ZNALECKÝ POSUDEK č. 4437 242 / 15 o obvyklé ceně souboru pozemků pč. St. 5398 - zastavěná plocha a nádvoří a pč. 6779/4 - zahrada na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Vypracoval: Ing. Ivan Zach V Praze dne 25.11.2015 Mladých 228 Počet vyhotovení: 3 150 00 Praha 5 Počet stran: 7 Tel. 723/305772 1-7
Vlastník: Hana Valíčková, Kučerovo nám. 700, 688 01 Uherský Brod Posudek si vyžádal: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Účel posudku: zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 905/15-49 Předpis pro ocenění: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění Podklady pro vypracování posudku: 1. Prohlídka objektu ( byt nebyl zpřístupněn ) 2. Realitní časopisy Real city, Reality region, informace z internetu S - reality 3. Usnesení čj. 156 EX 905/15-49 ze dne 4.9.2015 4. Výpis LV č. 8192 pro k.ú. Uherský Brod 5. Informace z Prohlášení vlastníka N á l e z Předmětem ocenění je soubor 2 pozemků pč. St. 5398 a pč. 6779/4 tvořící spolu jednotný funkční celek a s domem čp. 700 ve vlastnictví jiného vlastníka postaveném na pozemku pč. St. 5398 tvoří funkční celek. Pozemky v intravilánu obce, napojené na všechny inženýrské sítě, dobře přístupné z ulice. Pozemek pč. 6779/4 - zahrada je zatížen věcným břemenem strpět zřízení provozování distribuční soustavy spočívající v umístění kabelového vedení NN. Domnívám se, že toto věcné břemeno nesnižuje tržní cenu nemovitosti, a proto je oceňuji na 0,- Kč. 2-7
M e t o d i k a o c e ň o v á n í Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to 1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky. 3-7
P o s u d e k Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné stavební pozemky v intravilánu obce Uherský Brod, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací. Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci stanovuji na obvyklých5%. a následně bude odečtena cena věcného břemene ve výši 30.000,- Kč. Plocha souboru pozemků ( 87 + 267 )m 2 = 354 m 2 Vzorek Plocha ( m 2 ) Požadovaná cena ( Kč ) 1 Uherský Brod 587 779.000,00 2 Uherský Brod 592 550.000,00 3 Uherský Brod 1.085 1.490.000,00 Průměrná požadovaná cena za m 2 : ( 779.000 + 550.000 + 1.490.000 ) / ( 587 +592+ 1.085 ) = 2.819.000 / 2.264 = 1.245,14 Kč/m 2 Korekce 0,95 Výsledná cena ( za m 2 ) 1.245,14 x 0,95 = 1.182,88 Kč Výsledná cena souboru pozemků - 1.182,88 x 354 m 2 = 418.741,03 Kč Zaokrouhleno 420.000,00 Kč ( slovy čtyřistadvacettisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku. 4-7
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z pozemků pč. St. 5398 a pč. 6779/4 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště k datu 2.12.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z pozemků pč. St. 5398 a pč. 6779/4 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště k datu 2.12.2015. z bytu č. 1813/31 a podílu 23/1000 na budově čp. 1813 a pozemcích pč. St. 2646/15,276/267,276/268,276/269,276/270,276/271,276/272 a 276/273 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště činí k datu 2.12.2015. 420.000,00 Kč ( slovy čtyřistadvacet korunčekých ) Posudek vypracován dne 2.12. 2015. Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4437-242/ 15 znaleckého deníku. 5-7
1) Prodej stavebního pozemku 587m 2 Cena: 779 000,00 Kč (1 327,00 Kč za m 2 ) Lokalita: Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Číslo zakázky: 3010633820 Stav objektu: Datum aktualizace: 26.11.2015 Budova: Podlaží umístění: Užitná podlahová ploch Vlastnictví: Voda: Topení: Odpad: Elektřina: Popis: Veškeré inženýrské sítě, blízkost přírody, komplex 35 staveních pozemků 2) Prodej stavebního pozemku 592 m 2 Cena: 550 00,00 Kč (929,00 Kč za m 2 ) Lokalita: Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Číslo zakázky: 1280917596 Stav objektu: Datum aktualizace: 28.11.2015 Budova: Podlaží umístění: Užitná podlahová ploch Vlastnictví: Voda: Topení: Odpad: Elektřina: Popis:V zástavbě rodinných domů, přístup z obecní cesty, inženýrské sítě na hranici pozemku 3) Prodej stavebního pozemku 1 085 m 2 Cena: 1 490 00,00 Kč (1 373,00 Kč za m 2 ) Lokalita: Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Číslo zakázky: 223-N00970 Stav objektu: Datum aktualizace: 01.10.2015 Budova: Podlaží umístění: Užitná podlahová ploch Vlastnictví: Voda: Topení: Odpad: Elektřina: Popis: klidná část nedalekého centra, na hranici všechny inženýrské sítě 6-7
7-7