ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5540 NEMOVITOST: Rodinný dům, rodinný dům č.p. 314 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Brušperk, k.ú. Brušperk Adresa nemovitosti: Staroveská 314, Brušperk Vlastníci stavby: Leopold Weissman, Staroveská 314, Brušperk, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Drahomíra Weissmannová, Staroveská 314, Brušperk, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Leopold Weissman, Staroveská 314, Brušperk, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Drahomíra Weissmannová, Staroveská 314, Brušperk, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení 085 EX 585/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: Počet příloh: 11 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne Znalecká společnost s.r.o. 1

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p.314, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 622 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 623 ( zahrada ) v kat. území Brušperk, obec Brušperk, okres Frýdek - Místek, zapsáno na LV 151. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen

3 Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Leopold Weissmann, Staroveská 314, 73944, Brušperk. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha

4 Místopis Město Brušperk se nachází v okrese Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský Brušperk leží uprostřed území mezi Ostravou, Frýdkem-Místkem a Novým Jičínem na obou březích řeky Ondřejnice v oblasti zvané Lašsko. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p.314, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 622 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 623 ( zahrada ) v kat. území Brušperk, obec Brušperk, okres Frýdek - Místek, zapsáno na LV 151. Nemovitost je postavena v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Stavba se nachází na oploceném pozemku svažitého charakteru. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Brušperk Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,90 495,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Brušperk KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,90 866,70 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Brušperk KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,69 0,90 795,32 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 719,01 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 271,00 m 2 Plocha pozemku: 1 801,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Podsklepená nemovitost č.p. 314 se 2NP a střešní částí, postavena na pozemku svažitého pozemku s přístupem z místní zpevněné komunikace v centrální části obce. Dům č.p svislé konstrukce zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena šablonami, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, okna jsou dřevěná / plastová, fasádní omítka je břízolitá RD 9+2 v Brušperku. Dům je situován v mírném svahu s výhledem na jihozápad. Největší rekonstrukce na domě byla v roce Další rekonstrukce v menším měřítku proběhla v průběhu 4 let : z části plastová okna, vchodové dveře, kuchyň spojená s kanceláří, plovoucí podlahy. V přízemí domu je bytová jednotka 4+1 v prvním patře je bytová jednotka 5+1. Spodní patro má vstup na terasu. Horní patro je vybaveno balkónem. Dům je z 50 % podsklepený, kdy jeho jedna část je využívaná jako technická místnost na vytápění domu (pevná paliva + plynový kotel), teplá voda el. bojler. Součástí domu je dvougaráž. Inženýrské sítě: elektro, kanalizace, vodovod, plynovod. Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavba. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Brušperk Dům je celý podsklepený a má celkem 3 nadzemní podlaží a garáž. V 1. nadzemním podlaží je kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s krbovou vložkou na topení, rozestavěná koupelna, chodba a WC, Ve 2. nadzemním podlaží se nachází 3 pokoje, koupelna, WC a balón s možností posezení. Ve 3. nadzemním podlaží je 1 pokoj a půdní prostor. Topení plynové, v r nový plynový kotel BAXI. Odpady městská kanalizace, vodovod, střecha sedlová, plechová. V 2006 proběhly tyto rekonstrukce: nová plastová okna, zateplení celé nemovitosti a nová fasáda, rekonstrukce vnitřních příček. Podlaha v OP plovoucí, v ostatních místnostech linoleum, koberec, dlažba, 1. a 2. podlaží dřevěné parkety. rodinný dům Brušperk RD 6+1 v Brušperku. Dům je situován v centru města s výhledem na jihozápad. V přízemí domu je prostorná bytová jednotka 2+1 s velkou předsíní a vstupní halou. Z přízemí se dostaneme po dubových schodech do 1.patra kde se nachází dva prostorné pokoje navazující na dva podkrovní pokojíky. V patře se také nachází špíž s menší kuchyní. Každé patro má vlastní balkon a pokoje - 6 -

7 mají udržované dřevěné parkety. Dům je z celopodsklepený, kdy jeho jedna část je využívaná jako technická místnost na ohřev teplé vody ( boiler), prádelna a garáž. Součástí domu je garáž s hospodářskou budovou. rodinný dům Staříč Dvougenerační RD v obci Staříč se snadnou dostupností Ostravy a F-M. Dům je velmi dobře dispozičně řešený, vhodný pro početnější rodinu. Dům je udržovaný, v původním stavu, vyžadující drobné úpravy. Součástí prodeje je též přilehlá zařízená dvougaráž. rodinný dům Krmelín U domu zapuštěný bazén, dále altán a zahradní domek. Přízemí - předsíň, garáž, hala, plynová kotelna, kotelna na tuhá paliva, prádelna a velká spíž. 1. NP - 3 pokoje, velký obývací pokoj propojený s kuchyní se zděnou spíží, záchod, koupelna a šatna. 2. NP - 3 pokoje, pracovna, velká šatna, WC s pisoárem, bidetem a vlastním umývadlem, koupelna připravená k dokončení. 3. NP - podkroví - rozloha 115 m2. Velmi dobrý a neustále udržovaný stav stavby, po rozsáhlé rekonstrukci 1. a 2. NP, nová plastová okna v celém domě, nové rozvody vody (plast) a elektřiny (měď), nový kotel na tuhá paliva Viadrus. rodinný dům Stará Ves Rodinný dům v obci Stará Ves nad Ondřejnicí vzdálený 14 km od Ostravy. Dům byl zkolaudován v roce 1993, obsahuje 1 bytovou jednotku 6+1 se sociálním zařízením v obou nadzemních podlažích. V přízemí domu se nachází prostorný obývací pokoj s jídelnou a kuchyní, orientovaný na jihozápad se vstupem na terasu a dále 2 menší pokoje, které lze využít jako šatnu či pracovnu. 2. NP tvoří 4 pokoje. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektro přípojku (230V, 400V) a na zemní plyn. V ceně domu jsou již zakoupená plastová okna, vstupní dveře a sekční garážová vrata. Suterén domu tvoří technické zázemí, prádelna se sušárnou a garáž. Na pozemku hospodářská budova. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Brušperk Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 7 -

8 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Brušperk Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Staříč Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Krmelín Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks

9 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Stará Ves Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionytřistačtyřicetšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 36 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly - 9 -

10 oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou předmětných nemovitostech v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 - Nové Město znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5540 znaleckého deníku

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti