Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3491/035/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 93/24 v bytovém domě čp. 92, 93, na pozemcích p.č. st. 520, p.č. st. 521, vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 92, 93 podílu na pozemcích p.č. st. 520 a p.č. st. 521, to vše v k.ú. Meziměstí obce Meziměstí. Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Meziměstí, k.ú. Meziměstí, kód k.ú , LV 1363 Pozemky: st. 520, st. 521 Vlastník pozemku: SJM David Gabriš, 5. května 93, Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Gabrišová, 5. května 93, Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j:111/2014-d, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: (pokles) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 7 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 6 Počet bytů/nebytů / Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 4. NP ,78 2,67 4,32 77,77 74,27 1 / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s dobrou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Bytový dům je po revitalizaci, oceňovaná bytová jednotka v původním stavu, mírně podstandardního vybavení. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Meziměstí je město v okrese Náchod. Má přibližně obyvatel. Bytový dům je umístěn klidné centrální části města, na menším sídlišti, v těsném sousedství nádraží a se snadnou dostupností občanské vybavenosti (obchodní střediska, OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, lékař, lékárna, restaurace, sportoviště, koupaliště, ). Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o šesti nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, s plochou střechou. Fasáda je stěrková s kontaktním zateplením, krytina střechy z modifikovaného PVC, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové, v domě je výtah. Oceňovaný byt 4+1 se nachází ve 4. NP vchodu čp. 93, napravo od výtahu. Okna jsou plastová, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy betonové s PVC, topení ÚT z centrálního zdroje, TUV rovněž. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný a motorový proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v umakartovém jádře. Dům je po revitalizaci - nová střešní krytina. zateplená fasáda, nové rozvody vody, nový výtah, vyměněná okna. Byt je v původním stavu, běžně opotřebený. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 6 Počet bytový/nebytových jednotek: / Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Poloha nemovitosti v chráněném území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti váznou zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 1363 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Meziměstí Katastrální území: Meziměstí Ulice: 5. května č.o.: 93 Vlastníci Podíl SJM Gabriš David a Gabrišová Olga 1 / 1 David Gabriš 5. května 93, Meziměstí Olga Gabrišová 5. května 93, Meziměstí Stavby na LV část obce Meziměstí Bytový dům č.p. 93 na pozemku p.č. st. 520 Pozemky na LV st. 520 Stavební parcela Parcela KN 219 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 521 Stavební parcela Parcela KN 219 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 11,84 m 2 1,00 11,84 m 2 pokoj byt 12,16 m 2 1,00 12,16 m 2 pokoj byt 8,07 m 2 1,00 8,07 m 2 pokoj byt 8,07 m 2 1,00 8,07 m 2 pokoj byt 18,66 m 2 1,00 18,66 m 2 chodba byt 8,45 m 2 1,00 8,45 m 2 WC + koupelna byt 3,53 m 2 1,00 3,53 m 2 lodžiie byt 2,67 m 2 0,50 1,33 m 2 sklepní koje byt 4,32 m 2 0,50 2,16 m 2 Celková podlahová plocha 77,77 m 2 74,27 m 2-4 -

5 Podlahová plocha [m 2 ] 78 Započitatelná plocha [m 2 ] 74,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 39 Další životnost roků 61 Opotřebení % 39,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. st. 520 a p.č. st. 521 jsou zastavěny stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 Celková výměra pozemků: 438 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Meziměstí Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bytová jednotka se nachází ve 4. podlaží šestipodlažního panelového domu. K bytové jednotce náleží balkon o výměře 4 m2. Po vstupu do bytu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka a elektrický sporák. Bytová jednotka je vytápěna ústředním dálkovým topením. Dům je po revitalizaci. 5.května Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; 73, , Byt Meziměstí Prodej prostorného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v centru Meziměstí, ulice 5. května. Dispozice: vstupní chodba, koupelna + WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. K bytu náleží sklep a balkon v mezipatře. Dům je po revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost v Meziměstí a nedalekém Broumově. 5.května Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; 56, ,

6 Byt Meziměstí Byt je po celkové rekonstrukci, má zděné jádro (koupelna, WC, kuchyň), deskové radiátory, nová plastová okna, novou kuchyňskou linku se sklokeramickou varnou deskou, myčkou nádobí a vestavěnou troubou, v předsíni a ložnici jsou zabudované vestavěné šatní skříně. 5.května Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví; 78, , Byt Meziměstí Družstevní byt 3+1 o výměře obytné plochy 74 m2 v obci Meziměstí, ulice 5. května (okres Náchod). Nemovitost je situována na sídlišti. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Bytová jednotka je vytápěna dálkovým topením. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl v letech rekonstruován. Jednalo se o rekonstrukci stupaček, výtahu, střechy, zateplení fasády a osazení plastových oken. Byt je v původním stavu. 5.května Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví; 74, , Variační koeficient před úpravami: 12,26 % Variační koeficient po úpravách: 10,26 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -