněji investice do kancelářských prostor činily 13,8 mld. Kč (+83,3%), do obchodních prostor 37,3 mld. Kč (+272,5%) a do výrobní a skladových prostor 47,5 mld. Kč (+375%). TABULKA 7 - HODNOTA INVESTIC DO VÝSTAVBY NOVÝCH NEBYTOVÝCH PROSTOR V LETECH 2005-2011 VČETNĚ POROVNÁNÍ S ROKEM MINULÝM V ČR Kancl. Rozdíl Obch. Rozdíl Výr. a skl. Rozdíl prostory (v %) prostory (v %) prostory (v %) Rok (mld. Kč) (mld. Kč) (mld. Kč) 2005 20,0 28,8 30,0 2006 27,5 37,5 37,5 30,4 42,5 41,7 2007 37,5 36,4 46,3 23,3 48,8 14,7 2008 18,8-50,0 25,0-45,9 24,5-49,7 2009 8,8-53,3 8,8-65,0 10,0-59,2 2010 7,5-14,3 10,0 14,3 10,0 0,0 2011 13,8 83,3 37,3 272,5 47,5 375,0 Vlastní zpracování, zdroj: CBRE [online]. 2012 [cit. 2012-3-26]. Czech Rep. PropertyInvestment Dostupný z WWW: < http://www.cbre.eu/portal/pls/portal/res_rep.show_report?report_id=1449>. 31

2.1.2 Vývoj prŧměrných obvyklých cen za prodej 1 m 2 stavebních pozemkŧ v ČR Průměrné obvyklé celorepublikové ceny za 1 m 2 stavebního pozemku se stabilně vyvíjely od roku 2005 do roku 2011 s průměrným ročním přírůstkem 8,7%. Oproti roku 2005 se průměrná obvyklá cena 1 m 2 stavebního pozemku navýšila o 152,3%, a tak pozemky, jako jediný segment realitního trhu, nepocítily dopady krize. Hlavním aspektem příznivého vývoje cen pozemků byl ten fakt, ţe pozemek je téměř bezrizikový uchovatel vloţené hodnoty a vhodný prostředek pro zhodnocení investice GRAF 4 - VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN ZA 1 M 2 POZEMKU V POROVNÁNÍ S ROKEM 2005 (2005 = 100%) V ČR STAVEBNÍHO 160.0% 152.3% 150.0% 140.1% 140.0% 130.0% 126.1% 136.8% 146.2% 120.0% 108.8% 110.0% 100.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. INDEXY CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/9b00452dda/ $File/70090930.xls>. 2.1.3 Vývoj prŧměrných obvyklých cen pronájmŧ za 1 m 2 nebytových prostor a pozemkŧ v ČR Průměrné obvyklé ceny pronájmů za 1 m 2 nebytových prostor a pozemků byly v letech 2005 aţ 2011 celkem stabilní. Jen v roce 2010 nastal větší propad obvyklých cen od 2% do 4%, výjimkou byly v tomto roce jen obchodní prostory, které si přilepšily oproti minulému roku skoro o 2%. Celkově si tak průměrné obvyklé ceny pronájmů nebytových prostor a pozemků ročně přilepšovaly od 1 do 2%. I přes propady v některých letech, celkově byly průměrné obvyklé ceny sledovaných pronájmů stabilní a za období 2005-2011 si ročně přilepšovaly od 0,1% do 0,5%. 32

TABULKA 8 - ROČNÍ VÝVOJ PRŦMĚRNÝCH OBVYKLÝCH CEN PRONÁJMŦ V % ZA M 2 /MĚSÍC NEBYTOVÝCH PROSTOR A POZEMKŦ V ČR 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Prŧm. Kancel. pr. 2,16% 2,22% -1,28% -0,70% 1,61% -4,75% 4,15% 0,49% Obch. pr. 2,34% -0,40% 1,79% -1,37% 0,40% 1,78% -2,72% 0,26% Skl. a výr. pr. -0,20% 2,42% 0,89% 0,20% -0,39% -4,40% 2,35% 0,12% Opl. plocha 3,19% 8,90% -11,55% 1,20% 0,10% -3,07% 2,56% 0,19% plodplochaplocha Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-27]. Indexy cen trţních sluţeb za vybrané skupiny dle klasifikace CZ-CPA v České republice. Dostupný z WWW: <.http://www.czso.cz/csu/redakce. nsf/i/indexy_cen_trznich_sluzeb_cz_cpa/$file/icts_pronajmy1995_2011.xls>. 2.2 Vývoj makroekonomických indikátorŧ Středočeského kraje ovlivňujících trh realit v kraji Počet obyvatel od roku 2005 průměrně přibýval o 1,6% a v roce 2011 bylo v kraji evidováno celkem 1 279 128 obyvatel. Z toho zhruba 3/4 obyvatel se řadí mezi ekonomicky aktivní obyvatelstvo, coţ má vliv jak na příznivou tvorbu HDP kraje, kdy průměrný roční přírůstek je 4,6 % a to i přes to, ţe v roce 2009 se HDP propadlo o 20 mld. Kč oproti roku 2008, kdy na tento propad měla vliv na plno rozvinutá ekonomická krize v ČR. Následující rok si HDP kraje přilepšilo o cca. 10 mld. Kč, coţ vypovídá o postupném stabilizování ekonomického vývoje v tomto kraji. Dále vysoký počet ekonomicky aktivních obyvatel má také vliv na růst počtu podnikatelských subjektů v kraji, který činí ročně průměrně 2,7%. Nutno poznamenat, ţe na vývoj počtu podnikatelských subjektů v kraji neměla vliv ani finanční krize, která se v ČR začala rozvíjet od roku 2008. V celorepublikovém porovnání je kraj po hl. m. Praze na druhém místě v celkovém počtu ekonomických subjektů a 12% se podílel na celkovém počtu ekonomických subjektů v ČR v roce 2011. V kraji převaţuje podnikání na základě ţivnostenského oprávnění. Mezi převaţující činnosti subjektů v kraji patří podnikání v obchodu a ubytování, dále v průmyslu a stavebnictví. Průměrná hrubá měsíční mzda obyvatelstva ve Středočeském kraji dosáhla 24 213 Kč v roce 2011. Nezaměstnanost v kraji se řadí mezi jedny z nejniţších v ČR, kdy v roce 2011 nezaměstnanost činila 4,3%, oproti celorepublikovému průměru, který činil 9%. Stavební rozmach kraje, který trval do roku 2005 se v následujících letech zpomaloval průměrně o 4,5% ročně. Na celkový objem stavebních prací v kraji neměl vliv sniţující se počet 33

vydaných stavebních povolení, kdy objem v mld. Kč stavebních prací stabilně rostl do roku 2009, avšak v následujícím roce se růst zastavil a razantně propadl oproti roku 2009 o téměř 10 mld. Kč. TABULKA 9 - VÝVOJ VYBRANÝCH MAKROEKONOMICKÝCH INDIKÁTORŦ STŘEDO- ČESKÉHO KRAJE MEZI ROKY 2005 AŢ 2011 45 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Počet obyvatel: 1 158 108 1 175 254 1 201 827 1 230 691 1 247 533 1 264 978 1 279 128 Ekonom. akt. obyv.: 821 502 834 952 853 824 871 832 877 036 881 823 Stavební práce 25 299 28 732 32 396 32 321 33 416 24 683 celkem (v mil. Kč): a) Bytové budovy: 4 131 6 455 6 850 5 486 4 198 4 011 b) Nebytové budovy: 8 991 10 020 11 223 11 216 7 442 5 908 c) Ostatní: 12 177 12 257 14 323 15 619 21 776 14 764 Vydaná stav. pov.: 26 333 24 984 21 400 22 196 20 842 19 481 20 377 a) Bytové budovy: 8 540 8 805 8 508 9 046 7 511 6 901 6 856 b) Nebytové budovy: 3 253 2 873 2 687 3 030 3 073 3 379 3 626 c) Ostatní: 14 540 13 306 10 205 10 120 10 258 9 201 9 895 HDP (v mil. Kč): 318 687 357 151 392 597 415 250 395 557 405 837 Prŧm. hrubá měsíční mzda (v Kč): Ekonomické 18 627 19 821 21 600 23 005 23 755 24 213 269 429 275 787 282 761 293 024 298 099 307 761 317 598 subjekty a) Fyzické celkem osoby: 220 439 224 277 227 871 233 830 234 122 240 669 249 462 z toho ţivnostníci: 197 355 201 210 205 260 211 123 220 240 227 297 235 520 b) Právnické osoby: 48 990 51 510 54 890 59 194 63 977 67 092 68 136 z toho obch. spol.: 21 181 22 543 24 294 26 065 27 488 28 742 29 702 Převaţující činností: a) Zemědělství, 16 176 16 151 16 471 16 916 11 418 12 306 13 004 lesnictví, rybolov: b) Průmysl: 37 211 37 542 37 586 37 750 38 731 39 567 40 059 c) Stavebnictví: 35 015 36 220 37 707 39 166 41 080 42 302 43 198 d) Obchod, ubytování 87 989 89 090 89 780 90 212 91 285 92 367 94 024 Míra a nez. stravování: (v %): 5,2 4,5 3,4 2,6 4,4 5,2 4,3 Vlastní zpracování, zdroj: ČSÚ [online]. 2012 [cit. 2012-3-28]. EKONOMIKA, HOSPODÁŘSTVÍ. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/x/krajedata.nsf/oblast1/ekonomika?opendocument&kraj=xs&ebe>. 45 Pozn.: Pro rok 2011 v současnosti nelze stále dohledat data pro některé vybrané indikátory. 34