Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Dana Janoušková Červen, 2014

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Autor: Dana Janoušková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Praha Červen, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 24. 6. 2014 Podpis autora Dana Janoušková

Poděkování Ráda bych zde poděkovala vedoucímu bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, PhD. za jeho rady, odborné vedení, cenné připomínky, osobní konzultace a čas, který mi věnoval při zpracování této bakalářské práce.

Anotace práce Tato bakalářská práce se věnuje tématu trţního ocenění nemovitostí a zjištění, jakým způsobem můţe být vyuţito trţního ocenění při zajištění hypotečního úvěru. Práce je rozdělena do tří částí, přičemţ jako stěţejní je vnímána právě část praktická. Zde jsou nejdříve oba případy nemovitostí, jak bytová jednotka, tak bytový dům, charakterizovány a popsána jejich poloha a dispoziční řešení. Na obou případech je demonstrováno, jaký je rozdíl mezi těmito nemovitostmi a jaké jsou v tomto případě vyuţity konkrétní metody oceňování. V případě bytové jednotky, která se nachází v městské části hlavního města Prahy Vysočany a nebude dále vyuţívána k dlouhodobému pronajímání, je vyuţito dvou oceňovacích metod, a to metody porovnávací a příjmové. Podobně je postupováno i v případě bytového domu. Zde je kromě výše uvedených metod vyuţito také metody nákladové. Klíčová slova Hypoteční úvěr, zajištění, hypoteční banka, metody oceňování, nemovitost, bytová jednotka, bytový dům. Annotation This bachelor thesis is devoted to the theme of the market valuation of the property and determine how it can be used in market valuation secure a loan. The work is divided into three parts, which is seen as a crucial part of being practical. Here are the first two cases of real estate, both residential unit and apartment building, characterized and described their location and layout. In both cases demonstrated the difference between the property and what they are in this case the use of a particular method of valuation. In the case of housing units, located in the district of the City of Prague Vysočany and will not be used for long-term renting are used two valuation methods, methods comparison, and income. Similarly, it is also followed in the case of a residential building. Here, in addition to the above methods utilized the method of cost. Keywords Mortgage loan, collateral, mortgage bank, methods of valuation, real estate, apartment, apartment building.

Obsah Úvod... 7 Metody zpracování práce... 10 1 Základní pojmy... 11 1.1 Nemovitý majetek... 11 1.2 Oceňování majetku... 12 1.3 Legislativa vztahující se k oceňování majetku... 14 1.4 Základní metody oceňování nemovitosti... 14 1.5 Znalecký posudek... 16 1.6 Dílčí shrnutí... 16 2 Charakteristika a proces schválení hypotečního úvěru... 17 2.1 Charakteristika hypotečního úvěru a jeho druhy... 17 2.2 Postup při poskytnutí a schvalování hypotečního úvěru fyzické osobě... 21 2.3 Výhody a nevýhody vyuţití hypotečních úvěrů... 26 2.4 Metody zajištění hypotečního úvěru... 28 2.5 Dílčí závěr... 30 3 Analýza vhodnosti zastavení nemovitosti... 31 3.1 Nemovitosti vhodné k zajištění hypotečního úvěru... 31 3.2 Zástavní hodnoty nemovitosti... 32 3.3 Dílčí závěr... 32 4 Vztah zadluţitelné hodnoty... 33 4.1 Definice zadluţitelné hodnoty... 33 4.2 Metody ocenění nemovitostí při poskytování hypotečních úvěrů... 34 4.3 Shrnutí teoretické části práce... 35 5 Ocenění bytové jednotky... 36 5.1 Popisné informace... 36 5.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití... 40 5.3 Ocenění... 40 5.3.1 Porovnávací metoda... 42 5.3.2 Příjmová metoda... 45 5.4 Závěr... 46 5.5 Přílohy list vlastnictví... 52 5

6 Ocenění bytového domu... 56 6.1 Popisné informace... 56 6.2 Ocenění... 59 6.2.1 Porovnávací metoda... 59 6.2.2 Příjmová metoda... 65 6.2.3 Nákladová metoda... 66 6.3 Závěr... 71 6.4 Přílohy list vlastnictví... 77 6.5 Přílohy fotografie bytového domu... 79 7 Analýza trhu okres Chomutov... 84 7.1 Obecná charakteristika Chomutova... 84 7.2 Popis okresu... 85 7.3 Hospodářství a podnikatelská sféra... 85 7.4 Trh s nemovitostmi... 86 7.4.1 Pozemky... 86 7.4.2 Budovy... 87 7.4.3 Nájmy... 90 7.5 Závěr k analýze trhu Chomutova a okolí... 90 Závěr... 92 Seznam pouţité literatury... 94 Seznam pouţitých obrázků... 97 Seznam pouţitých tabulek... 97 6

Úvod Tato bakalářská práce je zaměřena na problematiku trţního ocenění nemovitostí, konkrétně pak na způsob postupu při odhadu trţní hodnoty bytové jednotky a bytového domu při zajištění hypotečního úvěru. Jiţ několik let se hypoteční úvěry jakoţto způsoby financování bydlení těší velké oblibě. Ačkoliv světová finanční krize zpomalila nárůst počtu nových hypoték nejen v České republice, ale také v celé Evropě, postupně pak stejně docházelo k opětovnému zvyšování zájmu o tento typ úvěrů. To však souvisí mimo jiné s faktem, ţe cena nemovitostí v řadě regionů výrazně poklesla, přičemţ pokles byl nejvíce znatelný u řady bytových jednotek (nemovitostí). V procesu schvalování a poskytování hypotečních úvěrů je zapotřebí se zmínit o skutečnosti, ţe tyto úvěry jsou specifické od jiných typů úvěrů tím, ţe na danou nemovitost, kterou si určitá fyzická osoba prostřednictvím hypotéky pořizuje, je třeba pohlíţet jako na předmět zástavy hypotečních úvěrů. Díky tomu si tak konkrétní finanční instituce pojišťuje ten případ, kdy by nebyl člověk schopen hypotéku splatit, aby mohla banka nemovitost prodat a získat půjčené peníze zpět. Při poskytnutí hypotečního úvěru se tedy jako forma zajištění vyuţívá zástava dané nemovitosti, coţ pro finanční instituci (nejčastěji hypoteční banku) představuje záruku, jak se pojistit proti případnému nesplácení hypotéky ze strany fyzické osoby. Aby však tato forma zajištění plnila to, co plnit má, musí být daná nemovitost vhodně oceněna. K tomu nejčastěji banky vyuţívají svých externích odhadců. Můţe se však také stát, ţe daná nemovitost se bude jevit jako zcela nevhodnou zástavou hypotečního úvěru, nebo můţe také dojít k navýšení celkové výše hypotečního úvěru. Cílem této bakalářské práce je na podkladě teoretických poznatků z odborné literatury vyuţít metody odhadu trţního ocenění bytové jednotky a bytového domu při zajištění hypotečního úvěru. Nedílnou součástí této práce je také analyzovat trh nemovitostí v okrese Chomutov, a to s pouţitím nabídek jednotlivých druhů nemovitostí, které jsou uveřejňovány mimo jiné i na webovém realitním serveru Sreality.cz. Celá bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí, a to na část teoretickou, praktickou a analytickou, přičemţ jejím výstupem bude zjištění, jakým způsobem jsou oceňovány dva druhy nemovitostí klientů finančních institucí v případě, ţe ţádají o poskytnutí hypotečního úvěru. 7

První kapitola uvádí nejčastější pojmy, s nimiţ je moţné se v oblasti oceňování setkat. Bylo zde také ve větším rozsahu vyuţito jednotlivých právních předpisů dle současně platné legislativy České republiky. Byly také ozřejměny rozdíly mezi soudním znalcem a odhadcem. Pro účely této bakalářské práce je uvedení tohoto rozdílu velmi důleţité, a to z toho důvodu, ţe při poskytování hypotečního úvěru a jeho zajištění příslušnou nemovitostí se musí provést její ocenění. To však neprovádí jako v klasickém případě soudní znalec jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu, ale právě odhadce. Ten tuto činnost vykonává na základě ţivnostenského oprávnění jako osoba samostatně výdělečně činná, kterou si najímá konkrétní finanční instituce, aby provedla jejím jménem odhad trţní ceny nemovitosti. Druhá kapitola se více do hloubky zabývá charakteristikou a klasifikací hypotečního úvěru, celým proces poskytování a schvalování a uvádí na pravou míru, jakým způsobem je prováděno zajištění tohoto typu úvěru. Kromě americké hypotéky je hypoteční úvěr jako jediný z úvěrových produktů charakteristický svým zajištěním k určitému druhu nemovitosti. Nejčastěji to bývá právě na základě zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Ve třetí kapitole je pozornost věnována jiţ vhodným nemovitostem, které mohou být v této souvislosti definovány jako tato zajištění úvěru. Ne všechny nemovitosti totiţ mohou být k tomuto účelu vyuţity. Čtvrtá kapitola uvádí jednotlivé metody oceňování, přitom je v této souvislosti vyuţito poznatků z interní metodiky jedné nejmenované hypoteční banky. Právě odhad trţní hodnoty nemovitosti bude následně vyuţit pro stanovení odhadu hodnoty dvou typů nemovitostí v praktické části práce a je zapotřebí se tedy seznámit se všemi jeho náleţitostmi, které vyplývají, jak z odborné literatury, tak také z příslušného zákona. Tím se musí řídit kaţdý odhadce. Praktická část bakalářské práce je reprezentována pátou a šestou kapitolou. V nich jsou uvedeny dva konkrétní praktické případy. Jednak se jedná o bytovou jednotku, jednak o celý bytový dům. Právě za pomoci základních poznatků z oblasti ocenění majetku je vypracován odhad. Jak u příslušné bytové jednotky, tak také v případě bytového domu jsou nejdříve popsány samotné okolnosti nemovitosti (popisné informace). Nejvíce se však do samotného stanovení ceny promítá stav realitního trhu v blízkém okolí. To v praktickém příkladu znamená, ţe musí být zjištěny ceny bytů v okolí dané nemovitosti. To stejné bude platit také pro bytový dům. 8

Právě z tohoto důvodu je tato bakalářské práce uzavřena analytickou částí, konkrétně pak analýzou daného trhu v okrese Chomutov. Je zjišťováno, v jaké ceně se pohybují byty nacházející se v okolí dané nemovitosti, a to k měsíci červnu 2014. Lze se oprávněně domnívat, ţe přes bohatou nabídku nemovitostí se ceny budou pohybovat na niţších hodnotách neţ v jiných lokalitách a regionech. To vyplývá nejen z umístění samotného města, ale také z pohledu výskytu problematických menšin, které zde ţijí. I to se v závěru můţe na odhadu trţní ceny nemovitosti velmi výrazně projevit. V závěru bakalářské práce bude mimo jiné stanoveno, jakým způsobem lze vyuţít odhad nemovitosti v případě, ţe je vyuţit pro účely zajištění hypotečního úvěru a srovnat jej s výhodami a nevýhodami jiných typů ocenění. 9

Metody zpracování práce Při zpracovávání této bakalářské práce bylo vyuţito několik metod, a to s ohledem na splnění základního cíle uvedeny v úvodu této práce. Z pohledu samotného zpracování lze práci rozdělit do dvou částí, kterými je část teoretická pojata jako literární rešerše, a část praktické, v níţ jsou vyuţity teoretické poznatky k praktické aplikaci ocenění nemovitosti konkrétně jedné bytové jednotky a jednoho bytového domu. Nejdříve však bylo nutné se seznámit se základními pojmy vztahující se k tématu této práce. Pro vyhledání vhodných literárních pramenů, právních předpisů a internetových zdrojů byla vyuţita jak knihovna, tak také SEO marketing. Z literárních publikací zabývající se daným tématem byly vyuţity zejména ty u oblasti finančnictví, bankovnictví a ocenění nemovitostí. Při vyhledání vhodných zdrojů na internetu, které byly vyuţity zejména jako zdroje doplňkové, bylo prostřednictvím vyhledávače Google stanoveno několik základních klíčových slov a od nich pak vyplývalo příslušné vyhledávání. V rámci zpracovávání literární rešerše tak byly vyuţity metody analýzy, syntézy a dedukce. V rámci analytické části byly pouţity získané teoretické poznatky za účelem vytvoření odhadu trţní hodnoty nemovitosti bytové jednotky a bytového domu, a to s následným vyuţitím interních materiálů jedné nejmenované hypoteční banky. Co se týče bytové jednotky, jedná se o nemovitost nacházející se na území hlavního města Prahy, části Vysočany. Jedná se o byt 2+kk s celkovou plochou 48 m 2, která byla jejím vlastníkem vyuţita za účelem zajištění pro zamýšlený hypoteční úvěr. Bytový dům se nachází na území statutárního města Chomutov v Ústeckém kraji, v širším centru města v okolí dalších zástaveb. V této nemovitosti se nachází celkem 3 bytové jednotky bez dalších nebytových prostor. 10

1Základní pojmy V rámci teoretické části této bakalářské práce je zapotřebí se nejdříve seznámit se základními pojmy vztahujícími se k oblasti oceňování majetku při zajištění hypotečního úvěru. První podkapitola je zaměřena na charakteristiku základních pojmů vztahující se k tomuto tématu, tj. pojmů jako je např. nemovitost, metody oceňování majetku, znalecký posudek, trţní hodnota nemovitosti apod. V rámci dalších podkapitol bude popsán proces schvalování hypotečního úvěru fyzickým osobám, analyzováno jeho zajištění, posouzena vhodnost nemovitosti jako předmětu zástavy a charakterizována problematika zadluţitelné hodnoty. 1.1 Nemovitý majetek Současná právní úprava (nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb.) definuje nemovitý majetek jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 1 Z tohoto pohledu lze tak nemovitostí chápat např. bytový dům, chatu, rodinný domek, garáţ, zahradu, pole aj. Z hlediska poskytování hypotečního úvěru se vţdy musí jednat o některý druh nemovitosti, který je následně zapsán do katastru nemovitosti. Z praxe vyplývá, ţe nejčastěji se předmětem hypotečních úvěrů stávají následující druhy nemovitostí: stavební pozemek, nemovitosti, které jsou následně určeny k bydlení můţe se jednat o novostavbu, ale také o starší zástavbu, ať jiţ typu rodinného domu nebo bytové jednotky, nemovitosti, které jsou obývány za účelem individuální rekreace, bytové domy, kromě samotné nemovitosti (viz výše), můţe být předmětem hypotečního úvěru také movité příslušenství, které se váţe k pouţívání některého z druhu nemovitosti, případně to mohou být také objekty určené k podnikání. 2 1 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník. 2 Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/. 11

Podle odborné literatury mohou nemovitosti představovat také trvalé porosty jako součást pozemku, lze si však pod nimi představit také vodní plochy. V souvislosti s předmětem ocenění je důleţité identifikovat celý soubor nemovitostí, tzn.: hlavní stavbu, která má přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční, vedlejší stavby, parcelu nebo několik parcel, přičemţ parcelou je míněn druh pozemku, který je geometricky a polohově vyznačen v katastrální mapě, kaţdá parcela je označena příslušným parcelním číslem, příslušenství k nemovitosti, které můţe být její součástí, ale na druhé straně můţe vystupovat také zcela samostatně, vţdy je tedy důleţité při oceňování nemovitosti vyznačit, zda je toto příslušenství součástí, či nikoliv. 3 Z hlediska této bakalářské práce je důleţité se seznámit s pojmy byt a společnými částmi domu, neboť budou v páté a šesté kapitole vyuţity poznatky o ocenění majetku na konkrétním příkladu odhadu trţní hodnoty bytové jednotky a bytového domu. Byt je definován jako místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenstvím. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. 4 Naproti tomu společné části domu jsou chápány jako ty části domu, které slouţí pro společné uţívání všech nájemníků celého bytového domu. Zatímco v případě osobního vlastnictví bytové jednotky spadá do jeho uţívání jen poměrná část společných částí domu a pozemku (parcely), na němţ se dům nachází, v případě bytového domu se musí započítávat všechny části celé, v celé jeho komplexnosti. 1.2 Oceňování majetku Oceňováním majetku je myšlena taková činnost, kdy je jejímu určitému druhu (např. nějakému předmětu, movitému majetku, nemovitosti, právům apod.) přisouzena určitá 3 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4. 4 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4, s. 9. 12

peněţní hodnota. V této souvislosti je však důleţité mít na paměti, ţe jiného významu dosahují pojmy cena a hodnota. 5 Cena je základním pojmem, se kterým se pracuje při oceňování nemovitostí. Samotný termín ceny je zakotven v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů. Zde je v ustanovení 1 odst. 2 definováno, ţe cena je peněţní částkou, která je: sjednána při nákupu, nebo při prodeji zboţí, zjištěna podle zvláštního zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších právních předpisů. 6 Z tohoto pohledu se tak při oceňování berou v úvahu dva typy cen, a to cena obvyklá (trţní) a cena, která je zjišťována dle cenového předpisu. Ovšem kromě těchto dvou druhů je moţné se setkat i s dalšími typy cen, jako např. s cenou pořizovací, reprodukční, cenou časovou nebo výnosovou hodnotou. Je tedy vţdy při samotném ocenění nemovitosti uvést, s jakou cenou se pracuje, protoţe to má následně vliv na celkovou výši oceněné nemovitosti. 7 Je na místě zmínit se také o rozdílu mezi cenou a hodnotou. Zatímco cena je vnímána jako určitá částka, která je poţadována, nabízena, nebo byla jiţ skutečně zaplacena za daný předmět, nemovitost apod., hodnota je chápána spíše jako odhad. Prostřednictvím odhadu je vyjadřován vztah mezi zboţím a sluţbami, které mohou být zakoupeny. Jedná se tedy o vztah mezi kupujícím a prodávajícím. U ceny se naopak předpokládá, ţe se stanoví dohodou, v některých případech však můţe být cena stanovena na základě zvláštního zákona. 8 Při stanovení hodnoty nemovitosti se vyuţívá také celá řada různých postupů, čímţ se také vyţadují rozdílné poţadavky na jeho splnění. To ostatně také vychází z předpokladu, ţe samotné ocenění je pouţíváno k různým účelům. Vzhledem k takto odlišně pojatým oceněním nemovitosti existují také různé metody ocenění, které jsou slučitelné právě s určitými druhy majetku. 5 HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. dopl. vyd. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, 59 s. ISBN 978-80-904261-5-3. 6 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů. 7 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 1998, 498 s. ISBN 80-7204-082-0. 8 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 1998, 498 s. ISBN 80-7204-082-0. 13

1.3 Legislativa vztahující se k oceňování majetku V současné době se oceňování majetku, resp. nemovitosti řídí několika zákony v rámci platné legislativy České republiky. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů stanoví případy, kdy uplatňují, regulují a kontrolují ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb, přičemţ v tomto případě se jedná o ceny smluvní. Ceny smluvní mohou být buď volné, nebo regulované. Tímto způsobem se řídí určování ceny majetku ve specifických případech, dříve to bylo např. určení ceny regulovaného nájemného. 9 Pro oceňování majetku nemovitého, movitého, finančního, ostatních a sluţeb se vyuţívá ustanovení zákona o oceňování majetku, spolu s příslušnou prováděcí vyhláškou Ministerstva financí České republiky. Podle tohoto zákona lze pak ocenit nemovitost jak na základě odhadu trţní ceny (trţní ocenění), tak na základě administrativního ocenění či jiných, dalších způsobů, jeţ jsou tímto zákonem definovány. 10 Kromě těchto dvou základních právních předpisů je nutno se zmínit také o občanském zákoníku, v němţ je definována podstata nemovitosti, co vše je za nemovitost povaţováno. Zásadní pro ocenění nemovitostí je právě výše uvedená vyhláška, která se zabývá konkrétními způsoby ocenění pozemků, staveb a bytů, hal, trvalých porostů, celých souborů nemovitostí apod. 1.4 Základní metody oceňování nemovitosti Existuje hned několik různých metod, prostřednictvím kterých jsou oceňovány jednotlivé druhy nemovitostí, přičemţ tyto způsoby ocenění vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. Konkrétně se pak jedná o 2 tohoto zákona, v němţ jsou definovány základní pojmy a metody týkající se způsobů oceňování. 11 Podle 2 odst. 1 se kaţdý majetek oceňuje vţdy obvyklou (trţní) cenou, pokud tedy tento zákon nestanoví, ţe by se mělo pouţít jiného způsobu ocenění. Obvyklá cena je v tomto zákoně definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, 9 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 10 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 11 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. 14

avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. 12 Druhou nejčastější cenou vyuţívající se při procesu ocenění majetku je cena administrativní neboli cena zjištěná podle cenového předpisu. V tomto případě se vyuţije zákona o oceňování majetku. Kromě toho, ţe k základní metodě oceňování nemovitostí patří právě oceňování na základě běţné ceny, je moţné stanovit i další metody, jeţ jsou vymezeny na základě příslušného zákona (uvedeného výše). K těmto metodám se řadí následující: nákladový způsob ocenění podstata této metody vychází z nákladů, které bylo nutno vynaloţit k tomu, aby mohla být pořízena nemovitost, nákladová metoda pak dále pracuje s místem ocenění a se stavem dané nemovitosti k datu, kdy je oceňováno, výnosový způsob ocenění - na rozdíl od výše uvedené nákladové metody ocenění pracuje výnosová metoda především s výnosy, s nimiţ se pojí daná nemovitost (tj. s výnosy, kterých skutečně dosahuje, nebo které by mohla za obvyklých podmínek získat), pracuje však také s kapitalizací plynoucí z tohoto výnosu, porovnávací způsob ocenění je zaloţen na vzájemném porovnávání nemovitosti ocenění s jinou nemovitostí, která se jí nejvíce podobá v jednotlivých kritériích (např. místo ocenění, stav apod.), ocenění podle jmenovité hodnoty vychází se vţdy z částky, za niţ byla daná nemovitost zakoupena (příp. z částky, která je jiným způsobem platná a zřejmá), ocenění na základě účetní hodnoty nemovitosti vychází se vţdy z částky, za niţ byla daná nemovitost zakoupena (příp. z částky, která je jiným způsobem platná a zřejmá), ocenění podle kurzové hodnoty zde se pracuje s cenou nemovitosti ocenění, jeţ byla zaznamenána k určitému datu na trhu, ocenění sjednanou cenou sjednanou cenou je v této souvislosti myšlena cena nemovitosti ocenění, která byla sjednána při jejím prodeji, příp. to však můţe být také cena, jeţ bude odvozená ze stanovených cen. 13 12 2 odst. 1 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. 13 2 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. 15

1.5 Znalecký posudek Znalecký posudek vyhotovují na základě své činnosti odborníci, kteří jsou označováni jako znalci. Tato znalecká činnost je zakotvena v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších právních předpisů. Je však třeba připomenout, ţe znalec neoceňuje jen na základě tohoto zákona, ale fakticky se řídí vţdy zakázkou od objednavatele (soudu). Znaleckým posudkem se vyjadřuje odborné stanovisko související s danou nemovitostí, a to v případě koupě nebo prodeje nemovitosti. Právě v tomto znaleckém posudku se pracuje s jinou neţ trţní cenou. Znalec totiţ v tomto případě zkoumá stav dané nemovitosti a vypočítá cenu dle zákona o oceňování majetku. 14 Naproti tomu v případě, ţe je potřeba vypracovat znalecký posudek pro bankovní účely (v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru), musí být vypracován tzv. odhad trţní ceny nemovitosti. To vyţaduje samotná banka. Tento postup je označován také jako odhad obvyklé ceny, který je prováděn pověřenou osobou banky - odhadci (na rozdíl od soudních znalců, kteří jsou určeni Ministerstvem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu). Při tomto způsobu ocenění nemovitosti se bere nejvíce v úvahu právě zjištění, za kolik se prodaly obdobné byty v okolí dané nemovitosti. 15 1.6Dílčí shrnutí Jak vyplynulo z této kapitoly bakalářské práce, současná právní úprava chápání pojmů nemovitostí a jednotlivých druhů metod jejich oceňování vychází jak z nového občanského zákoníku, tak také ze zákona o oceňování majetku. Bylo se však také moţno seznámit, jaký rozdíl se spatřuje mezi soudním znalcem a odhadcem, přičemţ platí, ţe odhadce tuto činnost vykonává jako osoba samostatně výdělečně činná. Kromě toho musí taková osoba umět zpracovat znalecký posudek na podkladě parametrů, jeţ ji daná banka zadá. 14 ŘEHULKA, Pavel. Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti. Penize.cz [online]. 2008 [cit. 2013-04-16]. Dostupné z: http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/41433-jaky-je-rozdilmezi-znaleckym-posudkem-a-odhadem-ceny-nemovitosti. 15 ŘEHULKA, Pavel. Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti. Penize.cz [online]. 2008 [cit. 2013-04-16]. Dostupné z: http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/41433-jaky-je-rozdilmezi-znaleckym-posudkem-a-odhadem-ceny-nemovitosti. 16

2 Charakteristika a proces schválení hypotečního úvěru Tato kapitola bakalářské práce je zaměřena na charakteristiku hypotečního úvěru jako takového, přičemţ se dále věnuje jednotlivým charakteristickým znakům samotného procesu jeho schvalování. Jak totiţ vyplývá z praxe, poskytnutí a schvalování hypotečních úvěrů je velmi sloţitou a obtíţnou záleţitostí, která má v mnoha případech nemalý vliv na to, jak bude posouzena vhodnost samotné zástavy nemovitosti a jaká částka hypotečního úvěru bude schválena. V posledních několika letech lze zaznamenat poměrně velký zájem o poskytnutí hypotečního úvěru ze strany klientů banky. S tím pak souvisí vyšší zatíţení znalců, které banka najímá za účelem ocenění nemovitosti. Ovšem s hypotečními úvěry jsou velmi úzce spojeny metody jejich zajištění. Je to totiţ z toho důvodu, ţe hypoteční úvěry jsou sjednávány na poměrně dlouhou dobu (minimálně 5 let), a tak si bankovní domy musí zajistit, ţe v případě neschopnosti klienta splácet hypotéku, o svoje finanční prostředky nepřijdou. I z tohoto důvodu je tak povinností kaţdého klienta pojistit se na moţnou neschopnost splácet prostřednictvím některého ze ţivotních pojištění. 2.1 Charakteristika hypotečního úvěru a jeho druhy Finanční instituce, resp. banky mají na území České republiky právo poskytovat hypoteční úvěry. Ty také podle odborné literatury patří k základním produktům, které jsou klientům poskytovány. Obecně lze konstatovat, ţe finančně úvěrové produkty banky představují veškeré úvěrové pohledávky, kterými daná banka disponuje. Jedná se tak tedy o bankovní produkty mající aktivní povahu. 16 Jak dále vyplývá z tabulky č. 1, banky poskytují různé druhy úvěrů, avšak právě hypoteční úvěry se řadí do kategorie peněţních úvěrů typu aktivních obchodů. 17 16 ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 17 REVENDA, Zbyněk, Martin MANDEL, Jan KODERA, Petr MUSÍLEK a Petr DVOŘÁK. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6. 17

Kategorie poskytovaných úvěrů Peněţní úvěry Závazkové úvěry a závazky Alternativní formy financování Druh poskytovaného úvěru Podnikatelský provozní úvěr Podnikatelský investiční úvěr Kontokorentní úvěr Eskontní úvěr Hypoteční úvěr Spotřebitelský úvěr Bankovní záruky Akceptační úvěr Avalový úvěr Faktoring Forfaiting Tab. 1: Klasifikace úvěrů poskytovaných bankovními institucemi Zdroj: REVENDA, Zbyněk, Martin MANDEL, Jan KODERA, Petr MUSÍLEK a Petr DVOŘÁK. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6 (vlastní zpracování). Hypoteční úvěry lze charakterizovat jako dlouhodobě pojaté účelové úvěry, které se poskytují k financování výstavby nebo za účelem pořízení nemovitosti (nemusí se nutně jednat o novostavbu, ale také starší rodinný dům nebo bytovou jednotku). Kaţdý hypoteční úvěr musí být zajištěn, a to na základě zápisu zástavního práva na nemovitost do katastru nemovitostí. 18 Po tu dobu, po kterou je hypoteční úvěr poskytován, nesmí její majitel s touto nemovitostí nikterak svévolně nakládat, pouze za souhlasu banky. Není mu dokonce dovoleno pouţít tuto nemovitost ani jako zástavu. 19 Definici hypotečního úvěru lze najít také v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů, v němţ je v ustanovení 28 odst. 3 stanoveno, ţe se jedná o úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo 18 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4. 19 ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 18

její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 20 Z výše uvedené definice se lze tedy oprávněně domnívat, ţe hypoteční úvěr je de facto úvěrem, který je chápán jako investice do nemovitosti, přičemţ podstata jeho splácení spočívá v zajištění zástavy k dané nemovitosti. A právě toto zajištění je specifickým rysem hypotečního úvěru, neboť právě u jiných typů úvěrových produktů není zajištění formou zástavy vyţadováno ani praktikováno (kromě tzv. americké hypotéky). Podle Šimíkové je hypoteční úvěr charakterizován jak účelový úvěr, a to z toho důvodu, ţe oproti spotřebitelským úvěrům musí být hypoteční úvěr vyuţit k pouze předem definovanému účelu. Tím je právě pořízení nemovitosti nebo určitá výstavba 21 (hypotéku tak nemusí klient vyuţít jen na jiţ existující bytovou jednotku, rodinný dům apod.), ale také k investici na teprve plánovanou výstavbu (to bývá celkem časté při koupi rodinného domu, který teprve bude postaven určitou stavební firmou v rámci tzv. satelitních městeček). A jaké to tedy mohou být konkrétní účely definované v rámci účelových hypotečních úvěrů? Jsou to vţdy takové, které jsou zakotvené v úvěrové smlouvě. Ovšem nemusí se jednat vţdy jen o nákup existující nemovitosti nebo její výstavby. Můţe se jednat také o rekonstrukci staršího typu nemovitosti, nebo k refinancování dřívější investice do nemovitosti. Případně můţe být hypoteční účelový úvěr vyuţit k získání vlastnického podílu na nemovitosti (v tomto případě se lze zmínit o vypořádání společného jmění manţelů nebo při vypořádání dědictví) aj. 22 Někteří klienti vyuţívají hypoteční úvěr k nákupu druţstevního bytu, resp. k nákupu členských práv a povinností v bytovém druţstvu. V tomto případě je však nutností, aby byla klientem zajištěna zástava tohoto úvěru k jinému druhu nemovitosti, která je v osobním vlastnictví (není tedy moţné ručit druţstevním bytem). 23 Podle současně platné české legislativy je moţné hypotečním úvěrem krýt nemovitosti aţ do 100 % její celkové výše. V tomto případě se jedná o tzv. řádné krytí hypotečních zástavních listů. Otázkou tedy je, jakou roli zde hrají hypoteční zástavní listy. Ty lze totiţ chápat jako 20 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů. 21 ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 22 Účelové hypoteční úvěry. FinančníVzdělávání.cz [online]. c2007 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=338. 23 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4. 19