ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1789/09/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1789/09/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje: Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytová jednotka č. 3 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, okres Rakovník. Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Rakovník, k.ú. Rakovník Dukelských hrdinů č.p. 1555, Rakovník II nar , Jitka Placatová, Dukelských hrdinů 1555, Rakovník II, vlastnictví: výhradní nar , Jitka Placatová, Dukelských hrdinů 1555, Rakovník II, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 6477/11. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne NÁLEZ

2 Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 3 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 6477/11, k datu Přehled podkladů - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 5329, 4136 a 9401 pro kat. území obce Rakovník, vyhotovené dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Rakovník, vyhotovená dne pod č. 1838/ smlouva o převodu vlastnictví jednotky sepsaná v Rakovníku dne , právní účinky vkladu vznikly dnem , rozhodnutím č.j.132 V4-1320/97 - prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek sepsané v Rakovníku dne , č. Z 4378/ smlouva o zřízení věcného břemene sepsaná v Rakovníku dne , právní účinky vkladu vznikly dnem , sp.zn. V-978/ usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne pod č.j. 099 EX 6477/ vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Praze dne , pod č.j. 099 EX 6477/ informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne za účasti zástupce soudního exekutora a slečny Lenky Šatánkové, kdy bylo provedeno vlastní ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Povinná se vinou hospitalizace ve zdravotnickém zařízení vlastního ohledání předmětné nemovitosti nemohla zúčastnit. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne , za účasti zástupce exekutora a slečny Lenky Šatánkové, kdy byly předloženy všechny dostupné podklady. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 3 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v 1.N.P. bytovém domu č.p. 1555, situovaném v severozápadní části intravilánu katastrálního území města Rakovník, v ulici Dukelských hrdinů, na zastavěné ploše č. parcelní Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z východu, z přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V - 2 -

3 dané části města je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Okresní město Rakovník čítá cca obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou celkem lukrativní pracovní možnosti, město má dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Užívání nemovitosti je pouze rušeno intenzivním provozem na jižně přímo přilehlé státní silnici směr Rakovník - Jesenice. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy stejného stylu, stáří, velikosti, podobného technického i morálního stavu a průběžné údržby. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je bytová jednotka č. 3 v bytovém domu č.p se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, okres Rakovník. Na LV.č a zejména LV.č pro katastrální území obce Rakovník, je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy, za účelem opravy a údržby kabelového vedení veřejného osvětlení, včetně údržby stožárů veřejného osvětlení. Povinnost věcného břemene je vyznačena k pozemkové parcele - zastavěné ploše č. parcelní Oprávnění z tohoto věcného břemene je zřízeno ve prospěch Města Rakovník. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene sepsané v Rakovníku dne , je toto věcné břemeno zřízeno bezúplatně. Věcné břemeno je zřizováno k tíži současných i budoucích vlastníků bytových jednotek - včetně podílů na společných částech domu a stavební parcele. Toto zřízené věcné břemeno zasahuje pouze nepatrně do severozápadního rohu zastavěné plochy. Zřízené věcné břemeno nijak přímo neomezuje užívání předmětného bytového domu, natož pak oceňované bytové jednotky. Vzhledem k této výše uvedené skutečnosti a rovněž tak zejména, že věcné břemeno je zřízeno smlouvou bezúplatně, není s ním ve výpočtu obvyklé ceny dále uvažováno. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 3 se nachází v 1. N.P. nezatepleného zděného bytového domu č.p. 1555, situovaného v severozápadní části intravilánu města Rakovník, v ulici Dukelských hrdinů, na zastavěné ploše č. parcelní Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje celkem čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, stáří dle zjištěných informací cca 50 let. Bytová jednotka č. 3 je dle předaných podkladů - prohlášení vlastníka budovy, dispozice 1+1 s úplným příslušenstvím, II. kategorie. Dle zjištěných skutečností je ke dni ocenění předmětná bytová jednotka užívána o dispozici 2+1, se vstupní chodbou, koupelnou, WC, spíží a sklepní kójí, o celkové podlahové ploše 60,0 m 2. K bytové jednotce náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 118/1000 na společných částech bytového domu č.p a spoluvlastnický podíl zlomku 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046 o výměře 1171 m 2. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána prakticky v původním technickém a morálním stavu, podstandardně vybavena a rovněž tak užívána k trvalému bydlení. Bytový dům je bez výtahu, vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem umístěným v koupelně, s ohřevem TUV. V dané lokalitě se jedná o podstandardní bytovou jednotku v původním technickém a morálním stavu. Popisy porovnatelných nemovitostí - 4 -

5 Bytová jednotka Rakovník I. Bytová jednotka Rakovník II. Bytová jednotka Rakovník III. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 300,00 m 2 Čistá užitková plocha PUČ 60,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,050 Správní funkce 0,97 1,03 1,010 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,050 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 Obchod a služby 0,94 1,06 1,030 Školství 0,94 1,06 1,020 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,030 Kultura, sport 0,94 1,06 1,030 Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,030 Životní prostředí 0,94 1,06 0,990 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,960 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,030 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,060 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 Typ stavby 0,94 1,06 1,000 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient 0,650 Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Rakovník I

6 Lokalita: ul. Dukelských hrdinů Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 0,99 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,06 Součin dílčích koeficientů 0,689 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 55,00 m ,55 0, ,- Název: Bytová jednotka Rakovník II. Lokalita: ul. Pod nemocnicí Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,695 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 65,00 m ,54 0, ,- Název: Bytová jednotka Rakovník III. Lokalita: ul. Pod nemocnicí Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1,00-6 -

7 15. Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,01 Součin dílčích koeficientů 0,626 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 52,00 m ,38 0, ,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUČ ,00 1.Bytová jednotka Rakovník I. 2.Bytová jednotka ,00 Rakovník II. 3.Bytová jednotka ,00 Rakovník III. SJC - minimum ,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,650 0,650 JCO - minimum ,00 JCO - průměr ,00 JCO - maximum ,00 Výměry oceňovaného obj. 300,00 60,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena ,- Kč Průměrná cena ,- Kč Maximální cena ,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = [ 0,15 * ( )] = ,- Kč Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav - 7 -

8 Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena ,- Kč slovy: Osmsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Test V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1789/09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/