ZNALECKÝ POSUDEK. č. 183/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 183/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 324/2 - lesní pozemek a p.č. 327/21 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 1049, katastrální území Ostravice 1, obec Ostravice, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 34481/09-55 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 324/2 - lesní pozemek a p.č. 327/21 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 1049, katastrální území Ostravice 1, obec Ostravice, okres Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemky Ostravice Ostravice Moravskoslezský Frýdek-Místek Ostravice Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Ostravice 1 Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Huberta Vašíčka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1049, k.ú. Ostravice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z katastru nemovitostí - smlouva o věcném břemeni - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od do pro celní hospodářský celek informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Myslikovjan Lubomír Československé armády 1946, Místek, Frýdek-Místek 1/4 Myslikovjan Oto Nová Ves 273, Frýdlant nad Ostravicí 2/4 Uhlářová Iva Pionýrů 1265, Frýdlant, Frýdlant nad Ostravicí 1/4 Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Myslikovjan Lubomír Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Věcné břemeno chůze a jízdy včetně trpění vedení inženýrských sítí Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -

3 Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti se nachází v části Kamenec. Jedná se o zemědělsky užívaný pozemek p.č.327/21 a les. Na pozemku p.č. 327/21 se nachází jen pletivo, jinak je pozemek bez staveb. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Oplocení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Pozemek lesní 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,820 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 11 i = Oplocení Na okraji pozemku p.č. 327/21 je oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2412 Výměra: 1,50*5,00 = 7,50 m 2 pohledové plochy Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 290,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3660 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 617,53 Plná cena: 7,50 m 2 * 617,53 Kč/m 2 = 4 631,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 694,72 Kč Koeficient pp * 0,763 Cena stavby CS = 530,07 Kč Oplocení - zjištěná cena = 530,07 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je zemědělsky užíván. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6-5 -

6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 327/ ,00 2,23 40,00 3,12 895,44 porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 287,00 m 2 895,44 Pozemek - zjištěná cena = 895,44 Kč 2.2. Pozemek lesní Na lesním pozemku je vylišen porost 106 J d 2 o celkové výměře 5201 m 2. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 324/2 2L 5 201,00 6,35 6, ,35 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 5 201,00 m ,35 Pozemek lesní - zjištěná cena = ,35 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d 3 Lesní porost 106 J d 3 - tloušťkově a výškově diferencovaná tyčovina o celkové výměře 5201 m2, věk 30 let, zakmenění 10, SLT 2 L, obmýtí 90 let, pásmo ohrožení C. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] jasan ztepilý 5 201, ,00 50 % 1,61 0, ,81 lípa srdčitá 5 201, ,00 20 % 11,70 2, ,34 olše lepkavá 5 201, ,00 20 % 1,26 0, ,25 javor klen 5 201, ,00 10 % 11,70 1, ,17 Cena lesního porostu celkem: ,57 Lesní porost 106 J d 3 - zjištěná cena = ,57 Kč 3.2. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 327/21 se nachází trvalé porosty

7 Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] bžíza 10 roků 2,00 ks Listnaté stromy I 3 010, , ,- olše 3 roky 5,00 ks Listnaté stromy I 620,- 620, ,- javor 3 roky 1,00 ks Listnaté stromy I 620,- 620,- 620,- Součet: 9 740,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 6 574,50 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 6 574,50 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno K oceňovaným nemovitostem - celém pozemku p.č. 327/21 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy včetně trpění zřízení a vedení inženýrských sítí podle smlouvy ze dne Stupeň omezení je uvažován 50% z důvodu občasného využívání. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 327/21: Výměra: 287,00 m 2 Jednotková cena: 2,72 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 287,00 m 2 * 2,72 Kč/m 2 * 1,00 % = 7,81 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 7,81 Kč/rok * 50 % = 3,90 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3,90 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 3,90 Kč * 5 let = 19,50 Kč Ocenění věcného břemene činí = 19,50 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Oplocení 3 533,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 533,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 895,40 Kč 2.2. Pozemek lesní ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d ,60 Kč 3.2. Trvalé porosty 6 574,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno 19,50 Kč Hodnota věcného břemene činí: 19,50 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Oplocení 530,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 530,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 895,40 Kč 2.2. Pozemek lesní ,30 Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Lesní porost 106 J d ,60 Kč 3.2. Trvalé porosty 6 574,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč Celkem ,90 Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno 19,50 Kč Hodnota věcného břemene činí: 19,50 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šedesátčtyřitisícsedmsetosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

10 Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej lesa m2 Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek-Místek Kč (24 Kč za m2) Nabízíme k prodeji les k těžbě o výměře m2 ve Frýdlantu nad Ostravicí. Les je převážně listnatý, habr, smrk, jasan, buk, lípa, olše, borovice, dub, bříza. Stromy v lese jsou ve věku let a je možno jej vytěžit!! Celková cena: Kč za nemovitost

11 Cena za m2: 24 Kč ID zakázky: 130-N01080 Aktualizace: Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: m2 2. Prodej louky m2 Ostravice, okres Frýdek-Místek Kč (82 Kč za m2) Nabízím k prodeji nestavební pozemek vedený na katastru nemovitosti jako TTP - trvalý travní porost o celkové výměře m2, který se nachází za Ostravicí směrem na Šanci při vstupu do údolí Mazák. Pozemek leží u veřejné komunikace a nedaleko hotelu Zlatý Orel. Vhodný pro pastvinu, louku, nebo výsadbu rychle rostoucích dřevin. V současné době je pozemek hustě porostlý náletovými dřevinami a pro potřeby podnikání je nutno jej vyčistit. V případě vašeho zájmu se obraťte na níže uvedený kontakt. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 82 Kč ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: 6122 m2 3. Prodej louky m2 Metylovská, Frýdlant nad Ostravicí - Frýdlant Kč (122 Kč za m2) Nabízíme mírně svažitý pozemek o celkové výměře 3777 m2, s krásným výhledem na Lysou horu. Pozemek je možno částečně využít jako stavební. Sítě jsou na hranici pozemku. Cena k jednání. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 122 Kč Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: 243-N00005 Aktualizace: Plocha pozemku: 3777 m2 Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s

12 nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 200 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Myslikovjan Lubomír Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Věcné břemeno chůze a jízdy včetně trpění vedení inženýrských sítí Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí včetně věcného břemene ,- Kč z toho podíl id. 1/4 Věcné břemeno z toho podíl id. 1/4-1000,- Kč ,- Kč 250,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvěstětisíc Kč ,- Kč

13 Z toho podíl id. 1/4 je ,- Kč slovy: Padesáttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 183/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 183/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -