NÁJEM BYTŮ JAKO PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva NÁJEM BYTŮ JAKO PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ Bakalářská práce Autor: Nikola Langrová Právní administrativa v podnikatelské sféře Vedoucí práce: JUDr. Aleš Rozehnal, Ph.D. Praha Duben, 2014

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 28. 4. 2014 Langrová Nikola

PODĚKOVÁNÍ Na tomto místě bych ráda poděkovala panu JUDr. Aleši Rozehnalovi, Ph. D.,za připomínky, odborné rady a čas, který mi věnoval při přípravě této bakalářské práce

ANOTACE Bakalářská práce pojednává o obecné charakteristice pojmů, týkající se právní úpravy nájmu bytu, založení podniku a podnikání v oboru realit. Práce se zaměřuje na předmět podnikání, strukturu podniku a analýzu cen nemovitostí k pronájmu. ANNOTATION The bachelor's thesis explores a general explanation of terms related to legal rules around apartment tenancy, establishment of an enterprise and doing business in the area of real estate. The thesis focuses on the line of business, enterprise structure and an analysis of prices of properties intended for rent. Klíčová slova Nájem bytu, nájemné, zánik nájmu, hypoteční úvěr, trh s nemovitostmi. Keywords Rent an apartment, rent, termination of lease, mortgage, real estate market.

Obsah OBSAH... 5 1 VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ... 10 1.1 Pronajímatel... 10 1.2 Nájemce... 10 1.3 Nájemné... 10 1.4 Jistota... 10 1.4.1 Zákonná sazba... 11 1.5 Nájemní smlouva... 11 1.5.1 Vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele... 12 1.5.2 Skončení nájmu... 13 1.6 Porovnání občanského zákoníku... 15 1.7 Podnikatel... 16 1.8 Společnost... 16 1.9 Byt... 16 1.10 Trţní nájemné... 17 1.11 Kategorie bytu... 17 1.11.1 Typy bytu... 18 2 PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ... 20 2.1 Zaloţení podniku... 21 2.2 Struktura podniku... 24 2.3 Zdroje financování podniku... 25 5

2.3.1 Základní principy finančního řízení firmy... 26 2.3.2 Zisk... 29 2.4 Strategie podniku... 29 2.4.1 SWOT analýza... 30 2.4.2 Porterova analýza... 31 3 TRH S NEMOVITOSTMI... 32 3.1 Vývoj cen nemovitostí v Praze za období 2002 2012... 32 3.2 Vývoj ceny nájmu za období 2002-2019... 33 3.3 Statistická analýza cen... 34 3.4 Analýza a porovnání trhu nemovitostí... 35 3.5 Stanovení cen nájmu... 36 3.6 Vhodná lokalita... 37 3.6.1 Výhody a nevýhody investování do nemovitosti... 38 4 VÝVOJ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ... 39 4.1 Krize po roce 2008... 40 4.1.1 Dopad krize na trh s nemovitostmi v ČR... 40 5 INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTI... 41 5.1 Dispozice bytu... 42 5.2 Nákup nemovitosti... 43 5.3 Porovnání hypotečního úvěru a nájemného v Praze... 46 6

ZÁVĚR... 47 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 48 SEZNAM PŘÍLOH... 53 7

ÚVOD Nejlepší investice je investice do vašeho finančního vzdělání (Robert Kioyosak) Dané téma jsem si zvolila zejména proto, abych si prohloubila své znalosti, protoţe mě dané téma zajímá. Jak definoval slavný psycholog Abraham Harold Maslow, základní potřeby člověka jsou jídlo, pití, spánek a samozřejmě bydlení. Tento psycholog vymezil dané potřeby ve své pyramidě. V dnešní době máme mnoho moţností, jak můţeme bydlet. Například v bytě, v domě, v ubytovně a tak dále. Také rozlišujeme vlastní bydlení a nájem. Kaţdý druhý člověk bydlí v pronájmu. Proč tomu tak je, proč lidé spíše neinvestují a nekoupí si vlastní nemovitost? Je výhodné koupit si vlastní nemovitost, nebo spíše zůstat do konce ţivota nájemníkem? Bakalářskou práci jsem rozdělila na dvě části praktickou část a teoretickou část. V první části se zabývám pouze teoretickým výčtem na téma nájem a v druhé praktické části se zabývám zaloţením podniku. Konkrétně zaloţením realitní kanceláře. Podrobněji rozebírám otázky na téma - koupě nemovitosti za hotové či na hypoteční úvěr, jakou nemovitost koupit (dispozice, lokalita), jak jí správně zhodnotit. Co vše je potřeba k tomu, kdyţ se rozhodneme pronajímat nemovitost za účelem dalšího zisku, co vše musíme udělat proto, aby nemovitost byla zejména zdrojem příjmů nikoliv výdajů. Dále se budu zabývat průzkumem trhu s nemovitostmi a pochopením nové judikatury nájmu. Analýza se bude opírat o Českou republiku, zejména o Prahu, jaká je cenová úroveň, jaká je poptávka po pronájmu, kolik bude činit nájemné do budoucna, jak se trh s nemovitostmi vyvíjel po krizi 2008. 8

Vlastnictvím nemovitosti se otevírají nové moţnosti v rámci podnikání, pokud nemovitost nepotřebujeme výlučně k vlastní potřebě - bydlení. Pokud jsme si koupili nemovitost za účelem dalšího zisku, můţeme jí postoupit k pronájmu. Pokud nemáme vysoký kapitál, který by nám umoţňoval koupit nemovitosti, poţádáme banku o úvěr. Rozhodneme-li se, ţe zdrojem našich příjmů bude podnikání s nemovitostmi, máme téměř jisté, ţe toto podnikání nebude prodělečné. V práci jsem pouţila následující metody: popis, srovnání a analýzu. Popisuji zaloţení podniku, porovnávám ceny nájmu a hypotečního úvěru, analýza je zaměřena na vývoj ceny nájmu do roku 2019. 9

1 VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ 1.1 Pronajímatel Pronajímatel, je fyzická osoba/ právnická osoba, která vlastní nemovitost a souhlasí jí poskytnout třetí osobně do uţívání za úplatu. 1.2 Nájemce Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. 1 1.3 Nájemné Nájem je známý smluvní typ, se kterým se setkávají často jak podnikatelé, tak fyzické osoby. Pokud totiž podnikatel nevlastní nebytové prostory, do kterých by mohl umístit své sídlo, tak si prostory, do kterých umístí své sídlo, často pronajímá od třetí osoby. Pokud fyzická osoba nevlastní byt, kde by mohla bydlet, najme si byt za účelem bydlení od třetí osoby. Nájemní smlouvy na nemovitosti se řídí od 1. ledna 2014 novou úpravou, 2 NOZ (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník., nájem vymezen - hlava II, díl 2, oddíl 3, 2201-2331). 1.4 Jistota Pro zajištění peněžitých pohledávek pronajímatele vůči nájemci z nájmu vzniklých, mohou smluvní strany ujednat poskytnutí peněžité částky jistoty ( 2254), která však nesmí převýšit šestinásobek měsíčního nájemného v daném právním vztahu. Jistota je zúčtována při ukončení nájmu, kdy vzniká nájemci právo na její vrácení, proti kterému je pronajímatel oprávněn provést započtení svých případných pohledávek proti nájemci. 3 1 Nájemce, Business center.cz [online]. Dostupné z WWW: http://business.center.cz/business/pojmy/p1412-najemce.aspx 2 NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. Právo pro kaţdého (Grada). ISBN 978-80- 247-5164-1. 3 RABAN, Přemysl. Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm - Vydavatelství a nakladatelství, 2013, 476 s. ISBN 978-808-7713-105. 10

1.4.1 Zákonná sazba Zákonnou sazbu upravuje 1802, který stanovuje: Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. 4 1.5 Nájemní smlouva Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli úplatu označovanou jako nájemné. Předmětem nájmu může být věc movitá nebo nemovitá. Smlouva může být uzavřena ústně i písemně. V zájmu právní jistoty je však třeba doporučit, aby strany uzavřely nájemní smlouvu písemně. Nájemní smlouva by měla obsahovat: popis předmětu nájmu, termín předání předmětu nájmu nájemci, stav, v jakém se předmět nájmu nachází při jeho převzetí nájemcem, účel nájmu, dobu, na kterou se uzavírá, výši nájemného, práva a povinnosti stran, zajištění plnění povinností nájemce (jistota), možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, možnosti provedení změn, za kým jdou případné opravy a údržba věci a v jakém rozsahu, popis stavu předmětu nájmu při jeho vrácení pronajímateli. 4 OBSZAN.cz: Komunitní portál o redofikace[online]. [cit. 2014-04-22]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/zakon/noz/cast-ctvrta/hlavaii/dil-2/oddil-3/pododdil-2?detail-item-6352-comments-item-1557-expanded=1&do=detail-item-6352-comments-item-1557-export. 11

Nájemní smlouva může být sjednaná na dobu určitou i neurčitou. Doba určitá může být sjednaná na konkrétní dny, měsíce, roky, nebo i jiným způsobem. Pokud ve smlouvě není o době, na jakou se nájem sjednává, uvedeno nic, pak zákon stanoví nevyvratitelnou domněnku, že se nájem sjednává na dobu neurčitou. 5 1.5.1 Vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele Uzavřením nájemní smlouvy, vzniká vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemní smlouva pojednává o straně nájemce a straně pronajímatele, tyto dvě strany, mají vzájemná práva a povinnosti vůči sobě. NOZ nám přesně vymezuje, jaká práva a povinnosti má nájemce, ale i pronajímatel (majitel). NOZ znevýhodňuje postavení majitele, a razantně více posílil stranu nájemce. Nyní rovnou můžeme přejít k bližší úpravě povinnosti stran: Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. 6 Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. 5 NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. Právo pro kaţdého (Grada). ISBN 978-80- 247-5164-1. 6 Zákony centrum.cz, [online]. Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2-oddil-5-paragraf- 2236, vid. 27.2.2014 12

Nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl. 7 1.5.2 Skončení nájmu Nájem bytu můţe zaniknout následujícími způsoby: uplynutí doby, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí. Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu, podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná. Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět). Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává příkladným výčtem. Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován) b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, 7 Zákony centrum.cz, [online]. Dostupné z WWW : http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2-oddil-5-paragraf- 2236, vid. 27.2.2014 13

ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že: e) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, f) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z důvodů e) či f), je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi. Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. NOZ považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující: a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán okamžikem předáním klíčů. Nájemce má povinnost uvést byt do původního stavu. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá. 8 8 BusinessInfo.cz, Pro portál BusinessInfo.cz připravila Advokátní kancelář Gürlich & Co., člen Evropské asociace právních kanceláří (AEL). Autor článku: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D.., [online]. Dostupné z WWW: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/vyklad-najemnismlouvy-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-35403.html 14

1.6 Porovnání občanského zákoníku Tabulka č. 1: Porovnání občanského zákoníku v souvislosti s nájmem NOZ zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (platnost 1. 1. 2014) Úprava nájmu v 2201-2356 (rozsáhlejší úprava) Zavedení nových pojmů např. pacht, jistota, okolnosti. Zákon č. 40/1964, občanský zákoník (zrušen) Úprava nájmu v 671 746. Jistota aţ šesti násobek měsíčního nájemného. Nájemník můţe mít v bytě zvíře - bez souhlasu majitele. Nájemník můţe vypovědět nájemní vztah např. za zvláštních okolností. Depozit- aţ trojnásobek měsíčního nájemného. Nájemník nemůţe mít v bytě zvíře bez souhlasu majitele. Daná úprava neexistuje. Moţnost pronajmout i neobyvatelný byt. Nájemníci mohou v bytě podnikat. Lze pronajmout pouze byt či dům určený k bydlení. Podnikání v bytě je moţné, pouze pokud je byt k tomu určen (zkolaudován, jako nebytový prostor). Zánik bytové náhrady pro nájemníka. Nutnost poskytnutí bytové náhrady pronajímatelem. Zvýšení jednostranného nájemného pokud pronajímatel byt či dům zvelebuje. Zvýšení jednostranného nájemného. Vycházející ze vzorců uvedených v zákoně č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Přechod nájmu max. délka 2 roky. 9 Přechod nájmu neomezená doba nájmu. Zdroj: Vlastní zpracování 9 Výjimku tvoří osoby staří 70 let a osoby mladší 18 let. Osoby starší 70let mohou v bytě doţít. Osoby mladší 18 let, mohu v bytě zůstat do dosáhnutí 20 roku ţivota. 15

1.7 Podnikatel Definici podnikatele nalezneme v NOZ, pod 420: Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. Podnikatel je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona 10. Podnik vznikne zapsáním do obchodního rejstříku. Podle NOZ 423: Obchodní firma je jméno, pod kterým je podnikatel zapsán do obchodního rejstříku. 1.8 Společnost Společnosti jsou zakládány dle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Obchodní korporace jsou obchodní společnosti. Společnosti jsou veřejné obchodní společnost a komanditní společnost, společnost s ručením omezeným a akciová společnost. V našem případě budeme zakládat společnost s ručením omezeným. Společnost s ručením omezeným je řazena mezi kapitálové společnosti. 11 1.9 Byt Byt je soubor místností, nebo místnost, které jsou zkolaudované a přizpůsobené k moţnosti bydlení. Přesnou definici bytu nalezneme v NOZ 2236 a zní takto: Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor." 12 10 Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 11 Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 12 BusinessInfo.cz, Pro portál BusinessInfo.cz připravila Advokátní kancelář Gürlich & Co., člen Evropské asociace právních kanceláří (AEL). Autor článku: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D.., [online]. Dostupné z WWW: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/vyklad-najemnismlouvy-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-35403.html 16

Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. 13 1.10 Tržní nájemné Tržní nájemné odráţí vztah nabídky a poptávky na lokálním trhu s byty v jednotlivých městech. 14 Na grafu viz níţe zjistíme strukturu bytového fondu v roce 2010. Vidíme zde, ţe 73,1% bytů bylo s trţním nájemným a 26,9 % byly byty s regulovaným nájemným. Regulovaným nájmem se rozumí, ţe majitel mohl zvyšovat nájemné, ale pouze do určitého limitu. Výši limitu pro jednotlivé oblasti stanovoval zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Regulované nájemné v Praze zaniklo roku 2012. Graf č. 1: Struktura bytového fondu nájemní bydlení Zdroj: ČSÚ 15 1.11 Kategorie bytu Do roku 2006 byly byty řazeny do čtyř jednotlivých kategorií, a to z důvodu stanovení ceny nájmu podle vybavenosti bytu. Zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, bylo zrušeno takovéto řazení bytů do jednotlivých kategorií a byl zaveden 14 Bezplatná právní poradna: Regulované nájemné - definice [online]. 13.3.2011 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.bezplatnapravniporadna.cz/online-zdarma/najem-a-najemnici/6801-regulovane-najemne-definice.html 15 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: BYTOVÁ POLITIKA [online]. 1. 11. 2011. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/ministerstvo/ministerstvo/faq/iii-bytova-politika#z_kladn daje_o_bydlen_ 17

nový pojem a to byt se sníženou kvalitou 16. Byt se sníţenou kvalitou znamená, že byt je byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. 17 K 1. 1. 2014 byl zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, zrušen a nahradil ho zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 1.11.1 Typy bytu Pokud kupujeme byt, měli bychom dát pozor, o jaký typ bytu se jedná. Druţstevní byt Státní byt Byt v osobním vlastnictví Sluţební byty Byty zvláštního určení Graf č. 2: Struktura bytového fondu Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: BYTOVÁ POLITIKA 1.11.1.1 Družstevní byt vlastníkem bytu je druţstvo. Zde nejsme vlastníkem bytu, ale pouze nám náleţí druţstevní podíl, s kterým můţeme nakládat. Pokud budeme chtít byt prodávat či pronajímat, je zde nutný souhlas druţstva. 16 Bakalářská práce: Nájem bytu [online]. [cit. 2014-04-26]. Dostupné z: https://is.bivs.cz/auth/th/4980/bivs_b/ilona_vazacova Najem_bytu Bakalarska_prace.pdf 17 Business center.cz, 1998-2014 HAVIT, s.r.o., vid, 3.3.2014, http://business.center.cz/business/pojmy/p2315-byt-se-snizenoukvalitou.aspx HAVIT, s.r.o. 18

Státní byt vlastníkem je obec, město nebo městská část, která poskytuje byty k pronájmu. Obec zde vystupuje jako pronajímatel. 1.11.1.2 Byt v osobním vlastnictví Vlastnictví bytu, kde majitelem není družstvo či město, ale fyzická osoba. 18 1.11.1.3 Služební byt Jedná se o nájem bytu, který je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu. 19 18 Vyznam slova.com: Význam Byt v osobním vlastnictví [online]. [cit. 2014-04-23]. Dostupné z: http://www.vyznamslova.com/byt%20v%20osobn%c3%adm%20vlastnictv%c3%ad 19 Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26. 3. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8. 19

2 PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ Co? Jak? Proč? To jsou základní otázky, které si musí kaţdý podnikatel na začátku svého podnikání poloţit. Rozhodneme-li se k zaloţení realitní kanceláře (dále jen RK), předmětem podnikání bude zprostředkování obchodu, podnikatelská a finanční pomoc. Předmět činnosti: realitní činnosti poradenská činnost v oblasti obchodu a sluţeb Realitní kancelář bude nabízet následující sluţby: Pro majitele nemovitostí: - Konzultace - Oceňování nemovitostí - Analýzu trhu s nemovitostmi - Zajištění právního servisu - Osobní účast při prohlídkách Pro nájemce nemovitostí: - Relokační sluţby - Vytváření nabídky - Zajištění právního servisu - Klientský servis Zaměříme se na pronájem bytů, domů a vil v nejţádanějších lokalitách Prahy. Mimo jiné sluţby pro majitele a nájemce, budeme vydávat časopis, ve kterém budeme zveřejňovat nejzajímavější nemovitosti, které nejsou v nabídkách ostatních RK. Mezi primární úkony patří poskytování komfortních sluţeb pro potencionální klienty, a to zejména vyhledávání a zajištění vhodné nemovitosti. 20

2.1 Založení podniku Zaloţení podniku se bude řídit zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a druţstvech (zákon o obchodních korporacích). Právní forma podniku je společnost s ručením omezeným, označení s. r. o. Společnost s ručením omezeným se řadí mezi kapitálové společnosti, z důvodu majetkové účasti společníků. Společníci mají majetkovou povinnost a neručí za závazky společnosti. Společnost se zakládá společenskou smlouvou. Společenská smlouva, vyžaduje formu veřejné listiny. Společenská smlouva obsahuje: firmu společnosti, předmět podnikání nebo činnosti společnosti, určení společníků uvedením jména a bydliště nebo sídla, určení druhů podílů každého společníka a práv a povinností s nimi spojených, dovoluje-li společenská smlouva vznik různých druhů podílů, výši vkladu nebo vkladů připadajících na podíl nebo podíly, výši základního kapitálu, počet jednatelů a způsob jejich jednání za společnost, vkladovou povinnost zakladatelů, včetně lhůty pro její splnění, údaj o tom, koho zakladatelé určují jednatelem nebo jednateli, popřípadě členy jiných orgánů společnosti, kteří mají být podle tohoto zákona voleni valnou hromadou určení správce vkladů a u nepeněžitého vkladu jeho popis, jeho ocenění, částku, kterou se započítává na emisní kurs, a určení osoby znalce, který provede ocenění nepeněžitého vkladu. 20 20 Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 21

Návrh na zápis společnosti do obchodního rejstříku musí být podán do 6 měsíců ode dne jejího založení. Kapitálovou společnost může založit i jeden zakladatel. Základní kapitál obchodní korporace je souhrn všech vkladů. 21 Výše vkladu naší realitní kanceláře bude činit 200 000,-- Kč. Orgány společnosti s. r. o.: nejvyšším orgánem je valná hromada, statutárním orgánem je jednatel, moţnost zřízení dozorčí rady, která dohlíţí na jednatele společnosti. Provoz realitní kanceláře je živností, kde neexistuje žádný speciální právní předpis, který by přímo upravoval podnikání v realitní kanceláři, řídí se dle zákona č. 455/1991 Sb., zákon o živnostenském podnikání. Realitní činnost je řazena mezi živnosti volné s názvem: Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí. S výkonem realitní činnosti je spojeno mnoho předpisů, bez jejich znalostí se může ekonomický subjekt dopustit mnoha pochybení. Obecně se jedná o tyto znalosti: Občanský zákoník Právní normy související s katastrem nemovitostí Bankovnictví Oceňování nemovitostí Základní znalosti pozemního stavitelství Účetnictví 22 Není nutné mít oprávnění v oblasti realit. Nutné je splnit všeobecné předpoklady pro získání volné živnosti. Volná živnost, je činnost, která nepotřebuje a nevyžaduje odbornou způsobilost. 23 21 Obchodní korporace: zákon o obchodních korporacích rejstřík : 2014 : redakční uzávěrka 3.2.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 288 s. ÚZ. ISBN 978-80-7488-039-1. 22 Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kancelářích a návrh variant řešení - - 23 Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kancelářích a návrh variant řešení - - 22

Jak vlastně získáme volnou ţivnost, co vše k tomu potřebujeme? Volnou živnost ohlásíme na kterýkoliv živnostenský úřad, zaplatíme 1000 Kč a doložíme všeobecné podmínky pro udělení živnosti. Pokud s podnikáním začínáme, vyplníme jednotný registrační formulář. 24 Ustanovení zákona č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, stanovuje, ţe: Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Samotný pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není považován za živnost a může ho provozovat každý, kdo je vlastníkem nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, aniž by k této činnosti musel mít živnostenské či jiné podnikatelské oprávnění. O živnost nejde ani v případě, kdy s pronájmem jsou spojeny pouze základní služby zajišťující řádný provoz nemovitosti, bytů a nebytových prostor. Takovými službami jsou např. dodávka tepla, vody, elektrického proudu, odvoz odpadu. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor se stává živností až tehdy, jestliže je spojen s poskytováním jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Může jít např. o: úklid, praní prádla, ostrahu. Pak se jedná o živnost ohlašovací volnou s předmětem podnikání Realitní činnost. Obstarávání služeb spojených se správou, údržbou a pronájmem nemovitostí prostřednictvím třetích osob za úplatu je živností ohlašovací volnou s předmětem podnikání Správa a údržba nemovitostí. Dále připadá v úvahu živnost Ubytovací služby. Výše podnikatelových příjmů z pronájmu není v zásadě ničím omezena. Jen konkurencí a poptávkou. 25 24 Jak podnikat, volné ţivnosti, ţivnost, dostupné z http://www.jakpodnikat.cz/zivnosti-volne.php, aktualizované Aktualizováno 19.7.2013. vid. 27.2.2014 25 Podnikatel.cz (www.podnikatel.cz), průvodce vaším podnikáním. ISSN 1802-8012, Copyright 2007 2014, aktualizace 10.4.2008, vid. 1.1.2014 23

2.2 Struktura podniku Podnik se nachází v centru Prahy ulice V Celnici. Podnik je umístěn cíleně přímo v centru města. Kancelář máme zařízenou v novodobém stylu, velký neuzavřený prostor tzv. open air office. Celkem máme 12 kvalifikovaných zaměstnanců a 8 zprostředkovatelů makléřů. S makléři máme uzavřenou smlouvu o obchodním zastoupení. Specialistu na výpočetní techniku, mzdovou účetní a úklid zajištujeme outsourcingem. (tzn. vedlejší činnost, která je smluvně svěřená jiné firmě vede to ke sníţení nákladů). Podnik má liniové uspořádání. Jsou tu vymezené vztahy nadřízenosti a podřízenosti. Dodrţuje se zásada jednoho nadřízeného, který má všechny ostatní pracovníky pod sebou. Graf č. 3: Organizační struktura Zdroj: vlastní zpracování 24

Podrobnější popis struktury podniku: Valná hromada Dozorčí rada, která dohlíţí nad jednatele Jednatel Ředitel provozu Ředitel prodeje Ředitel leasingu Makléři Personální oddělení Marketingové oddělení Fakturační oddělení Finanční oddělení Asistentky Recepce 2.3 Zdroje financování podniku Důleţitou součástí kaţdého začínajícího podniku je jeho finanční řízení a řešení zdroje financování. Pokud chceme získat půjčku nebo sponzory, musíme nejdříve prokázat ţivota schopnost a míru ziskovosti podniku. Zdroje financování rozdělujeme na vlastní a cizí zdroje. Zdroje financování investic v podniku jsou jeho vlastní zdroje, k nimž patří: vlastní kapitál fondy odpisy zisk Cizí zdroje, z nich nejdůležitější jsou: rezervy krátkodobé závazky vydané a prodané obligace splátkový prodej, leasing 26 26 SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4. 25

Níţe uvádím, jak se obvykle člení zdroje: Obrázek č. 1: Zdroje Zdroj: http://nd01.jxs.cz/865/300/52ff03b831_24688770_o2.jpg 2.3.1 Základní principy finančního řízení firmy Finanční řízení Finanční plánování Aktiva Pasiva Finanční analýza firmy 27 Finanční ukazatelé Ukazatel rentability Ukazatel likvidity Ukazatel návratnosti Ukazatel zadluženosti 28 27 SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4. 28 Inboox.cz: Finanční analýza a vzorce pro humanitní typy [online]. [cit. 2014-04-25]. Dostupné z: http://www.inboox.cz/news/financnianalyza-a-vzorce-pro-humanitni-typy/ 26

Náklady Náklady se obvykle definují jako spotřeba práce a prostředků v peněžním vyjádření. Lze říci, že náklady představují určité vstupy do podniku. Podnik tyto vstupy svými vnitřními mechanismy přetváří ve výstupy tj. své produkty (výrobky, prodané zboží či služby). Se vznikem nákladu je obvykle spojen úbytek majetku či vznik závazku. 29 Celkové náklady firmy jsou rozděleny na dva druhy: Fixní náklady, které se nemění s růstem velikosti výroby. Jsou to náklady spojené s pořízením strojů, budov apod. Variabilní náklady, které se mění s velikostí výstupu, jako materiál, energie, nebo mzda a zahrnuje všechny náklady, které nejsou fixní (lidská práce). 30 Tabulka č. 2: Variabilní a fixní náklady FIXNÍ NÁKLADY Pořízení interní databáze Pořízení softwaru Odpisy VARIABILNÍ NÁKLADY Mzdy zaměstnanců Telefony Reklamní náklady Zdroj: vlastní zpracování 29 Testy z účetnictví: Slovníček účetních pojmů [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: http://www.testyzucetnictvi.cz/slovnicek-ucetnichpojmu.php?pojem=naklad 30 Kam Po Maturitě.cz: Příjmy a náklady firmy [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: related: https://edu.uhk.cz/~jindrvo1/files/miek2/texty/06_naklady_firmy.pdf 27

V tabulce viz níţe je výčet nákladů, naší realitní kanceláře Luxxus, které jsou rozděleny na zřizovací a běţné provozní náklady. Tabulka č. 4: Firemní náklady uvedené v Kč POLOŽKA POPIS CENA Zřizovací náklady Vybavení kanceláře stůl 50 000 židle 20 000 PC kompletní set 60 000 Software MS Office 24 000 Interní Databáze 15 000 Inzerce Portál sreality.cz 20 000 Celkem 189 000 Běžné náklady Mzdy zaměstnanců 200 000 Pronájem kanceláře 80 000 Telefony - paušál 1 200 Reklamní plochy Prezentační tabule 25 000 Reklamní náklady Outsourcing (účetní, IT pracovník, uklízečka) Web sreality.cz, inzerce media, vlastní časopis 60 000 23 000 Ostatní položky Kancelářské potřeby 8 000 Tiskárny operační leasing 10 000 Celkem 407 200 *Uvedené ceny jsou bez DPH Zdroj: vlastní zpracování 28

2.3.2 Zisk Zisk je základním motivem podnikání a tím i hlavním kritériem pro rozhodování. Zisk je hlavním zdrojem samofinancování a důleţitou součástí mnoha poměrových ukazatelů (např. Rentability). Nutno rozlišit účetní zisk (zjistíme ho z účetnictví), daňový zisk (vypočte se úpravami účetního zisku, které vyplývají z daňových zákonů) a ekonomický zisk. Ekonomický zisk vypočteme odečtením veškerých nákladů (viz dříve ekonomické pojetí nákladů) od výnosů. Ekonomický zisk slouží jako základ pro podnikatelská rozhodování a je základní součástí nového ukazatele EVA. 31 EVA je ekonomická přidaná hodnota. Ekonomický ukazatel měřící finanční výkonost podniku. Představuje rozdíl mezi dosaženým čistým provozním ziskem (NOPAT) a celkovými náklady na kapitál (výnosem požadovaným investory). 32 Účetní zisk zjistíme z výkazu zisku a ztrát. Podobně jako výnosy a náklady je zachycován podle tří základních oblastí činností a je proto vykazován jako provozní zisk, zisk z finančních operací a mimořádný zisk. Hlavním zdrojem výnosů jsou tržby. Rovnice Z = T- N, vyplývá, že zisk roste s růstem výnosů a se snižováním nákladů. 33 2.4 Strategie podniku K efektivnímu zabezpečení dosaţení cílů a úspěšného rozvoje podniku slouţí promyšlená strategie, díky které jich podnik dosáhne. Důleţitá rozhodnutí by měla být podloţena důkladnou analýzou. K výsledku nám poslouţí například analýza SWOT a Porterova analýza. 31 SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4 32 Business center.cz: EVA [online]. [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pojmy/p1737-eva.aspx 33 SYNEK, Miloslav. Podniková ekonomika. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006, xxv, 475 s. ISBN 80-717-9892-4 29

2.4.1 SWOT analýza SWOT analýza znamená, ţe podnik analyzujeme z pohledu silných a slabých stránek. Silné stránky: S1 kancelář se nachází přímo v centru S2 nabízíme kvalitní sluţby S3 - zabýváme se pouze luxusními nemovitostmi S4 advokátní kancelář přímo v budově S5 velmi dobrá znalost regionu S6 velmi dobré zkušenosti a velmi vzdělaní makléři S7 vlastníme byty v projektu Riegerovy sady Slabé stránky W1 nejsou vytvořené pobočky W2 na trhu se pohybujeme krátce W3 velká konkurence Příleţitosti: O1 otevření dalších poboček O2 zaměřit se i na jiné lokality Hrozby T1 otevření další RK T2 růst nezaměstnanosti 30

2.4.2 Porterova analýza Obrázek č 3: Porterova analýza Zdroj: Business info: Tvorba komplexní analýzy v rámci marketingového řízení a plánování MSP [online]. [cit. 2014-04-02]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/marketing-rizeni-msp-komplexni-analyza-2769.htm Neţ naše společnost vstoupí na trh, bylo by vhodné zanalyzovat trh konkurenčních RK. Podnikatel se nikdy nevyhne konkurenci. Aby se v takovém prostředí dokázal prosadit, musí se naučit účinně s těmito silami bojovat. K tomu může sloužit analýza konkurence. Stejně jako u analýzy trhu i zde platí, že nestačí sledovat jen současnou situaci. Podnikatel by měl kromě monitoringu existujících konkurentů uvažovat o tom, kdo může být jeho potenciálním soupeřem a jak by mohl ovlivnit jeho podnikání. K získání potřebných informací slouží základní otázky: Kdo jsou moji konkurenti? Čím se od mého podniku liší? Jaké jsou jejich strategie? Jak komunikují se zákazníky? 34 Po prozkoumání analýzy trhu můţeme zahájit marketingovou činnost. Oslovit potencionální zákazníky, vytvořit letáky, vloţit inzerci do novin, například - Annonce, Metro. Zaloţení webových stránek a inzerce na jiných portálech, např. praţskéreality.cz, hypperreality.cz. 34 Podnikatel.cz, Jak mapovat trh a konkurenci [online]. [cit. 2014-04-24]. Dostupné z :https://m.podnikatel.cz/clanky/jak mapovat-trh-akonkurenci/ 31

3 TRH S NEMOVITOSTMI 3.1 Vývoj cen nemovitostí v Praze za období 2002 2012 Obrázek č. 2 : Vývoj cen nemovitostí Zdroj: Eurostat 2012 Current market rent Na grafu vidíme, jak se vyvíjely ceny nájmu v Praze v období od roku 2002 2012. Jedno pokojový byt (zelená křivka) v roce 2002 nájem činil cca přes 20 000,--Kč, v roce 2012 se ocitl pod úrovní 20 000,--Kč. Dvou pokojový byt (červená křivka), vykazoval znační nárůst v roce 2002, kdy ceny dosahovaly přes 30 000,--Kč. Tří pokojový byt (modrá křivka), vykazoval nárůst v roce 2002, ceny se pohybovaly okolo 40 45 000,--Kč, bohužel v roce 2012 rapidně klesly na úroveň 30 000,--Kč. Řadový dům (fialová křivka) vývoj cen byl značně podobný jako u tří pokojových bytů. Samostatný dům (žlutý křivka), ceny začínaly v roce 2002 těsně pod hranicí 70 000,--Kč a v roce 2012 skončily na cenové hladině 48 000,--Kč. 32

3.2 Vývoj ceny nájmu za období 2002-2019 Na základně dostupných informací z ČSÚ a pomocí IBM SPSS Statistics jsem vytvořila graf, který znázorňuje vývoj ceny nájmu do roku 2019. Pro výpočet jsem pouţila dvou pokojový byt v Praze a jeho průměrnou cenu nájmu. Červená křivka znázorňuje pohyb ceny nájmu v období od roku 2002-2013. Zelená křivka, která je lineární, nám znázorňuje, jak se nejspíše budou ceny nájmu pohybovat v budoucích letech. Z grafu vyplývá, ţe ceny za nájem budou klesat. V roce 2019 můţeme očekávat pokles na úroveň cenové hladiny 19 000 17 000,--Kč. Graf č. 4: Vývoj cen nájmu Zdroj: vlastní zpracování 35 35 (pouţitý vzorec y= 32 181,818 +(-758,741)*t) 33

3.3 Statistická analýza cen Pro statistiku analýzy cen se zpravidla užívá tzv. Regresních modelů, které vysvětlují variabilitu cen z variability jednotlivých atributů bydlení. Každý byt či dům je velmi složitý statek - má určitou podlahovou plochu, polohu, stáří, kvalitu zdí, vytápění, dodávku vody, určitý výhled, je obklopen jinými byty či jinými objekty, které mají přímý vliv na spotřebu bydlení a mnoho dalšího. V odborné literatuře se zpravidla uvádí, že atributy bydlení mají povahu: a) strukturální b) lokální c) regionální Pokud dobře známe ceny bytů prodávaných v daném roce a víme, o jaké byty se jednalo, máme tedy k dispozici širokou databázi informací o prodávaných bytech, pak pomocí tzv. cenového modelu je možné odhadnout vliv jednotlivých atributů bydlení na cenu bytu. 36 Na danou problematiku ohledně cenového modelu dále odkazuji na literaturu Jak dobře investovat do bydlení, LUX, Martin. Český statistický úřad a Sociologický ústav AV ČR, vychází z cenové statistiky Ministerstva financí pořízené ze záznamů k platbě daně z převodu nemovitostí. Mezi atributy bydlení zařazené do cenového modelu se zahrnují faktory jako počet pokojů, velikost podlahové plochy bytu, počet koupelen, stáří bytu, velikost pozemku, typ dominantního materiálu užitého pro výstavbu, zdali byt má či nemá klimatizaci, krb, garáž, aj. Tak například zkoumal rozmanitost cen bydlení v USA ekonom Ferri už v 70. letech. 37 V České republice se přesný cenový model vytváří velmi těţko. Z důvodu nepřesných údajů, které poskytuje Český statistický úřad. 36 LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. 37 LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. 34

3.4 Analýza a porovnání trhu nemovitostí Trh nemovitostí ovlivňují tři základní principy. Poptávka a nabídka Trh nemovitostí je řízen poptávkou a nabídkou, stejně jako každý jiný tržní proces. Toto pravidlo je absolutně platné bez jakékoliv výjimky. Ceny nemovitostí, požadavky kupujících a prodejců a rychlost prodeje nemovitostí jsou řízeny poptávkou a nabídkou trhu nemovitostí. Konkrétním příkladem je situace na našem českém trhu nemovitostí v letech 2006 až 2008. V těchto letech byla obrovská chuť kupců k pořízení nemovitosti a velice limitovaná nabídka od prodejců. To zapříčinilo velký růst cen, protože prodejci dostávali mnoho nabídek za svou nemovitost a logicky si tak vybírali ty nejvyšší, nebo si vybrali o něco nižší, ale obchod byl velice rychle uzavřen. Na začátku roku 2009 zájem o koupi nemovitostí opadl, stejně tak i jejich cena, protože z důvodu probíhající ekonomické krize banky zpřísnily podmínky k poskytování hypoték a kupci si již nemohli na pořízení své nemovitosti tak jednoduše půjčit. Poptávka kupujících opadla, což zafungovalo jako jedna z hlavních příčin poklesu cen nemovitostí. Příčina a následek Realitní trh se řídí zákonem příčiny a následku. Pozitivní situace mají za následek pozitivní efekt a naopak. Mohutný ekonomický růst má za následek mohutný růst trhu a cen nemovitostí, zatímco masivní ztráty zaměstnání a oslabená ekonomika produkují zpravidla opačný efekt. Princip sledování poptávky nabídkou a zejména vytváření nabídky na základě poptávky se nazývá alokace trhu Cyklus a korekce Historie se opakuje. Na každém trhu s nemovitostmi na zemi probíhají cykly. Období růstu cen je následováno stagnací a někdy i poklesem. Mohou se vyskytnout i výrazné korekce cen, tzv. prasknutí bubliny, pokud ceny nemovitostí rostly výrazně nad možnosti ekonomiky nebo se objevily nové nepředvídatelné faktory s velkým dopadem. 38 38 Odhad online, Nezávislé odhady nemovitostí. [online].[cit 25. 4. 2010] 35

3.5 Stanovení cen nájmu Ceny nájmu se stanovují na základě průzkumu trhu, jak bylo uvedeno v předcházející kapitole. Ceny se také odvíjí od cen konkurence. Pro určení ceny nájemného byla sestavena jednoduchá tabulka, viz níţe, která pomůţe určovat ceny nájmu. Uvedené ceny jsou pouze orientační. Při určování ceny nájmu se vţdy přihlíţí k dispozici bytu, podlahové ploše, stáří nemovitosti, vybavenosti a neposlední řadě v jakém stavu se nacházejí společné prostory. Z tabulky vyplývá, ţe nejlukrativnější byty, se nacházejí v lokalitě Praha 1 a Praha 2. Tabulka č. 3: Nájemné byty Dispozice 2+1 3+1 4+1 5+1 50-70 m2 70-120 m2 100-150 m2 150-250 m2 Lokalita Výše nájemného v tis. Kč Praha 1 20 25 25 35 30 55 65 90 Praha 2 15 20 25 35 35 45 50 90 Praha 3 15 20 20 25 25 30 35 50 Praha 4 10 15 15 20 25 40 35 50 Praha 5 15 20 25 30 35 45 45-65 Praha 6 20 25 25 35 35 50 40 70 Praha 7 15 20 17 23 25 30 35 40 Praha 8 12 15 17 23 25 30 35 50 Praha 9 12 15 17 23 20 25 35-40 Praha 10 15 20 20 25 25 30 35 50 Zdroj: interní zpracování (RK Lexxus, a.s.) 36

3.6 Vhodná lokalita Lukrativní byty se nacházejí v lokalitě Praha 1,2,3,4, 5, a 6. Obrázek č. 4: Lokality Zdroj: interní prezentace Lexxus, a.s. Praha 1, 2, 3, 4 - jsou nejvíce vyhledávanými lokalitami určené k pronájmu. Důvodu proč jsou tyto lokality oblíbené je hned několik: blízkost centra MHD v pěší dostupnosti, práce pěší dostupnost dostupnost - mezinárodní školy, školky, lékaři zábava Praha 5,6 zde většinou zástavba rodinných domů, vyhledávané lokality většinou pro rodiny s dětmi. Praha 7,8 lukrativní část Holešovice a Karlín. Praha 9, 10 méně lukrativní byty z důvodu větší vzdálenost do centra, většinu nemovitostí tvoří panelová zástavba, ceny nájmu jsou zde niţší. 37

3.6.1 Výhody a nevýhody investování do nemovitosti Pro srovnání, jaké jsou výhody a nevýhody investování do nemovitostí, si musíme uvědomit následující: Výhody: Nemovitost si můžete vždy pořídit, i když na ní nemáte zrovna finanční prostředky. Na nemovitost si můžete půjčit. Hypoteční úvěry na nemovitosti mají jednu z nejnižších úrokových sazeb. Pokud se rozhodnete pořídit nemovitost a následně jí postoupit k pronájmu nemusíte být podnikatel, nemusíte mít živnostenský list, z příjmů z pronájmu se neplatí žádné sociální ani zdravotní pojištění. Lidé si budou vždy pořizovat nebo pronajímat nemovitosti, bydlení je přirozená potřeba lidí, největší úspěch je nemovitost v dobré lokalitě (např. v rezidenčním projektu, blízko MHD, blízko mezinárodních škol atd.). Dobrá nemovitost nemůže nikdy zkrachovat. Aktivum je vše co vlastníte a přináší Vám peníze a nemusíte pro zisk pracovat. 39 Nevýhody: Pokles cen nemovitostí. Při neobsazenosti nemovitosti určené k pronájmu se stává z aktiva pasivum. Náklady na rekonstrukci s přibývajícím opotřebením nemovitosti. 39 Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10]. 38

4 VÝVOJ REALITNÍCH KANCELÁŘÍ Rok 1989 byl zlomový pro oblast a rozvoj podnikání, v ČR se začalo postupně podnikání rozvíjet. V roce 1993 bylo jiţ registrováno 1 044635 ţivnostníků, v této době můţeme mluvit o rozvoji malého a středního podnikání. V dalších letech došlo k útlumu v podnikání, protoţe lidé nevěděli, co podnikání obnáší, co vše je k tomu potřeba. Začali si půjčovat na své podnikání od bank úvěry, které nespláceli. Postupně docházelo k útlumu a niţšímu počtu podnikatelů a ţivnostníků. Velkým problém byla neznalost a chybějící legislativa. V roce 2014 je registrováno přes 3 miliony ţivnostníků. Podnikání v současné době je podpořeno příleţitostmi, vědomostmi, legislativou a zkušenostmi. Pro vysledování vývoje RK v ČR, je těţké dohledat statistický zdroj těchto údajů. Byla zaloţena Asociace realitních kanceláří v ČR, která nám pomůţe zmapovat RK, které jsou jejími členy. Asociace realitních kanceláří v ČR je největší profesní sdružení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice. 40 Vývoj realitních kanceláří v ČR zachycuje tabulka č. 5. Tabulka č. 5: Počet RK ROK POČET RK 2002 8470 2003 9419 2004 10.316 2005 11.572 2006 13.202 2007 16.384 2008 18.836 2009 19.010 2010 18.838 Zdroj: ČSÚ K dnešnímu dni je cca 20 000 realitních kanceláří na trhu. 40 Asociace realitních kanceláří [online]. [cit. 2014-04-27]. Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?r_id=1 39

4.1 Krize po roce 2008 V důsledku politických změn a nastupujícího porevolučního hospodářského boomu dochází od roku 1990 na realitním trhu k nepřetržitému růstu cen. Lidé se snaží kupovat nemovitosti, protože zítra budou dražší než-li dnes. Krize přichází z USA a postihla část světa, až nabyla globálního rozsahu. V roce 2009 je finanční propad trhů postihující Českou republiku. Mezi projevy ekonomické krize v ČR patří: pokles HPD pokles agregátní nabídky pokles cen nemovitostí nižší zisk bank, atd. 41 4.1.1 Dopad krize na trh s nemovitostmi v ČR Z celkového zhodnocení dopadů krize vyplývá, že zasáhly hlavně sektor nemovitostí určených k bydlení. Nejvýraznější pokles je na českém trhu uváděn v roce 2009. Toto období je označováno jako dno realitního cyklu. Ceny bytů klesly o 15%. Za pokles jejich cen mohla: expanze v oblasti hypoték- zvětšení objemu prostředků v ekonomice pokles úrokových sazeb Obecně je největší pokles zaznamenán u panelových bytů. V lokalitách, které nejsou tolik atraktivní, klesly ceny až o 30%. V atraktivních lokalitách, jakými jsou hlavně centra větších měst, takový propad nenastal, pro investory zůstaly zajímavé. U trhu s rodinnými domy došlo důsledkem krize k poklesu cen o 5-10%. Lze říci, že krize přišla do ČR zpožděně. Pokles cen začal ve většině měst v roce 2009 a v některých až v roce 2010, přesto ale byty a rodinné domy nikdy nepoklesly pod úroveň z roku 2006. Lidé, kteří koupili nemovitost za tržní cenu v období blízko cenového vrcholu roku 2008, většinou prodělali. Znamená to, že ti, kteří měli 100% hypotéku, dnes dluží bance více, než je současná hodnota jejich nemovitosti, a ten kdo koupil za hotové, přišel o velkou část peněz. 42 41 Regionálnírozvoj: ZM ĚNY NA TRHU NEMOVITOSTÍ PRO BYDLENÍ V SOUVISLOSTI S EKONOMICKOU KRIZÍ. In: [online]. [cit. 2014-04-07]. Dostupné z: www.regionalnirozvoj.eu/sites/regionalnirozvoj.../clanek_jezkova_f. 42 Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10]. 40

5 INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTI Důležitou metodu, kterou potřebujeme znát je definice cenových nůžek. Jako cenové nůžky se označuje rozdílný cenový trend v čase u dvou sledovaných veličin, který se ve spojnicovém grafu projevuje formou otevřených nůžek. Vývoj cen je výsledek hybných tržních sil nabídka a poptávka. Obecně lze říci, že když je nabídka vyšší než poptávka, tak ceny klesají a obráceně. Převyšuje-li poptávka nabídku, ceny stoupají. Abychom mohli vyhodnotit investorskou příležitost na hotovostní tok, musíme vědět, které veličiny dosadit na oba konce. V tomto případě je to měsíční splátka hypotéky na celou kupní cenu nemovitosti (např. 20 let, 4 % úrok) a výše tržního nájemného v oblasti a lokalitě, kde se nemovitost / byt nachází. 43 Existuje několik způsobu jak si vypočítat výnos z investice. Často používaným indikátorem je čistý příjmový výnos z investice poměřující čistý příjem z investice a investovaný kapitál. Hrubý příjem z investice (z nájemného a cenového zhodnocení) je nejdříve očištěn od všech nákladů kam patří nejen výdaje na opravy údržby a fond oprav, ale také výdaje na úroky z úvěru (nikoliv výdaje na celou splátku úvěru, ale jen na její úrokovou a poplatkovou část). Čistý příjem je následně porovnán s investovanou částkou z vlastních zdrojů investora.. 44 Tabulka č. 6 : Vzorec Hrubý příjem provozní náklady úrokové náklady depreciace 45 -------------------------------------------------------------------------------------------------- vlastní kapitál 46 Zdroj: Lux, Martin. Jak dobře investovat do bydlení 43 Manuál pro začínající investory: Jak vydělat peníze investování do bytů a jiných nemovitostí [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.nebeinvest.cz/media/document/nebeinvest_manual_v_1.1_pro_web.pdf 44 LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. 45 Depreciace je znehodnocení měnového kurzu domácí měny vůči zahraničním měnám.) 45 Vše se potom uvádí v ročním vyjádření. 46 LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení. Vyd. 1. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006. ISBN 80-864-2956-3. 41

5.1 Dispozice bytu Pro nákup bytu je důleţité nejdříve vyhodnotit z trhu nemovitosti, o jaké byty je vlastně největší zájem. Pro zjištění trendu ohledně dispozice bytu je potřeba zajistit si statistiku z webových stránek Českého statistického úřadu nebo např. z časopisu Eurostat. Obrázek č. 5: Dispozice bytu Zdroj: vlastní zpracování, výpočty pouţité z RK Lexxus, a.s. Jak z obrázku č. 4 vyplývá, největší zájem je o byty 2+kk až 3+1. Dle průzkumu budeme vybírat byty o dispozici 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1. Jak jiţ víme z předcházející kapitoly, nejţádanější lokality jsou Praha 1 aţ Praha 6. Naše RK Luxxus se rozhodla na základně výše uvedených informací, ţe bude investovat do nemovitosti o dispozici 2+kk v lokalitě Praha 5 za účelem pronájmu. Praha 5 nabízí: Dostupnost do centra Blízkost MHD Mezinárodní školy Zábavu 42