Možnosti financování bydlení v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Možnosti financování bydlení v České republice Diplomová práce Autor: Bc. Petra Janovičová Finance Vedoucí práce: doc. Ing. František Pavelka, CSc. Praha Duben, 2011

Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Karlových Varech dne 11. 04.2011. Petra Janovičová

Poděkování Chtěla bych poděkovat doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc., vedoucímu mé diplomové práce za odborné vedení a cenné rady, které mi v průběhu zpracování diplomové práce poskytl.

Anotace Tato diplomová práce se zabývá pohledem, jaký způsob lze zvolit pro financování vlastního bydlení. Detailně rozebírá stavební spoření, hypoteční úvěry a kombinaci těchto produktů. Teoretické poznatky jsou pak doplněny grafy pro lepší pochopení. Na závěr jsou detailně popsány ostatní způsoby, kterými lze financovat bydlení. Klíčové pojmy: Spořící fáze, cílová částka, hodnotící číslo, bonita klienta, úvěrová fáze, překlenovací úvěr, anuitní splácení, zástavní právo, fixace úrokové sazby, vinkulace vkladu, bankovní záruka, ručitelský závazek, mimořádná splátka. Annotation This Diploma Thesis deals with the choice of methods to finance one s housing. It provides a detailed analysis of building and loan society saving programs, mortgage loans and the combination of these two products. For the sake of better understanding theoretical knowledge is accompanied with charts. By way of conclusion other methods of financing one s housing are presented in a detailed manner. Key words Saving stage, target amount, evaluation number, client's solvency, loaning stage, bridging loan, annuity part payments, security interest, fixed interest rate, tying the account, bank guarantee, guarantor s obligation, extraordinary part payment.

OBSAH: ÚVOD... 7 1. CÍL PRÁCE A METODIKA... 8 2. STAVEBNÍ SPOŘENÍ A JEHO VÝZNAM... 10 2.1 Historický vývoj stavebního spoření... 10 2.2 Spořící fáze... 12 2.2.1 Uzavření smlouvy... 14 2.2.2 Cílová částka... 14 2.2.3 Hodnotící číslo... 16 2.2.4 Ukončení spořící fáze... 17 2.3 Úvěrová fáze... 19 2.4 Bonita klienta... 19 2.5 Řádný úvěr... 21 2.5.1 Smlouva o úvěru... 21 2.5.2 Účel poskytnutí úvěru... 22 2.5.3 Zajištění úvěru... 23 2.5.3.1 Zástavní právo k nemovitostem... 23 2.5.3.2 Ručitelský závazek... 23 2.5.3.3 Bankovní záruka... 24 2.5.3.4 Vinkulace vkladu... 24 2.5.3.5 Zástavní smlouva k pohledávce... 24 2.5.4 Možnosti splácení úvěru... 24 2.6 Překlenovací úvěr... 25 2.6.1 V jakých případech se poskytuje překlenovací úvěr... 27 2.6.2 Žádost o překlenovací úvěr... 28 2.6.3 Čerpání úvěru... 29 2.6.4 Ukončení a splácení překlenovacího úvěru... 30 2.7 Výhody a nevýhody stavebního spoření... 31 2.8 Připravovaná novela zákona o stavebním spoření... 33 3. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY... 35 3.1 Dělení hypoték... 36 3.1.1 Účelovost hypotéky... 36 3.1.2 Hypoteční úvěr podle výše... 37 3.1.3 Standardní hypoteční úvěr... 37 3.1.4 Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti... 37 3.1.5 Americká hypotéka... 37 3.1.6 Hypotéka podle prokázaných příjmů... 38 3.1.7 Hypoteční úvěr podle způsobu splácení... 38 3.1.8 Speciální druhy hypoték... 38 3.2 Kdo můţe ţádat o hypoteční úvěr... 39 3.3 Průběh vyřizování hypotečního úvěru... 39 3.3.1 Před podáním žádosti o úvěr... 39 3.3.2 Po podání žádosti o úvěr... 40 3.3.3 Po vyčerpání úvěru... 40

3.4 Zajištění hypotečního úvěru... 41 3.4.1 Zástavní právo... 41 3.4.2 Další nástroje zajištění... 42 3.5 Čerpání úvěru... 43 3.6 Doba splatnosti... 44 3.7 Splácení hypotečního úvěru... 44 3.8 Schopnost ţadatele úvěr splácet (bonita)... 47 3.9 Fixace úrokové sazby... 47 3.10 Státní podpora hypotečních úvěrů... 49 3.10.1 Daňové zvýhodnění hypoték... 49 3.10.2 Státní podpora hypoték... 50 3.11 Hypoteční zástavní listy... 52 3.12 Jak postupovat při vyřízení hypotéky... 54 4. KOMPARACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ.. 56 5. KOMBINACE PRODUKTŮ URČENÝCH K FINACOVÁNÍ BYDLENÍ.. 61 5.1 Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením... 61 5.1.1 Část kupní ceny uhrazena úvěrem ze stavebního spoření... 61 5.1.2 Využití mimořádné splátky... 62 5.1.3 Refinancování překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.. 62 5.2 Kombinace hypotečního úvěru a ţivotního pojištění... 63 6. OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ... 66 6.1 Vlastní prostředky k financování bydlení... 66 6.2 Nebankovní půjčky... 67 6.3 Spotřebitelské úvěry na bydlení... 68 6.4 Úvěry pro mladé rodiny státní půjčky... 71 6.5 Nájemní bydlení... 74 6.6 Leasing nemovitosti... 75 ZÁVĚR... 77 7. SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 78 8. SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ... 81

ÚVOD Jednou z nejzákladnějších lidských potřeb je potřeba bydlení. Proto otázka jak financovat bydlení, je velmi důleţitá. V jakém prostředí vyrůstáme či bydlíme, ovlivňuje psychický stav kaţdého z nás. Mít dobré zázemí je nezbytné k tomu, aby se kaţdý cítil dobře. Následkem špatného bydlení pak mohou vznikat negativní důsledky. Potřeba bydlení patří k základním lidským potřebám. Pořízení vlastního bydlení je zpravidla největší ţivotní investicí pro většinu z nás. Proto věnovat malou pozornost této oblasti se doslova a do písmene nevyplácí. Hlavním problémem pro pořízení vlastního bydlení je získat jej za optimálních podmínek. Kaţdý nemůţe čekat na okamţik, kdy bude mít všechny peníze potřebné k pořízení vlastního bydlení pohromadě, a proto se zabývám otázkou, jakými způsoby lze financovat bydlení. Bydlení lze financovat různými způsoby, můţe to být hypotečním úvěrem, řádným či překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, z vlastních zdrojů, spotřebitelským úvěrem na bydlení nebo dalšími moţnostmi. Nejlepší variantou pro člověka je koupě vlastního bytu či domu. Výhodou je, ţe vloţená částka se ihned stává investicí a neztrácí svou hodnotu. Bohuţel ne kaţdý je schopen vynakládat tak velké mnoţství peněz. Levnější formou je pak bydlení v pronájmu, avšak zde člověk vynakládá finanční prostředky do cizího. Je nutné podotknout, ţe koupě vlastního bydlení se časem vyplatí víc. Ţít ve vlastním je jedním z hlavních cílů, kteří lidé mají. Pořízení bydlení je finančně náročný cíl. Mohou být dvě moţnosti jak se vypořádat s tímto cílem. V prvním případě můţete oddálit splnění cíle o několik let, do té doby si spořit nebo investovat. V druhém případě je cíl splnit okamţitě, vyuţitím úvěru na bydlení. 7

1. CÍL PRÁCE A METODIKA Hlavním cílem této diplomové práce bylo charakterizovat jednotlivé způsoby financování bydlení, jejich hlavní výhody a nevýhody. Zaměřila jsem se především na stavební spoření a hypoteční úvěry, jeţ jsou hlavním a nejuţívanějším způsobem. Konkretizovala jsem jednotlivé moţnosti, jimiţ lze financovat bydlení a snaţila se vysvětlit jejich podstatu. Ke zpracování diplomové práce jsem pouţila odbornou literaturu, prameny práva a zdroje z internetových stránek. Diplomová práce byla zpracovávaná na základě nejaktuálnějších informací a s nejnovějšími údaji, které se týkají financování bydlení. Úkolem této diplomové práce bylo objasnit tuto rozsáhlou oblast z hlediska charakteristiky jednotlivých moţností jak financovat bydlení. Ve své práci jsem se proto zaměřila na obecnou charakteristiku, jednotlivé fáze a druhy moţností financování bydlení. Mým cílem bylo přiblíţit kaţdý produkt z určitého celkového pohledu a analyzovat jeho hlavní podstatu. Stěţejní část mé diplomové práce představuje druhá kapitola. Přistoupila jsem zde k charakteristice a významu stavebního spoření, jeho vývoji, který měl za následek ukotvení stavebního spoření v České republice. Vysvětlení jednotlivých pojmů a fází stavebního spoření, které jsou důleţitou součástí pro uzavření smlouvy o stavebním spoření. Zabývala jsem se také úvěry, jejich specifickými rysy, jeţ jsou nepostradatelnou součástí procesu jak financovat bydlení. Neodmyslitelnou součástí této kapitoly bylo také ohlédnutí se k připravované novele stavebního spoření. Třetí kapitola představuje charakteristiku hypotečních úvěrů. Nejprve obecné dělení hypoték podle určitých specifik, dále jejich konkretizaci, průběh vyřízení hypotéky a jednotlivé pojmy. Neopomenutelnou součástí této kapitoly byly také hypoteční zástavní listy. 8

Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření je popsána ve čtvrté kapitole mé práce. Jsou zde zohledněny rozdíly těchto dvou produktů a jejich následné charakteristiky, neboť jsou jedny z nejpouţívanějších způsobů. Pátá kapitola představuje kombinaci produktů určených k financování bydlení. První oblastí je kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Druhou oblastí je pak kombinace hypotéky a ţivotního pojištění, jejich obecné pojetí a specifika. Poslední šestá kapitola představuje ostatní moţnosti financování bydlení, kam patří vyuţití vlastních prostředků (půjčky od známých, rodinných příslušníků a jiných) a spotřebitelské úvěry na bydlení, které se spíše vyuţívají na vybavení domácností. 9

2. STAVEBNÍ SPOŘENÍ A JEHO VÝZNAM Stavební spoření je účelovým spořením, které se řídí zákonem č. 96/1993Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je v České republice, jedním z nejrozšířenějších forem moţností jak financovat vlastní bydlení. Tento produkt je tedy primárně určen k financování bydlení, avšak jeho vyuţití můţe být i mnohem širší. Lze ho vyuţít i pouze jako spořící produkt. Pokud si chcete zaloţit stavební spoření, musíte uzavřít se stavební spořitelnou smlouvu, v níţ přistoupíte na její obchodní podmínky a zaváţete se ukládat na svůj účet pravidelné částky. Jeho princip fungování spočívá v solidárním spoření, kdy účastníci tohoto spoření si navzájem pomáhají vytvořit zdroje pro levné pořízení bydlení ze stavebního spoření. Účastníkem stavebního spoření můţe být: fyzická osoba, právnická osoba. Spořit lze tedy třeba dětem, a to už od narození. Každý může současně uzavřít více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Výjimku tvoří situace, kdy máte sjednanou smlouvu o stavebním spoření a v rámci dědického řízení zdědíte ještě jednu. 1 2.1 Historický vývoj stavebního spoření Založení první instituce připomínající pozdější stavební spořitelny se datuje do roku 1775, do Birminghamu v Anglii, později tento příklad následují desítky dalších. Oproti současnému stavu si tyto stavební spořitelny kladly za cíl získání prostředků pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle opět zanikaly. V 19. století vznikaly 1 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. stavební spoření, s. 43. 10

stavební spořitelny i v Austrálii a na Novém Zélandu, v Jižní Africe, Brazílii, USA a Kanadě. 2 Největšího rozšíření však dosahují stavební spořitelny v Německu. První spolek předznamenávající budoucí stavební spořitelny a fungující na principu kolektivního spoření byl založen v Bielefeldu v roce 1885, avšak o skutečném rozmachu lze hovořit až o období po první světové válce. V roce 1924 byla pod názvem Společenství přátel Wüstenrot panem Georgem Kroppem založena první stavební spořitelna na podnikatelském principu. Silným impulsem, který podnítil bouřlivý rozvoj stavebního spoření, byla potřeba prostředků pro obnovu válkou zničeného bytového fondu. Ve 30. letech se v Německu vykrystalizoval dnes užívaný model stavebního spoření. Právě v této době přešly stavební spořitelny od původního losování úvěrů k principu přidělování tak, jak jej známe dnes. 3 Do České republiky bylo stavební spoření importováno počátkem 90. let. První zákon o stavebním spoření vstoupil v platnost aţ po vzniku České republiky pod číslem 96/1993Sb. Po vzniku tohoto zákona vzniklo šest stavebních spořitelen s větší či menší účastí německých nebo rakouských stavebních spořitelen. Dnes působí na trhu v České republice pět stavebních spořitelen, kterými jsou: Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Wüstenrot - stavební spořitelna, a. s. Všechny stavební spořitelny jsou sdruţeny v Asociaci českých stavebních spořitelen, která byla zaloţena za účelem podpory stavebního spoření. Cílem je poskytovat klientům jasné a relevantní informace z oblasti stavebního spoření. Stavební spořitelny 2 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. vznik a vývoj stavebního spoření, s. 12. 3 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. vznik a vývoj stavebního spoření, s. 12. 11

jiţ několik let spolupracují s Evropským sdruţením stavebních spořitelen a v dubu 2005 se staly jeho plnoprávnými členy. 4 2.2 Spořící fáze Spořící fáze trvá od 1. 1. 2004 šest let a výše státní podpory můţe činit 15 % z ročně uspořené částky, maximálně z částky 20 000Kč. Maximální výše státní podpory tedy činí 3000 Kč ročně. U starších smluv zaloţených do 31. 12. 2003 trvá spořící fáze 5 let a výše státní podpory 25 % maximálně však 4500Kč z ročně uspořené částky 18 000Kč. Ukládat je moţné libovolné částky od 100 Kč výše. Jsou dva způsoby vkládání na účet. Prvním způsobem jsou pravidelné splátky, které si lze zvolit měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně. Druhou variantou je vloţení celkové sumy hned na začátku spoření. V tomto případě je dosaţeno vysokého zhodnocení díky úroku, který je vypočítáván hned od začátku spoření z celé částky a klient nepřijde ani o maximální moţnou státní podporu. Nevýhodou však je, ţe pokud klient nechce právě přijít o státní podporu, nesmí s celým vkladem šest let nikterak nakládat. 5 K těmto částkám je připisován úrok a jednou ročně státní podpora. Úroky z vkladů klienta, které stavební spořitelny nabízejí, jsou úročeny sazbou okolo 2 % po celou dobu spoření. Stejným procentem je úročena také státní podpora. Tyto připsané úroky jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Maximální doba spoření není nějak omezená. Pojištění vkladů je do limitu odpovídajícího aţ 100 000 Eur. Stavební spořitelny nabízejí tarify s různými druhy úročení vkladu, coţ se pak odráţí na úročení úvěru. Konkrétní stavební spořitelny se řídí podle svých všeobecných obchodních podmínek. Například ČMSS nabízí tři druhy tarifů: 1) INVEST varianta rychlá a standardní - úroková sazba z vkladů 2 % p.a. 4 Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.acss.cz/old/files/kodexvsi.pdf>. 5 Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.stavebnisporeni.biz/sporeni-rodina.7/stavebni-sporeni-a-podpora.136.html>. 12

- úroková sazba z úvěru 4,8 % p.a. - minimální splátka úvěru 0,6 % z cílové částky u standardní varianty - minimální splátka úvěru 0,8 % z cílové částky u rychlé varianty 2) PERSPEKTIV varianta dlouhodobá - úroková sazba z vkladů 2 % p.a. - úroková sazba z úvěru 4,8 % p.a. - minimální splátka úvěru je 0,53 % z cílové částky 3) ATRAKTIV varianta standardní a rychlá - úroková sazba z vkladů 1 % p.a. - úroková sazba z úvěru 3,7 % p.a. - minimální splátka úvěru je 0,6 % z cílové částky u standardní varianty - minimální splátka úvěru je 0,8 % z cílové částky u rychlé varianty 6 Po šesti letech spoření lze pouţít naspořené peníze, které jsou navýšeny o úrok a státní podporu, k jakémukoliv účelu. Tuto moţnost však nemá klient, který si bere od stavební spořitelny úvěr. V tomto případě musí finance pouţít pouze na oblasti týkající se bydlení. Pokud je stavební spoření ukončeno dříve neţ po šesti letech, nejenţe musí klient vrátit veškerou státní podporu, co za tuto dobu získal, ale stavební spořitelna si navíc účtuje poplatek za předčasné ukončení smlouvy, který se obvykle pohybuje kolem 0,5% z cílové částky, která je uvedena ve smlouvě. 7 S odebráním státní podpory a poplatkem za předčasné ukončení smlouvy se ztotoţňuji. Cítím však jako nespravedlivé, ţe klient, který skutečné čerpá úvěr na bydlení má striktní omezení v rámci pouţití finančních prostředků, oproti klientovi, který po ukončení smlouvy můţe čerpat finanční prostředky na cokoli, přestoţe čerpal státní podporu na bydlení. Znamená to, ţe kdyţ klient nevyčerpá plný úvěr, nemůţe zbytek 6 Českomoravská stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.cmss.cz/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html>. 7 Stavební spoření [online]. 2010 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.stavebnisporeni.biz/sporeni-rodina.7/stavebni-sporeni-a-podpora.136.html>. 13

peněz pouţít na vybavení bytu s výjimkou vestavěného nábytku. Toto opatření lidi svádí k manipulaci s fakturami. 2.2.1 Uzavření smlouvy Smlouvu můţete uzavřít na pobočkách stavebních spořitelen, v některých bankách, prostřednictvím finančních poradců či zástupců spořitelen či po internetu na finančních serverech. Smlouvu je potřeba podepsat, ale ještě předtím dojednat podmínky spoření, zejména takzvaný tarif a cílovou částku. Kaţdá spořitelna obvykle nabízí několik tarifů, liší se parametry, ale hlavně i dobou, za kterou získáte přístup k úvěru, a poté délkou jeho splácení. Výhodnější podmínky mohou obvykle vyuţít mladí lidé. Důleţitá je také volba cílové částky, kterou tvoří vaše vklady, státní podpora, úroky a případný úvěr. Od její výše se odvíjí jak velikost měsíční úloţky, tak i velikost poplatku za uzavření smlouvy (obvykle 1 % z cílové částky). 8 Smlouva účastníka, pokud je jím fyzická osoba, musí obsahovat jeho prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení můţe účastník v průběhu kalendářního roku jedenkrát změnit. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření. 9 Státní podporu mohou získat: fyzické nebo právnické osoby s trvalým pobytem na území České republiky, občané Evropské unie, kteří mají povolení k pobytu a mají přidělené rodné číslo, občané České republiky. 2.2.2 Cílová částka Cílová částka je jedním z nejdůležitějších parametrů smlouvy o stavebním spoření správné nebo také nesprávné nastavení cílové částky může výrazně ovlivnit celkový užitek, který účastník spoření ze své smlouvy získá. 10 8 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA, 2007. stavební spoření, s. 43-44. 9 Česká republika. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. In 1993. 1993, 027, s. 3. Dostupný také z WWW: <http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/#soubory>. 10 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. cílová částka, s. 7. 14

Cílová částka představuje celkovou peněžitou částku, kterou po splnění podmínek stavební spořitelna poskytne účastníkovi stavebního spoření pro řešení jeho bytových potřeb. Zjednodušeně si můžeme cílovou částku představit jako celkovou peněžní sumu, kterou může účastník získat z dané smlouvy stavebního spoření pro řešení svých bytových potřeb. Cílová částka je vždy uvedena účastníkem v návrhu smlouvy o stavebním spoření a je vždy stanovena v celých tisícikorunách. Jestliže cílová částka představuje celkovou částku, kterou může účastník stavebního spoření získat pro své bytové potřeby, znamená to, že cílová částka obsahuje všechny složky, tedy: vklady účastníka stavebního spoření, státní podporu, úroky z vkladů a státní podpory, úvěr ze stavebního spoření. 11 Cílová částka je suma, která se stanoví jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tato cílová částka je důleţitá k budoucímu financování bytových potřeb. Výše cílové částky tedy neudává částku, která je ke konci spoření nastřádaná. Cílovou částku lze v průběhu spoření navýšit či sníţit. Některé stavební spořitelny si při navýšení účtují 1 % z navyšované částky. Výše této částky se stanoví podle potřeb klienta a finančních moţností. Pro správné zvolení cílové částky, by se měl kaţdý účastník dobře rozmyslet, na co chce budoucí naspořené prostředky pouţít. Při nízké cílové částce by klient mohl přespořit, a tím se dostat do situace, kdy stavební spořitelny vrací klientovi vklady nebo je stanovena sankce. Přespoření cílové částky upravují stavební spořitelny ve svých obchodních podmínkách odlišně. V případě přespoření je řešení v podobě navýšení cílové částky. Rozhodujícími faktory pro výši cílové částky jsou: - zda chcete pouze spořit, či chcete čerpat úvěr, - kolik peněz budete na svůj projekt potřebovat, - jakou částku můţete spořit, případně splácet. 12 11 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. cílová částka, s. 7. 15

Po několika letech spoření získá klient nárok na přidělení cílové částky. Znamená to, ţe jsou splněny podmínky pro vyčlenění peněţních prostředků a klient se můţe rozhodnout, co s nimi udělá. Můţe si nechat uspořenou částku a státní podporu vyplatit, můţe čerpat úvěr ze stavebního spoření nebo můţe spořit klidně dál. Kdyţ se zabývám otázkou cílové částky, napadá mě, zda není zbytečná. Z mého pohledu by bylo mnohem snazší pro klienta cílovou částku úplně vypustit. Proč si musí kaţdý zvolit, kolik chce spořit, kdyţ většina lidí neví, na co bude úspory, případně úvěr potřebovat. Tím spíše neví, jakou cílovou částku si mají zvolit ve vztahu k budoucímu bydlení. Někteří se nechají zlákat pracovníkem stavební spořitelny na co nejvyšší částku, která je výhodná pro pracovníka stavební spořitelny nikoli však pro klienta. Klient musí naspořit 40% z této cílové částky, aby dostal výhodnější úvěr, a ne kaţdý tuto částku je schopen naspořit. Díky nenaspořené cílové částce si klient musí vzít nucený překlenovací úvěr, který má vyšší úroky. V případě stavební spořitelny je zřejmé, ţe na cílové částce vydělává, protoţe si účtuje 1% z cílové částky při zaloţení. Pokud si klient zvolí nastavení cílové částky nízké, neţ bude v budoucnu potřebovat, znamená to, ţe zaplatí další 1% z navýšení cílové částky. Jestliţe nechce pokračovat ve spoření a přespoří tuto cílovou částku, pak mu stavební spořitelna peníze vrátí, ale bude poţadovat sankci za překročení cílové částky. Z mého pohledu je spoustu negativních aspektů vůči cílové částce a proto bych ponechala libovolnou výši, kolik kdo chce, tolik si naspoří. 2.2.3 Hodnotící číslo Hodnotící číslo je specifický číselný ukazatel, podle něhoţ spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr. Stavební spořitelny mají ve svých Všeobecných obchodních podmínkách stanoveny kritéria (přesný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla), kterých je potřeba dosáhnout, aby podle jejich pravidel byla splněna podmínka pro získání řádného úvěru. Kaţdá spořitelna má jiné specifické metody výpočtu tohoto ukazatele. 12 Raiffeisen stavební spořitelna [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.rsts.cz/faq/>. 16

Hodnotící číslo slouţí k určení okamţiku splnění jedné z podmínek pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Všechny stavební spořitelny vyţadují totiţ pro přidělení řádného úvěru splnění podmínky, aby hodnotící číslo smlouvy o stavebním spoření dosáhlo určité stanovené minimální výše, jejímţ dosaţením je přidělení úvěru podmíněno. Bez toho, aby hodnotící číslo smlouvy nenabylo poţadované výše, není přidělení řádného úvěru moţné. Výše hodnotícího čísla a rychlost jeho růstu přímo ovlivňují délku spořící fáze nutnou pro získání nároku na přidělení řádného úvěru. Aktuální výši hodnotícího čísla své smlouvy o stavebním spoření můţe účastník spoření vţdy zjistit z výpisu z účtu stavebního spoření. 13 Výši hodnotícího čísla ovlivňují tyto faktory: zvolená varianta spoření, výše úroků získaných ze spoření k termínu ohodnocení, výše celkových úspor vzhledem k výši cílové částky. 2.2.4 Ukončení spořící fáze Konec spořící fáze nastává v jednom z uvedených okamžiků: vyplacením vkladu na základě přidělení cílové částky při finančním vypořádání smlouvy v případě, že účastník nečerpal úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr, vyplacením vkladu na základě výpovědi smlouvy nebo uplynutí výpovědní lhůty (podle ustanovení VOP), uzavřením smlouvy na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, (nikoli však překlenovacího úvěru, během něhož spořící fáze trvá až do okamžiku přidělení cílové částky), termínem přidělení cílové částky v případě čerpání překlenovacího úvěru, zánikem účastníka právnické osoby, úmrtím účastníka (fyzické osoby) v případě, že má několik dědiců a ti se dohodnou, že ani jeden nebude ve smlouvě pokračovat, 14 výpovědí smlouvy o stavebním spoření, 13 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. hodnotící číslo, s. 12. 14 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. konec spořící fáze, s. 29. 17

přidělením cílové částky. Pokud fáze spoření skončí po uplynutí takzvané vázací lhůty, která podle zákona činí 6 let (72 měsíců), stavební spořitelna můţe klientovi vyplatit uspořenou částku i stání podporu a klient můţe tyto prostředky pouţít libovolným způsobem. Nemusí své úspory vyuţívat pouze na bytové účely. Tudíţ vyuţije spoření pouze ke zhodnocení svých peněz a není mu poskytnut úvěr. Pokud klient vyplatit své úspory nechce, můţe spořit klidně dál. Jestliţe však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty a nečerpá úvěr, ztrácí nárok na státní podporu, jeho úspory mu jsou tedy vyplaceny bez státní podpory, které můţe pouţít na cokoli. Pokud však fáze spoření skončí před uplynutím vázací lhůty, je klientovi zachován nárok na státní podporu pouze v případě, ţe získá úvěr a tento úvěr i naspořenou částku pouţije na financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Při výpovědi smlouvy o stavebním spoření má účastník vţdy právo na vyplacení vlastních vkladů. Všechny stavební spořitelny navíc při výpovědi účastníkovi vyplatí také úroky, které mu z jeho vkladů náleţí aţ do ukončení smlouvy, a vyplatí mu také úroky získané ze záloh státní podpory. Účastník však jiţ neobdrţí úhradu za uzavření smlouvy či jiné doposud zaplacené poplatky. V případě, ţe účastník podá výpověď dříve, to je před uplynutím vázací lhůty nebo při zkrácení výpovědní lhůty, mohou si některé stavební spořitelny účtovat dodatečné poplatky. 15 15 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA, 2002. finanční důsledky výpovědi smlouvy, s. 30. 18

Graf 1: Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu 6 000 000 5 000 000 5899300 5573874 5297522 5132595 5070510 4926183 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Pramen:vlastní konstrukce dle údajů Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2011 [cit. 2011-04-08]. Dostupné z WWW: <http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/grafy-stavebniho-sporeni/>. 2.3 Úvěrová fáze Druhou moţností vyuţití stavebního spoření, vhodnou k financování bydlení, je čerpání úvěru, a to buď řádného, nebo překlenovacího. Kaţdý, kdo o úvěru ze stavebního spoření uvaţuje, by měl podle toho zvolit takzvaný tarif čili způsob spoření. 16 2.4 Bonita klienta Poskytování úvěrů je jednou ze základních operací banky, kterými zhodnocuje do ní vloţené prostředky (zejména vklady jejich klientů). Poskytnutím úvěru klientovi se však banka vystavuje riziku, ţe dluţník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas či dokonce úvěr neuhradí vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Takové riziko se nazývá úvěrovým rizikem. Za účelem udrţení své solventnosti a stability se banka musí proti ztrátám z úvěrového rizika zajišťovat, nějak se proti němu chránit. Jednou z moţností je eliminace takového rizika. To zjednodušeně znamená, ţe banka úvěr 16 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. stavební spoření, s. 44. 19

poskytne jen takovým ţadatelům, u kterých banka shledá dostatečné vysokou pravděpodobnost splacení poskytnutého úvěru. 17 Pro banku je jedním z nejdůleţitějších ukazatelů bonita klienta, podle které banky rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky. Prokázání úvěrové bonity znamená, ţe musí ţadatel o úvěr prokázat svoji dlouhodobou schopnost splácet poskytnutý úvěr. Při výpočtu bonity klienta hrají důleţitou roli jeho příjmy. Čím vyšší příjmy ţadatel prokazuje, tím je jeho šance na dobrou bonitu vyšší. Pokud ţadatel prokáţe niţší bonitu, podstupuje tím banka vyšší úvěrová rizika, které si kompenzuje vyššími úrokovými výnosy z poskytnutého úvěru. Vyšší šance na lepší bonitu má klient se spoluţadatelem. Pro hodnocení úvěrové bonity nejsou však příjmy to jediné, banka posuzuje rovněţ i osobní údaje, výdaje klienta a to, co mu po jejich odečtení od příjmů zůstane. K nejčastějším výdajům patří platby pojistného, nájemného, příspěvky na stavební spoření, splátky leasingu, alimenty a další. Do výdajů se téţ započítávají splátky úvěru, které ţadatel dluţí. Jednou ze základních poloţek, která se odečítá od příjmu ţadatele, je vţdy bankou vypočtená výše ţivotního minima. Ţivotní minimum je u kaţdého ţadatele stanoveno individuálně. Výše ţivotního minima je závislá na počtu členů v domácnosti a jejich věku. Dalším výdajem, který ovlivní bonitu klienta, jsou splátky samotného posuzovaného úvěru a splátky pro dospořování. Klient sám můţe ovlivnit výši samotného úvěru, délku splácení úvěru a úrokovou sazbu. Úrokovou sazbu sice určuje banka, ale klient ji můţe ovlivnit například dobou fixace nebo způsobem zajištění úvěru. Banky mohou úvěrovou historii a platební morálku ověřit v úvěrových registrech. Z nich lze zjistit informace o prodlení se splátkami úvěrů, leasing a další. V úvěrových registrech jsou zahrnuty všechny informace o existujících i splacených úvěrových závazcích klienta. Tyto registry mohou mít vliv na ohodnocení bonity ţadatele a to buď kladný, nebo naopak záporný. 17 Finance [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.finance.cz/zpravy/finance/208678-bonita-klienta-jak-a-proc-ji-banky-zjistuji-/>. 20

Podle zjištěné bonity ţadatele pak banka stanoví úrokovou sazbu. Platí, ţe čím vyšší bonitu klient prokáţe, tím niţší úrokovou sazbu z úvěru od banky získá a naopak. 18 2.5 Řádný úvěr Nezbytnou podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření je přidělení cílové částky. Znamená to, ţe stavební spořitelna je účastníkovi připravena poskytnout celou cílovou částku, tedy vyplatit jeho úspory a poskytnout mu úvěr ze stavebního spoření. Po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení cílové částky můţe klient čerpat úvěr aţ do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Minimální výše úspor k cílové částce však činí 35 aţ 50 %. Podmínky pro přidělení cílové částky: dodrţení minimální doby spoření (24 měsíců), naspoření minimální částky potřebné pro přidělení (obvykle 40 % z cílové částky), a dosaţení stanoveného hodnotícího čísla. 19 Bezprostředně po přidělení jsou klientovi vyplaceny jeho naspořené prostředky, a po uzavření úvěrové smlouvy je mu vyplacen i úvěr. 2.5.1 Smlouva o úvěru Přestože vychází právo účastníka stavebního spoření ze samotné smlouvy o stavebním spoření, je poskytnutí přiděleného úvěru předmětem samostatné smlouvy o úvěru, v níž jsou definovány vztahy mezi všemi stranami, jež se smlouvy účastní. Nedílnou součástí smlouvy o úvěru jsou vždy všeobecné úvěrové podmínky stavební spořitelny. 20 Úvěr ze stavebního spoření je pravděpodobně jediným úvěrem, na jehož poskytnutí existuje přímo zákonné právo. Běžné komerční banky klientovi nikdy úvěr poskytnout 18 Moje investice [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://www.mojeinvestice.cz/obsah/bonita-klienta-%e2%80%93-jak-a-proc-ji-banky-zjistuji>. 19 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. přidělení cílové částky, s. 16. 20 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. smlouva o úvěru, s. 59. 21

nemusí a to ani v případě, že žadatel o úvěr splní všechny podmínky, které banka pro poskytnutí úvěru vyžaduje. Zákon o stavebním spoření VOP stavebních spořitelen říká, že stavební spořitelna účastníkovi úvěr ze stavebního spoření musí poskytnout, pokud účastník splní pro poskytnutí úvěru veškeré nezbytné podmínky. Uvedenými podmínkami přitom jsou: přidělení cílově částky, prokázání účelového využití úvěru, prokázání schopnosti dlužního úvěr splácet, poskytnutí odpovídajícího zajištění úvěru. 21 Za vyřízení úvěru si některé stavební spořitelny účtují poplatek, jiné je poskytují zcela zdarma. Tento poplatek si stavební spořitelny zpravidla strhávají z poskytnutého úvěru. Úvěr ze stavebního spoření má jednu velkou výhodu a tou je příznivá úroková sazba. V současné době se úrokové sazby pohybují v rozmezí od 3,7 do 5 % p. a. záleţí na jednotlivých stavebních spořitelnách. Úroková sazba je stanovena při podpisu smlouvy a její výše je určena všeobecnými obchodními podmínkami. Úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření nesmí nikdy přesáhnout o více neţ 3 procentní body výši úrokové sazby, kterou byly úročeny vklady účastníka během doby spoření. Velkou výhodou je garantovaný úrok po celou dobu splácení úvěru a tedy pravidelná neměnná splátka. 2.5.2 Účel poskytnutí úvěru Účel pouţití finančních prostředků je stanoven zákonem o stavebním spoření. Úvěr ze stavebního spoření smí být pouţit pouze na financování bytových potřeb, účastník nesmí pouţít peníze z úvěru na cokoli jiného. Lze s nimi financovat například koupi bytu, výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení, koupi stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení, změna nebo modernizace bytu a podobně. Prokazování účelového vynaložení prostředků z úvěru probíhá většinou ve dvou fázích. Poprvé musí účastník spoření prokázat záměr použití prostředků z úvěru na konkrétní bytové potřeby již při samotné žádosti o úvěr. Poté, kdy dojde k realizaci záměru 21 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. smlouva o úvěru, s. 59-60. 22

účastníka musí účastník zpětně stavební spořitelně doložit, že prostředky získané z úvěru byly skutečně využity na účel, který byl v žádosti deklarován. 22 2.5.3 Zajištění úvěru Pojmem zajištění úvěru rozumíme veškerá opatření prováděna stavební spořitelnou s cílem zajistit řádné splácení úvěru. Zajištění úvěru se odvíjí od částky, kterou klient chce čerpat, obecně platí, ţe čím je úvěr rizikovější a čím je doba splatnosti delší, tím kvalitnější musí být způsob zajištění. Zajištění zvyšuje bance jistotu, pokud dojde k problémům ze strany klienta, kterými mohou být nemoţnost splácet, ţe své peníze dostane zpět. K nejdůleţitějším způsobům zajištění patří: zástavní právo k nemovitostem, ručitelský závazek, bankoví záruka, vinkulace vkladu na stavebním spoření, zástavní smlouva k pohledávce. 2.5.3.1 Zástavní právo k nemovitostem Zástavní právo k nemovitostem je právní nástroj, který slouţí k zajištění pohledávky aţ do doby neţ dojde k jejímu splacení. Vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (stavební spořitelnou) a zástavním dluţníkem (klientem) a jejím vkladem do katastru nemovitostí. Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen. 2.5.3.2 Ručitelský závazek Ručitelský závazek upravuje občanský zákoník. Ručení vzniká písemným prohlášením, jímţ ručitel bere na sebe vůči věřiteli povinnost, ţe pohledávku uspokojí, jestliţe ji neuspokojí dluţník. Věřitel se tedy prioritně domáhá splnění dluhu na dluţníku. Jestliţe ten odmítne plnit (nebo nemá z čeho), obrací se věřitel na ručitele. 23 22 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. prokazování účelovosti, s. 82-83. 23 Juristic [online]. 2002 [cit. 2011-04-02]. Dostupné z WWW: <http://obcanske.juristic.cz/164469/>. 23

2.5.3.3 Bankovní záruka Bankovní záruka vzniká písemným prohlášením banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše určité peněžní částky podle obsahu záruční listiny, jestliže určitá třetí osoba (dlužník) nesplní určitý závazek nebo budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině. 24 2.5.3.4 Vinkulace vkladu Vinkulace vkladu na stavebním spoření znamená omezení moţnosti klienta nakládat s finančními prostředky, které má na svém účtu. Vinkulace vkladu je ve prospěch banky a slouţí jako zástava za úvěr. Majitel účtu musí podepsat zástavní smlouvu k pohledávce. Zaniká po splacení úvěru, nebo nahrazením jinou zástavou. 2.5.3.5 Zástavní smlouva k pohledávce Zástavní smlouva k pohledávce musí mít formu notářského zápisu a vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. V případě neplnění podmínek ze strany klienta je zástavní věřitel (stavební spořitelna) oprávněna domáhat se uspokojení pohledávek ze zástavy pohledávky. 2.5.4 Možnosti splácení úvěru Splátky úvěru je nutno platit pravidelně měsíčně, přičemţ je moţné je na určitou dobu dopředu předplatit. Pokud dluţník zašle jednorázově na úvěrový účet vyšší částku coby předplacení několika splátek, nemusí pak hradit jednotlivé měsíční splátky po dobu, na niţ předplacení splátek postačí. Je moţné dluh splácet také dobrovolně vyššími splátkami či vkládáním mimořádných splátek ke splátkám pravidelným. Hrazení splátek úvěru zpětně za určité období není moţné. V okamţiku, kdy účastník neuhradí splátku v patřičném termínu, dostává do prodlení se splácením. Stavební spořitelna můţe poţadovat z dluţné částky úroky z prodlení. 25 24 Česká republika. Obchodní zákoník. In 513/1991 Sb.. 1991, 98, s. 313. Dostupný také z WWW: <http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/>. 25 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. výše splátek a doba splatnosti úvěru, s. 61. 24

Výše splátek je stanovena všeobecnými obchodními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Velikost splátky se liší dle zvolené tarifní varianty smlouvy, která můţe být standardní, rychlá a dlouhodobá. Splátky se mohou pohybovat v rozmezí od 0,53% do 0,80% z cílové částky. Splátka úvěru je tudíţ dané procento z cílové částky, které se stanovuje jiţ při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelny povolují mimořádné splátky, neboť tyto peníze mohou znovu investovat ve svůj prospěch, výhodněji neţ činí úrok klienta. Anuitní splácení jedná se o způsob úvěru, kdy klient splácí úvěr stále stejnou částkou po celou dobu splatnosti tohoto úvěru. Pravidelná splátka (anuita) tak zahrnuje jak úrok, tak i část sloužící ke splácení jistiny (úmor). Poměr těchto dvou částí se v čase mění. Zpočátku tvoří velkou část splátky úrok a jistina je splácena pomalu, kdežto na konci splácení je tento poměr opačný. Přes původní význam tohoto slova je anuitou označována i splátka, která se opakuje s jinou než roční periodicitou (obvykle měsíčně). 26 Jedenkrát ročně stavební spořitelna zašle dluţníkovi výpis z úvěrového účtu, kde jsou uvedeny veškeré splátky dluhu, poplatky, výše úroku a celkovou doposud neumořenou část dluhu, která stále zbývá k doplacení. Tento výpis se obvykle posílá v lednu. Velkou výhodou úvěru ze stavebního spoření je moţnost úvěr kdykoli předčasně splatit, bez jakýchkoli finančních postihů. Některé stavební spořitelny vyţadují, aby je dluţník o jednorázovém splacení úvěru předem poţádal. 2.6 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr je určen pro klienty, kteří potřebují řešit svoji bytovou potřebu mnohem dříve, před tím neţ jim vznikne na úvěr ze stavebního spoření nárok, tedy před splněním podmínek pro přidělení řádného úvěru. Tento typ úvěru bývá obvykle draţší neţ úvěr řádný. Překlenovací úvěr je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a 26 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. základní pojmy pouţívané ve stavebním spoření, s. 60. 25

je určen na překlenutí období do přidělení cílové částky. Výhodou tohoto úvěru je moţnost zvolení výše úrokové sazby podle doby, za kterou bude splacen. Úroková sazba je stanovena podle počtu měsíců, které zbývají do splacení překlenovacího úvěru přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Tento typ úvěru je poskytován jiţ ve fázi spoření. Překlenovací úvěr se zpravidla poskytuje ve výši cílové částky, můţe být i niţší, nikdy však vyšší. Obvykle je potřeba, aby měl zájemce na svém účtu naspořeno minimálně dvacet procent z cílové částky, výjimečně nemusí mít ţádné vlastní peníze. Jsou to takzvané překlenovací úvěry s nulovou akontací. Můţete o něj poţádat hned po uzavření smlouvy, není na něj však ţádný právní nárok. Vyuţití úvěru je vázáno na účely bydlení stejně, jako je tomu u řádných úvěrů. Nevýhodou překlenovacího úvěru je, ţe platíte úroky z celé cílové částky, nikoli jen z půjčených peněz, takţe úvěr splácíte po delší dobu. Pokud navíc nemáte naspořenou ani částku poţadovanou spořitelnou, musíte vedle placení úroků ještě dospořovat, tedy dál vkládat peníze na účet. 27 Graf 2: Průběh překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření v letech Pramen: Callido [online]. 2011 [cit. 2011-04-08]. Dostupné z WWW: <http://www.callido.cz/detail/hypoteka>. 27 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. překlenovací úvěr, s. 48. 26

2.6.1 V jakých případech se poskytuje překlenovací úvěr Překlenovací úvěr musí účastník stavebního spoření využít vždy, pokud v okamžiku žádosti o úvěr ještě nesplnil některou z podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o následující případy: Smlouva o stavebním spoření doposud netrvala 24 kalendářních měsíců. Smlouva o stavebním spoření doposud nenabyla výši hodnotícího čísla nezbytnou pro přidělení cílové částky. Účastník doposud nenaspořil potřebnou sumu vkladů na spořícím účtu nezbytnou pro získání úvěru ze stavebního spoření, pročež mu nemůže být přidělena cílová částka. Účastník provedl změnu parametrů smlouvy a potřebuje získat úvěr ještě před uplynutím karenční lhůty uplatňované stavební spořitelnou. Účastník např. nevyužil přidělení cílové částky, znovu o přidělení požádal, ale úvěr potřebuje získat ihned ne tedy až po uplynutí 3 měsíců od následujícího termínu přidělení, kdy mu může být cílová částka znovu přidělena. 28 Překlenovací úvěr můţe trvat od několika málo měsíců aţ po celou dobu fáze spoření. Pokud trvá několik měsíců, znamená to, ţe klient potřebuje finanční prostředky co nejdříve. Nečeká, neţ získá přidělení cílové částky. Druhý případ se týká klientů, kteří potřebují řešit své bytové potřeby a nemají dosud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Ti pak uzavírají smlouvu o překlenovacím úvěru současně se smlouvou o stavebním spoření. Překlenovací úvěr a spořící fáze tak po celou dobu existence překlenovacího úvěru existují vedle sebe. Klient má tedy u stavební spořitelny po dobu překlenovacího úvěru otevřeny dva účty a to účet spořící (pro vkládání úspor na stavební spoření) a účet úvěrový (pro hrazení úroků z překlenovacího úvěru). Z uvedeného vyplývá, ţe účastník má nárok na získání úroků a státní podpory ze svých vkladů. Překlenovací úvěr se zdá mnohem jednodušší a rychlejší moţností získání finančních prostředků neţ řádný úvěr ze stavebního spoření. Ve skutečnosti tomu tak není. Klient 28 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. překlenovací úvěr, s. 65. 27

musí paralelně platit dvě části. Jednu vkládat na svůj účet stavebního spoření a navyšovat tím hodnotící číslo, aby mohl přejít na řádný úvěr. Druhou splátku vkládat ve prospěch úroků z celé přidělené cílové částky úvěru. Splátky se s ubývajícím časem nezmenšují, ale zůstávají stejné a stejná zůstává i dluţná částka aţ do doby přidělení řádného úvěru. Do přidělení řádného úvěru musí klient platit úroky i z vlastní naspořené částky, coţ je velká nevýhoda a překlenovací úvěr se prodraţuje. 2.6.2 Žádost o překlenovací úvěr Účastník spoření musí pro získání úvěru prokázat dostatečnou bonitu, dostatečné zajištění úvěru a účelové vyuţití prostředků na oblast bytových potřeb. Stavební spořitelna poţaduje tři základní typy dokumentů pro posouzení ţádosti o úvěr, kterými jsou: 1) doklady prokazující příjmy ţadatele, schopnost splácet budoucí úvěr zaměstnanci dokládají potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele, výplatní pásky, pracovní smlouvu nebo platový výměr a přehled o vyměřovacích základech pro správu sociálního zabezpečení v případě, kdy má zaměstnanec zvláštní vztah k zaměstnavateli, podnikatelé dokládají daňové přiznání za poslední rok, potvrzení o zaplacení daně z příjmu, daňová přiznání firmy, čestné prohlášení, ţe nemáte nedoplatky u finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení či zdravotní pojišťovny, 2) doklady prokazující účelové vyuţití prostředků z úvěru na bydlení zpětné doloţení dokladů, ţe prostředky byly skutečně vyuţity na účel, který byl v ţádosti deklarován, například úvěr za účelem koupě bytu do osobního vlastnictví se dokládá uzavřenou kupní smlouvou nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní, 3) doklady týkající se zajištění úvěru ručitelský závazek ručitele, zástavní právo k nemovitostem, zástavní smlouva k pohledávce vinkulace vkladu, vinkulace vkladu na stavebním spoření, bankovní záruka. 28

U vyšších úvěrů zajištěných nemovitostí bude spořitelna požadovat: aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti ne starší než jeden měsíc, znalecký posudek odhad hodnoty zastavované nemovitosti ne starší než šest měsíců, doklad o nabytí nemovitosti, například kolaudační rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouvou, rozhodnutí o dědictví apod., pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost, příp. její návrh. 29 Stavební spořitelny vyţadují ručení aţ od vyšších částek, obvykle kolem 500 tisíc korun. Doba vyřízení úvěru ve většině případů trvá přibliţně jeden měsíc po předání veškerých potřebných dokladů pro posouzení úvěru. Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelny stanovují maximální dobu pro vyřízení úvěru, která činí obvykle 60 dní. Za poplatek je moţnost i rychlejšího vyřízení úvěru v rozmezí dvou aţ deseti pracovních dní od podání kompletní ţádosti. 2.6.3 Čerpání úvěru Čerpání úvěru je zásadně bezhotovostní, tj. převodem na účet. Úvěr se dá čerpat buď jednorázově (například pokud úvěrem hradíte kupní cenu nemovitosti, putují peníze přímo na účet prodávajícího), nebo postupně na základě předložených faktur. Možností je též převedení peněz na účet klienta formou zálohy. Výše zálohy může být omezena, například na 30 % z objemu úvěru, a před dalším čerpáním spořitelna požaduje doložení účelu čerpání. Je možné si nechat též proplatit již zaplacené doklady, pokud od data jejich vystavení k datu předložení neuplynulo více než 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření (tzn. před datem přijetí návrhu na uzavření smlouvy o stavebním spoření). 30 Jednorázově: zaplacení kupní ceny nemovitosti, 29 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. spoření a úvěr, s. 49. 30 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2007. spoření a úvěr, s. 53. 29

jakákoli jednorázová platba. Postupně: na základě faktur předloţených společně s Platebním příkazem na účet dodavatele, zálohově převodem na účet klienta. 2.6.4 Ukončení a splácení překlenovacího úvěru Měsíční platbu úroků z překlenovacího úvěru posílá účastník stavebního spoření v jedné částce spolu s pravidelným měsíčním vkladem. Během trvání překlenovacího úvěru nedochází k jeho splácení, tedy ke sniţování jeho výše. Zaslaná platba se pouţije prvotně na zaplacení předepsaných úhrad a úroků. Účastník stavebního spoření platí tedy pouze úroky. Zbytek platby je zaúčtován na účet stavebního spoření. Měsíční splátky nezahrnují vůbec ţádnou částku určenou na umořování dluţné částky. Překlenovací úvěr je splacen poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření a zůstatkem na účtu stavebního spoření, tedy vlastními prostředky klienta včetně státních podpor a úroků. Úvěr ze stavebního spoření je účastníkovi na splacení překlenovacího úvěru poskytnut automaticky, na základě přidělení cílové částky. Úvěr je poskytnut ihned v den přidělení cílové částky. Účastník tedy nemusí o úvěr ţádat ani pro jeho získání předkládat dodatečné podklady. Doba splatnosti překlenovacího úvěru je závislá na termínu poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr zanikne okamţikem přidělení cílové částky účastníkovi. Úvěr však nezanikne tím, ţe by byl klasickým způsobem postupně splacen prostřednictvím měsíčních splátek k jeho splacení se pouţijí peníze, které účastník spoření získá z cílové částky při jejím přidělení. 31 Tedy přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření, překlenovací úvěru zaniká a stavební spoření se překlopí do řádného úvěru ze stavebního spoření. 31 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. ukončení a splácení překlenovacího úvěru, s. 66. 30

Graf 3: Objem poskytnutých překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld. Kč) 50 45 40 35 30 25 20 15 objem poskytnutých meziúvěrů celkem objem poskytnutých úvěrů celkem 10 5 0-5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Pramen: vlastní konstrukce dle údajů Ministerstva pro místní rozvoj [online]. 2011 [cit. 2011-04-08]. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/bydleni/bydleni2009/cz/5-3-pocet-a-objem-poskytnutychpreklenovacich-uveru-a-uveru.html>. 2.7 Výhody a nevýhody stavebního spoření Mezi výhody stavebního spoření patří: státní podpora 15 % z naspořené částky, maximálně 3000Kč ročně, moţnost bez sankcí kdykoliv úvěr zcela splatit nebo posílat mimořádné splátky, moţnost čerpat překlenovací úvěr jiţ při nulovém naspoření, pevná úroková sazba po celou dobu splácení řádného i překlenovacího úvěru, výnosy ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmu, stavebním spořením lze financovat nemovitost aţ do výše 100 % její ceny, podmínky spoření či splácení úvěru se podobu trvání smlouvy nemění, jeden klient můţe mít uzavřeno více smluv, stavební spoření není omezeno věkovou hranicí, niţší poplatky za vyřízení a správu úvěru, snadný přístup k výhodnému financování bydlení, 31

téměř nulové riziko investice vklady jsou pojištěny do výše 90 %, maximálně do 25 000 euro, klientem můţe být kaţdý, kdo má přidělené rodné číslo a trvalý pobyt v ČR, tedy i občan jiného státu, vloţené peníze se zhodnocují o předem stanovený úrok, pokud klient nebude chtít vyuţít po šesti letech ţádný z úvěrů, můţe naspořené finance pouţit na cokoliv, moţnost odpočtu zaplacených úroků z daňového základu, a to aţ do výše 300 000 Kč za rok. Nevýhody stavebního spoření jsou: výše úvěru je omezena výší cílové částky, kterou si klient při uzavírání smlouvy stanovil, v průběhu spoření lze však cílovou částku změnit, ale tímto přechází na většinou méně příznivé aktuální úrokové podmínky, omezená moţnost výběru vkladu, doba spoření trvá 6 let, v případě výběru naspořených prostředků před uplynutím šestileté lhůty je klientovi účtována sankce a není vyplacena státní podpora, účel pouţití finančních prostředků pouze na zákonem stanovený rozsah bytových potřeb, k získání řádného úvěru je potřeba spořit nejméně dva roky a naspořit určitou částku, úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou vyšší neţ u hypotečních úvěrů, jeden státní příspěvek na jednoho klienta. Z uvedeného vyplývá, ţe stavební spoření disponuje více kladnými výhodami, a proto je jedním z nejvyuţívanějších prostředků k financování bydlení. Ve stavebním spoření jsou i tzv. přátelští účastníci, kteří pouze šetří na účet u stavební spořitelny a vyuţívají státní podpory. V budoucnu neuvaţují o moţnosti čerpání úvěru. Stavební spořitelna přijímá přátelské účastníky, neboť vyuţívá jejich finanční prostředky k dalším svým operacím. V případě, ţe stát nebude poskytovat státní podporu, mnozí účastníci by vyuţívali spoření v jiných bankovních domech, u kterých by zároveň i v budoucnu mohli čerpat úvěr. Stavební spoření bez státní podpory by 32