ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16 NEMOVITÁ VĚC: pozemek pč. 1364/1 - zahrada 481 m2 zapsaný v LV č. 265 kú. Nový Lískovec - obec Brno Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Nový Lískovec Adresa nemovité věci: Kamenný Vrch - ulice Travní, Brno Vlastník pozemku: Miroslav Soukop, Kuršova 997/34, Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Litoměřice - soudní exekutor JUDr. Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : Jaroslav Sedlák Adresa zhotovitele: Olomučany 300, Olomučany 300 telefon: sedlak@sedlak.info ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 124 EX 1993/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA pč. 1364/1 zahrada 481 m Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : majitel ani žádný zástupce nebyl přítomen, ocenění provedeno bez účasti majitele Počet stran: 8 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Olomučanech, dne Jaroslav Sedlák

2 NÁLEZ Znalecký úkol dle usnesení exekutora sp. zn. 124 EX 1993/ je stanovit obvyklou cenu pozemku pč. 1364/1 - zahrada nacházejícího se v katastrálním území obce Brno kú. Nový Lískovec. Přehled podkladů - usnesení exekutora sp. zn. 124 EX 1993/ výpis z listu vlastnictví č. 265 kú. Nový Lískovec - cenová mapa pozemků města Brno Místopis Město Brno - jedná se o jihomoravskou metropoli, městská část Nový Lískovec je klidovou oblastí na okraji Brna, v místě je soustředěna rozsáhlá bytová výstavba, Lokalita je klidová, bez exhalací, dobrá dopravní obslužnost. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětný pozemek je pak situován opři okraji hranic městské části v zahrádkářské lokalitě, přístup po pozemcích ve vlastnictví magistrátu města. Příjezd vozidlem omezený po místní cestě ( travní ). Lokalita je z části zahrnuta do chráněné oblasti - chráněné území ( viz příloha - informace o pozemku ( pč. 986 ) v těsném sousedství - ochranné pásmo.) V těsné blízkosti oceňovaného pozemku se nachází poměrně velké chaty sloužící zřejmě i k bydlení. Hraniční oblast je rovněž dána bytovými domy ( viz snímek v příloze ). Dostupnost MHD je velice dobrá. Pozemek je dotčen cenovou mapou města Brna Silné stránky klidová poloha, zahrádkářská oblast, dobrá dostupnost MHD Slabé stránky poměrně nevhodný tvar pozemku ( šířka cca 6 bm ) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné zajištěn komunikace - 2 -

3 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: nemovitost je zatížena exekučním titulem Ostatní rizika: nejsou Komentář: k nemovitosti nebyly doloženy žádné smlouvy ani žádná smluvní ujednání o případných právech, která nuceným prodejem nezanikají OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada 481 m2 Obsah tržního ocenění majetku Hodnota pozemků 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada 481 m2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada pozemek je dotčen platnou cenovou mapou města Brno. Na pozemku se nachází neudržované dřeviny. Majitelem nebyla nemovitost zpřístupněna, ocenění je provedeno na základě dostupných materiálů ( cenová mapa města Brno ) a dostupných informací z místní lokality. Ocenění Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 1364/1 481,00 550, ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 481, ,- Pozemek pč. 1364/1 zahrada - zjištěná cena = ,- Kč - 3 -

4 Tržní ocenění majetku Hodnota pozemků 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada 481 m2 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků pozemek volný na okraji obce, kú. Nový Lískovec, pozemek je v zahrádkářské lokalitě, okolní pozemky jsou částečně zastavěné, dle ÚP je zde možnost situovat zahradní chatku. Přístup je problematický, pozemek je na okraji ochranného pásma. Blízkost obytné zástavby zadává dobrý potenciál k vyššímu zájmu potenciálních zájemců o pozemek. Oceňovaný pozemek je poměrně úzký ( cca 6 bm ), jedná se o faktor, který má vliv na stanovení ceny obvyklé. Ceny obdobných pozemků se v Brně s obdobnou velice dostupnou dostupností MHD pohybují v rozmezí 850 Kč/m Kč/m 2. Oceňovaný pozemek ovšem trpí relativně nevhodným tvarem, pro stanovení ceny obvyklé tedy je nutné vzhledem k danému stavu posuzovat cenu v poměru a souladu s platnou cenovou mapou města Brno. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Lískovec KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,72 624,24 Popis pozemku: Oceňovaný pozemek je poměrně úzký ( cca 6 bm ), jedná se o faktor, který má vliv na stanovení ceny obvyklé. Ceny obdobných pozemků se v Brně s obdobnou velice dostupnou dostupností MHD pohybují v rozmezí 850 Kč/m Kč/m 2. Oceňovaný pozemek ovšem trpí relativně nevhodným tvarem, pro stanovení ceny obvyklé tedy je nutné vzhledem k danému stavu posuzovat cenu v souladu s platnou cenovou mapou města Brno. Cenová mapa města Brno stanoví cenu konkrétního pozemku 550,- Kč/m2 Průměrná jednotková cena 624,24 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků pozemky v okolních lokalitách města jsou realizovány v rozsahu kč/m 2, dle cenové mapy města Brno je cena stanovena na 550 Kč/m 2, pozemky v těsném sousedství ( stavební - dle cenové mapy města Brno činí 1150 a Kč/m2) Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 1364/ , Celková výměra pozemků 481 Hodnota pozemků celkem

5 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada ,- Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Hodnota pozemků 1. pozemek pč. 1364/1 zahrada 481 m ,- Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Dvěstěšedesátčtyřitisícpětsetpadesát Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistatisíc Kč 2 zákona 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu - 5 -

6 (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Závěr obvyklou cenu pozemku jsem stanovil v souladu s platným ustanovením zákona 151/97 Sb. Při stanovení ceny obvyklé jsem vzal v úvahu stav pozemku, jeho polohu a především tvar se vzájemnou úvahu k platné cenové mapě města Brno. V Olomučanech Jaroslav Sedlák Olomučany Olomučany 300 telefon: sedlak@sedlak.info Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod č /146 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem 4604/45/16-6 -

7 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH lokalizace pozemku pč. 1364/1 - kamenný vrch Brno - 7 -

8 poloha oceňovaného pozemku pč. 1364/1-8 -