Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů na českém bankovním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů na českém bankovním trhu Bakalářská práce Autor: Gabriela Šišková, DiS. Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Olga Šeflová Praha Červen, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne Gabriela Šišková

Poděkování: Děkuji své vedoucí bakalářské práce, Ing. Olze Šeflové za příkladné vedení práce a připomínky.

Anotace Bakalářská práce se zabývá účelovými hypotečními úvěry, poskytovanými na financování bytových potřeb klientů občanů. Nejprve je provedena analýza a poté komparace hypotečních úvěrů 4 vybraných bank (mbank, Equa bank, Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka). Analýza obsahuje úplné nabídky bank a komparace je provedena pro hypoteční úvěry s fixní a variabilní úrokovou sazbou. Dále práce obsahuje návrh na optimální financování bytových potřeb dle konkrétních poţadavků simulovaného klienta a dle povedení komparace obchodních nabídek a poţadavků jednotlivých bank. Na závěr práce jsou formulovány výsledky, závěry a perspektivy hypotečního financování v ČR. Klíčová slova: hypoteční banka, hypoteční úvěr, úroková sazba, úrok, úmor, poplatky Annotation This bachelor s work deals with mortgage loans specialized in house needs financing. At first, I choose 4 banks (mbank, Equa bank, Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka) in order to analyse and comparise its banking offers. The analysis includes offers of all mortgages products and comparasion is done for mortgages with fixed and variable interest rate. This work also includes suggestion for optimal house needs financing according to requirements of simulated client and according to banking offers and requirements of choosen banks. In conclusion, I deal with defining results, conclusions and prospects. Key words: mortgage bank, mortgage loan, interest rate, interest, repayment of principal, fees

Obsah Úvod... 7 1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů... 9 1.1 Legislativní vymezení hypotečních úvěrů... 9 1.2 Parametry hypotečního úvěru na bytové potřeby... 9 1.2.1 Výše hypotečního úvěru... 9 1.2.2 Účel hypotečního úvěru... 10 1.2.3 Způsoby čerpání... 11 1.2.4 Splácení hypotečního úvěru... 11 1.2.5 Splatnost hypotečního úvěru... 14 1.2.6 Úročení hypotečního úvěru... 14 1.2.7 Zajištění hypotečního úvěru... 15 1.3 Hypoteční úvěrový proces... 16 2 Metodologie práce... 21 3 Analýza a komparace hypotečních úvěrů s fixní a variabilní úrokovou sazbou... 23 3.1 Analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou... 23 3.1.1 Analýza mbanky... 23 3.1.2 Analýza Equa bank... 27 3.1.3 Analýza Česká spořitelna... 33 3.1.4 Analýza Wüstenrot hypoteční banky... 35 3.2 Komparace hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou... 39 5

3.3 Analýza hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou... 44 3.4 Komparace hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou... 44 4 Návrh optimální varianty financování dle poţadavků klienta... 47 4.1 Představení klienta... 47 4.2 mbank... 47 4.3 Equa bank... 48 4.4 Česká spořitelna... 49 4.5 Wüstenrot hypoteční banka... 50 4.5.1 Vyhodnocení... 51 5 Výsledky, perspektivy... 53 5.1 Výsledky... 53 5.2 Perspektivy... 53 Závěr... 54 Seznam grafů, tabulek a příloh... 57 6

Úvod A. H. Maslow povaţuje bydlení za fyziologickou potřebu. Jedná se o základní kámen našeho ţivota, od kterého se odvíjí celá naše budoucnost. Bydlení je základem pro další lidské potřeby, kterými je zdraví, fungující rodina, přátelství, seberealizace, uznání a úcta druhých. Finance na bydlení jsou potřebné vţdy, ať uţ na placení nájmu, pro splácení půjčky, rekonstrukci bytu, nebo přinejmenším na vybavení domácnosti. Základy moderního bankovního systému byly vytvořeny na přelomu 19. a 20. století. Pilířem bankovnictví v té době byly akciové banky, ústavy lidového peněţnictví (spořitelny, občanské a ţivnostenské záloţny, okresní hospodářské záloţny, kampeličky), ale existovaly také zemské banky, hypoteční banky a soukromé hypoteční domy. Koncem roku 1918 existovalo na českém území 22 domácích bank s akciovým kapitálem 529 mil., z toho bylo 14 ústavů českých a 8 německých. Od roku 1918 docházelo k postupné emancipaci a snahy osvobodit se od závislosti na Vídni, toto snaţení bylo dovršeno vyhlášením Československa jako samostatného celního území v únoru 1919 a 25. února zavedením československé měny. Zároveň byl zřízen Bankovní úřad při ministerstvu financí. Bankovní úřad při ministerstvu financí měl na starost provádění měnové politiky např. zajištění stabilizace koruny a určování úrokových sazeb. Fungoval do roku 1926 a jednalo se o předchůdce Národní banky československé. Od roku 1926 do 1939 a od 1939 do 1945 zde fungovala Národní banka československá. V meziválečném období byla přejmenována na Národní banku pro Čechy a Moravu. Na Slovensku v tomto období existovala Slovenská národní banka. Národní banka Československá byla zrušena zákonem č. 31/1950 Sb. o Státní bance československé byla a nahrazena Státní bankou československou. Státní banka československá existovala aţ do roku 1992 a v roce 1993 byla nahrazena Českou národní bankou (ČNB), která je centrální bankou v současnosti. 1 První fungující hypoteční banka vznikla v Čechách ve druhé polovině 19. století. Jednalo se o Hypoteční banku království Českého v Praze zaloţenou v roce 1864 jako banka pro získávání úvěru na domovní a pozemkový majetek. 1 Zpracováno podle knihy Dějiny bankovnictví v českých zemích 7

Před první světovou válkou bylo v Čechách celkem šest hypotečních bank: Zemský banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství Moravského v Brně, Zemědělská banka Markrabství moravského v Brně, Rakousko slezský pozemkový ústav v Opavě, Komunální úvěrní ústav v Opavě. Tento počet se v meziválečném období sníţil na 4 (Zemská banka, Hypoteční a zemědělská banka moravská, Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav, Hypoteční banka česká). Hypoteční banky měly velký význam ve třicátých letech 20. století., v době krize. Docházelo k nárůstu počtu hypotečních úvěrů, neboť byly dostupnější neţ jiné druhy úvěrů. V období okupace došlo k zastavení vývoje a vzhledem k historickému vývoji v Československu po roce 1948 vymizela oblast hypoték z vědomí občanů. V současné době poskytují hypoteční úvěry univerzální banky a banky specializované na poskytování hypotečních úvěrů, kterými je Hypoteční banka, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka a.s.. Cílem bakalářské práce je analyzovat nabídky různých bank na českém hypotečním trhu a doporučit klientovi pro něj nejvýhodnější variantu financování. Současný trh s úvěry je představen porovnáním rozdílů (výhod či nevýhod) hypotečních úvěrů jednotlivých bank na českém trhu, neboť kaţdá banka má odlišné úrokové sazby a odlišné poplatky. Stěţejní je vybrat tu, kde klient bude mít nejniţší náklady na splácení hypotečního úvěru. Prvním krokem bude provedení analýzy úvěrů s fixní úrokovou sazbou a její následné vyhodnocení. Druhým krokem bude provedení analýzy a vyhodnocení úvěrů s variabilní úrokovou sazbou. Na závěr bude provedena simulace na konkrétním klientovi a je doporučena,,nejvýhodnější nabídka hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou. V poslední kapitole budou uvedeny závěry, doporučení a perspektivy hypotečního úvěrování v dalších letech. 8

1 Teoretické vymezení hypotečních úvěrů V oblasti hypotečních úvěrů existuje celá řada pojmů, u kterých je třeba v případě ţádosti o úvěr znát jejich skutečný význam. Neznalost způsobuje špatnou orientaci na trhu hypoték a špatná rozhodnutí. Po seznámení se základními pojmy je důleţité znát podmínky, které si klade kaţdá banka, kdyţ se rozhoduje, zda úvěr poskytne či neposkytne. 1.1 Legislativní vymezení hypotečních úvěrů Definici hypotečního úvěru najdeme v odstavci 3, 28, zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., zákona o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů následovně: Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Dále dle odstavce 4, 28, zákona o dluhopisech platí, ţe: Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 2 1.2 Parametry hypotečního úvěru na bytové potřeby 1.2.1 Výše hypotečního úvěru Maximální výše hypotečního úvěru závisí na třech základních faktorech. Prvním je platební schopnost klienta, druhým faktorem je výše zástav (zajištění úvěru) a třetím faktorem je doloţená výše a účel investice do nemovitosti. Z definice hypotečního úvěru vyplývá, ţe tento typ úvěru musí být vţdy zajištěn nemovitostí. Můţe být zajištěný nemovitostí, kterou si chce klient pořídit nebo jinou nemovitostí, kterou můţe dát do zástavy. Moţnost půjčky v prvním případě je vázána na 70 % jejich ceny obvyklé (pravá hypotéka). 2 Hypoteční úvěr. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit.2013-10-17]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2004/zakon-c-190-2004-sb-3572 9

Banky se však snaţí klientům vyhovět a často poskytují i úvěry nad 70% LTV, potom se jedná o tzv. doplňkový úvěr k úvěru hypotečnímu. Klientovi je tento úvěr prezentován jako jeden hypoteční úvěr a bývá poskytnut aţ do 100 % LTV. Doloţená výše a účel investic se v případě koupě nemovitosti dokládá kupní smlouvou, při výstavbě rozpočtem stavby atd. 3 Platební schopnost klienta představuje jeho schopnost splácet hypoteční úvěr. Prokazuje se porovnáním jeho příjmů s velikostí splátek. Vzhledem k tomu, ţe ke splácení úvěru nelze pouţít celé příjmy, kterými klient disponuje, hypoteční banka hodnotí dostatečnost jeho příjmů. Dostatečnost příjmů se posuzuje tak, ţe od celkových příjmů klienta banka odečte určitou část (nazvanou odpočtovou část), o které se ví nebo předpokládá, ţe ji bude nezbytně potřebovat k jiným účelům. Odpočtová část je tvořena neopominutelnými finančními výdaji, jako jsou daně, poplatky, splátky jiných, dříve přijatých úvěrů, pojistné majetkového a ţivotního pojištění, výţivné, platby předepsané soudem a dále náklady na existenci rodiny (stanovené na základě ţivotního minima). Rozdíl mezi celkovými příjmy a touto odpočtovou částí představuje úvěrovou kapacitu klienta. Bude-li splátka úvěru menší nebo stejně velká jako úvěrová kapacita hovoříme o dostatečné platební schopnosti klienta. 4 1.2.2 Účel hypotečního úvěru Účelové hypoteční úvěry Čerpání úvěru je přísně účelové, účel je vymezen v úvěrové smlouvě. Účelem hypotečního úvěru můţe být výstavba + dostavba (případně i nástavby, vestavby, přístavby), koupě nemovitosti do osobního vlastnictví, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti, koupě stavebního pozemku, refinancování hypotečního úvěru, vypořádání manţelů (příbuzných), konsolidace účelových. Účelovost je kontrolována tak, ţe prostředky jsou čerpány přímo na účet prodávajícího nebo jsou prostředky uvolňovány na základě vystavených faktur dodavatelů ve shodě se Smlouvou o dílo a Zprávou o průběhu výstavby/rekonstrukce provedenou znalcem. 3 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 18s. IBSN 80-901486-5-4 4 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 24s. IBSN 80-901486-5-4 10

Neúčelové hypoteční úvěry Pro neúčelové hypoteční úvěry je pouţíváno označení americká hypotéka. Tyto úvěry jsou pouţívány např. při koupi druţstevního podílu, úhrady členského podílu a zpětného proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti. 1.2.3 Způsoby čerpání Hypoteční úvěry mohou být čerpány jednorázově či postupně, přičemţ u jednotlivých případů se způsob odvíjí od účelu, na jaký je úvěr poskytován. Jednorázové čerpání se pouţívá v případech kdy je z úvěru financována koupě jiţ existujícího objektu (např. nemovitosti), nebo pokud je hypoteční úvěr pouţit na splácení jiného, dříve poskytnutého úvěru. Postupné čerpání se naproti tomu sjednává tehdy, je-li z úvěru financována výstavba či rekonstrukce nemovitosti. Úvěr je v tomto případě poskytován postupně na úhradu nákladů spojených s výstavbou či rekonstrukcí. Pokud financovaná nemovitost slouţí současně jako zástava za poskytnutý úvěr, potom musí být po celou dobu splněno to, ţe výše poskytnutého úvěru nepřesáhne zastavitelnou hodnotu (či její stanovenou část) nemovitosti. 5 1.2.4 Splácení hypotečního úvěru Splácení můţe být buďto jednorázové nebo postupné, případně je moţno pouţít kombinaci uvedených způsobů. Jednorázové splácení se u hypotečních úvěrů pouţívá jen ve specifických případech, a to u těchto typů hypotečních úvěrů: termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ do konce doby splatnosti (nebo do několika etap). Jednorázové splacení termínových hypotečních úvěrů probíhá v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Dluţník po celou dobu splácí pouze úroky z úvěru a vedle toho si zároveň vytváří fondy (např. ve formě ţivotního pojištění nebo stavebního spoření), ze kterých pak v okamţiku splatnosti hypotečního úvěru uhradí i dluţnou částku. Výhodnost spočívá v moţnosti odepisování zaplacených úroků od daňového základu a ve skutečnosti, ţe tvorba fondu je výhodně úročena. 5 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vyd. Praha: Linde, 2005, 530 s. IBSN 80-7201-515-X 11

Pro banky je výhodnější systém opírající se placení ţivotního pojištění, protoţe má banka záruku zaplacení i v případě smrti dluţníka. Jednorázové splacení hypotečních úvěrů s dobou splatnosti neurčitou vychází z toho, ţe klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu s tím, ţe v případě, ţe dluţník umře, převezme dluh dědic nebo bude jistina splacena z výnosu z prodeje zadluţené nemovitosti. Pro banku se jedná o tzv. věčnou rentu věčný úrok, pro dluţníka je úrok jistou formou nájemného. Postupné splácení je nejrozšířenější metoda splácení, ve kterém obvykle klient splácí úvěr formou pravidelných splátek. Metodám nepravidelných splátek se banky spíše vyhýbají. Pravidelné splácení můţe být realizováno: degresivními splátkami, konstantními splátkami (anuitními formami) nebo progresivními splátkami. Splátkou rozumíme součet úmoru a úroku. Úmor je splacená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem nazýváme částku rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Graf 1 - Anuitní splácení hypotečních úvěrů Zdroj: kalkučka mbank společnosti Insia, a.s. 12

Na základě grafu vidíme, ţe měsíční splátka anuitního splácení úvěru se skládá ze splátky úroku a splátky jistiny (úmoru). Poměr splátky úroku a úmoru se mění tak, ţe splátka úroku klesá a splátka úmoru stoupá, přičemţ celková měsíční splátka zůstává stejná. Graf č. 1 znázorňuje anuitní splátku s úrokovou sazbou 2, 49 % p.a.. V případě degresivního splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny sniţující se částku úroku. Splátky mají tedy klesající charakter. Jedná se o metodu, která je vhodná především u podnikatelských subjektů, kteří si mohou úroky zahrnovat do jejich daňových základů. Graf 2 - Porovnání anuitního a degresivního splácení Zdroj: kalkulačka mbank společnosti Insia, a.s. Splátky u anuitního splácení jsou po celou dobu neměnné, u degresivního splácení se jejich výše mění. Zpočátku je celková splátka vysoká, zpravidla vyšší neţ u anuitního splácení. V průběhu splácení se dostane na anuitní splátku, později i pod anuitní splátku. Ke konci splácení je částka podstatně niţší neţ anuitní splátka. 13

Při progresivním splácení splácí dluţník v pravidelných intervalech rostoucí úmor a částky úroku klesající úměrně ke klesající jistině. Prakticky se nepouţívají. 6 1.2.5 Splatnost hypotečního úvěru Doba splatnosti úvěru by neměla překračovat dobu ţivotnosti objektu, který je z úvěru pořizován. V případě hypotečního úvěru jde o pořízení nemovitostí, pro které je typická dlouhá doba ţivotnosti. To umoţňuje, aby i hypoteční úvěr byl poskytován na delší dobu. Prodlouţení doby splatnosti sniţuje splátky hypotečního úvěru a tím zvyšuje i jeho dostupnost. Na druhé straně ale zvyšuje celkově zaplacené úroky. Standardní splatnost je v České republice od 5 do 30 let, některé banky však poskytují úvěr i na 40 let. 7 1.2.6 Úročení hypotečního úvěru Pro úročení hypotečních úvěrů se pouţívají především fixní a variabilní úrokové sazby. Fixní úrokové sazby V případě, ţe si klient zvolí fixní úrokovou sazbu, výše jeho úrokové sazby se po dobu fixace nemění (nijak nereaguje na změny na finančním trhu). Fixní úrokové sazby jsou většinou na 1, 2, 3, 4, 5, 10 a výjimečně na 15 nebo 20 let. Variabilní úrokové sazby Některé banky nabízí variabilní úročení, pro něj je typické, ţe se velikost splátky mění. Tento typ sazby je vázán na sazbu PRIBOR a sazba reaguje na změny na finančním trhu. Některé hypoteční banky pouţívají takovou konstrukci úrokových sazeb, kdy úroková sazba je vyjádřena konkrétní úrokovou mírou v % p.a., kterou však můţe banka jednostranně změnit. 6 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut, 166s. IBSN 80-902243-2-6 7 BARDOVÁ, D., R. OPLTOVÁ a F. PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1 vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 1997, 14s. IBSN 80-901486-5-4 14

1.2.7 Zajištění hypotečního úvěru Dle zákona č. 190/2004 Sb. je základním předpokladem pro poskytnutí hypotečního úvěru zajištění zástavním právem k nemovitosti. Za nemovitost se ve smyslu zákona povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem: pozemky, rodinný dům, bytový dům, byt, chata a nebytový prostor. Zastavovanou nemovitostí můţe být nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru nebo jiná nemovitost (či více nemovitostí). Dle zákona hypoteční banky poskytují úvěr aţ do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, ţe banka poskytne úvěr přesahující tuto výši, je povinna nalézt náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitost určenou pro zajištění hypotečního úvěru nesmí být vázáno jiné zástavní právo třetí osoby, výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, a dále rovněţ banky neakceptují takové věcné břemeno, které by bránilo v uţívání nemovitostí. 8 Zástavní právo ve prospěch banky vzniká vkladem Zástavní smlouvy do Katastru nemovitostí. Katastrální úřad má 30 dní na zápis vkladu zástavního práva ve prospěch věřitele, přičemţ právní účinky nastávají zpětně ke dni podání. Do katastru nemovitostí lze zapsat i rozestavěnou nemovitost dle geometrického plánu. Všechny zastavované nemovitosti musí být pojištěny proti ţivelním škodám a toto pojištění je vinkulováno ve prospěch banky. V některých případech (zejména u vysokých úvěrů nedostatečně zajištěných nemovitostí) je poţadováno další zajištění, např. rizikové pojištění úvěru (pojištění schopnosti splácet), bianko směnka dluţníka, spoludluţníka nebo vinkulace ţivotního pojištění dluţníka, spoludluţníků (téţ u rizikových povolání klientů). 8 Zákon o dluhopisech. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit.2014-05-28]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2004/zakon-c-190-2004-sb-3572 15

1.3 Hypoteční úvěrový proces Proces poskytování a splácení hypotečních úvěrů má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů se skládá ze tří základních fází: 1) Přípravná fáze V této fázi se klient dle různých kritérií (pověst banky, doporučení, zkušenost, výše úrokových měr) rozhoduje, jaké banky navštíví, respektive kde si sjedná schůzku s bankovním poradcem. Během schůzek se dozví nezbytné informace o hypotečních úvěrech, jaké jsou jeho moţnosti a jaké doklady bude daná banka vyţadovat. Klient má také moţnost nesjednávat osobní v kaţdé bance individuálně, ale můţe vyuţít sluţby bankovních poradců, kteří zprostředkovávají hypoteční úvěry pro více bank. Po prozkoumání různých bankovních nabídek si klient vybere pro něj nejpřijatelnější banku. Dalším krokem obvykle bývá odevzdání ţádosti o hypoteční úvěr (klientem nebo poradcem). V ţádosti se uvádějí zejména: základní osobní údaje o ţadateli a jeho spoluţadatelích údaje o zdrojích a výši jeho/jejich příjmů a výdajů výše, účel (investiční záměr) a předpokládaná doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru popis úvěrového objektu a popis nemovitosti, která bude slouţit jako zástava (pokud není totoţná s objektem úvěru) K ţádosti je nutné přiloţit řadu dalších dokladů, zejména: doklady ověřující totoţnost a plné moci doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, finanční plány, nájemní smlouvy, úřední rozhodnutí o sociálních dávkách, výţivném apod.) 16

doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí (či z pozemkových knih), nabývacího titulu, snímku z pozemkové mapy apod. doklady prokazující účel investice do nemovitosti u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, územní rozhodnutí, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci, smlouva o dílo atd. doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtových nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr nepokrývá investiční záměr zcela) ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle poţadavku hypoteční banky a fotografii zastavovaného objektu doklad o pojištění nemovitosti, případně o ţivotním pojištění či častěji vyuţívaném pojištění schopnosti splácet úvěr apod. Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je uţitečné se informovat u konkrétní banky, neboť kaţdá banka můţe mít své vlastní specifické poţadavky. Všechny klientem předloţené podklady pro ověření právní subjektivity a pro posouzení financování musí mít předepsanou formu (originál, kopie, apod.). Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je také důleţité pamatovat na to, ţe získání některých dokladů můţe trvat i delší dobu a ţe můţe být spojeno i s nemalými finančními náklady, např. za odhad zastavované nemovitosti. 9 9 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 176 s. IBSN 80-902243-2-6 17

2) Schvalovací fáze Po předání potřebných dokladů do banky se začne ţádostí zabývat schvalovatel banky. Schvalovatel banky rozhodne o tom, zda úvěr bude či nebude poskytnut. V případě potřeby můţe hypoteční banka poţádat klienta o další podklady a schválit úvěr aţ na základě dalších dodaných dokumentů. Prověřuje se správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v ţádosti, posuzují se rizika úvěrového případu a stupeň zajištění. Banka (schvalovatel) rozhoduje o poskytnutí nebo neposkytnutí úvěru především na základě vyhodnocení bonity klienta, kvality jeho investičního záměru a hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného subjektu). Při hodnocení bonity úvěrového subjektu (fyzické osoby, které je poskytnut úvěr) se banka soustřeďuje na analýzu jeho právních poměrů, důvěryhodnosti a finanční situace. Právními poměry je rozuměno, ţe klient musí prokázat, ţe je subjektem práva, to znamená, ţe můţe činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. Důleţitými znaky důvěryhodnosti jsou stabilita jeho finančního hospodaření, přesné a včasné placení platebních a smluvních závazků (zvláště pokud jde o placení daní a splátek úvěrů a úroků). Banky pouţívají při hodnocení úvěrového subjektu informací z registrů, bankovních nebo nebankovních. Mezi nejznámější registry patří bankovní registr klientských informací provozující společností Czech Banking Credit Bureau (CBCB), nebankovní registr klientských informací provozovaný společností Czech Non-Banking Credit Bureau (CNCB) a registr SOLUS. Pro stanovení úvěruschopnosti klienta (finanční situace) se provádí scoring občana/domácnosti (ţadatel + spoluţadatelé + osoby ţijící ve společné domácnosti). Scoring je prováděn automatizovaným systémem, manuální posouzení úvěruschopnosti je pouze u rizikovějších, tzv. hraničních úvěrů, u neklientů banky. Provádí se scoring platební schopnosti, majetkový scoring, scoring stability a scoring zajištění. Scoring platební schopnosti zahrnuje výpočet rozdílu příjmy výdaje (nezbytné běţné náklady na jejich existenci ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako jsou daně, platby pojištění, splátky jiných úvěrů), přičemţ rozdíl by měl být minimálně tak velký, aby pokryl anuitní splátku úvěru. 18

Majetkový scoring je prováděn jen u větších úvěrů. Scoring stability je stanoven na základě typu a délky bydlení a druhu a délce pracovní činnosti. Scoring zajištění zahrnuje bonitu ručitele, ohodnocení nemovitosti, věcí movitých, CP. Při hodnocení kvality investičního záměru je důleţité rozlišit, zda jde o investici do nemovitosti pro uspokojení individuálních potřeb ţadatele (nepodnikatelské záměry). Při hodnocení kvality a vhodnosti zástavy je důleţité chápat, ţe kvalita různých druhů nemovitostí v roli zástavy jakoţto garance za splacení hypotečního úvěru je různá. O kvalitě nemovitosti rozhoduje její prodejnost a výnosnost z tohoto prodeje. Moţnost prodeje různých druhů nemovitostí závisí především na jejím charakteru, na její pouţitelnosti. Obecně jsou za nejkvalitnější posuzovány nemovitosti, které mají všestranné vyuţití. 10 Dále je vypracován Úvěrový návrh, který prochází schvalovacím procesem, který probíhá odděleně od obchodníků a analytiků, od ředitele pobočky po statutární orgány banky. Ve výjimečných případech se zpracovává na ţádost klienta Úvěrový příslib, ve kterém se banka zavazuje, ţe poskytne klientovi úvěr v případě splnění stanovených podmínek. Po schválení je vypracován Návrh smlouvy o úvěru, který obsahuje: závazek půjčit a závazek zaplatit typ úvěru, výši úvěru, měnu úvěru případně účel pregnantně vymezený úroková sazba, její konstrukce a způsob úročení způsob a podmínky čerpání číslo úvěrového účtu (případně číslo účtu příjemce) splatnost úvěru, způsob splácení (splátkový kalendář) stanovení formy zajištění a odkaz na smluvní dokumentaci povinnosti dluţníka a sankce při jejich porušování další návrhy smluvní dokumentace ručitelské prohlášení, zástavní smlouvy, apod. 10 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 177 s. IBSN 80-902243-2-6 19

3. Realizační fáze V realizační fázi dochází k čerpání, splácení hypotečního úvěru a k monitoringu klienta. Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna: podpisem úvěrové smlouvy podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a návrhem na vklad Jako další podmínka můţe být povaţováno: pojištění zástavní nemovitosti a vinkulace/zástava pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jistí pro případ, ţe by nemovitost byla poškozena ţivelními nebo jim roveň postavenými událostmi a ztratila tak svou hodnotu. Pojištění zastavené nemovitosti obvykle poţadují všechny hypoteční banky jako povinné uzavření ţivotní pojistky nebo uzavření pojištění schopnosti splácet dluţníka a vinkulace výnosu z této pojistky ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jistí pro případ, ţe by dluţník kvůli invaliditě nebo smrti přestal být schopen splácet svůj dluh Čerpání probíhá uvolňováním tranší úvěru na běţný účet klienta a dodatečná kontrola účelovosti probíhá prostřednictvím faktur, zprávy o průběhu výstavby a rekonstrukce, se smlouvou o výstavbě, se smlouvou o dílo apod. Okamţikem prvního čerpání úvěru klientem banka započne proces nazývaný správa hypotečního úvěru. Tento proces zahrnuje zejména kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem a realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu. 11 Monitoring klienta by měl být prováděn průběţně a zahrnuje především kontrolu plnění dalších povinností klienta (např. periodické předkládání dokumentů) a zpracování hodnotících zpráv (platební morálka klienta, komunikace s bankou, dostatečnost zajištění, apod.). 11 Kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. Bankovní institut. 186 s. IBSN 80-902243-2-6 20

2 Metodologie práce Předmětem zkoumání této bakalářské práce jsou hypoteční úvěry účelové, poskytované na financování bytových potřeb klientů občanů. Hypotečními úvěry neúčelovými ani ostatními hypotečními úvěry se práce nezabývá. Základní metodou zpracování této bakalářské práce je analýza a komparace vybraných bank poskytujících hypoteční úvěry. Pro komparaci byly vybrány Equa bank, Wüstenrot hypoteční banka, Česká spořitelna a mbank. Česká spořitelna byla zvolena z důvodu největšího počtu klientů v České republice, Equa bank a mbank jsou reprezentanty dvou novějších bank, které jsou retailově zaměřeny a Wüstenrot hypoteční banka je jednou ze dvou specializovaných bank. Analýza obsahuje úplné nabídky vybraných bank a komparace je prováděna na základě zvolených kritérií. Kritérií pro porovnání jsou minimální věk ţadatele, max. věk v době splatnosti, minimální výše úvěru, maximální výše úvěru, min. a max. doba splatnosti úvěru a úrokové sazby při stejné délce fixace. Toto srovnání bylo provedeno pro fixní úrokové sazby, které jsou nabízeny všemi vybranými bankami. Pro hypoteční banky, které nabízí více druhů úvěrů, kde se srovnávané parametry mohou lišit byla u Equa bank zvolena standardní Equa účelová hypotéka a u Wüstenrot hypoteční banky Hypotéka Wüstenrot. Analyzovány a porovnávány byly rovněţ variabilní úrokové sazby, kritérii pro srovnání variabilních úrokových sazeb jsou odlišné moţnosti splácení, max. výše LTV a odlišné úrokové sazby pro dané LTV (platné k určitému dni). Na závěr je provedena simulace na zvoleném klientovi a je provedeno její následné vyhodnocení a doporučení konkrétní bankovní nabídky. Syntéza získaných poznatků slouţila pro formulaci závěrů, prognóza pro formulaci perspektiv. 21

Informace pro analýzu a komparaci byly získávány z internetových stránek bank, které se však co do obsahu informací výrazně liší. mbank a Wüstenrot hypoteční banka poskytují téměř všechny potřebné informace na svých internetových stránkách. Oproti tomu Equa bank a Česká spořitelna mají nepřehledné a neúplné internetové stránky a často na nich chybí i základní informace (Česká spořitelna např. neuvádí min. výši úvěru a splatnost úvěru). Pro úplné a srovnatelné informace autorka práce kontaktovala zástupce společnosti VALfin ČR a informace dále zpracovala dle platných metodik jednotlivých bank, případně prostřednictvím telefonních hovorů s bankovními poradci jednotlivých bank. Informace byly rovněţ získány z odborných knih, časopisů, skript a přednášek. 22

3 Analýza a komparace hypotečních úvěrů s fixní a variabilní úrokovou sazbou Nejprve je provedena analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou, následně je provedena analýza hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou. 3.1 Analýza hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou Analýza je provedena u mbanky, Equa banky, České spořitelny a Wüstenrot hypoteční banky. 3.1.1 Analýza mbanky mbank nabízí hypoteční produkt mhypotéka light, která slouţí k: refinancování hypotečního úvěru koupi nemovitosti výstavbě, rekonstrukci, modernizaci konsolidaci vypořádání společného jmění manţelů a vyrovnání dědických podílů Hypotéka na koupi nemovitosti Slouţí k získání prostředků na: rodinný dům nebo byt v osobním vlastnictví celoročně obyvatelné nemovitosti určené k individuální rekreaci stavební pozemek druţstevní byt, hypoteční úvěr musí být zajištěn jinou nemovitostí, která je v osobním vlastnictví 23

Úvěr je poskytován fyzické osobě starší 18 let způsobilé k právním úkonům. O hypoteční úvěr mohou ţádat aţ 4 ţadatelé a ţadatel o hypotéku musí mít stálý zdroj příjmů. Minimální výše hypotečního úvěru je 200 000 Kč, max. výše hypotečního úvěru je 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, poskytovaná výše je max. 15 000 000 Kč. Klient si můţe vybrat fixní i variabilní úrokovou sazbu. mbank nabízí fixní období v délce 1, 2, 3, 4 nebo 5 let. Po uplynutí této doby si můţete vybrat další fixní období nebo hypotéku převést na variabilní sazbu. Doba splatnosti je od 12 měsíců do 40 let. Maximální doba splatnosti je limitována věkem 70 let (platí pro nejstaršího ţadatele ke dni úplného splacení hypotéky). Refinancování hypotečního úvěru Refinancovat je moţné stávající nevýhodnou hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. mbank nabízí zrychlené refinancování tzv. Refinancování 24 a standardní refinancování. Refinancování 24 představuje zjednodušenou formu refinancování hypotečního úvěru na bydlení, při které je potřeba splnit následující předpoklady: Ţadatel o hypotéku dokládá čestné prohlášení o výši příjmů Pro zajištění úvěru bank akceptuje aţ 6 let starý odhad, přičemţ zástavní nemovitost musí zůstat stejná a majitelem nemovitosti musí být ţadatel Původní úvěr musí trvat minimálně 24 měsíců U standardního refinancování: Ţadatel o hypotéku dokládá potvrzení o výši příjmu Podmínky pro ţadatele úvěru, výše úvěru, doby splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti. 24

Hypotéka na výstavbu, rekonstrukci nebo modernizaci bydlení Hypotékou je moţné snadno financovat stavbu domu nebo modernizovat stávající bydlení. Financuje práce prováděné dodavatelsky ale také svépomocí. Práce prováděné dodavatelsky: čerpání hypotéky můţe probíhat jednorázově v případě postupného čerpání, kdy je rozestavěná nemovitost zároveň předmětem zajištění, dokládáte po první výplatě aktualizaci znaleckého posudku, který obsahuje současnou hodnotu nemovitosti a na základě kterého proběhne další čerpání Práce prováděné svépomocí čerpání hypotéky probíhá jednorázově nebo postupně, na základě doloţených aktualizací odhadu zástavní nemovitosti faktury, popřípadě účty, dokládá klient do šesti měsíců od dočerpání úvěru U hypoték nad 1,88 mil. je moţno na základě vaší ţádosti půjčit aţ 10 % z výše hypotéky navíc. Podmínky pro ţadatele úvěru, min. a max. výše úvěru, doba splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti. Konsolidace Hypotékou můţe klient financovat: vaše závazky v bankovních institucích, např. kreditní karty, kontokorentní úvěry, půjčky závazky ze splátkových či leasingových společností refinancování neúčelové (americké) hypotéky kombinaci všech výše uvedených závazků 25

V rámci konsolidace mbank nabízí neúčelovou půjčku aţ 30 % z výše hypotéky navíc, maximálně 420 000 Kč. Je zde vyţadován odhad nemovitosti, který není starší neţ 6 měsíců. Nový odhad se provádí dle seznamu odhadců mbank. Maximální výše je 65 % hodnoty zastavované nemovitosti a poskytovaná výše je limitovaná schopností splácet. Doba splatnosti konsolidace můţe být od 12 měsíců do 25 let. Podmínky pro ţadatele úvěru, min. výši úvěru, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti. Hypotéka na vypořádání společného jmění manželů a vyrovnání dědických podílů Hypotékou můţe klient financovat závazky vůči třetím osobám. Hodnota vypořádání připadající na nemovitost musí být jasně stanovena. Vypořádání společného jmění manţelů: hypotékou můţe klient financovat vypořádání nemovitého majetku nebo druţstevních podílů vypořádání ve smyslu zúţení společného jmění manţelů za trvání manţelství vypořádání majetku po rozvodu Vypořádání dědických podílů: hypotékou můţe klient financovat vypořádání nemovitého majetku nebo druţstevních podílů Podmínky pro ţadatele úvěru, min. a max. výše úvěru, doba splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti. 12 12 mbank [online]. [cit.2014-01-28]. Dostupné z: http://www.mbank.cz/osobni/mhypoteka/ 26

Tabulka 1 Základní informace mhypotéky light Název hypotéky mhypotéka light Počet žadatelů max. 4 Věk žadatele (v letech) min. 18 max. 70 Min. výše úvěru (v Kč) 200 000 Max. výše úvěru (v Kč) 15 000 000 Fixní úroková sazba (v letech) 1, 2, 3, 4 nebo 5 Doba splatnosti min. 12 měs. max. 40 let Max. výše úvěru (v % LTV) 80 Zdroj: vlastní zpracování dle www.mbank.cz 3.1.2 Analýza Equa bank V současné době nabízí Equa bank na českém hypotečním trhu Equa účelovou hypotéku a Equa Refinancování. Účelová hypotéka má 3 varianty, standardní Equa účelová hypotéka, Equa účelová hypotéka,,bez a Equa účelová hypotéka,,fit. Refinancování hypoték má 4 varianty, standardní refinancování, jednoduché refinancování, hypotéka na refinancování,,bez a hypotéka na refinancování,,fit. Standardní Equa účelová hypotéka Prostředky z úvěru mohou být vyuţity k jednomu účelu nebo kombinaci více účelů, kterými jsou: úhrada kupní ceny nemovitosti vypořádání SJM, dědictví, daru v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti úhrada poplatků za poskytnutí úvěru a za vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí koupě druţstevního bytu (druţstevního podílu) jen v případě zajištění jinou nemovitostí 27

drobná rekonstrukce, tj. jiné výdaje spojené s nemovitostí ve výši max. 20% sjednaného úvěru O hypotéku v Equa mohou poţádat společně standardně 1 nebo 2 ţadatelé. Více ţadatelů (max. 4) můţe ţádat o jeden úvěr pouze v případě, kdy jsou s některým z ţadatelů na 1. nebo 2. místě v příbuzenském vztahu (rodiče/děti), nebo jsou/případně se realizací záměru pomocí úvěru stanou vlastníky/spoluvlastníky zastavované nemovitosti. Věk ţadatele musí být vyšší 21 let. Minimální výše úvěru je 300 000 Kč a max. výše je 90 % standardně a do 100 % hodnoty nemovitosti pro ţadatele vybraného profesního segmentu, poskytovaná výše je limitovaná schopností splácet a je max. 25 000 000 Kč. Klient si vybírá jednu z fixních úrokových sazeb na 1, 3 nebo 5 let. Doba splatnosti hypotečního úvěru je od 5 do 35 let. 13 Equa účelová hypotéka,,bez Hypotéka je určena na koupi rezidenční nemovitosti (byt, rodinný dům) nebo nemovitosti určené k individuální rekreaci (rekreační chalupa). Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u standardní účelové hypotéky, kromě následujících: LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla kolaudována maximálně před 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně. hypotéka BEZ je poskytována bez nutnosti dokládání příjmu 13 Equa bank [online]. [cit.2014-01-28]. Dostupné z: http://www.equabank.cz/produkty/hypoteky/ucelovahypoteka/ 28

ţadatel v ţádosti o hypotéku prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti klient předkládá poslední výpis z BÚ Equa účelová hypotéka,,fit Účelová hypotéka FIT je určena na koupi rezidenční nemovitosti (byt, rodinný dům) nebo nemovitosti určené k individuální rekreaci (rekreační chalupa). Hypotéka FIT je určena pro klienty, kteří mají v externích registrech (BRKI, NRKI, SOLUS) takovou historii, která jim neumoţňuje, aby mohli financovat koupi nemovitosti standardní účelovou hypotékou, proto mají moţnost vyuţít hypotéku FIT. Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u standardní účelové hypotéky, kromě následujících: LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla zkolaudována před maximálně 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně. hypotéka FIT zpravidla není určena pro cizince (ani EU ani mimo EU) Standardní refinancování Prostředky z úvěru mohou být vyuţity k jednomu účelu nebo kombinaci více účelů: refinancování úvěru poskytnutého na investici do nemovitosti; nebo ke splacení několika úvěrů poskytnutých na investici do nemovitosti (hypotéka, úvěr od stavební spořitelny, půjčka od úvěrové společnosti) úhrada poplatku za vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí; zahrnutí poplatku do úvěru ovlivňuje LTV sankce/poplatek za předčasné splacení úvěru drobná rekonstrukce, tj. jiné výdaje spojené s nemovitostí ve výši max. 20% sjednaného úvěru 29

LTV max. 90% je poskytováno při kombinaci refinancování s drobnou rekonstrukcí, nebo s jiným účelem úvěru. LTV max. 100 % je poskytováno v případě, ţe refinancované úvěry byly poskytnuty bankami nebo stavebními spořitelnami reportujícími do BRKI. Fixní úrokové sazby jsou na 3 nebo 5 let. Podmínky pro ţadatele, doba splatnosti, min. a max. výše úvěru je stejná jako u Standardní Equa účelové hypotéky. Jednoduché refinancování Jednoduché refinancování je moţné vyuţít pro: splacení úvěrů poskytnutých jinou bankou nebo stavební spořitelnou na investici do nemovitosti refinancovat hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí a k tomu maximálně 2 nezajištěné úvěry (nemovitostí nezajištěné) ze stavebního spoření; pro zajištěné úvěry ze stavebního spoření toto pravidlo neplatí, tj. refinancovat lze i několik zajištěných úvěrů ze stavebního spoření Jednoduché refinancování poskytuje banka bez nutnosti dokládání příjmu. Ţadatel v ţádosti prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti. Klient nedokládá potvrzení o příjmu, daňové přiznání příp. další doklady dle typu příjmu, ale dokládá poslední výpis z BÚ. Ţadateli o úvěr musí být minimálně všichni klienti osoby v roli dluţníka nebo spoludluţníka u původního, refinancovaného úvěru. Pokud se dluţník původního úvěru v průběhu splácení oţenil (vdala), ale vlastníky nemovitosti se nestali oba manţelé a je jím stále jen dluţník původního úvěru, druhý z manţelů podepíše souhlas se splácením hypotéky z prostředků patřících do SJM a nemusí být spoluţadatelem u Equa hypotéky. 30

Equa bank rozlišuje 2 varianty, podle datumu poskytnutí resp. délky splácení původního úvěru: původní smlouva k refinancovanému úvěru byla poskytnuta před 1.1.2009 (LTV max. 100 % z původní hodnoty nemovitosti, ale pokud je úvěr v kombinaci s drobnou rekonstrukcí max. 90 % LTV) původní smlouva k refinancovanému úvěru byla poskytnuta po 1.1.2009 a současně bylo klientem zaplaceno alespoň 24 splátek (LTV max. 90 % z původní hodnoty nemovitosti a to i pokud je úvěr s drobnou rekonstrukcí) Doba splatnosti, min. a max. výše úvěru je stejná jako u Standardního refinancování. Hypotéka na refinancování,,bez Hypotéka na refinancování BEZ je určena na splacení dříve poskytnutého účelového úvěru na financování nemovitosti. Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u Standardní hypotéky na refinancování, kromě následujících: LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla kouladována před maximálně 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně. je poskytována bez nutnosti dokládání příjmu ţadatel v ţádosti o hypotéku prohlašuje typ příjmu a současně prohlašuje, ţe má dostatečné příjmy k úhradě pravidelných měsíčních splátek poţadovaného hypotečního úvěru vč. příslušných poplatků a také všech ostatních závazků a nákladů domácnosti klient předkládá poslední výpis z BÚ 31

Hypotéka na refinancování,,fit Hypotéka na refinancování FIT je určena na splacení dříve poskytnutého účelového úvěru na financování nemovitosti. Parametry a podmínky poskytnutí jsou u této hypotéky shodné jako u Standardní hypotéky na refinancování, kromě následujících: LTV max. 60 %; jako předmět zajištění, je zpravidla moţné akceptovat pouze nemovitost z obcí nad 3000 obyvatel a/nebo nemovitost z obcí v okruhu 10 km od hranice Prahy a Brna a/nebo nemovitost, která byla zkolaudována maximálně před 3 lety. Ostatní nemovitosti jsou posuzovány individuálně. hypotéka FIT zpravidla není určena pro cizince (ani EU ani mimo EU) Tabulka 2 - Základní informace všech hypotečních úvěrů Equa bank Počet žadatelů max. 4 Věk žadatele (v letech) min. 21 max. 70 Min. výše úvěru (v Kč) 300 000 Max. výše úvěru (v Kč) 25 000 000 Doba splatnosti (v letech) min. 5, max. 35 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Equa bank 32

Tabulka 3 - Základní informace pro jednotlivé druhy hypotečních úvěrů Název hypotéky Max. výše úvěru (v % LTV) Prokazování příjmů Fixní úroková sazba (v letech) Standardní Equa účelová hypotéka 90 nebo 100 (ţadatel vybraného profesního segmentu) Potvrzení o příjmu ze zaměstnání 1, 3 nebo 5 Equa účelová hypotéka,,bez" 60 Čestné prohlášení + poslední výpis z BÚ 1, 3 nebo 5 Equa účelová hypotéka,,fit" Standardní refinancování Jednoduché refinancování Hypotéka na refinancování,,fit" Hypotéka na refinancování,,bez" 60 100 nebo 90 (v případě refinancování drobné rekonstrukce) 90 nebo 100 (dle varianty) 60 60 Potvrzení o příjmu ze zaměstnání Potvrzení o příjmu ze zaměstnání 1, 3 nebo 5 3 nebo 5 Poslední výpis z BÚ 3 nebo 5 Potvrzení o příjmu ze zaměstnání Čestné prohlášení + poslední výpis z BÚ 3 nebo 5 3 nebo 5 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Equa bank 3.1.3 Analýza Česká spořitelna Česká spořitelna nabízí hypoteční úvěr Hypotéka České spořitelny. Účelem úvěru je: koupě nemovitosti výstavba nemovitosti stavební úpravy nemovitosti vypořádání vlastnických vztahů týkajících se nemovitosti úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu 33

úhrada jiţ provedených investic do nemovitosti (zpětné proplacení ceny za převod nemovitosti) splacení úvěru poskytnutého peněţním ústavem a pouţitého shodně s účelem hypotečního úvěru Ţadatelem o úvěr u ČS jsou fyzické osoby, které mohou nabývat nemovitost v ČR a v úvěrové smlouvě mohou být uvedeny max. 4 dluţníci. Minimální výše úvěru je 300 000 Kč, max. je 5 0000 0000 Kč. Pokud je předmětem hypotečního úvěru bytová jednotka nebo druţstevní byt hodnota LTV je max. 90 % (klienti ČS 100 %), u rodinného domu (s pozemkem), stavebního pozemku 85 % a u stavby pro individuální rekreaci (s pozemkem) 70 % a poskytovaná výše je limitována schopností splácet. Úvěr do 100 % hodnoty nemovitosti je podmíněn zaplacením jednorázového poplatku 3 000 Kč. Klient si můţe vybrat fixní nebo variabilní úrokovou sazbu. Fixní úroková sazba je nabízena na 1, 2, 3, 4, 5, 10 nebo 15 let. Po uplynutí této doby si můţete vybrat další fixní období nebo hypotéku převést na variabilní sazbu. Doba splatnosti je minimálně 5 let, maximálně 30 let. Lze také sjednat varianty hypotéky: Hypotéka Komplet Umoţňuje poskytnout Hypotéku ČS s kombinovaným účelem úvěru, který obsahuje účelovou část a doplňkovou část, kterou se klient ve smlouvě o úvěru zavazuje vyuţít výlučně pro účely bydlení. Celková výše úvěru se řídí standardními pravidly. Výše úvěru doplňkové částky je stanovena aţ ve výši 20% z účelové části, maximálně však 500 tis. Kč. Za sjednání klient platí jednorázový poplatek 3 000 Kč. Hypotéka s prémií Nabízí slevu 0,3 % p.a. na úrokové sazbě v prvním období fixace a k tomu finanční bonus, tj. vrácení části uhrazených úroků z úvěru v celkové výši aţ 4 % z vyčerpané výše úvěru - pro druhé a následující období platnosti úrokové sazby (do 20-ti let od podpisu úvěrové smlouvy). Za sjednání klient platí jednorázový poplatek 3 000 Kč. Splatnost úvěru je minimálně 15 let. 34

Fixovaná úroková sazba je sjednána pouze na 3, 4 nebo 5 let, změna délky fixace je moţná pouze v rámci těchto fixací. 14 Tabulka 4 Základní informace Hypotéky České spořitelny Název hypotéky Hypotéka České spořitelny Počet žadatelů max. 4 Věk žadatele (v letech) min. 18; max. 67 Min. výše úvěru (v Kč) 300 000 Max. výše úvěru (v Kč) 5 000 000 Fixní úroková sazba (v letech) 1, 2, 3, 4, 5, 10 nebo 15 Doba splatnosti (v letech) min. 5; max. 30 Max. výše úvěru (v % LTV) 100 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek ČS 3.1.4 Analýza Wüstenrot hypoteční banky V roce 2014 nabízí produkty Hypotéka Wüstenrot, Hypotéka Refin, Bydlíme s hypotékou, 100 % hypotéka, Hypotéka bez příjmů, Hypotéka na pronájem a Hypotéka na domácnost. 14 Česká spořitelna [online]. [cit.2014-01-28]. http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceskesporitelny/sluzby-hypoteky-ceske-sporitelny-d00019410 35

Hypotéka Wüstenrot Slouţí k financování: koupě nemovitosti do osobního vlastnictví výstavby, dostavby, rekonstrukci nemovitosti bez nutnosti doloţení faktur vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti získání členských práv v druţstvu splacení úvěru dříve poskytnutého na výše uvedené účely 15 Ţadateli o úvěr jsou max. 4 osoby, které představují max. 3 domácnosti. Minimální výše hypotečního úvěru je 300 000 Kč, max. výše je do 90 % hodnoty zastavované nemovitosti, poskytovaná výše je 10 000 000 Kč a je omezena schopností splácet. Klient si můţe vybrat pouze fixní úrokovou sazbu. Fixní úroková sazba je nabízena na 1, 2, 3, 5 nebo 10 let. Doba splatnosti je od 5 do 30 let. Hypotéka Refin Slouţí k refinancování stávajícího úvěru na bydlení. Část Hypotéky Refin můţe být pouţita i na další účel spojený s bydlením, např. na rekonstrukci nebo modernizaci. Fixní úroková sazba je nabízena na 3 nebo 5 let. Podmínky ţadatele úvěru, výše úvěru, doby splatnosti jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot. Bydlíme s hypotékou Spojení hypotéky a překlenovacího úvěru umoţní 100 % financováním záměru bez nutnosti vlastních prostředků. 100% hypotéka Slouţí k financování: koupě rodinného domu nebo bytu do vlastnictví koupě a modernizaci v případě, ţe modernizace činí max. 20% celkové výše úvěru získání členských práv v druţstvu v případě zajištění jinou nemovitostí výstavby, dostavby, rekonstrukci v případě zajištění jinou nemovitostí 15 Wüstenrot hypoteční banka[online]. [cit.2014-01-29]. Dostupné z: http://www.wuestenrot.cz/uvery/hypotecni/ 36

Max. výše úvěru je 100 % LTV. Podmínky ţadatele úvěru, min. výše úvěru, doby splatnosti, typy variabilních sazeb jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot. Hypotéka bez příjmů Je vhodná na financování vlastního bydlení pro bonitní klienty, kteří nejsou schopni doloţit příjmy standardním způsobem, tedy pro podnikatele optimalizující daňový základ, vlastníky obchodních společností bez pravidelného příjmu apod. Min. výše úvěru je 300 000 Kč. Max. výše úvěru je 50 % LTV a max. výše je 3 000 000 Kč a je omezená schopností splácet. Doba splatnosti 5 20 let. Úroková sazba je na 3 nebo 5 let. Podmínky pro ţadatele úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstnenrot. Hypotéka na pronájem Slouţí k financování: koupě nemovitosti do vlastnictví výstavby, dostavby, rekonstrukci nemovitosti vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti investice do objektu individuální rekreace splacení úvěru dříve poskytnutého na výše uvedené účely Max. výše úvěru je 70 % LTV a je omezená schopností splácet. Moţnost volby úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Podmínky ţadatele úvěru, min. výše úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot. Hypotéka na domácnost Slouţí k vybavení domácnosti. Min. výše úvěru je 150 000 Kč a max. výše je 70 % LTV a poskytovaná výše je 10 000 000 Kč a je limitována schopností splácet. Doba splatnosti je 5-20 let. Moţnost volby úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Podmínky pro ţadatele úvěru jsou stejné jako u Hypotéky Wüstenrot. 37

Tabulka 5 Základní informace všech hypotečních úvěrů Wüstenrot hypoteční banky Počet žadatelů max. 4 Věk žadatele (v letech) min. 18, max. 70 Max. výše úvěru (v Kč) 10 000 000 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Wüstenrot hypoteční banky Tabulka 6 - Základní informace pro jednotlivé druhy hypotečních úvěrů Název hypotéky Min. výše úvěru (v Kč) Max. výše úvěru (v Kč) Fixní úroková sazba (v letech) Doba splatnosti (v letech) Max. výše úvěru (% LTV) Hypotéka Wüstenrot 300 000 10 000 000 1, 2, 3, 5 a 10 min. 5, max. 30 90 Hypotéka Refin 300 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max. 30 90 100 % hypotéka 300 000 10 000 000 1, 2, 3, 5 a 10 min. 5, max. 30 100 Hypotéka bez příjmů 300 000 3 000 000 3 nebo 5 min. 5, max. 20 50 Hypotéka na pronájem 300 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max. 30 70 Hypotéka na domácnost 150 000 10 000 000 3 nebo 5 min. 5, max. 30 70 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek Wüstenrot hypoteční bank 38

3.2 Komparace hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou Tabulka 7 - Komparace parametrů u vybraných bank Banka mbank Equa bank Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka Min. doba splácení (v letech) 1 5 5 5 Max. doba splácení (v letech) 40 35 30 30 Min. věk žadatele (v letech) 18 21 18 18 Max. věk v době splatnosti (v letech) 70 70 67 70 Min. výše (v Kč) 200 000 300 000 300 000 300000 Max. výše (v Kč) 15 000 000 25 000 000 5 000 000 10 000 000 1 rok 2,89 4,39 4,89 4,09 Fixace úrokové sazby (v % p.a.) 3 roky 2,74 3,09 4,29 3,29 5 let 2,94 3,19 4,09 3,39 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 39

Tabulka č. 7 ukazuje nabízené parametry u vybraných bank. Některé parametry jsou totoţné u všech bank, některé se však výrazně liší. Z tabulky je patrné, ţe nejmenší výše úvěru v hodnotě 200 000 Kč je poskytován mbankou, u ostatních bank je moţné získat min. úvěr v hodnotě 300 000 Kč. Nejvyšší výše úvěru je poskytována Equa bank v hodnotě 25 000 000 Kč, oproti tomu u České spořitelny je moţno si půjčit max. 5 000 000 Kč. Minimální věk ţadatele 18 let je totoţný u všech bank kromě Equa bank, kde musí být ţadatel o úvěr dosáhnout 21 let. Nejniţší úroková sazba ve všech období fixace je nabízená mbankou a naopak nejvyšší úroková sazba ve všech období fixace je nabízena Českou spořitelnou. Dané úrokové sazby jsou počítány bez jakékoliv poskytované slevy. Komparace fixace úrokové sazby na 1, 3 a 5 let dle jednotlivých bank: Graf 3 Fixace úrokové sazby na 1 rok Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Nejniţší úrokovou sazbu na 1 rok fixace nabízí mbank, druhou nejniţší Wüstenrot hypoteční banka, dále Equa bank a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou jsou 2 % p.a. 40

Graf 4 - Fixace úrokové sazby na 3 roky Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Nejniţší úrokovou sazbu na 3 roky fixace nabízí mbank, druhou nejniţší Equa bank, dále Wüstenrot hypoteční banka a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou je 1,55 % p.a. Graf 5 - Fixace úrokové sazby na 5 let Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Nejniţší úrokovou sazbu na 5 let fixace nabízí mbank, druhou nejniţší Equa bank, dále Wüstenrot hypoteční banka a nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna. Rozdíl mezi nejniţší a nejniţší úrokovou sazbou je 1,15 % p.a. 41

Tabulka č. 8 ukazuje přehled slev poskytovaných jednotlivými bankami. Kaţdá z vybraných bank nabízí slevu v případě uzavření ţivotního pojištění/pojištění schopnosti splácet (0,2 nebo 0,25 % p.a.). U některých bank lze rovněţ uplatnit slevu v případě vedení běţného účtu či uzavření stavebního spoření. Tabulka 8 - Přehled poskytovaných slev na úrokové sazbě Produkt Sleva (v % p.a.) Typ slevy Hypotéka České spořitelny -0,5 Běţný účet -0,2 Pojištění schopnosti splácet mhypotéka light -0,25 Pojištění schopnosti splácet Standardní Equa účelová hypotéka -0,15 Pojištění schopnosti splácet -0,3 Běţný účet Hypotéka Wüstenrot -0,2 Ţivotní pojištění -0,1 Stavební spoření Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 S uzavřením hypotečního úvěru jsou kromě slev spojené také poplatky, tabulka č. 9 poskytuje základní přehled o poplatcích účtovaných vybranými bankami. 42

Tabulka 9 - Přehled poplatků Banka mbank Equa bank Česká spořitelna Wüstenrot hypoteční banka Zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr (v Kč) 0 0 0 0 Poplatek za vedení úvěrového účtu (v Kč) 0 0 0 0 Poplatek za 1. čerpání úvěru (v Kč)/ další čerpání 0/0 0/500 0/500 0/0 Mimořádné splacení úvěru 0 Kč do výše 20 % nesplacené jistiny, 3 % z objemu mimořádné splátky nad 20 % nesplacené jistiny 0 Kč do výše 20 % nesplacené jistiny, 3 % z objemu mimořádné splátky nad 20 % nesplacené jistiny volitelná sluţba za 200 Kč měsíčně bez sankce za mimořádnou splátku nebo 10 % z mimořádné splátky 5% z výše mimořádné splátky za kaţdý započatý rok do konce platnosti úrokové sazby Potvrzení o zůstatku na účtu zpracované na žádost klienta 100 0 500 200 Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2..2014 43

3.3 Analýza hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou Variabilní úroková sazba je sazba, která se odvíjí od provize banky, která je připočtena k jednoměsíční úrokové sazbě PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate). PRIBOR je úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém bankovním trhu. ČNB ji vyhlašuje kaţdý měsíc, proto se variabilní úroková sazba (výše splátky) můţe měnit kaţdý měsíc. Hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou jsou z vybraných bank poskytovány pouze mbankou a Českou spořitelnou, Equa bank i Wüstenrot hypoteční banka poskytují pouze hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou. Česká spořitelna poskytuje degresivní splátky v rámci hypotéky Hypotéky České spořitelny zatímco mbank poskytuje anuitní splátky v rámci mhypotéky light. 3.4 Komparace hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou Parametry jako je maximální a minimální doba splácení, minimální věk ţadatele, maximální věk v době splatnosti, minimální i maximální výše úvěru vyjádřená v Kč jsou stejné jako u fixních úrokových sazeb. Komparace je provedena porovnáním úrokových sazeb, poskytovaných LTV a dle varianty splátky. Uvedené variabilní úrokové sazby jsou v tabulce č. 10 porovnány k 11.2.2014. 44

Tabulka 10 - Komparace úrokových sazeb Banka mbank Česká spořitelna LTV 50 % 2,74 % p.a. 2,7 % p.a. LTV 65 % 2,79 % p.a. 2,7 % p.a. LTV 80 % 2,84 % p.a. 2,9% p.a. Maximální LTV 80% 100% Splátka Anuitní nebo degresivní Degresivní Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 U České spořitelny je moţné si půjčit aţ do 100 % LTV, u mbanky do 80 % LTV. mbank nabízí anuitní i degresivní splácení, zatímco u České spořitelny je moţné pouze degresivní splácení. Česká spořitelna v porovnání s mbank nabízí niţší úrokové sazby na 50 % i 65 % LTV, na 80 % LTV jsou niţší úrokové sazby nabízeny mbankou, ale rozdíl mezi nimi je minimální. U mbanky není velký rozdíl mezi fixními a variabilními úrokovými sazbami. U České spořitelny se fixní úrokové sazby pohybovaly přes 4 % p.a., ale variabilní úrokové sazby jsou nabízeny přes 2 % p.a. 45

Graf 6 - Úrokové sazby pro 50 % LTV Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 Graf 7 - Úrokové sazby pro 65 % LT Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 Graf 8 - Úrokové sazby pro 80 % LTV Zdroj: vlastní zpracování dle obchodních podmínek jednotlivých bank Platnost ke dni: 11.2.2014 46

4 Návrh optimální varianty financování dle požadavků klienta 4.1 Představení klienta Klienty jsou manţelé Novákovi, kteří se rozhodli, ţe si koupí byt. Hodnota bytu je 2 000 000 Kč. Našetřené prostředky jsou 500 000 Kč, chybějících 1 500 000 Kč se rozhodli financovat z hypotečního úvěru. Rozhodují se mezi nabídkami hypotečních úvěrů od mbanky, Equa banky, České spořitelny a Wüstenrot hypoteční banky. Mají 1 dítě (15 let). Oba manţelé pracují jako zaměstnanci. Jejich celkový čistý měsíční příjem je 51 238 Kč. Hodnota zastavované nemovitosti je 3 000 000 Kč. Splatnost hypotečního úvěru 20 let, doba fixace 3 roky, LTV 50 %. Níţe uvedené úrokové sazby jsou platné k 15.2.2014. 4.2 mbank Vybraný produkt má následující parametry: Úrok: 2, 74 % p.a. Měsíční výše splátky včetně poplatku: 8 125, 09 Kč Splátka: anuitní nebo degresivní Po 3 letech splaceno z jistiny: 176 142, 58 Kč Po 3 letech zaplaceno na úrocích: 116 360, 66 Kč Po 3 letech celkem zaplaceno: 292 503, 24 Kč Výpočet změny výše splátky jistiny a úroku za jednotlivé měsíce v době fixace obsahuje příloha č. 1. 47

Graf 9 - Podíl úmoru a úroku u mbank za dobu fixace Zdroj: vlastní zpracování dle kalkulátoru 4.3 Equa bank Vybraný produkt má následující parametry: Úrok: 3, 09 % p.a. Měsíční výše splátky: 8 386,71 Kč Splátka: anuitní Po 3 letech splaceno z jistiny: 170 429, 68 Kč Po 3 letech zaplaceno na úrocích: 131 491, 88 Kč Celkem zaplaceno: 301 921, 56 Kč Výpočet změny výše splátky jistiny a úroku za jednotlivé měsíce v době fixace obsahuje příloha č. 2. 48

Graf 10 - Podíl úmoru a úroku u Equa bank za dobu fixace Zdroj: vlastní zpracování dle kalkulátoru 4.4 Česká spořitelna Vybraný produkt má následující parametry: Úrok: 4, 19 % p.a. Měsíční splátky: 9 240, 58 Kč Splátka: anuitní Po 3 letech splaceno z jistiny: 153 275, 45 Kč Po 3 letech zaplaceno na úrocích: 179 385, 48 Kč Po 3 letech celkem zaplaceno: 332 660, 93 Kč Výpočet změny výše splátky jistiny a úroku za jednotlivé měsíce v době fixace obsahuje příloha č. 3. 49

Graf 11 - Podíl úmoru a úroku u České spořitelny za dobu fixace Zdroj: vlastní zpracování dle kalkulátoru 4.5 Wüstenrot hypoteční banka Vybraný produkt má následující parametry: Úrok: 3, 29 % p.a. Měsíční splátky: 8 538, 40 Kč Splátka: anuitní Po 3 letech splaceno z jistiny: 167 220, 18 Kč Po 3 letech zaplaceno na úrocích: 140 162, 38 Kč Po 3 letech celkem zaplaceno: 307 382, 56 Kč Výpočet změny výše splátky jistiny a úroku za jednotlivé měsíce v době fixace obsahuje příloha č. 4. 50