Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 10268-1768/2014 O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 - ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 - ostatní plocha, pozemku p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 28550/14-43 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.10.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 14 stran a 7 stran příloh. V Přerově, dne 18.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 17.9.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 28550/14-43, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 - ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 - ostatní plocha, pozemku p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7.10.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 7.10.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 6, pro k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa, vyhotovený objednavatelem dne 17.9.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa, vyhotovená objednavatelem dne 17.9.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Zákupy. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. stránka č. 3
Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. S ohledem na nemožnost podrobného a kompletního zaměření předmětu ocenění, jsou některé rozměry převzaty ze satelitních fotosnímků, které jsou publikovány na www.cuzk.cz, maps.google.com, www.mapy.cz. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Zákupy Katastrální území: Starý Šidlov (790559) List vlastnictví číslo: 6 Vlastník: Společné jmění manželů Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra Šidlov 10, 47301 Zákupy 5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 23 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 241 - ostatní plocha, pozemku p.č. 243 - ostatní plocha, pozemku p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 264 - ostatní plocha, pozemku p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 273 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 277 - ostatní plocha, vše v k.ú. Starý Šidlov, obec Zákupy, okres Česká Lípa. Dle informací ČSÚ ve městě Zákupy je možné napojení na tyto inženýrské sítě elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Pozemek p.č. 23 - trvalý travní porost je situovaný v západní části katastrálního území s přístupem po veřejné, nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 18 - lesní pozemek, který je ve vlastnictví: Město Zákupy, Borovská 5, 471 23 Zákupy. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru a porosty stromů. Pozemky p.č. 241 - ostatní plocha a pozemek p.č. 243 - ostatní plocha, jsou situovány v jižní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po nezpevněných pozemcích. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Pozemek p.č. 262 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 263 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 264 - ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek, jsou situovány v zastavěné, okrajové části města Zákupy, místní části Starý Šidlov. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 266 - ostatní plocha a p.č. 290 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Zákupy, Borská 5, 471 23 Zákupy. stránka č. 4
Pozemek p.č. 272 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 276 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 277 - ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek, jsou situovány v zastavěné, okrajové části města Zákupy, místní části Starý Šidlov. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 290 - ostatní plocha a p.č. 279 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Zákupy, Borská 5, 471 23 Zákupy. Pozemek p.č. 273 - trvalý travní porost je situován v jihovýchodní části katastrálního území s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 420 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Liberec. Na části pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Dle platného územního plánu města Zákupy jsou pozemky vedeny takto: - p.č. 23 - plochy zemědělské - p.č. 241 - plochy zemědělské - p.č. 243 - plochy krajinné zeleně - p.č. 262 - plochy bydlení - venkovské - p.č. 263 - plochy bydlení - venkovské - p.č. 264 - plochy bydlení - venkovské - p.č. 272 - plochy bydlení - venkovské - p.č. 273 - plochy zemědělské - p.č. 276 - plochy bydlení - venkovské - p.č. 277 - plochy bydlení - venkovské Informace získány od paní Ing. Marty Dostálové, vedoucí odboru výstavby města Zákupy. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství pozemku p.č. 272: a) vedlejší stavby: Na pozemku p.č. 272 je situována přízemní, zděná vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou šindelem, na kterou navazuje torzo bývalé vedlejší stavby. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. 6. Obsah znaleckého posudku a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná práva 1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je omezen věcným břemenem. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu:it = P6 (1 + Pi) = 0,960 i = 1 výskytu záplav Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 6
11 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 0,850 i = 2 Ocenění 1) Pozemky 1.a)Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Pozemky 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Zákupy Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 396,13 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 stránka č. 7
Index polohy: IP = 0,850 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,816 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 323,2421 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 262 Zastavěná plocha a nádvoří - 418 135 115,20 zbořeniště 263 Zastavěná plocha a nádvoří - 236 76 285,14 zbořeniště 272 Zastavěná plocha a nádvoří - 575 185 864,21 zbořeniště 276 Zastavěná plocha a nádvoří - 273 88 245,09 zbořeniště Součet: 1 502 485 509,64 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 96,9726 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 277 Ostatní plocha - neplodná půda 265 25 697,74 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a 0,50 pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v 0,10 zastavěném území obce 3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem 0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + Pi) = 0,210 i = 1 4 odst. 3 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 83,1873 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 264 Ostatní plocha - ostatní komunikace 219 18 218,02 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 23 Trvalý travní porost 54067 1 440 1,22 2,1960 3 162,24 273 Trvalý travní porost 54210 10 359 9, 16,2000 167 815,80 Součet: 11 799 170 978,04 stránka č. 8
Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku): Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % ku = 1,800 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZCpz = 6,20 Kč/m 2 9 odst. 5 Jiné hospodářsky nevyužitelné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZCpz 0,25 ku Parc. č. Název Výměra [m 2 ] snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 241 Ostatní plocha - 439 2,7900 1 224,81 neplodná půda 243 Ostatní plocha - 704 2,7900 1 964,16 neplodná půda Součet: 1 143 3 188,97 Součet cen všech typů pozemků: = 703 592,41 Kč Pozemky určená cena: 703 592,41 Kč 2) Věcná práva 2.a) Cenový předpis 2.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene vstupu na část pozemku za účelem kontroly, údržby a oprav uloženého vodovod. řadu ze dne 15.1.1996. Právní účinky vkladu ke dni 24.1.1996, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 172/1996.. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - Severočeská vodárenská společnost, a.s., Přítkovská 1689/14, Trnovany, 415 01 Teplice a vázne na: - Parcela: 273 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč stránka č. 9
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. I) Pozemky p.č. 272, p.č. 276, p.č. 277, p.č. 262, p.č. 263 a p.č. 264 vedené v ÚP jako plochy bydlení - venkovské Kladné stránky předmětu ocenění: - občanská vybavenost obce na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - přístup je po zpevněné veřejné komunikaci Záporné stránky předmětu ocenění: - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech dané cenové kategorie je srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 200,- Kč do 300,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí a to ve výši 250,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 1.986 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši 500 000,- Kč (zaokrouhleno). stránka č. 10
II) Pozemky p.č. 241, p.č. 243 a p.č. 273, p.č. 23 vedené v ÚP jako plochy zemědělské a plochy krajinné zeleně Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 20,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 12.942 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši 195 000,- Kč (zaokrouhleno). REKAPITULACE Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 500 000,- + 195 000,- = 695 000,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků 703 590, Kč Cena věcných práv 10 000, Kč Celková cena podle cenového předpisu 693 590, Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* - 10 000, Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. stránka č. 11
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 695 000, Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetdevadesátpěttisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 685 000,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: šestsetosmdesátpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 18.11.2014 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 12
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10268-1768/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 13
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 14
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 CZ0511 Česká Lípa Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy SJM = společné jmění manželů Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: 790559 Starý Šidlov List vlastnictví: 6 o Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 103 Ex 28550/14 pro JUDr.Tomáš Vrána soudní exekutor Exekutorský úřad Přerov 23 241 243 262 263 264 272 273 276 277 562262 Zákupy V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor 480912/260 506115/040 Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 1440 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 439 704 418 236 219 575 10359 273 265 - Bez zápisu ostatní plocha ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Povinnost k Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím Vávra Jaroslav Ing., Riegrova 522/46, Děčín II-Nové Město, 40502 Děčín, RČ/IČO: 490929/092 Parcela: Parcela: Parcela: 23 241 243 Parcela: 262 Parcela: 263 Parcela: 264 Parcela: 272 Parcela: 273 Parcela: 276 Parcela: 277 neplodná půda neplodná půda zbořeniště zbořeniště ostatní komunikace zbořeniště zbořeniště neplodná půda zemědělský půdní fond Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Vrány č.j. 103 Ex-28550/2014-16 ze dne 29.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 25.08.2014. Pořadí k 29.07.2014 10:31 Podíl Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 CZ0511 Česká Lípa Povinnost k Obec: Kat.území: 790559 Starý Šidlov List vlastnictví: 6 562262 Zákupy V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě o Zástavní právo zákonné pro pohledávku ve výši 40.892,-Kč, vznik zástavního práva dne 26.3.2002. Česká republika, RČ/IČO: 00000001-001 Listina Zákon č.95/1999 Sb., 10. Parcela: 273 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z-1442/2002-501 Z-1442/2002-501 o Věcné břemeno (podle listiny) vstupu na část pozemku za účelem kontroly, údržby a oprav uloženého vodovod. řadu ze dne 15.1.1996. Právní účinky vkladu ke dni 24.1.1996. Severočeská vodárenská společnost Parcela: 273 Z-4936/2010-501 a.s., Přítkovská 1689/14, Trnovany, 41501 Teplice, RČ/IČO: 49099469 Listina Smlouva o věcném břemeni V3 172/1996. POLVZ:24/1996 Z-10700024/1996-501 o Omezení dispozičních práv k zřizování dalších zástavních práv. Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy, RČ/IČO: 480912/260 506115/040 Parcela: 273 Z-1442/2002-501 Listina Zákon č.95/1999 Sb., 10. Z-1442/2002-501 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Ščevlík Pavel, Šidlov 10, 47301 Zákupy, RČ/IČO: 480912/260 Z-12116/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-28550/2014-8 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne 28.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 31.07.2014; uloženo na prac. Přerov Z-12116/2014-808 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 23 Parcela: 241 Parcela: 243 Parcela: 262 Parcela: 263 Parcela: 264 Parcela: 272 Parcela: 273 Parcela: 276 Parcela: 277 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.09.2014 10:35:02 CZ0511 Česká Lípa Obec: Kat.území: 790559 Starý Šidlov List vlastnictví: 6 Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k 562262 Zákupy V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Vrány č.j. 103 Ex-28550/2014-15 ze dne 29.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.07.2014. Zápis proveden dne 04.08.2014; uloženo na prac. Česká Lípa D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o o Smlouva kupní ze dne 19.03.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.03.2002. Pro: Pro: Pro: Pro: Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy Ščevlík Pavel a Ščevlíková Alexandra, Šidlov 10, 47301 Zákupy V-1261/2002-501 RČ/IČO: RČ/IČO: RČ/IČO: RČ/IČO: 480912/260 506115/040 Smlouva o převodu vlastnictví (zák.č.95/1999 Sb.) ze dne 01.11.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.11.2002. V-5657/2002-501 Smlouva kupní ze dne 22.04.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.04.2003. Smlouva kupní ze dne 23.05.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.06.2006. 480912/260 506115/040 V-1415/2003-501 480912/260 506115/040 V-2417/2006-501 480912/260 506115/040 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 23 54067 1440 273 54210 10359 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 17.09.2014 10:53:55 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 3