Jak koupit bydlení Pomocník portálu ESTAV.cz
Jak koupit bydlení Chystáte se koupit si vlastní bydlení? Chcete si pořídit dům, či byt, nový nebo starší rekonstruovat? Potom je tato publikace právě pro Vás. Chystáte se na jednu z největších investic Vašeho života, nepodceňujte ji. Portál ESTAV.cz společně s odborníky připravil pro Vás, kteří chcete ke koupi přistoupit odpovědně, brožuru Jak koupit bydlení. Příručka obsahuje praktické rady a komentáře a také část zápisník, kde jsou seznamy otázek na technické kvality nemovitosti. Dostáváte do ruky silný nástroj ke skutečnému porovnání kvality domu nebo bytu. Zjištěné odpovědi Vám mohou sloužit k odbornějšímu porovnání nabídek a ujasnění vlastních priorit. Oceněno hlavní cenou GRAND PRIX FOR ARCH 2015 Řekli o publikaci prof. Ing. Karel Kabele, CSc., vedoucí katedry TZB na stavební fakultě ČVUT Pečlivě zpracovaná příručka formou laikovi srozumitelnou zajisté přispěje k předcházení nespokojenosti s nemovitostí a umožní kontrolu technických zařízení nemovitosti. Ing. Jakub Benda, Marketing and Communication, Saint-Gobain Czech Republic and Slovakia Váš projekt je velmi chvályhodný a i my se setkáváme s dotazy od investorů, které směřují právě k zjištění informací typu na co nezapomenout. Mgr. Jana Hrabětová, šéfredaktorka portálu Kde Chci Bydlet.cz, ředitelka soutěže Best of Realty Nejlepší z realit Kupující jsou dnes mnohem poučenější a náročnější. Na přejímku bytu přicházejí dobře připraveni, často v doprovodu inspektora nemovitostí, který včas odhalí případné chyby a nedostatky. Ing. Radim Veselý, Sales Director, IKA BUILDOG s. r. o. Z pohledu inspektora nemovitostí takovouto pomůcku vnímáme pozitivně. Díky příručce investor lépe porozumí protokolu z naší inspekce a bude jej umět ve všech souvislostech využít pro svůj případ. 2 / 56
Martin František Přívětivý, ředitel obchodního týmu veletrhu For Arch Bohužel výrazná většina koncových zákazníků pořád dává větší význam ceně, oproti kvalitnější či komfortnější, dražší alternativě. Václav Soukup, ředitel divize FM3 ATALIAN Myšlenka vytvořit a publikovat zdarma příručku, která pomůže méně technicky zkušeným klientům při nákupu nemovitosti, se mi zdá, jako vynikající a rozhodně přínosný nápad. Ing. Igor Štverka, MBA, výkonný ředitel HDL Automation s.r.o. Moderní řešení automatizace domácnosti již není nedosažitelný luxus. Stává se standardem, který přináší kromě pohodlí a praktičnosti také zhodnocení investice do bydlení, a je vhodné je zvažovat při nákupu nemovitosti. Ing. Martin Chrt, MBA, obchodní ředitel a jednatel REHAU, s.r.o. Díky vývoji nových materiálů a technologií poskytujeme našim zákazníkům značný potenciál úspor a šetření zdrojů. Stavět energeticky efektivně jsou nejlépe uložené investice, které Vás zbaví starostí s neustálým kolísáním cen energií. Slavomír Michalík, Marketing Coordinator DAIKIN AIRCONDITIONING CENTRAL EUROPE - CZECH REPUBLIC, spol. s r.o. Moc oceňuji podrobnost a strukturu příručky. Věřím, že pomůže lidem při koupi. Tomáš Pospíšil, manažer marketingu a PR, ANVI TRADE s.r.o., stavební chemie a podlahové krytiny Příručka je vhodná zejména v případech koupě za účelem rekonstrukce, která s sebou vždy nese nutnost sanovat někde nějakou vlhkost, mnohdy také vyspravit podklady a zdivo, položit nové podlahy, keramické obklady atd. S tím vším by měl zájemce počítat v dostatečně reálné finanční hladině a požadovat kvalitní řešení. Nic podezřele levného zkrátka a jednoduše nefunguje. Ing. Jiří Rak, ředitel prodeje společnosti ELEKTRODESIGN ventilátory spol. s r.o. Převážná většina stavebníků stále podceňuje zdravotní hledisko bydlení. Volba prostředí, ve kterém trávíme velkou část života a především vzduch, který dýcháme, by měly být významným faktorem při stavbě, či nákupu nemovitosti. Jsem přesvědčen, že vydání příručky přispěje i v této oblasti a investoři budou zvažovat zodpovědně cenu zdraví, která je nepoměrně vysoká v porovnání s náklady na nucené větrání. David Procházka, vedoucí prodeje - topná technika CZ/SK Kermi s.r.o. Většina lidí se nevyzná v prostředí stavebnictví tak, aby odhalili všechny problematické aspekty stavby. Dále i samotné navazující technologie či zařízení ve výstavbě umístěné neustále prochází vývojem. Pomoci ukázat Vám správnou cestu k Vašemu domovu by měla tato komplexní a zcela nezávislá příručka. 3 / 56
Obsah Jak financovat nemovitost Kde vzít peníze na financování nemovitosti Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem Běžné podmínky pro získání hypotéky Slovníček pojmů o financování nemovitostí 5 6 7 9 10 Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu? Právní ochrana při koupi nemovitosti Pozemek a okolí domu Architektura domu a bytu Stavebně technické vlastnosti stavby Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Vytápění a energetická náročnost 13 14 22 26 30 38 46 Autoři projektu 53 4 / 56
Jak financovat nemovitost? 1 Kde vzít peníze na financování nemovitosti 2 3 4 Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem Běžné podmínky pro získání hypotéky Slovníček pojmů o financování nemovitostí 5 / 56
01 Kde vzít peníze na financování nemovitosti Peníze mohou být z různých zdrojů, jsou různě drahé a také různě rizikové. Banka je z tohoto pohledu nejméně riziková možnost. Nepustí klienta do nebezpečného obchodu, jistí se a posuzuje hodnotu kupované nemovitosti. Bankovní hypotéka Úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě. Většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně. Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Fixace určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále. Penále pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5 % za každý rok sjednané doby. Pozor! Tato povinnost vzniká již ve chvíli podpisu úvěrové smlouvy. Je povinnost hypotéku vyčerpat. Pokud z nějakého důvodu nedojde k uzavření obchodu a hypotéka se nevyčerpá, vztahuje se na tuto událost penále za nedodržení podmínek smlouvy. Nejlépe je podepsat kupní smlouvu ještě před podepsáním smlouvy úvěrové, za ideálních podmínek až po podpisu zástavy podané na katastru nemovitostí. Stavební spoření Ze spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka. Snahou spořitelny je nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil na dlouhou dobu a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy o závazek, který nelze běžně jen tak zrušit. Spotřební úvěr Peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok, a tím vysoké měsíční splátky. Nebankovní hypotéka, úvěr Půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odborný odhad ceny kupované nemovitosti) není tedy záruka, že se dluh v případě neschopnosti úvěr splácet pokryje prodejem dotčené nemovitosti. 6 / 56
02 Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem 1 Výběr vhodné nemovitosti. 2 Sepsání rezervační smlouvy, ve které je závazek o zaplacení rezervační zálohy. Po dobu rezervace je záruka, že nemovitost nebude nabízena jiným případným zájemcům. Smlouvu podepisujte nejlépe s osobou či firmou, která je ověřená - v realitní kanceláři nebo u právníka či notáře. 3 4 Následuje návrh kupní smlouvy a její podpis. Zajištění způsobu financování. Vždy myslet na dostatečnou časovou rezervu. Ideálně ještě před výběrem nemovitosti. 5 Žádost o hypotéku adresovaná bance v dostatečném časovém předstihu, aby se stihly vyřídit veškeré náležitosti. Banka si vyžádá od klienta podklady a sama provádí šetření pro zjištění bonity a ověření v registrech. Podklady, které banka vyžaduje k vyřízení hypotéky: odhad nemovitosti, doklady o potvrzení příjmů, návrh kupní smlouvy, výpisy z katastru nemovitosti pro doložení vlastnictví, osobní doklady, podepsaná rezervační smlouva. 6 Odhad nemovitosti a případně rozpočty na plánovanou rekonstrukci mohou trvat až měsíc. Způsob odhadu je možný zjištěním ceny z cenové mapy, dle obvyklé ceny v dané lokalitě nebo se odhadce osobně dostaví na místo, kde provede odhad (například u rodinných domů). Pokud je zároveň v plánu provést rekonstrukci objektu, je lépe nechat udělat celkový odhad najednou. Vždy je výhoda mít konkrétní odhad k dispozici u sebe. Vlastní odhad je možný pro orientaci, nicméně banka vždy požaduje odhad od svých vlastních smluvních odhadců soudních znalců, většinou v režii klienta. Někdy tuto službu vezme banka na sebe jako případný bonus. 7 Po sesbírání a předložení všech požadovaných podkladů, které může trvat poměrně dlouho, a při splnění metodiky konkrétní banky je obvykle hypotéka schválena. Schvalování probíhá již rychle, v řádu několika dní. Pokud je úvěr schválen, banka sdělí, kolik půjčí a za jakých podmínek, nabídne konkrétní výši úroků a vyžádá si kroky vedoucí ke splnění podmínek, za jakých úvěr poskytne. 7 / 56
8 9 10 Podepíše se úvěrová a zástavní smlouva, obě vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky. Zástavní smlouva pak putuje na katastr nemovitostí k zápisu. Je to nutný krok k čerpání peněz, kdy banka postupuje podle podmínek uvedených v kupní smlouvě. Ta se také musí podat na katastr nemovitostí jako podklad pro převod vlastnictví. Při uskutečnění prodeje se často využívá takzvané úschovy peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři. Po dokončení prodeje následuje fyzické předání nemovitosti. V kupní smlouvě se specifikuje termín, do kterého je prodávající povinen nemovitost osobně předat novému majiteli. Vyklidí ji, umožní převedení energií u stávajících dodavatelů služeb a osobně ji předá společně s klíčem. Shrnutí: Když kupuji nemovitost výběr nemovitosti sepsání rezervační smlouvy kupní smlouva zajistit způsob financování žádost o hypotéku odhad nemovitosti a zjištění její ceny schválení úvěru podepsání úvěrové a zástavní smlouvy předání nemovitosti 8 / 56
03 Běžné podmínky pro získání hypotéky Získat hypotéku od banky není složité, ale vzít si ji nemůže každý. Každá banka klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Na konkrétní podmínky je potřeba se přesně informovat, nicméně hodí se znát a připravit se na určité procedury, podle kterých banky postupují. Úvěr je většinově nastaven do výšky 70 80 % ceny nemovitosti. Zbylá procenta kryjí rizika banky. Převážně platí, že čerpání úvěru u novostavby je možné až po zjištění, že klient má zhotovenou základovou desku a případně, mimo své bonity, vlastní zbylé finance až do výše 100 % ceny stavby. Kontrola finančních registrů Při žádosti o hypotéku může klientovi způsobit problém uvedený v registrech. Např. opožděná splátka, neuhrazená splátka, dluh delší než 3 měsíce, jakýkoli aktuální dluh, který snižuje bonitu. Informace v registrech jsou viditelné 5 let. Banka tyto informace vyhodnocuje obvykle 1 až 2 roky zpětně. Každý problém v registru je řešitelný, jen vyžaduje čas. Časová prodleva může být až 5 let. Český bankovní registr dlužníků zde jsou vedené veškeré závazky, banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet, jakým způsobem tomu bylo (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost). Nebankovní registr dlužníků zde jsou závazky klientů u úvěrových společností (Home Credit, Cetelem, ). SOLUS zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií). Zjištění bonity Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit. Někdy je příjmy složité prokázat a finanční poradce si s tímto problémem nedokáže poradit. Například další jiné existující úvěry klienta. Způsoby řešení ale vždy jsou! Je nutné počítat s časovou prodlevou, minimálně několik měsíců. Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota Za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze ručení zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zastavit jinou dostupnou nemovitost. Další způsob je vytvořit hodnotu nemovitosti v budoucnu, například zhodnocením prostřednictvím její rekonstrukce. Na to je potřeba myslet již při nákupu! Zajistit odhad ceny kupované nemovitosti na její stávající hodnotu a zároveň na její budoucí hodnotu. Banka je schopna poskytnout finance i na tuto plánovanou rekonstrukci. Cena nemovitosti se v čase postupně navyšuje a banka následně uvolňuje další prostředky podle toho, jak ji rekonstrukce zhodnocuje. Účel účelovost půjčených peněz Při žádosti o hypotéku je nutno dokázat, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Účel rekonstrukce se potvrzuje fakturami od dodavatelů služeb a za nákup materiálu nebo její průběh kontroluje odhadce. Zkontroluje postup stavby, zdokumentuje stav a doloží bance. 9 / 56
04 Slovníček pojmů o financování nemovitostí Jak si rozumět s lidmi pracujícími ve finančnictví? Jaké pojmy se používají při financování nemovitostí? A co přesně znamenají? Bankovní hypotéka úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěný kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě (většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně). Mimo toto smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek neboli penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil, kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je potřeba doložit. Český bankovní registr dlužníků zde jsou vedené veškeré závazky fyzických osob. Banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet a jakým způsobem tomu bylo v minulosti (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost). Finanční poradce osoba, která prodává finanční produkty. Má přehled o nabídkách produktů banky, se kterou spolupracuje, a na základě analýzy potřeb klienta vyhodnotí a doporučí pro něj tu nejlepší možnost s ohledem na interní nastavení banky. Fixace určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se znovu domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále. Kupní smlouva smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Nebankovní hypotéka, úvěr půjčované peníze pochází ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odborný odhad ceny kupované nemovitosti). Nebankovní registr dlužníků zde jsou závazky klientů u různých společností poskytujících úvěry (Home Credit, Cetelem,.). Penále pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývá dost vysoká, až 5 % za každý rok sjednané doby. Předání nemovitosti v kupní smlouvě je uvedený termín, do kterého je povinnost prodanou nemovitost předat novému majiteli. Tzn. vyklidit ji, umožnit převedení energií a předat klíče. SOLUS zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (např. platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií). Spotřební úvěr peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok, a tím vysoké měsíční splátky. Stavební spoření z tohoto spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka. Snaha spořitelny nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil nadlouho a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy o závazek, který nelze jen tak zrušit. 10 / 56
Účel účelovost půjčených peněz je při žádosti o hypotéku nutno prokázat, doložit, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Úrok a RPSN peníze, které si půjčujeme, jsou zboží, za které platíme. Úrok v podstatě říká, kolik musíme vrátit navíc za každý rok, kdy máme půjčeno. Vyjadřuje se většinou v p.a. neboli ročně. To platí především v bankovním prostředí. U lichvářů se také setkáte s úrokem za měsíc nebo týden nebo i den. Pokud si tedy půjčíme 1000,- Kč na 1 rok s úrokem 10 % p.a. (ročně), pak bychom na konci roku měli vrátit o 100,- Kč více, tedy celkem 1100,- Kč. Ale často zaplatíme ještě více. Pokud bychom například platili za vedení úvěrového účtu 50,- Kč měsíčně, pak za rok zaplatíme dalších 600,- Kč. Tedy celkem 1700,- Kč. A to už není 10 % z původní částky, nýbrž 70 % z ní. A k tomu mohou být poplatky za sjednání půjčky, za povinné pojištění atd. To všechno dohromady úrok a další poplatky se nazývá RPSN (roční procentuální sazba nákladů). Banky mají povinnost ji zveřejňovat u každého úvěru a zahrnout do ní veškeré náklady (poplatky), které s úvěrem budete mít. A jak jsme si ukázali, nízký úrok ještě neznamená, že zaplatíme opravdu málo. Úschova peněz jedná se o úschovu peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři. Úvěrová smlouva tuto smlouvu vyhotoví banka. Sjednává podmínky úvěru, práva a povinnosti dlužníka, specifikuje, jakým způsobem budou finanční prostředky čerpány. Banka postupuje podle podmínek kupní smlouvy. Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota za půjčené peníze je potřeba něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zajistit jinou dostupnou nemovitost. Zástavní smlouva vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky týkající se zástavy. Podpis této smlouvy a její předání k zápisu na katastr nemovitostí je nutným krokem k čerpání peněz. Banka dříve finanční prostředky neuvolní. 11 / 56
Plyn levnější v rámci neregulované složky jeho ceny až o 30 % * s naším novým tarifem Rodina+. K tomu navíc asistenční služby AXA ASSISTANCE zdarma. ** 840 555 333 callcentrum@ppas.cz www.ppas.cz *Kalkulovaná cenová úspora z neregulované složky ceny plynu dle pásma spotřeby v porovnání oproti ceníku 1/2016/ZP/MODOM. ** Pojištění asistenčních služeb v domácnosti Pojistný program Základ PP-D-PP-ZÁKLAD ze dne 1. 7. 2014 poskytované za podmínek uvedených na www.ppas.cz. 12 / 56
Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu? 1 Právní ochrana při koupi nemovitosti 2 3 4 5 6 Pozemek a okolí domu Architektura domu a bytu Stavebně technické vlastnosti stavby Technická zařízení voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Vytápění a energetická náročnost 13 / 56
01 Právní ochrana při koupi nemovitosti V souvislosti s koupí nemovitosti doporučujeme spojit se s právní kanceláří a nechat si zkontrolovat všechny dokumenty připravené k podpisu (zprostředkovatelská smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) včetně obsahu smlouvy zejména zda je správně vymezen předmět koupě, způsob úhrady ceny, možnosti odstoupení, smluvní pokuty a podobně. Nikdy nehraďte kupní cenu předem na účet či při podpisu kupní smlouvy, ale peníze po dobu vkladového řízení, dokud nepřejde vlastnické právo k nemovitosti na vás, vložte do advokátní nebo notářské úschovy s jasnými pravidly pro vyplacení. Nedoporučujeme skládat finance na účet zprostředkovatele. Souhlasí prodávaný stav s údaji na listu vlastnictví v katastru nemovitostí? Požádejte prodávajícího o poskytnutí aktuálního úplného výpisu z LV (pozor nestačí orientační výpis dostupný bezplatně z webu www. cuzk.cz) nebo si sami pořiďte úplný výpis z LV (investice 100 Kč). Úplný výpis z LV si pořiďte těsně před podpisem smlouvy znovu a ověřte stav zápisu. Zkontrolujte si také, zda souhlasí parcelní čísla z katastru s těmi uvedenými ve smlouvě. Kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti? Skutečným vlastníkem je ta osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí. Pokud je více spoluvlastníků, doporučujeme zjistit rozsah majetkových poměrů a zda existuje dohoda mezi spoluvlastníky o užívání a správě nemovitosti, budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti. Je dobré si ověřit, že všichni spoluvlastníci s prodejem za sjednaných podmínek souhlasí. Pokud v jednání zastupuje všechny spoluvlastníky pouze jedna osoba, musí být plná moc úředně ověřena. Budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti, pozor na možná předkupní práva zbylých vlastníků. Je lépe si je osobně ověřit. Není k nemovitosti zřízeno předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky? Pokud ano, je potřeba nejprve nabídnout k prodeji podíl tomu, komu svědčí předkupní právo. Doporučujeme písemné prohlášení spoluvlastníka, že mu byl prodej nabídnut a že svého předkupního práva nevyužil. 14 / 56
Je nemovitost ve společném jmění manželů? Pokud je nemovitost v společném jmění manželů (SJM), pak musí smlouvu podepisovat oba manželé, nestačí jen jeden. Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů, není součástí SJM, ale manželé měli v prodávané nemovitosti společnou domácnost, je vhodné zajistit si písemný souhlas druhého manžela, že s prodejem souhlasí. Není prodávající předlužen? Popřípadě zda prodávající nemá vážné finanční problémy, pro které mu hrozí bezprostředně exekuce. Jedinou možností, jak zjistit, zda není na prodávajícího navržena exekuce, je dotázat se na to příslušného soudu, v jehož obvodě má prodávající bydliště nebo sídlo. K ověření potřebujete ale získat plnou moc od prodávajícího. Usnesení o nařízení exekuce se zapisuje do katastru nemovitostí formou poznámky stejně jako exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Není v katastru nemovitostí záznam o nařízené exekuci? Zkontrolujte vždy před podpisem smlouvy, jestli není v katastru u dané nemovitosti poznámka o nařízení exekuce či dražbě nemovitosti katastr podchycuje veškeré exekuce (soudní i správní - finanční úřady, zdravotní pojišťovny, obce). Centrální evidenci exekucí spravuje Exekutorská komora ČR. V případě pochybností si můžete ověřit, zda na danou nemovitost byla nařízena dražba veřejný portál dražeb, který je součástí centrální evidence exekucí. Jaké pozemky vám budou patřit? Co bude patřit k nemovitosti, zda to jsou pozemky jen pod nemovitostí, či pozemky náležící k nemovitosti a v jakém rozsahu. Tyto informace musí být uvedeny v kupní smlouvě. Prodávající vám informace musí sdělit dopředu. Ne vždy má realitní makléř přesné informace. Údaje si lze ověřit v katastru nemovitostí. Při podpisu smlouvy si údaje opět zkontrolujte. Pokud vám bude náležet méně, než bylo původně slíbeno, je možné žádat snížení kupní ceny. Kdo odpovídá za reklamace na objektu (developer nebo jednotliví dodavatelé prací)? Kde, jak a do kdy se uplatňují? S možností reklamace se seznamte raději předem. Reklamace skrytých vad je nutno dodávat písemně a ve stanoveném termínu. Nepodceňujte ani zdánlivě nevýrazné vady - například vodu stojící na parapetu. Zejména vliv vody je v čase stále výraznější a opravy mohou být nákladné. V případě nejasností pozvěte odborníka na inspekce nemovitostí. 15 / 56
Co všechno vyčtete a nevyčtete z listu vlastnictví katastru nemovitostí? Z úplného výpisu listu vlastnictví (LV) zjistíte všechna omezení vztahující se k osobě vlastníka i k předmětu prodeje. Pokud si údaje neověříte, a následně po vkladu vlastnického práva zjistíte, že byla v katastru zapsána poznámka způsobující různá omezení v užívání nebo v dispozici (zákaz zřízení zástavního práva a pod.), jde to k vaší tíži. Nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zapsané v katastru. Stav se posuzuje ke dni podání návrhu na vklad proto po podpisu smlouvy s vkladem neotálejte nejlépe ihned. Z LV zjišťujeme zejména, zda nejsou nemovitosti zatíženy exekucí, věcným břemenem, zástavou či jiným právem třetích osob, případně jiným omezením. Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současné době probíhá nějaké další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo (zápis není povinný) či jiné smlouvy o užívacích právech třetích osob k nemovitosti. Z katastru nezjistíme, zda a kdo má k nemovitosti hlášen trvalý pobyt či zda tam není sídlo právnické osoby. Na tato práva je nutné se informovat u prodávajícího. Je jednotka zapsána v katastru nemovitostí jako byt? Pozor nesmí být zapsána jako ateliér, ubytovací jednotka apod. Pokud tomu tak je, je to zřejmě z důvodů, že prostor neodpovídá parametrům bytu například kvůli hluku či oslunění, což může často znemožnit spokojené bydlení a případný budoucí prodej. Jak bude vypadat správa nemovitostí? Chtějte k nahlédnutí Stanovy společenství vlastníků jednotek (zajímejte se zejména o usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce). Budou orgány tvořit vlastníci jednotek nebo správcovská společnost? Co vše je příslušenstvím bytu? Přesné stanovení součástí a příslušenství jednotky je popsáno v Prohlášení vlastníka. Jaký je plán budoucí výstavby v okolí? Jak dlouho výstavba potrvá? 16 / 56
Jak je zajištěna přístupová cesta? Pozemek by měl ideálně sousedit s obecní komunikací, nebo mít na ni přímé napojení vlastní cestou (pozemkem). Ověřte si na dopravním inspektorátu, zda vám povolí sjezd a výjezd na komunikaci v zamýšleném místě. Ne vždy je to možné z důvodů rozhledových poměrů, blízkosti křižovatky, stupně komunikace apod. Pokud je zajištěn přístup komunikací přes cizí pozemek, dobře si zkontrolujte zápis věcného břemene v katastru nemovitostí. Žádejte o zřízení věcného břemene cesty přes sousedův pozemek ještě před uzavřením kupní smlouvy! V tomto případě nedejte na dobré sousedské vztahy ty se mohou rychle měnit. Jaká je věrohodnost developerské skupiny? Prověřte si developerskou skupinu, pokud je vytvořena pouze k jednomu projektu a nemá za sebou žádnou historii, může při neúspěchu dojít k likvidaci firmy a následně nebudete moci úspěšně uplatnit případné reklamace. Zjistěte způsob financování stavby ze strany developera (může jít o vlastní zdroje, úvěr banky či peníze klientů ten je nejrizikovější). Zajímejte se v okolí, jestli byl jen jeden developer na stavbě/jestli stavba probíhala dle harmonogramu/jestli se nestřídali dodavatelé jednotlivých prací. Sousedé vám řeknou reálné informace. Nemovitost: Obecně Jak budou/byly řešeny investice do objektu? U starších objektů se informujte, jaké investice byly realizovány a v jakém rozsahu (izolace, střecha, rozvody/stoupačky, měřáky). S tím je spojen i fond oprav. Informujte se, kolik je prostředků na účtu. Jaké je pojištění objektu a co všechno je v něm zahrnuto? Do kdy je pojištění platné, kolik stojí a jak a kdy jej lze vypovědět? Nechte si předložit od družstva či společenstva vlastníků jednotek pojistné smlouvy. V případě bytového domu s byty v osobním vlastnictví bývá standardně pojištěn objekt (proti relevantním rizikům), ale domácnost a její vybavení si musíte pojistit sami. Je prodáván pozemek, jehož součástí je stavba či jsou samostatnou věcí? Informace najdete na výpise listu vlastnictví. V případě, že je prodávána pouze stavba bez pozemku, pozor na zákonná předkupní práva pro vlastníky pozemku, stejně jako při prodeji pouze pozemku bez stavby. 17 / 56
Není zřízeno zástavní právo? To znamená, že se touto nemovitostí ručí za úvěry. Zástavní právo, pokud není před koupí vymazáno, se převodem vlastnického práva (prodejem) neruší a v případě, že dlužník nebude plnit, bude se banka hojit prodejem zástavou zatížené nemovitosti. Nejsou zřízena věcná břemena či předkupní práva? Ta mohou omezit rozsah a způsob užívání a nakládání s nemovitostí. Podle zatížení např. právo cesty, průjezdu, průchodu, doživotní užívání nemovitosti třetí osobou, zvažte, zda vám omezení pro váš záměr vadí či nikoliv. Věcné břemeno k nemovitosti vám může výrazně pomoci. Stejně tak vás ale může věcné břemeno poškodit. Je to častým předmětem obrovských peripetií a soudních tahanic. Můžete se nacházet ve dvou základních pozicích. 1. Jste majitelem nemovitosti pozemku, domu, bytu a musíte strpět věcné břemeno 2. Jste oprávněným z věcného břemene vůči cizí nemovitosti Nejčastějším věcným břemenem je právo vstupu na cizí pozemek nebo právo jeho přechodu. Dalším velmi častým věcným břemenem je právo užívání nemovitosti. Tento institut je praktický například pro dárce nemovitosti. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, může být zatížen taktéž věcným břemenem. Jsou uvedeny poznámky ohledně nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí? Například zákaz zřídit zástavní právo, odklad zrušení spoluvlastnictví, výhrada souhlasu se zatížením práva stavby (cca 27 možností 23 zák. č. 256/2013 katastrální zákon). Nemovitost: Byt v osobním vlastnictví Jaké jsou stanovy společenstva vlastníků jednotek či družstva? Stanovy řeší usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce apod. 18 / 56
Jací jsou ostatní obyvatelé domu? Není nad osobní pozorování a setkání. Využijte setkání s potenciálními sousedy při zjišťování informací o objektu, jeho historii a místních poměrech. Nemá prodávající závazky vůči společenství vlastníků jednotek? Pokud prodávající například neplatil do fondu oprav bytového domu a vy byt koupíte i s dluhy vůči SVJ či družstvu, budete je muset uhradit za původního vlastníka bytu. Nechte si vystavit písemné potvrzení. Jak společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří? Informujte se o hospodaření SVJ nákladech požadujte k nahlédnutí aktuální evidenční list případně přehled záloh. Informujte se na výši úvěrů a jejich splatnost. Informujte se, kolik se platí do fondu oprav, na správu, odměny výboru apod. Informujte se na plánované opravy domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu. Co k bytu vše náleží? Jaké jsou podíly na dalších částech domu? Doporučujeme nahlédnout i do Prohlášení vlastníka obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu či prostory, které jsou určeny k výhradnímu užívání k určitému bytu (balkon, terasa). Zkontrolujte podíl na společných částech domu a pozemku, zkontrolujte, zda neexistuje podíl na jiné funkčně související stavbě. Kdy bude byt k nastěhování? Pozor na dojednání zásadních termínů a sankcí za jejich nedodržení ve smlouvě. Smlouvu nutně konzultujte s právníkem. Při nedodržení můžete narazit na nutnost vystěhování ze současného bydlení a zároveň znemožnění nastěhování se do kupovaného, jelikož ten nebude ještě připraven (vystěhován, dostavěn, zkolaudován). K jakému účelu jsou zkolaudovány nebytové prostory v domě? Abyste nebyli překvapeni, že přímo pod vašimi okny bude provozovna baru či diskotéka. 19 / 56
Nemovitost: Dům K jakému účelu byla stavba kolaudována? Zjistěte, k jakému účelu byla stavba zkolaudována, resp. povolena do užívání. V případě, že budete požadovat změnu užívání, informujte se ještě před prodejem na stavebním úřadě, zda změna bude možná (soulad s územním plánem). Je k objektu dostupná stavební dokumentace? Požadujte předání stavební dokumentace. Každý vlastník je povinen tuto archivovat po celou dobu životnosti stavby. Vlastník si může obstarat kopii na stavebním úřadě či může před prodejem vypracovat pasport stavby (zjednodušenou dokumentaci). Dokumentaci srovnejte se skutečným stavem a se stavem zapsaným v katastru nemovitostí, pokud je nesoulad, musí si prodávající před prodejem stav zaktualizovat. Jací jsou sousedé na okolních pozemcích? Pozor: Prodávající může mít omezená práva disponovat s nemovitostí! Je nutné si zkontrolovat, zda prodávající může s prodávanou nemovitostí disponovat bez omezení. K omezení dispozičních práv dochází např. kvůli prohlášení o konkurzu či opatření soudu, nařízené exekuci nebo pokud je u nemovitosti věcné předkupní právo či jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemenu. Součástí omezení dispozičních práv jsou vždy listinné doklady, do kterých je možné za poplatek nahlédnout a vyžádat si jejich kopii přímo na katastrálním úřadě. V případě, že si toto nezkontrolujete a na problém narazíte po zaplacení zálohy nebo celé částky, soud může při nároku třetí strany celý obchod prohlásit neplatným a vy se budete mnoho let a často i bez výsledku domáhat vrácení zaplacené částky. Nebudete tak mít ani peníze ani nemovitost. 20 / 56
HELUZ FAMILY 2in1 nejlepší tepelněizolační vlastnosti na trhu. Komplexní cihelný systém HELUZ řeší celou hrubou stavbu. A nebudete muset zateplovat. Už nikdy. NENECHÁME VÁS V TOM SAMOTNÉ HELUZ. Špičkový ve všech disciplínách Závodím a stavím s HELUZEM www.heluz.cz Plánujete koupi domu? Chcete ušetřit na ohřevu vody? Pořiďte si solární systém, instalace je jednoduchá. Úspora 50-65% ročních nákladů Dlouhá životnost Dotace pro rekonstrukce i novostavby pro ohřev vody i přitápění solární systémy Vyplňte dotazník na www.regulus.cz/cz/dotaznik a získejte nezávaznou nabídku na míru Vašim potřebám. S dotací Vám pomůžeme. Úsporné řešení pro Vaše topení www.regulus.cz 21 / 56
02 Pozemek a okolí domu Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní plán obce, který je až na výjimky veřejně dostupný a často je i přímo on-line. Pokud si územní plán nezkontrolujete, může se vám stát, že za dva tři roky ze svého pozemku s krásným výhledem budete koukat přímo do oken kancelářské budovy či na plot průmyslového areálu a nic s tím nenaděláte. Je dobré sledovat nemovitost za různých situací rozdílná denní či roční doba, prudký déšť Jaké funkce jsou vymezeny pro váš a okolní pozemky? Existují omezení pro výstavbu na vašem pozemku? Omezení mohou vyplývat například z místního územního či regulačního plánu. Ten vám může ovlivnit nejen výšku zástavby, dokonce i předepsat sklon střechy, orientaci hřebene sedlové střechy apod. Další omezení mohou vycházet z věcných břemen. Ta byla popsána v části Právní ochrana (výše). Jsou zavedené nebo dostupné inženýrské sítě? V ideálním případě by měly být všechny zkolaudovány a vyvedeny na pozemek. Pokud nejsou zkolaudovány, nemusí vám být vydáno stavební povolení na stavbu domu. Nedejte na řeči prodávajícího či realitní kanceláře a tyto informace si vždy ověřte na stavebním úřadě. Pokud sítě jsou v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, je nezbytné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést (počítejte s časovou náročností a finanční stránkou) pozor, stavební úřad nemusí dát souhlas k připojení kvůli nedostatečné kapacitě a pak by po vás mohl žádat např. vybudovat novou trafostanici. Pokud chcete mít jistotu, že na pozemku můžete postavit vámi vybranou stavbu, můžete podat žádost o územně plánovací informaci, kam přiložíte jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. 22 / 56
Nevedou pod pozemkem technické sítě? Pod pozemkem mohou vést i sítě, které nejsou zanesené v katastru nemovitostí. Ověřte si informaci u správce místních sítí a na stavebním úřadě. Může se jednat o plynovod, vodovod, kanalizaci, teplovod či parovod, telefonní sítě. Každé vedení má předepsané odstupové vzdálenosti. Pokud je bude nutné přesunout, přeložku budete hradit vy. Je váš pozemek skutečně stavební? Doporučujeme nahlédnout do platného územního plánu, který mají na stavebním úřadě, zda tento umožňuje vámi plánovanou výstavbu. V územním plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti, limity pozemku, plánovanou veřejnou infrastrukturu. Pokud je na listu vlastnictví uvedeno orná půda neznamená to, že pozemek nemůže být zastavěn. List vlastnictví dostanete od předchozího majitele nebo je orientační k nahlédnutí online v katastru nemovitostí www.cuzk.cz (viz infobox). Vyjmutí z půdního fondu se dělá až v rámci vyřizování stavebního povolení. Je okolí uvažované nemovitosti stabilizované, nebo se zde dá předpokládat další výstavba? 23 / 56
Souhlasí skutečná výměra prodávaného pozemku s údaji v katastru nemovitostí? Ověřte si před podpisem smlouvy skutečný stav plochy pozemku (m 2 ). Výměra v katastru je pouze orientační, není závazným údajem, mnohdy nejsou mapy v souladu s tím, co je oploceno a prodáváno. Pokud je nesoulad, žádejte nejprve nápravu stavu, abyste se vyvarovali do budoucna problémům se sousedy. Obecně se považuje za platné to, co je v katastru nemovitostí, pokud není uplatněn institut vydržení. Jak nahlížet do katastru nemovitostí Do katastru nemovitostí můžete nahlížet pomocí internetových stránek www.nahlizenidokn.cuzk.cz Pozor, jedná se pouze o náhledové informace, sloužící k prvotnímu zjištění stavu věci. Informace na webu mohou být neúplné. Přesný a jediný platný výpis získáte na katastrálním úřadě! Hledání na webu se dělá podle adresy (katastrálního území a čísla popisného nebo parcelního) popřípadě podle čísla Listu vlastnictví. Pokud ani jeden z údajů o hledané nemovitosti nemáte, doporučujeme nahlédnout do mapy, tam nemovitost vyhledat, opsat si identifikaci (číslo popisné či parcelní) a tyto údaje zapsat do příslušného vyhledávání. Můžete u nemovitosti pohodlně zaparkovat vy, případně vaše návštěva? Informujte se, zda se v okolí plánuje výstavba parkovacích stání, placená stání apod. Má bytový dům své vyhrazené parkování? V případě blízkosti firmy či kanceláří zdánlivě volná ale nerezervovaná místa mohou zahlcovat v pracovních dnech zaměstnanci okolních firem. V jakém stavu jsou okolní pozemky, komu patří a dají se využít například pro rekreaci? (například městská zeleň) Komu okolní pozemky patří, vám může napovědět o tom, co se na nich bude v budoucnu odehrávat. Základní informací zůstává územní plán, nepodceňujte jeho prostudování. Nezastiňují nebo hlukem neobtěžují okolní domy vaši nemovitost? Kde jsou umístěny popelnice a další technické a skladovací prostory? Ověřte si, zda přímo pod vaším oknem není výdech kotelny či stání pro popelnice v těsné blízkosti vaší terasy. 24 / 56
KNAUF RED Piano Vaše vstupenka na koncert ticha Inovativní sádrokartonová deska KNAUF RED Piano chrání nejen před požárem, ale i výrazně tlumí hluk. ÚTLUM HLUKU R w až 72 db HOTLINE 844 600 600 www.knauf.cz 25 / 56
03 Architektura domu a bytu Architektonická hlediska nezahrnují jen to, jestli je dům hezký či nikoli. Jedná se především o to, jak byt či dům využívá denní světlo a slunce, jaké jsou dispozice domu, zda mají místnosti minimální požadované rozměry, zda dispozice, co se tváří jako 4+1, není ve skutečnosti jen 2+1 a podobně. U bytů může být vhodné sledovat jejich polohu vůči ostatním místnostem v domě. Jakou má dům/byt orientaci ke světovým stranám? Je výhodné, pokud je byt orientován na více světových stran. Nabízí pak prosvětlení po větší část dne a také nabízí efektivní přirozené provětrání bytu. Standardně se uvažuje za výhodné mít obytné místnosti orientovány na jih, východ či západ. Pozor ale na dobré zastínění. Zvláště západní nízké slunce interiéry navečer často v létě přehřívá. Proti běžným pravidlům orientace ke světovým stranám mohou hovořit výhody vnitřního uspořádání (např. v případě rekonstruovaného bytu), výhledu do krajiny či místní podmínky (např. hlučná komunikace, zastínění okolními budovami). Vždy by měla být dodržena minimální hygienická norma na proslunění bytu/domu. Jakou má byt polohu vůči ostatním bytům v domě? Různá umístění bytu v bytovém domě mají svá pro a proti. Byt v přízemí lehce přístupný, může být i propojen se zahradou. Nevýhodou je i lehčí přístupnost pro možné zloděje zvenčí, případný hluk z ulice a o něco méně světla a slunce. V případně nezatepleného suterénu vám bude utíkat teplo do sklepa. Byt uprostřed kompromisní poloha. Bývá energeticky úspornější. Byt na kraji často nabízí okna do více světových stran a tím i možnost lepšího provětrání a více výhledů. Nevýhodou je, že má více ochlazovaných stěn, a proto budete mít větší výdaje za topení. Byt pod střechou nejromantičtější varianta, často s krásným výhledem. Nevýhodou je ale horší přístupnost, zejména pokud nemá dům výtah a také přehřívání bytu v letních měsících, pokud není kvalitně provedená tepelná izolace střechy. Není byt v sousedství rušivých provozů? Někdy jsou prodávány byty, které nesplňují požadavky na hlukový útlum od okolních provozů, například pokud byt sousedí se skladem obchodu, restaurací, dílnou apod. Pozor, takové prostory se pak někdy neprávem prodávají jako byty, ale kolaudovány byly například jako ateliér či kancelář! Takový rozhodně nekupujte! Dobré je si také ohlídat, že v blízkosti vašeho okna není vyveden například komín sousedního domu či umístěna poplachová siréna. 26 / 56
Je v domě/bytě dostatečné denní světlo? Prosklená plocha oken by měla mít minimálně 1/10 půdorysné plochy místnosti. V případě domu lze někdy nová okna vybourat, ale naráží to na problematiku požární bezpečnosti, odstupu domu na pozemku, statiku atd. Jsou místnosti logicky uspořádány? Vnitřní uspořádání místností, takzvaná dispozice, by měla co nejlépe odpovídat konkrétnímu provozu v bytě. Je proto žádoucí, aby místnosti na sebe funkčně navazovaly (například větší byt či dům aby byl rozdělen na denní a noční část). Pozor na průchozí místnosti, jejich využití bývá často složitější. Poraďte se raději s architektem. Nemá byt zbytečné prostory? Důležité také je, aby v bytě nebyly nevyužité prostory (např. zbytečně velké nebo dlouhé chodby), za které budete při koupi bytu zbytečně utrácet peníze. Mají obytné místnosti alespoň minimální rozměry? Podle normy ČSN 734301 Obytné budovy je minimální rozměr jednolůžkového obytného pokoje 8 m 2 (v případě garsonky to je 16 m 2 ), dvoulůžkového pokoje 12 m 2 a obývacího pokoje 16 m 2. Normou jsou také stanoveny nejmenší šířky těchto pokojů. Jednolůžkový nesmí být užší než 1,95 m, dvoulůžkový 2,4 m a obytný pokoj 3,3 m. Prostor pro WC nesmí být užší než 90 cm. Nejmenší přípustná výška obytné místnosti v rodinném domě je 2,5 m a v bytovém domě 2,6 m. Výjimkou u obytných místností je podkroví, kde je minimální normová výška 2,3 m, přičemž alespoň polovina místnosti se zkosenými stropy musí mít výšku nejméně 1,3 m. Ve starších bytech (zvláště družstevních z 60. či 70. let minulého století) se můžeme setkat i s nižšími stropy. U nové výstavby na kompromisy ale nepřistupujte. Logická návaznost kuchyně a dostatečně velkého prostoru pro jídelní stůl s denním světlem je mnohdy důležitější než velký obývací pokoj. 27 / 56
Pro Váš domov jen to nejlepší Dopřejte mu nové dveře a skříně od českého výrobce. Zajistíme pro Vás: interiérové dveře a obložkové zárubně vestavěné skříně a šatny na míru atypická řešení včetně zkosení pro podkroví realizaci od zaměření prostoru až po montáž nadstandardní služby a odborné poradenství Sledujte nás na Facebooku 28 / 56
Odpovídá dispozice bytu vašim současným i budoucím potřebám? Pro zodpovězení této otázky doporučujeme konzultaci s architektem. Pokud bude dispozice potřebovat úpravy tak, aby vyhovovala vašim požadavkům, je dobré si ověřit, zda je možné předpokládané úpravy provádět (statika, družstevní vlastnictví apod.). Myslete i do budoucna na bezpečnost dětí, bezpečnost seniorů, samostatné pokoje pro starší děti, prostor pro uložení potřeb na koníčky a sport, prostor pro úklidové prostředky, pro skladování potravin. Důležitý je počet WC. Pokud se nejedná o garsonku (pouze byt 1+1), musí mít byt alespoň jedno WC samostatně oddělené. Odpovídají udávané rozměry rozměrům skutečným? Není to příliš časté, ale stává se, že udávané rozměry bytu neodpovídají rozměrům skutečným. Je proto optimální si byt přeměřit a porovnat s poskytnutými půdorysy. Lze místnosti dobře vybavit nábytkem? Pokud jsou místnosti příliš členité, nebo mají špatně umístěné dveře, vstupy na balkon či okna, může být jejich zařízení a vybavení nábytkem problém. Pokud jsou výklenky a členitosti místnosti využity na vestavěné skříně, může to být naopak výhoda. Pokud kupujete byt ve fázi projektu, ověřte si, zda dispozice mají navržené rozmístění nábytku a zda tento nábytek je nakreslen ve skutečných rozměrech a zda vám to tak vyhovuje. Smutným ale ne neobvyklým trikem developerů je nakreslit malou postel či pohovku, aby místnosti vypadaly na papíře větší. Je místo pro pračku a podobná zařízení dostatečně široké? Místo pro pračku či sušičku musí mít minimálně 62 cm, které nesmí být zmenšeny ani obkladem nebo vodovodním kohoutkem! Při rozměru menším sem klasickou pračku neumístíte a budete na ni muset velmi složitě hledat jiné místo. Jak se počítá podlahová plocha? Podlahová plocha se na základě nového občanského zákoníku (a na něj navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) počítá jako plocha vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt. Započítává se tedy i půdorysná plocha pod všemi vnitřními konstrukcemi (dříve se půdorysné plochy vnitřních stěn nezapočítávaly), včetně vestavěného vybavení (vana, kuchyňská linka, vestavěné skříně). Do podlahové plochy se započítávají i místnosti tvořící příslušenství bytu. Zákonem však není stanoveno, co se rozumí termínem místnost. Obecně se ale má za to, že to je prostor uzavřený ze všech stran obvodovou zdí, podlahou a stropem. Do plochy bytu by se tedy neměly započítávat balkóny, lodžie ani sklepní kóje (uzavřené sklepní místnosti však ano). 29 / 56
04 Stavebně technické vlastnosti stavby Stavebně technickým vlastnostem domu věnujte pozornost i v případě koupě bytu. Pokud bude stav domu vyžadovat opravy, budete je platit v rámci fondu společně s ostatními vlastníky bytů v domě (což může mít za následek v brzké době zvýšení příspěvků). Pokud je dům dlouho neopravován, může se jednat o známku toho, že ve společenství vlastníků nefunguje vše, jak má, a že nejsou schopni se dohodnout na nutných investicích. Pro kompletní posouzení vyžadujte předložení technické dokumentace objektu (projekt, správně by měl být ověřen stavebním úřadem). Podle stavebního zákona je majitel objektu povinen tyto dokumenty mít, v případě neexistence je povinen dle tohoto zákona pořídit pasport objektu a nechat jej ověřit na stavebním úřadě. Prohlídka zvenku Je patrný výskyt vlhkosti od země? Jsou to nažloutlé mapy s bílými okraji na omítce, většinou jsou taková místa mokrá, ale ne vždycky. Fasáda objektu by neměla být z větší části obložena neprodyšnými obklady. Pokud jsou použity například keramické obklady, věnujte výrazně zvýšenou pozornost projevům jakékoli vlhkosti obecně platí, že obložení fasády bez vyřešení souvisejících detailů způsobuje vlhnutí zdiva. Je patrný výskyt vlhkosti od střechy? Vlhkostní mapy pod římsami střech mohou indikovat porušené okapní žlaby a svody nebo zatékání do střechy např. prasklou taškou. Nemusí to nutně znamenat, že porucha stále trvá, střecha či svody mohly být v minulosti již opraveny, v takových místech se ale doporučuje věnovat pozornost krovu. U toho se mohla vnikem vlhkosti nastartovat degradace plísněmi. Omítka na soklu opadaná v důsledku vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj účel, bude nutné ji vyměnit. Budova má vlivem nadměrné vlhkosti i statické problémy, jak ukazuje trhlina ve zdivu. 30 / 56
Jsou patrné statické poruchy na stěnách? Drobné vlásečnicové a nepravidelné trhlinky zpravidla nebývají problém statiky domu ale spíše omítky. Větší a delší trhliny zvláště v okolí oken, dveří a trhliny nápadně orientované stejným směrem již vyžadují důkladné posouzení statika. Ten může diagnostikovat trhlinu jako neměnnou (objekt se již nehýbe) či jako aktivní (v takovém případě může být odstranění příčiny velmi drahé). Je hřeben šikmé střechy v rovině? Zvenku ještě prohlédněte šikmou střechu, konkrétně horní hranu (tzv. hřeben), zda je v rovině. Pokud je zvlněný, poukazuje to na sednutí krovu a je potřeba mu věnovat pozornost důslednou prohlídkou zevnitř. Je spád balkónů směrem od budovy? Spád by měl být minimálně 2 % směrem od budovy. Pokud je na spádové vrstvě položena nezávislá rovná vrstva pochozí (dřevěná prkna či betonové dlaždice), měla by být propustná pro vodu a být uložena ideálně na plastových roštech. Rošty nesmí zamezovat odtoku vody! Podívejte se na rošty, zda se mezi nimi nedrží nečistoty či nejsou znatelné mapy od stojící vody. Je na střeše azbestocementová krytina? Z azbestu může být například střešní krytina z čtverců šedé barvy nebo vlnitých desek. Z azbestu se uvolňují vlákna, která se usazují v plicích a způsobují dýchací potíže a rakovinu. Počítejte se zvýšenými náklady, pokud budete chtít krytinu vyměnit. Demontáž je třeba nechat provést odbornou firmou a počítat s likvidací nebezpečného odpadu. Suterén a podezdívka Je na stěnách v suterénu znát výskyt vlhkosti? V suterénu je třeba věnovat pozornost především výskytu vlhkosti. Nedoporučujeme akceptovat sklepy kompletně upravené dlažbou a obklady stěn dlaždicemi. Vede to ke vzlínání vlhkosti do nadzemních podlaží. 31 / 56