JUDr. Simona Bílá Srníková, advokát reg. č. ČAK 11751, IČ 714 65 341 Advokátní kancelář Vítězné nám. 829/10, 160 00 Praha 6, tel./fax. 224 312 462, e-mail: bila.srnikova@seznam.cz Společenství vlastníků jednotek Padovská 585, Praha 10 k rukám J. Valové, předsedkyně výboru Padovská 585/16 109 00 Praha 10 V Praze dne 01.04.2011 Věc: žádost SVJ o odpovědi na otázky a poskytnutí právního stanoviska k vybraným tématům v rámci problematiky SVJ Vážená paní předsedkyně výboru, k Vaší žádosti o poskytnutí právního stanoviska k jednotlivým dílčím dotazům ve věci provozu společenství vlastníků jednotek, práv a povinností jednotlivých vlastníků, kompetencí výboru společenství apod. Vám zasílám následující soubor odpovědí (který je vzhledem k různorodosti Vašich dotazů částečně právním rozborem a částečně souborem doporučení praktického charakteru). Ad 1) Otázka užívání společných prostor domu (Kdo má přístup do jednotlivých částí domu? Má vlastník jednotky automaticky právo na přístup do všech částí domu, i do těch vchodů, kde se nenachází jím vlastněná jednotka ani sklep? Kdo je kompetentní v této věci rozhodnout? Je výbor oprávněn, resp. povinen vydat klíče od všech prostor v domě všem vlastníkům, kteří o to požádají? ) V zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví k bytům), ve znění pozdějších předpisů (BytZ), je koncipováno zvláštní spoluvlastnictví domu, v němž je spoluvlastník domu vlastníkem jednotky a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu ( 1 odst. 1 BytZ) a také podílovým spoluvlastníkem nebo osobou mající jiné právo k pozemku ( 30 BytZ). Samostatný převod nebo přechod vlastnického práva k jednotce bez současného převodu nebo přechodu ideálních spoluvlastnických podílů na společných částech domu a na pozemku (pokud je vlastník jednotky spoluvlastníkem pozemku) není dovolen ( 20 odst. 2 BytZ). Jedná se o tzv. akcesorické spoluvlastnictví domu s jednotkami a s pozemkem, kde s vlastnickým právem k jednotce jakožto vymezené části společné věci (společného domu) je neoddělitelně (právně i funkčně) spojeno zvláštní podílové spoluvlastnictví jiných vymezených částí téže společné věci a také příp. k pozemku. (Citace T. Dvořák, Právní rozhledy 7/2010) - 1 -
Přesto, že akcesorické spoluvlastnictví podléhá režimu zákona o vlastnictví k bytům a má svá specifika spočívající ve spojení podílového spoluvlastnictví ke společným částem domu (a příp. a příp. též pozemku) s výlučným vlastnictvím jednotky, nelze zapomínat na to, že ve vztahu ke společným částem domu se jedná o podílové spoluvlastnictví a tedy o institut, který vykazuje řadu společných rysů s obecným spoluvlastnictvím, tak, jak je upraveno v 137 a násl OZ. Ve vztahu k položené otázce je třeba zdůraznit v prvé řadě nedělitelnost společného vlastnického práva (spoluvlastnické podíly na společných částech budovy zapsané v katastru nemovitostí jsou ideální, nikoliv reálné) která znamená, že v době trvání vlastnictví jednotek náleží vlastnické právo k jeho předmětům (tj. k domu, resp. jeho společným částem a k pozemku) společně a nerozdílně všem vlastníkům jednotek akcesorickým spoluvlastníkům domu a pozemku, a to po celou dobu trvání vlastnictví jednotek. Toto společné vlastnické právo po celou dobu trvání vlastnictví jednotek nepodléhá jakémukoliv rozdělení na zvláštní individuální práva jednotlivých vlastníků jednotek. Po dobu trvání vlastnictví jednotek tedy nemá žádný vlastník jednotky výlučné a zvláštní samostatné vlastnické právo k jakékoliv konkrétní fyzicky vydělené části předmětů společného vlastnictví, tj. k jakékoliv konkrétní části společných částí domu a pozemku. (Citace T. Dvořák, Právní rozhledy 7/2010, upraveno) V případě obecného podílového spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci o hospodaření se společnou věcí podle 139 odst. 2 OZ většinou, počítanou podle velikosti podílů. (Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud). Pojem hospodaření je přitom chápán velmi široce - v podstatě jde obecně o nakládání se společnou věcí, které v sobě zahrnuje i určitou formu rozdělení dispozice či rozdělení sféry vlivu na danou věc (zejména, jde-li o nemovitost) Typickým příkladem takovéhoto rozhodnutí spoluvlastníků může být např. jejich rozhodnutí o dispozici s rodinným domem, u něhož není účelné, aby všichni spoluvlastníci zároveň užívali celou nemovitost (jakkoliv jsou k tomu z charakteru podílového spoluvlastnictví oprávněni). Takto se mohou tři spoluvlastníci rodinného domu např. dohodnout, že jeden bude výlučně užívat pro svou potřebu byt v přízemí, druhý byt v prvním patře a třetí nebytový prostor v suterénu a jakým způsobem si rozdělí zahradu. Pokud takovéto rozhodnutí schválí většina spoluvlastníků, je platné a závazné do té doby, než spoluvlastníci toto své rozhodnutí změní (nebo než na návrh přehlasovaného spoluvlastníka změní jejich rozhodnutí soud postupem dle 139 odst. 3 OZ) Obdobná situace může nastat i při rozhodování o společných částech budovy, které mají vlastníci jednotek v podílovém spoluvlastnictví (akcesorické spoluvlastnictví) a to tam, kde je to z funkčního hlediska opodstatněné. V daném případě se sice rozhodování o dispozici se společnými částmi budovy (tj. o věci, kterou mají v podílovém spoluvlastnictví, přičemž jejich podíly jsou ideální, nikoliv reálné) bude realizovat v režimu zákona o vlastnictví bytů (a půjde tedy o hlasování v rámci SVJ na jeho shromáždění), nicméně princip bude obdobný jako u obecného podílového spoluvlastnictví. K přijetí výše uvedeného rozhodnutí patrně nebude vůbec zapotřebí v případě členů SVJ - spoluvlastníků společných částí domu, který čítá jen jeden vchod kde nepochybně všichni vlastníci jednotek potřebují užívat společný vstup do domu, schodiště, výtah apod. Naproti tomu za situace, kdy jedna budova - jako jedna jediná nemovitost z hlediska katastru - 2 -
nemovitostí - je tvořena řadou více méně samostatných vchodů a řadou různých společných prostor v těchto vchodech, se může jevit rozhodnutí spoluvlastníků o tom, které skupiny spoluvlastníků budou výlučně užívat konkrétní společné prostory, jako velice účelné. V zásadě tak platí, že podle zákona všichni podíloví spoluvlastníci (kteří mají podíl na společných prostorách) jsou oprávněni v rozsahu svého spoluvlastnického podílu tyto společné prostory užívat, ale toto jejich oprávnění může být modifikováno rozhodnutím spoluvlastníků o způsobu užívání společné věci, kterým se vymezí, komu bude sloužit konkrétní část společné věci. Pokud jsem dobře seznámena se situací ve Vašem SVJ, jsou všichni vlastníci bytových i nebytových jednotek v domě č.p. 585 spoluvlastníky společných prostor celého domu, tzn. každý z nich vlastní ideální podíl na celém domě, nikoliv pouze na vchodu, v němž se nachází jednotka, kterou výlučně vlastní. Jedná se tedy o výše popsanou situaci: tj. pokud všichni vlastní ideální podíl na (všech) společných částech domu (a tedy i na jeho společných prostorách), mají také v zásadě právo tyto společné prostory (v rámci svého ideálního podílu na nich) užívat. Je třeba si položit otázku - v případě, kdy dům má více vchodů zda je účelné, aby všichni spoluvlastníci realizovali svá práva plynoucí z jejich ideálního podílu na společných prostorách celého domu a nebo zda si rozhodnutím spoluvlastníků nějakým způsobem užívání domu mezi sebe rozdělí podle toho, v které části domu vlastní své jednotky, příp. do které části domu potřebují mít z jiných objektivních důvodů přístup. V daném případě (podle informací poskytnutých mi výborem SVJ) existovalo v rámci domu č.p. 585 již z minulosti (tj. z doby, kdy vlastníkem většiny jednotek a tedy i většinovým vlastníkem společných prostor byla společnost EKOSPOL a.s.) rozhodnutí o způsobu rozdělení domu podle jednotlivých vchodů tj. rozhodnutí, podle nějž byli vlastníci jednotek oprávněni k užívání společných prostor v těch vchodech, ve kterých se nacházely jednotky v jejich vlastnictví - a toto rozhodnutí se odráželo na oprávnění vlastníků jednotek k dispozici s klíči od jednotlivých vchodů, resp. souvisejících nebytových prostor. Obsahem tohoto dřívějšího rozhodnutí bylo (dle informací výboru SVJ) toto: Každý spoluvlastník má právo na přístup z vnějšku domu do vchodu, v němž se nachází jím vlastněná jednotka a každý spoluvlastník má právo na přístup vnitřními průchody domu do těch částí domu, kde jeho vstup odůvodňuje jiné právo související s vlastnictvím jednotky (zejm. umístění sklepa příslušejícího k vlastněné jednotce). Uvedené rozhodnutí (resp. principy tohoto rozhodnutí) byly vlastníky jednotek spoluvlastníky společných prostor doposud akceptovány rovněž výbor SVJ (jak jsem byla ze strany výboru SVJ informována) toto dřívější rozhodnutí plně respektoval při výměně klíčů s tím, že pouze v intencích tohoto dřívějšího rozhodnutí dovodil, že jiným právem, které souvisí s vlastnictvím dané jednotky, je nejenom přístup ke sklepu, který k dané jednotce náleží, ale rovněž přístup k příslušným jističům, které se k dané jednotce vztahují. Pokud nyní nastala situace, kdy jsou vlastníci jednotek spoluvlastníci společných částí domu - členové SVJ s tímto dřívějším rozhodnutím nespokojeni a chtějí docílit jeho - 3 -
změny (např. chtějí rozšířit přístup všech spoluvlastníků do všechny společné prostory domu apod.), je zapotřebí, aby o tomto rozhodli ve formě hlasování na shromáždění SVJ. Pro přijetí rozhodnutí v daném případě bude postačovat prostá většina členů přítomných na shromáždění SVJ, vzhledem k tomu, že se nejedná ani o změnu účelu užívání stavby (kdy by bylo potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek - 11 odst. 5 BytZ) ani o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu (kde by bylo potřeba souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek - 11 odst. 6 BytZ). Výbor SVJ je výkonným orgánem společenství pro správu, provoz a opravy společných částí domu ( 9 odst. 11 BytZ, 9 odst. 1 BytZ). Výše uvedené rozhodnutí o způsobu užívání společné věci tedy není výbor oprávněn sám přijímat či měnit, rovněž při vydávání klíčů od společných prostor je povinen respektovat rozhodnutí spoluvlastníků o dispozici se společnou věcí (společnými prostorami domu) realizované v rámci shromáždění. Ad 2) Otázka užívání chodníku na pozemku parc.č. 606/4, 606/9 v klidové zóně za domem č.p. 585, otázka umístění sklopných zábran bránících vjezdu motorových vozidel (Je výbor povinen vydat klíče od sklopných zábran každému vlastníkovi jednotky v domě či nikoliv? Jde o porušování vlastnického práva, pokud spoluvlastník pozemku nemá permanentně zajištěné právo vjezdu na daný chodník?) Jedná-li se o chodník podléhající režimu zákona č. 361/2000 Sb. o silničním provozu, pak je určen pro chodce a spoluvlastníci pozemku, na kterém se chodník nachází, mají možnost realizovat své vlastnické právo k němu v podstatě stejně, jako všechny ostatní osoby v režimu zákona o silničním provozu a to tak, že daný chodník užívají k tomu, k čemu je určen a sice k chození. (Podle 53, odst. 1, 2 zákona č. 361/2000 Sb. Chodec musí užívat především chodníku nebo stezky pro chodce. Chodec, který nese předmět, jímž by mohl ohrozit provoz na chodníku, užije pravé krajnice nebo pravého okraje vozovky. Jiní účastníci provozu na pozemních komunikacích než chodci nesmějí chodníku nebo stezky pro chodce užívat, pokud není v tomto zákoně stanoveno jinak). Pokud byly na uvedený chodník v minulosti umístěny sklopné uzamykatelné zábrany vjezdu, je třeba klást si otázku, kdo o tomto kroku rozhodl. V daném případě se jedná o obdobnou situaci, která byla řešena již v rámci předchozí otázky. Pozemek parc. č. 606/4, 606/9 je předmětem podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě č.p. 585, o dispozici s ním tedy mohou rozhodnout jeho spoluvlastníci a to v rámci shromáždění SVJ (takovéto rozhodnutí však nesmí být v rozporu s veřejnoprávní normou vztahující se např. na komunikaci, která se na daném pozemku nachází). Pokud bylo v rámci rozhodnutí shromáždění SVJ spoluvlastníky přijato pravidlo užívání pozemku spočívající ve specifikaci toho, kdy a za jakých okolností spoluvlastníci realizují své vlastnické právo k pozemku s chodníkem i jinak, než použitím chodníku k pěšímu přístupu do domu (tj. pravidlo, kdy je možno zábrany vjezdu sklopit) je výbor povinen toto rozhodnutí respektovat a sám nebo prostřednictvím pověřeného správce toto realizovat. Pokud takovéto rozhodnutí doposud nebylo přijato a ve věci dosud rozhodoval sám výbor, doporučuji stanovit toto pravidlo na shromáždění SVJ (jedná se o dispozici s předmětem - 4 -
spoluvlastnictví) a výbor pak bude zajišťovat výkon tohoto rozhodnutí o dispozici se společnou věcí (tj. buď vydá všem klíče, nebo bude zajišťovat odemykání zábran za situace, na které se spoluvlastníci členové SVJ na shromáždění dohodli). Ad 3) Otázka zámkové vložky v únikových dveřích ve společných prostorách, které mají dle závazného stanoviska požárního technika zůstávat trvale neuzamčené - poznámka tazatele: zámková vložka slouží jen jako výplň otvoru pro zámek a má tedy funkci požárního uzávěru (Je výbor SVJ povinen vydat kterémukoliv členu SVJ klíč od této zámkové vložky, i když požární technik výslovně zakázal uzamykání těchto dveří?, Musí o tomto rozhodnout shromáždění nebo stačí rozhodnutí výboru?) Pokud jsou uvedené dveře, které dle požárních předpisů nesmějí být uzamčeny, opatřeny zámkovou vložkou, která neslouží svému účelu ale plní pouze funkci požárního uzávěru, bylo by vhodné tuto zámkovou vložku znehodnotit tak, aby nemoha sloužit k uzamčení a nebo ji vyjmout a opatřit otvor ve dveřích vzniklý po vynětí zámkové vložky záslepkou, která nebude z hlediska materiálu a funkčnosti v rozporu s předpisy požární ochrany. Ponechání funkční zámkové vložky ve dveřích a distribuce klíčů od této vložky by zvýšila riziko uzamčení shora uvedených dveří a tedy porušení předpisů požární ochrany. V daném případě se jedná o běžný výkon správy domu (tj. naplnění pokynů požárního technika), proto k rozhodnutí o znehodnocení vložky nebo její nahrazení záslepkou postačí rozhodnutí výboru, jako výkonného orgánu. Ad 4) Otázka práva člena SVJ na bezplatné vydání kopií listin vztahujících se k chodu SVJ, vyúčtování služeb a podkladů pro toto vyúčtování, smluv uzavřených mezi SVJ a správcem, mezi SVJ a dodavateli apod. Člen SVJ je podle stanov SVJ je oprávněn do všech výše uvedených dokumentů nahlížet, činit si z nich výpisy a opisy. Pokud požaduje kopii, uhradí náklady na jejich pořízení (jinak by pořízení těchto kopií šlo k tíži celého SVJ). Pokud se jedná o údaje, které se týkají konkrétních jednotek odlišných od jednotky žadatele, může mít žadatel na seznámení s těmito dokumenty právo ve zcela výjimečných případech pouze tehdy, pokud prokáže, že má na tomto naléhavý právní zájem tj. pokud údaje v těchto dokumentech mají přímý dopad na jeho vlastní práva a povinnosti (např. pokud by se toto mohlo odrazit na výši jeho vlastního vyúčtování což však v případě, kdy dotyčný má v bytě vlastní měřidla, podle nichž se mu spotřeba vody, tepla apod. účtuje, je prakticky vyloučeno ). Pokud by takováto situace odůvodňující nárok žadatele přesto nastala, pak je třeba při takovémto kroku (seznámení žadatele s údaji týkající se jiné jednotky) velmi důsledně dbát ochrany osobních údajů dotčené osoby. JUDr. Simona Bílá Srníková, advokát Vítězné nám. 829/10, Praha 6-5 -