CELKOVÉ SHRNUTÍ Záměr V České republice trvale vzrůstá poptávka po seniorském bydlení. Tento trend bude vzhledem k předpokládanému demografickému vývoji signalizujícímu setrvalé stárnutí populace (ČSÚ 2015) dále narůstat. Současně vykazuje seniorské bydlení (tj. bydlení osob nad 65 let) určitá specifika: vynakládají nejvyšší část svých příjmů na bydlení 36,3% (MMR 2015) (více viz rovněž část A.1.), jsou jedinou věkovou skupinou, ve které výrazně dominují ženy (723 555 / 1 044 063) (ČSÚ 2015). Rovněž struktura domácností seniorů je specifická. Mezi seniory je nejvyšší podíl jednočlenných domácností - (MMR 2015). Zatímco senioři tvoří cca 16,81% české populace (ČSÚ, 2015), jejich podíl na jednočlenných domácnostech dosahuje cca 39,12% (MMR 2015). V ČR z celkového počtu cca 1 768 000 seniorů, jich žije zhruba 26,60%, tj. téměř 470 000 v jednočlenných domácnostech. Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) při vědomí výše zmíněných skutečností a v souladu se svým posláním podporovat soukromé a obecní investice do výstavby, oprav a modernizace bytů za účelem realizace cílů veřejné politiky v oblasti bydlení a rozvoje obcí, měst a regionů (SFRB 2014) proto rozhodl o zadání projektu prověřujícího možnost pořízení kvalitního a dostupného bydlení toho typu formou modelových projektů a jejich následně odvozených prostorových, technických a ekonomických parametrů. Vědom si jisté konfliktnosti zadání (kvalita x dostupnost), požadoval zadavatel paralelní zpracování na úrovni architektonicko-stavební i ekonomické. Z hlediska charakteru bydlení se v předložených projektech jedná o klasický model nájemního bydlení primárně bez dalších sociálních služeb. Přitom je však nutné zohlednit potřebu cílové skupiny obyvatel užívat bydlení ve zvýšené míře celodenně a celoročně i s tím, že pro mnohé z nich se akční rádius může v určitých životních úsecích radikálně změnšovat na samotný dům a jeho bezprostřední okolí nebo pouze na vlastní byt či dokonce lůžko. Prostředí proto musí být smyslově podnětné, poskytovat přiměřený prostor pro různé typy aktivit a úrovně společenského kontaktu. Tyto aktivity je nutné vnímat jako významnou životní potřebu a zároveň prostředek, umožňující zvýšit kvalitu života obyvatel. Fyzické prostředí tak napomáhá spoluvytváření živé komunity, kde vzájemná podpora spolu se stavebními úpravami významně prodlužuje pobyt v prostředí, které je možné vnímat jako vlastní domov (Tichý 2013a). Významným způsobem se tak oddaluje a omezuje nutnost odchodu do zařízení poskytujících institucionální formy péče, které kromě snížené kvality života znamenají rovněž větší ekonomickou zátěž pro společnost. Výsledkem jsou dva vzorové projekty seniorského bydlení zamýšlené pro odlišné typy prostředí. Nízkopodlažní bydlení určené pro maloměstské až vesnické prostředí (sídla velikosti řádově stovek, až jednotek tisíc obyvatel), event. do předměstské zástavby větších měst. Vícepodlažní verze je ukázkou soudobého seniorského bydlení v prostředí větších měst (v ČR cca na úrovni statutárních měst). Vyvinuté modely je však možné (a žádoucí) modifikovat pro potřeby konkrétní fyzické situace i společenské potřeby. Oba charakterově odlišné typy jsou navíc zpracovány ve dvou různých třídách energetické náročnosti budov (A a B), přičemž bylo provedeno technické i ekonomické vyhodnocení obou subvariant. Smyslem celého záměru je poskytnout stavebníkům seniorského bydlení ale i jiných typů podporovaného bydlení jasné vodítko pro jejich činnost. Usnadnit jim rozhodování především v obtížných úvodních fázích každého projektu, tj. ve chvílích, kdy dochází k formulaci zadání, vyhledání vhodného pozemku, stanovení kapacit a celkového chakteru investice atd. Řešení mělo současně formulovat, případně prověřit některé dílčí aspekty spojené s problematikou seniorského bydlení. Jednalo se zejména o následující otázky: - sociální aspekt, jeho prostorové a stavebnětechnické důsledky vč. prověření jeho vztahu k ekonomice výstavby, tj. shrnout a doložit současné trendy ve výstavbě seniorského bydlení, které mají vliv na prostorové uspořádání bytu, domu i urbanistickému kontextu stavby; prověřit do jaké míry se tyto nároky promítají do stavebních nákladů; - vzah seniorského bydlení k ostatním typů podporované výstavby (sociální bydlení, startovní, upravitelné byty atd.); tj. prověřit možnost a event. účelnost spojení seniorského bydlení s jinými typy podporované výstavby 1 ; 1 SFRB poskytuje a poskytovalo následující typy podpory bydlení (MMR, 2015) - 2003-2007; nájemní byty pro osoby s nízkými příjmy dle NV 146/2003 Sb. 0-01
- energetická náročnosti těchto staveb ve vztahu k dlouhodobé hospodárnosti výstavby i provozu, ale i k ostatním aspektům výstavby, tj. do jaké míry je zvýšená investice do tohoto aspektu výstavby ekonomicky opodstatněná a do jaké míry event ohrožuje zdůraznění tohoto aspektu jiné kvality výstavby (např. způsob užívání jednotek, vztah stavby k veřejnému prostoru atd.) - legislativní aspekty seniorského bydlení, event. sociálního bydlení jako celku Obecně lze v rámci současné výstavby poměrně složitému a na odbornou veřejnost zaměřenému statistickému sledování cen veřejné výstavby i jejich komplikovanému srovnání v situaci měnících se stavebních standardů (zvláště s ohledem na energetickou náročnost). Záměrem ekonomické analýzy je poskytnout investorům i budoucím nájemníkům informace, na základě kterých mohou učinit relevantní rozhodnutí o investičním záměru, resp. o nákladech bydlení. Přístup Pro potřeby splnění záměru se vzhledem ke kombinaci kvantitativních a kvalitativních aspektů výstupu jevilo jako optimální postup tzv. modelového projektování, celkový koncept bydlení pro seniory byl připravován na základě provedení rešerší zahraničních příkladů obdobného bydlení a rešerší typických stavebních pozemků a charakteru zástavby okolního prostředí. Součástí analytické fáze bylo i provedení rešerše legislativních požadavků na stavby pro seniory a vytipování skladby cílové sociální skupiny, na jejichž základě byly nejprve připraveny modely prostředí a následně připraveny konkrétní projekty do dvou charakteristických prostředí (městské a příměstské) ve dvou energetických třídách. Projekty a jejich prostorové parametry Návrh je založen na vyváženém rozvržení soukromých a sdílených prostorů, které svým charakterem a formou přispívají k vyšší identitě obyvatel domu s tímto prostředím, která je základní podmínkou vnitřního přijetí místa za své. Cílem bylo navrhnout bydlení pro předem velikostně vymezenou skupinu obyvatel, pro něž by se toto bydlení stalo v případě potřeby novým životním zázemím a domovem, který kombinuje prvky bydlení ve vlastní bytové jednotce bytového domu a bydlení se společenským zázemím. Důležitým aspektem bylo připravit řešení neinstitucionálního charakteru bez sociální služby, které ale svojí formou umožní jeho obyvatelům nejen některé společné aktivity, ale prostřednictvím přiměřené blízkosti prostorového konceptu návrhu umožní vyšší intenzitu sociálních interakcí spojených s možností vzájemné pomoci. Optimální rozvržení soukromého a sdíleného prostoru by mělo jeho obyvatelům přinést vyšší pocit bezpečí, vzájemnou sounáležitost, i vyšší aktivizaci života seniorů vedoucí k vyšší soběstačnosti a oddálení potřeby péče ze strany druhých osob. V projektu byly výrazně zohledněny potřeby seniorů i handicapovaných osob, řešení bylo navrženo v souladu s vyhláškou 398/2009 Sb. 2 V tomto směru byl v návrhu aplikován trojí standard, kromě upravitelných bytů dle předmětné vyhlášky 2 byl po dohodě se SFRB a zástupci spolků handicapovaných osob také uplatněn upravený standard bytů pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace, a běžný prostorový standard pro univerzální využití bytů. Návrh bytových domů umožňuje zapojit objekty do existující zástavby nebo nově vznikající struktury s otevřenou nebo uzavřenou stavební čarou a dává tak možnost začlenění objektu do již vystavěného prostředí bez negativ stavění solitérních objektů na zelené louce. Takto je umožněno stavět ve fungující zástavbě v dostupné vzdálenosti k občanské vybavenosti a s dobrým napojením na městskou hromadnou dopravu nebo příměstskou dopravu bez potřeby vytváření nových objektů vybavenosti a spojů. Projekt příměstského/venkovského nájemního bydlení se zaměřením na seniory má 2 nadzemní podlaží s celkovým počtem 16 bytů (z toho). Z typologického hlediska se jedná o pavlačový bytový dům kombinovaný s přímými vstupy do jednotlivých bytů, doplněný o společenskou místnost se zázemím. Dvorní část pozemku je využívána jako pobytový prostor zahrady s komunitními prvky a prostor pro parkování, které je obsluhováno z přilehlé komunikace průjezdem podél hranice pozemku. - 2009-2011; nájemní byty pro osoby s nízkými příjmy (sociální byty), dle NV 333/2009 Sb. - 2011-2014; nájemní byty pro osoby z cílové skupiny (sociální byty), dle NV 284/2011 Sb. 2 Vyhláška o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb 0-02
Projekt městského bytového nájemního bydlení má 5 nadzemních podlaží s celkovým počtem 20 bytů (z toho 12 x 1+kk a 8 x 2+kk resp. s možnou úpravou na 3+kk v různém standardu). Z typologického hlediska se jedná o halový bytový dům, doplněný o společenskou místnost a pronajímatelnou univerzální místnost se zázemím. Zadní část pozemku je využívána jako pobytový prostor zahrady s komunitními prvky a prostor pro parkování, které je obsluhováno z přilehlé komunikace průjezdem přes hmotu objektu. 0-03
Hlavní výsledky ekonomické části Hlavními výsledky ekonomické části projektu jsou zpracované rozpočty vzorových projektů v základní a úsporné variantě a dynamický model ekonomické analýzy, který uživateli umožňuje na základě vlastních vstupních dat vyhodnotit záměr projektu. Hlavní výsledky vypočtené modelem, vztahující se k vzorovým projektům, jsou čistá současná hodnota (NPV), vnitřní výnosové procento (IRR), prostá a diskontovaná doba návratnosti, a náklady spojené s užíváním bytu. Pro každý navržený vzorový projekt je vypočtena i reálná výše nájemného za m2 a měsíc, při které je dosažena diskontovaná doba návratnosti do 30 let od počátku projektu při požadovaném výnosovém procentu (diskontní sazba). Náklady spojené s užíváním bytu jsou náklady hrazené nájemníkem a zahrnují v sobě vedle tzv. čistého nájemného i náklady na služby spojené s užíváním bytu. Náklady užívání bytu byly vztaženy k výši průměrného důchodu zveřejňované ČSSZ, která k prvnímu čtvrtletí 2015 činila 11 292 Kč. Do posouzení nejsou zahrnovány žádné další druhy příjmů. Pro jednotlivé varianty vzorových projektů jsou hlavní výsledky shrnuty v následujícím přehledu: Nízkopodlažní bydlení energetická třída B Cena bez DPH 18 033 090 Kč 16 545 069 Kč DPH 15% 2 704 963 Kč 2 481 760 Kč Cena s DPH 20 738 054 Kč 19 026 830 Kč Nájemné 146,49 132,45 Průměrné náklady na užívání bytu v základní varianta 1+kk 7 191 6 665 2+kk 11 247 10 428 Nízkopodlažní bydlení energetická třída A Cena bez DPH 21 269 125 Kč 19 781 104 Kč DPH 15% 3 190 369 Kč 2 967 166 Kč Cena s DPH 24 459 494 Kč 22 748 270 Kč Nájemné 169,35 154,65 Průměrné náklady na užívání bytu v základní varianta 1+kk 8 045,- 7 494,- 2+kk 12 574,- 11 717,- Nejnižší sazba nájemného pro nízkopodlažní bydlení vychází u návrhu v energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu ve výši 132,45 Kč/(m 2. měs.). V této variantě dosahují průměrné náklady spojené s užíváním 59 % průměrného důchodu u jednočlenné domácnosti a 46 % u dvoučlenné domácnosti. Vícepodlažní bydlení energetická třída B Cena bez DPH 22 909 783 Kč 21 338 307 Kč DPH 15% 3 436 467 Kč 3 200 746 Kč Cena s DPH 26 346 251 Kč 24 539 053 Kč Nájemné 152,86 132,63 Průměrné náklady na užívání bytu v základní varianta 1+kk 6 783,- 6 094,- 2+kk a 3+kk (stejná výměra) 12 658,- 11 336,- 0-04
Vícepodlažní bydlení energetická třída A Cena bez DPH 25 796 529 Kč 24 225 052 Kč DPH 15% 3 869 479 Kč 3 633 758 Kč Cena s DPH 29 666 008 Kč 27 858 810 Kč Nájemné 168,82 151,67 Průměrné náklady na užívání bytu v základní varianta 1+kk 7 324,- 6 740,- 2+kk a 3+kk (stejná výměra) 13 718,- 12 577,- Nejnižší sazba nájemného pro vícepodlažní bydlení vychází u návrhu v energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu ve výši 132,63 Kč/(m 2. měs.). V této variantě dosahují průměrné náklady spojené s užíváním 54 % průměrného důchodu u jednočlenné domácnosti a 50 % u dvoučlenné domácnosti. Podíl nákladů na bydlení vzhledem k výši důchodu je u nízkopodlažního i vícepodlažního návrhu nájemního bydlení vyšší než hodnoty udávané ve výběrovém šetření Životních podmínek (SILC) zpracovaném ČSÚ. Dle tohoto šetření činil v roce 2014 podíl nákladů na nájemním bydlení u osob 65+ u jednočlenných domácností 43,2 % příjmů a u dvoučlenných domácností 33, 9 % všech příjmů. Podrobné vyhodnocení pro jednotlivé velikosti bytů je uvedeno v kapitole C.4.2. Využitelnost Vzniklé modelové projekty lze využít jako základ pro konkrétní záměry veřejných i soukromých stavebníků, či jako referenční a inpirační materiál při formulování zadání takových záměrů. Výhodou přitom je komplexní informace obsahující jak relativně vysokou podrobnost na úrovni prostorového i stavebnětechnického řešení a současně i detailní údaje o investiční a provozní náročnosti zvolených řešení. Tyto údaje dávají stavebníkům lepší vhled do vzájemných vazeb a důsledků jejich prostorových, technických i ekonomických rozhodnutí. Na tomto místě je ovšem potřeba vyslovit i určité varování před zdjednodušeným a mechanickým přebíráním jednotlivých modelových sestav. Každý stavební pozemek i záměr jsou svým způsobem jedinečné a konkrétní stavební projekty by měly tuto jedinečnost v rozumné míře reflektovat i u staveb umožňujících jistou míru opakovatelnosti. Je proto nutné nepodceňovat individuální přípravu každého konkrétního záměru i otázku volby zpracovatele konkrétní dokumentace. Obecný vzorový projekt nemůže postihnout specifika ani komplexitu jednotlivého zadání reflektujícího dlouhodobou mísntní zkušenost či specifický postup každého stavebníka, ani specifika konkrétní stavební parcely. Teprve spojením principů obecného modelu reflektujícího širší společenskou zkušenost a trendy se specifickými podmínkami místa a stavebníka může vzniknout stavební dílo trvalé hodnoty a udržitelných ekonomických parametrů. SFRB ani zpracovatelé modelové dokumentace nemohou navíc přebírat zákonnou odpovědnost za správnost konkrétní projektové dokumentace vzniklé na základě modelových projektů. Výsledné modelové parametry je možné využít vedle již zmíněného zadávání konkrétních projektů rovněž při formulování jednotlivých veřejných politik a programů podporované výstavby, kde mohou sloužit jednak pro vymezení věcného rámce podporovaných projektů i jako základní vodítka a kritéria pro výběr jednotlivých projektů. Příjemci v tomto případě mohou být veřejné instituce celostátního charakteru (MMR, MPSV, SFRB), ale kraje či jednotlivé municipality. Zpracované rozpočty ke vzorovým projektům mohou zájemcům posloužit jako informace o nákladovosti navržených řešení. Dynamický model ekonomické analýzy je využitelný pro hodnocení návrhů projektů nájemního bydlení dle nařízení vlády 284/2011 Sb. Jedním z výstupů ekonomické analýzy vzorových projektů je výpočet reálného nájemného na základě předem stanoveného požadovaného výnosového procenta (diskontní sazby) a diskontované doby návratnosti do 30 let. Model sloužící pro potenciální žadatele o úvěr umožňuje po zadání vstupních hodnot výpočet celkových investičních nákladů, nákladů vlastníka objektu v provozní fázi (náklady na údržbu, obnovu a rekonstrukce, pojištění, správu apod.) a dále vypočte základní ukazatele 0-05
efektivnosti investice (čistou současnou hodnotu, vnitřní výnosové procento, prostou a diskontovanou dobu návratnosti). Dále model vygeneruje náklady nájemníků spojené s užíváním bytu (náklady na energie, vodné a stočné, odvoz odpadu, úklid společných prostor aj.). Investoři mohou na základě vypočtených charakteristik posoudit reálnost záměru v dané lokalitě. Pro potenciální zájemce o bydlení mohou vypočtené údaje o výši nákladů na bydlení sloužit jako informace pro rozhodování o přijatelnosti záměru vzhledem k jejich finančním možnostem. 0-06