ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2035-77-03/2014 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č.1333/46 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Dolní Chabry Adresa nemovité věci: Praha - Dolní Chabry, 110 00 Vlastník pozemku: Markéta Schwarzová, Náhorní 453/7, 182 00 Praha 8 Kobylisy, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ, a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 180 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Pavel Čoudek Adresa zhotovitele: Plickova 567, 149 00 Praha 4 IČ: 41178564 telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 770 000 Kč Datum místního šetření: 16.září 2014 Stav ke dni : 16.9.2014 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 2.10.2014 Ing. Pavel Čoudek
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku p.č.1333/46, v obci Praha, okres Hl.město Praha, k.ú.dolní Chabry, který si objednala společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s., pro účel nedobrovolné dražby. Nemovitost je oceněna bez závazků. Znalecký posudek je vypracován obvyklou cenou. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Přehled podkladů - výpis z KN LV č.675 vyhotovený dne 2.10.2014 - kopie katastrální mapy - územní plán Hl.města Prahy platný k 10.10.2013-2 -
- informace a údaje sdělené při místním šetření - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Místopis Dolní Chabry jsou čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se v městském a správním obvodu Prahy 8. Jsou situované na severním okraji Prahy, kolem čtyřproudové spojky Praha-Zdiby a napojení na dálnici D8. Jedná se o rozvíjející se lokalitu bydlení převážně v rodinných domech s dostupnou občanskou a technickou vybaveností. V Praze je veškerá občanská a technická vybavenost dobře dostupná. Celkový popis Předmětný pozemek se nachází na severní hranici katastrálního území území Dolní Chabry s katastrálním územím Brnky obce Zdiby, okr.praha-východ. Je vedený v druhu orná půda. Je součástí zemědělsky obdělávaného celku, bez staveb, rovinný, téměř obdélníkového půdorysu. Od souvisle zastavěného území novostavbami rodinných domů v k.ú.brnky, vzdáleného cca 50-100m, je oddělený dalšími zemědělsky využitými pozemky a zeleným neudržovaným pásem podél oplocení. Souvisle zastavěná část k.ú.dolní Chabry je vzdálená cca 800m. Není možnost přímého přístupu z veřejné komunikace. Od příjezdové nezpevněné úzké komunikace na pozemku p.č.100/46, vzdálené cca 150m, ve vlastnictví skupiny fyzických osob, je oddělený dalšími zemědělsky využitými pozemky jiných vlastníků. Ve schváleném územním plánu Hl.města Prahy je pozemek vedený v druhu orná půda. Částí pozemku prochází ochranné a bezpečnostní pásmo hlavních energetických liniových staveb. Budoucí severní obchvat Prahy je situovaný cca 800m jihovýchodně. V metropolitním plánu je pozemek vedený jako základní směry rozvoje zeleně - zelené klíny. OP-Orná půda, plochy pro pěstování zeleniny Funkční využití : orná půda, intenzivní zelinářské a květinářské kultury. Louky a pastviny. Doplňkové funkční využití : drobné vodní plochy, zelen, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Silné stránky zemědělský pozemek na území Hl.města Prahy Slabé stránky v územním plánu se nachází v území vedeném v druhu orná půda pozemek není přímo přístupný z veřejné komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: přes pozemky jiných vlastníků Rizika spojená s umístěním nemovité věci: - 3 -
Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: území s ekologickým zatížením nezjišťováno Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Dle výpisu z KN LV č.675 na nemovitosti vázne (povinost k 1333/46) : - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 800 000 Kč ve prospěch ANO spořitelní družstvo Plomba Z-61966/2014-101 není v posudku zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č.1333/46 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Porovnávací metoda 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dolní Chabry: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č.1333/46 Jedná se o zemědělsky využívaný pozemek na území hl.města Prahy.. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - vlastní území: 560 % - 4 -
Celková úprava ceny: 560,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda p.č.1333/46 22 212 8 842,00 4,47 560,00 29,50 260 839,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 8 842,00 m2 260 839,- Pozemek p.č.1333/46 - zjištěná cena = 260 839,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Měšice, Praha-východ Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,05 KMZ: 0,50 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 8 820 3 860 955 437,75 0,44 192,13 Popis pozemku: zdroj : realitní inzerce aktualizace : 25.9.2014 dobrá dostupnost orná půda, na hranici obytné zástavby na hranici přivedené sítě Lokalita: Měšice, Praha-východ KRC: 0,80 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,05 KMZ: 0,50 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 15 163 6 823 350 450,00 0,42 187,63 Popis pozemku: umístění : Praha-východ zdroj : realitní inzerce aktualizace : 16.9.2014 dobrá dostupnost orná půda, na hranici obytné zástavby Lokalita: Klecany, Praha-východ KRC: 0,80 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,10 KMZ: 0,50 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 5 089 2 798 950 550,00 0,44 240,25 Popis pozemku: umístění : Praha-východ - 5 -
zdroj : realitní inzerce aktualizace : 5.8.2014 dobrá dostupnost orná půda a trvalý travní porost na hranici vybudované sítě zemědělsky využitelný, lépe přístupný Lokalita: Lysolaje, Praha 6 KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 503 1 780 000 237,24 0,46 109,60 Popis pozemku: umístění : Hl.město Praha zdroj : realitní inzerce aktualizace : 11.9.2014 dobrá dostupnost orná půda, poblíž budoucí stavby pražského okruhu inženýrské sítě cca 300m Lokalita: Lysolaje, Praha 6 KRC: 0,80 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,05 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 11 382 2 680 000 235,46 0,46 108,78 Popis pozemku: umístění : Hl.město Praha zdroj : realitní inzerce aktualizace : 25.9.2014 dobrá dostupnost orná půda, poblíž budoucí stavby pražského okruhu inženýrské sítě cca 300m Průměrná jednotková cena 167,68 Kč/m 2 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost porovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je trh omezený, v širší lokalitě je též omezená nabídka obdobných nemovitostí rozdílných velikostí. Nabídky se pohybují v rozpětí 200-550 Kč/m 2 podle velikosti, polohy, přístupu, možného budoucího využití. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 150-300 Kč/m 2. Vzhledem k omezenému přístupu a poloze pozemku se obvyklá cena bude pravděpodobně pohybovat v dolní polovině rozpětí - 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1333/46 8 842 200 1 768 400 Celková výměra pozemků 8 842 Hodnota pozemků celkem 1 768 400-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č.1333/46 260 840,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Porovnávací metoda 1 768 400,00 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč 1 768 400 Kč 260 839 Kč Obvyklá cena 1 770 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.17 V Praze 2.10.2014 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 telefon: 602335251 e-mail: coudek@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2035-03 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.675 3 Katastrální mapa letecká 1 Katastrální mapa 1 Katastrální mapa detail 1 Mapa 1 Územní plán 1 Územní plán detail 1-7 -
Fotodokumentace pohled od západu pohled od východu zelený pás oddělující pole od hranice zástavby pohled od Z z nezpevněné komunikace na pole, zelený pás a zástavbu nezpevněná komunikace podél zástavby - 8 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.675-9 -
- 10 -
- 11 -
Katastrální mapa letecká - 12 -
Katastrální mapa - 13 -
Katastrální mapa detail - 14 -
Mapa - 15 -
Územní plán - 16 -
Územní plán detail - 17 -