ZNALECKÝ POSUDEK č. 116-3916/14 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 1404/4 v k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha - soudní exekutor Prokešovo náměstí 702 00 Ostrava Účel posudku: pro účely exekučního řízení 102 EX 00827/09-123 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.7.2014 posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, 3.7.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 102 EX 00827/09-123 ze dne 12.5.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1770 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 1770 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, a to: - pozemek parc.č. 1404/4 o výměře 50 m 2 zahrada 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Údaje o oceňovaném pozemku Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č. 1770 se nachází v západní části města Ostravy (297 421 obyvatel), při jižním okraji městského obvodu Krásné Pole, v husté zástavbě rodinných domů a rekreačních chat při ulici Družební. V městském obvodě Krásné Pole se nachází základní občanská vybavenost (základní a mateřská škola, kostel, obchod s denními potravinami, sportovní a zdravotnické zařízení a další. Kompletní občanská vybavenost a služby se nachází v městském obvodě Poruba ve vzdálenosti cca 5 km. Historické centrum Ostravy je vzdáleno 15 km. Dopravní dostupnost lokality je průměrná, tramvajová zastávka ostravské MHD je vzdálena 250 m. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 (ul. Opavská), spojující města Ostrava a Opava, je možné ve vzdálenosti 3,0 km. Dle platného územního plánu pro město Ostravu se oceňovaný pozemek nachází v zóně individuálního bydlení. Pozemek tvoří část zahrady k rodinnému domu č.p. 731. Přístup k pozemku je možný z jižní strany z veřejné komunikace ul. Družební přes pozemek parc.č. 1404/2. Využití pozemku je omezené, protože je vklíněn mezi ploty dvou zahrad rodinných domů. 3. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 2.7.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, list vlastnictví č. 1770, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 12.5.2014. - kopie katastrální mapy pro k.ú. Krásné Pole, získaná z internetové databáze www.cuzk.cz - letecký snímek - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1770 v k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, okr. Ostrava-město je uvedeno: A - LV Vlastník: Tichý Roman Ing., Božkova 917/51, Přívoz, 702 00 Ostrava B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 1404/4 o výměře 50 m 2 zahrada B1 - LV viz. výpis z katastru nemovitostí C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostmi spojená Přílohy Usnesení č.j. 102 EX 00827/09-123 ze dne 12.5.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Výřez z leteckého snímku Situační plánek 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 1404/4 v k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, okr. Ostrava-město. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. - 3 -
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemek je hodnocen zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. - 4 -
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek dle cenového předpisu Jedná se o pozemek parc.č. 1404/4, který se nachází v katastrálním území Krásné Pole, v smíšené zástavbě rodinných domů a rekreačních chat při ulici Družební. Pozemek je ke dni ocenění vedený v katastru nemovitostí jako zahrada dle platného územního plánu pro město Ostrava se nachází v zóně individuálního bydlení a je určený k výstavbě rodinného domu. Přístup a příjezd k pozemku je možný z jižní strany z ulice Družební. Výměra pozemku parc.č. 1404/4 je 50 m 2. Ocenění je provedeno dle 2, kdy cena je stanovena dle cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy. Tato cena se dále neupravuje. Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 1404/4 50,00 1 010,00 50 500,- Ostatní stavební pozemek - celkem 50 500,- Pozemek zapsaný na LV č. 1770 - zjištěná cena = 50 500,- Kč - 5 -
2. Ocenění metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Po pozemku uvedeného typu - pozemek určený k výstavbě rodinného domu, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku, tvaru mezi zahradami, výměře a omezeným možnostem jeho využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů pozemků určených pro výstavbu rodinných domů nacházející se v městském Obvodě Ostrava Krásné Pole. Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum prodeje Stavební pozemek, k výstavbě rodinného domu, Ostrava-Krásné Pole Stavební 53 41 550 784 2013 Stavební pozemek, k výstavbě rodinného domu, Ostrava-Krásné Pole Stavební 71 56 800 800 2013 Stavební pozemek, k výstavbě rodinného domu, Ostrava-Krásné Pole Stavební 16 12 800 800 2013 Stavební pozemek, k výstavbě rodinného domu, Ostrava-Krásné Pole Stavební 27 26 100 968 2013 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované nemovitosti, stavební pozemky určené k výstavbě rodinného domu, obdobné velikosti v průměru od 800 do 1 000 Kč/m 2. S ohledem na omezenou možnost využití pozemku stanovuji směrnou cenu za m 2 při dolní hranici uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku pozemek v zástavbě rodinných domů, který se dle územního plánu nachází v zóně individuálního bydlení, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí na částku ve výši: 800 Kč/m 2 za celkovou výměru pozemku zapsaného listu na vlastnictví č. 1770 pro k.ú. Krásné Pole (50 m 2 ) tj. celkem 40 000 Kč - 6 -
3. Práva a závady s nemovitostmi spojená Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Pro výpočet obvyklé ceny práva bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. a) Věcné břemeno vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky Za právo se v tomto případě považuje věcné břemeno vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky přes pozemek parc.č. 1404/4 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1404/3 na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 1.12.2005. S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro vedení a provozování vodovodní sítě, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku 10 000 Kč. b) Věcné břemeno vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky Za právo se v tomto případě považuje věcné břemeno vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky přes pozemek parc.č. 1404/4 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1404/2 na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 1.12.2005. S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro vedení a provozování vodovodní sítě, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku 10 000 Kč. Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní práva exekutorská, soudcovská, smluvní k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňované nemovitosti neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. - 7 -
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (proúčely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 102 EX 00827/09-123 ze dne 12.5.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1770 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 1770 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, a to: - pozemek parc.č. 1404/4 o výměře 50 m 2 zahrada Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 1404/4 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč 50 500 Zjištěná cena srovnávací metodou Kč 40 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je oceňovaný pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na tvar a umístění pozemku mezi zahradami rodinných domů a s tím spojenou omezenou možnost využití, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 1404/4 ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení): 40 000 Kč 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota věcného břemene vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky přes pozemek parc.č. 1404/4 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1404/3 Hodnota věcného břemene vedení, zřizování a provozování vodovodní přípojky přes pozemek parc.č. 1404/4 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1404/2 Kč 10 000 Kč 10 000 V Ostravě, 3.7.2013 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 116-3916/14 znaleckého deníku. - 9 -